臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第四五○號
上 訴 人 己○○
複 代理人 甲○○
被 上訴人 丁○○
被 上訴人 乙○○
被 上訴人 丙○○
被 上訴人 新遠建設股份有限公司
法定代理人 戊○○
複 代理人 庚○○
右當事人間請求給付價款事件，上訴人對於中華民國九十年六月十五日臺灣臺中地方
法院八十八年度訴字第三七一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於上訴人敗訴部份廢棄。㈡右開廢棄部份被上訴人 在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠兩造間訂立案內買賣契約立約時即約明：「Ａ６／２７＋２８Ｆ．Ａ７／２７＋ ２８Ｆ二戶合併使用面積為５９．５２坪、挑空面積為１６．４坪，公司同意由 建築師將二戶合併之平面格局重新設計調整」，此系就本件買賣所附加之特別約 定，而約定中所稱：「公司同意由建築師將二戶合併之平面格局重新設計調整」 意即被告應負平面格局重新設計調整之責，而平面格局之設計自係指兼顧法令規 定及買方要求而施作計劃，所謂調整則當係指變更設計而言，被上訴人新遠建 設股份有限公司係專業建設公司對建築法令熟悉所為是否合於法令之規定，自 應本於專業做出適當之規劃「調整」云爾自係指此，是係契約約定，被上訴 人本即有變更設計之義務。
㈡依台中市政府工務局九十一年元月十四日中工管字第○九○○○二九五五○函所 載：「公寓大樓室內格局變更，挑空補平等若涉及樓地面積變更應先辦理變更設 計後始能施工或於施工後補辦變更手續」明顯表示僅涉及樓地板面積變更者應辦 理變更設計，而兩造契約書上開約定即係涉及樓地板面積變更，自應辦理變更設 計，而此一變更設計之涉及樓地板面積部分至八十六年六月十九日以前即已定案 ，此有附證之被上訴人簽收圖說為證，被上訴人於收受此一變更圖說後，全未辦 理變更設計繼續施工並申領使用執照，至八十七年三月被上訴人於領得使用 執照後始又以室內格間部分圖案（即被上訴人九十一年二月四日答辯二狀證一） 送達上訴人要求上訴人回簽，上訴人不明究理，至八十七年三月十六日簽字送回 ，但此事必需申明者有二：⑴八十七年三月十六日回簽之設計圖，並非上訴人主 動提出，而係被上訴人提出要求上訴人回簽，此前八十六年六月十九日上訴人早 已提出變更設計圖，有關變更設計在八十六年六月十九日早已定案並無礙被上訴
人之申請變更設計。⑵八十七年三月十六日回簽之設計圖與八十六年六月十九日 上訴人提出之設計圖就牽涉樓地板面積部分並無不同，更不妨礙被上訴人提出申 請變更設計。⑶九十一年十一月七日 鈞院履勘現場時證人鄭碧靜證述：「本件 核准的面積除了地下室、騎樓、屋頂突出均不計入面積範圍，陽台如不超過樓地 板面積的８％的話就不計入，超過的話就計入，所以它允許總面積是二七二二六 ．二七平方公尺，檢討後地面層以上樓地板面積是二七一七九．○四平方公尺」 依證人之證詞樓地板面積尚有四七．二三平方公尺的空間，再依被上訴人九十一 年七月一日呈報狀所自認本件建築樓地板面積比建造執照及使用執照面積多三八 ．四六平方公尺，仍非不可辦理變更設計，而變更設計需原起造人印章始能辦理 ，被上訴人於八十三年一月廿四日訂立契約書後，從未著手辦理變更設計此為不 爭之事實，被上訴人疏未辦理變更設計，造成現狀與建築執照不符，使上訴人之 房屋成為違章建築，雖被上訴人辯稱「沒有需要再向市政府變更原送的建築圖。 」但查兩造於買賣契約書上即已約定：「公司同意由建築師將二戶合併之平面格 局重新設計調整」已明示被上訴人應請建築師重新設計調整，若非指係變更設計 ，實無從解釋，原判決認變更義務非在被上訴人，實有誤謬。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人新遠公司無為上訴人聲請與變更後現狀相符建照之義務，本件上訴人購 買系爭建物時雖要求被上訴人新遠建設公司將二戶之平面格局依上訴人提出之設 計圖重新調整，但雙方並未言及使用執照之申請須變更，此揆買賣契約書上僅載 公司同意由建築師將二戶合併之平面格局重新調整可明，況上開字句之約定係雙 方另載入契約書中之條款並非契約中之定型化契約，若須變更使用執照，在雙方 簽約時依理應會載明，而非僅載如上之字句，至上開條款載「建築師重新調整」 之意，應係著重建物之結構無安全之虞。
㈡又核本件系爭建物之使用執照核發日期為八十七年一月二十日，然上訴人另請設 計師之室內設計圖卻一再變更至八十七年三月十五日始提出最後確認之設計圖， 苟被上訴人新遠公司依上訴人所提出之設計圖變更請領設計圖，則為配合建物使 用執照之請領，兩造應會就上訴人所提出欲變更之設計圖約定最後提出期限，即 在申請使用執照前確認設計圖之格局交由被上訴人新遠公司施工，以請領使用執 照，而非任由上訴人一再變更可證。
㈢再室內格局變更後欲補辦手續雖非難事，然其基本條件則須符合相關法令，本件 上訴人所要求之挑空面積實已超過相關法令之規定，再因上訴人不僅要求室內格 局變更，甚要求被上訴人新遠建設公司將大門外推及陽台改為室內面積，縱認室 內格局並未變更，因上訴人上開將大門外推及陽台改為室內面積之舉使用執照亦 將無法依現狀核發，故本件系爭建物無法以現狀申請使用執照應非可歸責上訴人 可明添上訴人既要求被上訴人新遠建設公司為二次施工將大門外推及陽台改為室 內空間，增加室內面積，事後再以現狀與使用執照不符，主張同時履行抗辯權， 拒付買賣價款，實有違誠信原則而不足採。 ㈣本件系爭建物相關之銀行貸款係於八十七年八月始辦理，在辦理對保手續之過程
中系爭建物所載資料亦分屬二戶，而上訴人於辦理對保手續亦無異議，此揆證人 陳榮銓於八十九年四月二十六日至原審法院結證：「用完印後我有告知己○○主 建物有二個建號，標示為何，我告訴她是一個建號一戶，所以，共有二戶，己○ ○知悉後就將文件交還給我。」、「確定有告知己○○是二張權狀」、「我們 會跟承買人明白表示會有幾張權狀，我聽到被告（即陳淑華）跟現場銷售人員討 論室內變更情形。」可證，然上訴人並無異議仍配合辦理對保，顯見被上訴人新 遠公司並無依現狀申請使用執照之義務，若被上訴人新遠建設公司有依變更現狀 請領使用執照之義務，上訴人豈不會異議㮀豈有再配合辦理對保之理。㮀 ㈤無法請領與現狀相符使用執照是可歸責上訴人：上訴人所提之設計圖，不僅其使 用面積及挑空面積與契約所附附件。房屋平面示意圖所載之使用面積及挑空面 積差異甚大，且核上訴人所要求之室內設計配置與被上訴人新遠公司所推出之室 內配置皆不相同，益見本件若非應消費者購買戶即上訴人之要求，被上訴人新遠 公司何須大費周章增加成本更改原先之設計而施工，嗣因應上訴人之要求二次施 工致其使用面積及挑空面積不符規定。
㈥鈞院九十一年十一月七日履勘現場時亦可明確得知系爭建物之部份室內空間及 樓梯建築皆是在請領使用執照後再拆除重新施作，益見被上訴人新遠公司係應上 訴人之要求，始在建築後再增加費用為上訴人為變更設計，至現場尚無鋪設磁磚 及粉刷，安裝開關設置，衛浴設備等係因上訴人表示欲自行委請設計師設計，並 要求新遠公司將系爭建物之磁磚、地磚、牆壁粉刷、衛浴設備、水電等工程予以 追減退款，此參見附於原審卷被上訴人八十九年十二月四日所提準備書狀之工程 變更設計追加減帳明細表可證，故此部份之未施作工程，自與被上訴人新遠公司 無關。
㈦依兩造系爭土地預定買賣契約書第四條申請貸款第一項之附件，代辦貸款委託書 第一款之約定：「甲方（即上訴人己○○）承認本項貸款為應繳土地價款之一部 份，並於放款日起繳納貸款本息。」揆上開約定可察系爭貸款之利息係約定由上 訴人負擔繳納，上訴人主張銀行貸款利息，應由被上訴人負擔繳納乙節，顯然有 誤。況查本件系爭房屋業已移轉登記及辦理交屋完畢，自應由上訴人負責繳納銀 行貸款無疑。
㈧按系爭房屋預定買賣契約第十三條第一項之約定：甲方即上訴人應按乙方通知交 屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續受領房屋之交付，如甲方因故未能如期辦理 交屋，經乙方第二次書面通知，在期限內仍不辦理者視同交屋完成，甲方絕無異 議」，本件上訴人於辦理交屋時，故違約而未如期辦理交屋，經被上訴人多次通 知，請參見起訴狀所之證五、證六），揆上開約定，本件自屬辦理交屋完畢，上 訴人辯稱本件系爭房屋尚未交屋乙節，更與事實不符。 理 由
一、被上訴人主張上訴人於八十三年一月二十四日與被上訴人新遠建設股份有限公司 （下稱新遠建設公司）訂立房屋預定買賣契約書，由上訴人向新遠建設公司購買 賽茵斯林園大廈編號Ａ６、Ａ７棟二十七及二十八樓房屋（下稱系爭房屋），總 價新台幣（下同）七百七十一萬元（不包含土地），土地部分另由上訴人與被上 訴人丁○○、乙○○、丙○○三人就系爭房屋所坐落之基地即台中市○區○○○
段第十一之十、十一之四十二、十四之十二、十四之二十五、十四之五十一地號 等五筆土地（下稱系爭土地）由系爭房屋所佔全棟大樓總坪數之比率計算土地持 分訂立土地預定買賣契約書，由上訴人買受系爭土地之持分，總價為一千三百十 一萬元，土地部分，依兩造所定契約付款辦法，應由上訴人除支付自備款外，其 餘以系爭買賣之土地之持分向銀行貸款一千零四十一萬元，但實際僅貸款九百萬 元由賣方取得，尚有一百四十一萬元並未依約貸款，乃上訴人應再付之土地價款 ，扣除上訴人於八十七年十月二日起至八十八年五月二日止共向土地銀行繳納七 期利息共四十三萬一千一百七十元，故上開金額扣除該已繳納之金額上訴人尚欠 丁○○、乙○○、丙○○三人九十七萬八千八百三十元。又新遠建設公司代上訴 人支付如附表編號一所示之各項費用共計三十八萬四百七十一元及附表編號二所 示向台灣土地銀行南台中分行辦理開戶代墊一千二百元，上訴人尚欠新遠建設公 司三十八萬一千六百七十一元，迄未繳交，履經催討均置不理，爰依兩造之契約 及民法第三百六十七條之規定提起本訴，聲明求為判決：㈠、上訴人應給付被上 訴人丁○○、乙○○及丙○○新台幣（下同）九十七萬八千八百三十元及自起訴 狀繕本送達上訴人翌日（即民國八十八年十二月十四日）起按年利率百分之五計 算之利息。㈡、上訴人應給付被上訴人新遠公司三十八萬一千六百七十一元及自 八十八年十二月十四日起按年利率百分之五計算之利息。（被上訴人新遠公司於 原審另請求上訴人給付其代上訴人給付營造公司之挑空補平工程款三十八萬一千 元，經原審判決駁回此部份之訴，新遠公司就其敗訴部份，未據聲明不服，業已 確定）。
二、上訴人則以：
㈠依上訴人與被上訴人新遠建設公司所訂之房屋預定買賣契約書，約定由新遠建設 公司同意由建築師將二戶合併之平面格局重新設計調整合併使用，並將前揭建物 合法變更挑高補平，詎新遠建設公司竟未向台中市建設局申請變更設計之使用執 照，致上訴人買受之前揭建物挑空補平及二戶合併為一戶竟成為違章建築，上訴 人因之蒙受損失甚鉅，故上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條之規定 解除房屋預定買賣契約，依約土地預定買賣契約亦應同時解除，兩造契約既經解 除，被上訴人即無權向伊請求付款。
㈡縱認伊不得解除契約，然系爭建物除主體結構完成外，其餘如地磚、牆壁、衛浴 設備及窗戶等均未鋪設或安置完成，尚有部分鋼筋裸露，系爭建物根本尚未完成 更遑論交屋，新遠建設公司有按契約規定申請符合系爭建物現狀之使用執照之義 務，故在新遠建設公司向台中市政府建設局申請系爭土地上房屋之現狀合法使用 執照前，上訴人並無交付尾款之義務。
㈢新遠建設公司所列之挑空補平工程款及工程變更追減及追加差額款共計六十萬七 千四百三十三元，均係被上訴人依前開合約付款明細表內容約定重新設計調整所 必須施作之工程，並非上訴人於訂立契約後再要求被上訴人二次施工之工程，故 被上訴人自不得主張係追加之工程款向伊請求付款。 ㈣上訴人至今代為繳交之銀行貸款利息一百三十四萬六千八百十六元，依民法第三 百三十四條主張抵銷等語以資抗辯。
三、被上訴人主張上訴人於八十三年一月二十四日與新遠建設公司訂立房屋預定買賣
契約書，由上訴人向新遠建設公司購買系爭房屋，總價七百七十一萬元（不包含 土地），土地部分另由上訴人與丁○○、乙○○、丙○○三人就系爭房屋所坐落 之基地即系爭土地由系爭房屋所佔全棟大樓總坪數之比率計算土地持分訂立土地 預定買賣契約書，由上訴人買受系爭土地之持分，總價為一千三百十一萬元，土 地部分，依兩造所定契約付款辦法，應由上訴人除支付自備款外，其餘以系爭買 賣之土地之持分向銀行貸款一千零四十一萬元，但實際僅貸款九百萬元由賣方取 得，尚有一百四十一萬元並未依約貸款，又被上訴人因支出系爭房屋等各項稅費 （詳如附表編號一所示）共三十八萬零四百七十一元、及辦理銀行開戶代墊費用 一千二百元（即如附表編號二所示）等情，業據被上訴人提出房屋預定買賣契約 書、土地預定買賣契約書委託書影本、稅費應繳金額明細表、交屋通知書各一份 、自來水水費收據影本五份、天然氣公司收據影本四紙、大樓委託管理同意書影 本一份、電力公司收據影本一份、土地登記規費收據影本一份、契稅繳款書影本 五份、法院公證費用收據二份、土地買賣所有權移轉契約書影本二份、台灣省自 由職業統一收據，公正書影本一份、建物賣買所有權移轉契約書二份、住宅火災 保險單影本二份為證，且為上訴人所不爭執，堪信屬實。四、上訴人雖抗辯依兩造所訂之房屋預定買賣契約書約定：「Ａ６／２７＋２８Ｆ． Ａ７／２７＋２８Ｆ二戶合併使用面積為５９．５２坪、挑空面積為１６．４坪 ，公司同意由建築師將二戶合併之平面格局重新設計調整」（見原審卷第二十六 頁），既曰由「建築師」將二戶合併之平面格重新設調整，自係指新遠公司在簽 約後負有依建築師之設計圖按建築法之規定申請變更設計，再予施工，但新遠公 司未向台中市建設局申請變更設計，致使房屋完成後，取得使用執照，仍為原設 計之二戶，雖新遠公司有再將二戶於取得使用執照後，將兩戶打通，成為一戶， 然伊所購之房屋即與使用執照不符，成為違章建築，伊自得依民法第二百二十六 條、第二百五十六條之規定解除房屋預定買賣契約，又本件兩造之土地及房屋預 定買賣契約依土地預定買賣契約書第九條第一項及房屋預定買賣契約書第二條約 定，上開二約書須同時簽約並同時履行方屬有效，任何一部不履行全部違約，如 兩者之一有無效或解除之事由，則另一契約亦當然無效或解除，故於原審反訴狀 繕本送達被上訴人解除契約之意思表示（反訴部份經原審駁回，業已確定），兩 造所訂之契約既經解除，被上訴人已無從本於契約向伊請求給付上開款項，縱不 能解除契約，因被上訴人之違約，伊亦得拒絕付尾款云云。被上訴人新遠公司對 於兩造間有上開約定並不爭執，惟稱上開約定伊負有義務將兩戶合併格局重新設 計調整，係指取得行使執照後，依上訴人希望之格局，予以改建之義，並非指在 簽約時即為變更設計建築執照，向建管單位為變更設計之意等語，至於所載「建 築師」字樣，乃意在指重新改建時，新遠公司由建築師設計調整，著重在安全之 面。查兩造上開約定「公司同意由建築師將二戶合併之平面格局重新設計調整」 ，究係指上訴人所主張之情形或新遠公司主張之情形？因契約文字並未載明清楚 ，致雙方各有解釋，此乃解釋契約之問題，應探求當事人立約時之真意。經查： 本件兩造契約簽約日為八十三年一月二十四日，而本件系爭建物之使用執照核發 日期為八十七年一月二十日，有使用執照影本附卷可稽（見原證七）。而上訴人 究欲將二戶打通成為一戶，其希望之格局為何？自需由上訴人提出，新遠公司方
能設計調整，依新遠公司提出上訴人另請設計師之室內設計圖即有多份，即編① 、②、③、④、⑤、⑥之圖（見本院卷㈠第一一三－一一九頁反面），上訴人對 編號③、④、⑥之圖伊有簽名亦不爭執，並稱因上訴人無繪圖能力，簽約至簽編 號⑤之圖中間，曾經有多次建設公司製作設計圖後傳真圖予上訴人確認，要上訴 人回簽，真正設計定案者為編號⑤那張圖，而此一變更設計之涉及樓地板面積部 分至八十六年六月十九日以前即已定案，至八十七年三月被上訴人於領得使用執 照後始又以編號⑥之圖要求上訴人回簽，上訴人不明究理，至八十七年三月十六 日簽字送回，該編⑥並非上訴人主動提出，而係被上訴人提出要求上訴人回簽， 且編號⑥之圖與編⑤之圖關於樓地板面積部分並無不同，更不妨礙被上訴人提出 申請變更設計云云。惟查：⑴：編號⑥之圖有上訴人之簽名之日期為八十七年三 月十五日，並記載「本人同意依本圖變更」足證編號⑥始為最後之確認設計圖， 上訴人辯稱編號⑤即為最後之確認圖已難採信。⑵次查編號⑤之圖與編號⑥之圖 雖樓板面積大致相同，然其間仍有差異，如編號⑥將陽台空間變小，管道間變大 ，將隔間剔除，衛浴設備配置及位置變更（參本院卷㈠一五三、一五四頁），如 非上訴人要求變動，被上訴人豈有擅加以變動之理？且如係被上訴人擅加以變動 ，上訴人豈有同意之理？上訴人所辯違背經驗法則，核不可採。次查系爭二戶房 屋在建造時即係以原設計圖之二戶建造，其後始為將二戶接連之處部份挑空之處 八樓補平，成為平面可使用面積，此經本院勘驗屬實，一般房屋購買人亦會前往 看建築之進度，如上訴人訂約之真意為需依伊設計圖方式取得行使執照，於發現 建造時仍以二戶建造，豈有不異議之理？再者本件系爭建物相關之銀行貸款係於 八十七年八月始辦理，在辦理對保手續之過程中系爭建物所載資料亦分屬二戶（ 請參見被上證三），而上訴人於辦理對保手續亦無異議，此揆證人陳榮銓於八十 九年四月二十六日至原審法院結證：「用完印後我有告知己○○主建物有二個建 號標示為何，我告訴她是一個建號一戶，所以，共有二戶，己○○知悉後就將 文件交還給我。」、「確定有告知己○○是二張權狀」、「我們會跟承買人明白 表示會有幾張權狀，我聽到被告（即陳淑華）跟現場銷售人員討論室內變更情形 。」，可見上訴人當時亦無異議仍配合辦理對保，亦可佐證上情。由被上訴人於 建造時即以原二戶之格局為建造，迨使用執照取得後，始為改建，上訴人並未提 出異議，且於辦理貸款之時亦對此知情，亦未提出異議，及上訴人自簽約之八十 三年後，多次變更其希望之格局，迨至八十七年一月二十日，使用執照已核發後 之八十七年三月十五日雙方仍在作最後確認之設計圖，上訴人並在該圖上簽立「 本人同意依本圖變更」等情相互參照，已足以證明兩造契約所訂「公司同意由建 築師將二戶合併之平面格局重新設計調整」，係指取得行使執照後，依上訴人希 望之格局，予以改建之義，並非指在簽約時即為變更設計建築執照，向建管單位 為變更設計之意甚明。顯見被上訴人新遠公司依約有於取得使用執照後，依上訴 人希望之格局，予以改建，但並無依現狀申請使用執照之義務，上訴人上開抗辯 ，核不足採，則其以之為由主張解除契約即屬無據，又其以之為由拒絕付房屋尾 款均非可採。
五、次查上訴人與丁○○、乙○○、丙○○三人所訂之土地預定買賣契約書第四條係 約定：「本約附件㈠「買賣價款分期付款表」預定之銀行貸款，甲方（即上訴
人）同意委託乙方（即原告丁○○、乙○○、丙○○）統一向金融機構申請貸款 ，乙方並應於簽訂本約同時簽訂如附件㈡「代辦貸款委託書」，並依該委託書履 行各項約定。甲方如無須辦理貸款或欲減少貸款金額時，上開貸款金額及減少 金額應於乙方取得本大廈使用執照時，一次以現金或即期支票至乙方通知之指定 處所繳清。甲方申請貸款倘因政府法令、金融機構貸款業務政策變更或於甲方 之因素而致不能獲得貸款或實際核貸金額少於上述預定貸款金額時，該預定貸款 金額或差額，應自接獲乙方繳款通知之日起十五日內，以現金或即期支票一次付 清予乙方，否則視同違約。」。次查，上訴人與被上訴人新遠建設公司所訂立之 房屋預定買賣契約書，買賣價金總額為七百七十一萬元（參照契約書第三條）， 其中被上訴人已繳納定金七十萬元、簽約金一百三十八萬元、開工款一百零四萬 元，上訴人又向銀行辦理貸款金額為九百萬元，則按兩造間之房屋及土地預定買 賣契約書附件㈠所定之買賣價款分期付款表所列之工程期款順序觀之，其分期付 款表工程期款第一期至第四十五期每期各為四萬四千元、第四十六期至第一百零 三期各為四萬五千元，連同上開定金、簽約金、開工款均列於房屋預定買賣內， 共計為七百七十一萬元，併為買賣房屋之價金，而分期付款表工程期款第一百零 四期至第一百四十八期每期各四萬五千元，分期付款公司無息貸款第一百四十九 期至一百六十三期每期各四萬五千元，連同銀行貸款一千零四十一萬元，共計為 一千三百一十一元均列為買賣土地之價金，此可參照系爭房屋及土地預定買賣契 約書所附之附件㈠可參，另兩造約定之房屋及土地預定買賣契約書雖均附有代辦 貸款委託書，然關於房屋預定買賣契約所附之代辦貸款委託書第一條關於貸款金 額部分，其貸款金額均為零，而於土地買賣契約書所附貸款委託書則約定貸款金 額為一千零四十一萬元，足見兩造間約定貸款金額部分，均係作為土地價款之一 部分，上訴人依約定自應向銀行貸款一千零四十一萬元，並以該資金作為支付土 地買賣價金之一部，如前所述，上訴人卻以僅貸款九百萬元，剩餘一百四十一萬 元，則依土地預定買賣契約書第四條之約定，上訴人自應於被上訴人取得使用執 照時，一次以現金或即期支票至被上訴人丁○○、乙○○、丙○○通知之指定處 所繳清，再查，系爭房屋（即台中市○區○○○段第一三六三二建號、一三六三 三建號）所屬之大樓，係於八十七年一月二十日取得字號：中工建使字第００ 六八號使用執照，此有被上訴人提出之台中市政府工務局使用執照影本一紙在卷 足參，是被上訴人丁○○、乙○○、丙○○自得請求上訴人給付上訴人未辦貸款 之一百四十一萬元部分買賣價金，被上訴人表示願自動扣除上訴人已向銀行繳交 貸款之部分利息四十三萬一千一百七十元，作為優惠上訴人之措施，而僅請求其 中之九十七萬八千八百三十元，自屬有據，應予准許。六、另被上訴人新遠公司請求部份係代上訴人支付如附表編號一所示之費用共三十八 萬四百七十一元及如附表編號二向土地銀行南台中分行開戶一千二百元部份，上 訴人對被上訴人有支出上開款項並不爭執。查附表編號一所示之各項費用共三十 八萬四百七十一元而言，依照兩造所簽訂之預定房屋買賣契約書第十一條約定： 「本契約所應辦理之房屋所有權移轉登記、抵押權設定登記，由乙方（即新遠建 設公司）指定代書統籌辦理，甲方（即上訴人）應按照乙方所通知期限內交付產 權登記或申請貸款之證件、用印書類及各項應由甲方負擔之費用及稅款，以資辦
理。．．．．依法令及慣例規定，應由甲方負擔之稅捐及費用如下：契稅（含 教育捐）、監證（公證）費、印花稅及辦理移轉登記、貸款抵押權設定登記等一 切費用（包括代書費）由甲方負擔。當期房屋稅，在乙方通知交屋前由乙方負 擔，自乙方通知交屋起，不論產權是否予甲方名義，均由甲方負擔。外水電及 天然瓦斯之設計，工程施工及接戶費用，於接獲施工單位繳款通知時由甲方負責 繳納。」另第十四條約定：「交屋負擔之費用：甲方同意於本大廈完工並接通水 電之日起不論遷入與否或各該單據之抬頭名義為何方，均應負擔左列費用：本 戶水電基本費用。屬於本大廈公共使用並由全體住戶分擔之水電等基本費用。 屬於本大廈安全守衛、清潔保持、公共施設及設備之整理操作與維護等應由全 體住戶分擔之管理費。」再就第十五條約定：「為維護本大廈居住環境及品質， 甲方願遵守本大樓住戶管理公約．．．．，並委託乙方於通知交屋前二月，由乙 方或乙方代聘大樓管理顧問公司籌組管理委員會，代管本大廈管理及維護事宜， 上述管理費用由本大樓住戶共同分擔，管理委員會成立前甲方接到乙方通知後， 應先行向乙方繳納管理基金。」，則被上訴人主張此部分之費用包含⑴各項契稅 及雜項費用、⑵代書代辦費、⑶管理基金、⑷外接水費、⑸外接電費。⑹天然瓦 斯等費用，此等費用亦為被上訴人於交屋前所生之各項費用，是此部分之金額， 新遠公司本於兩造間所為之約定向上訴人為請求，核屬有據。又新遠公司代上訴 人向土地銀行南台中分行開戶墊付之一千二百元部分，依照兩造約定之房屋預定 買賣契約書附件㈣代辦貸款委託書第五條約定：「甲方委託乙方代辦本約之各項 手續所發生之費用，如抵押權設定登記費、保險費、印花稅、代書費等一切手續 費用或乙方先行墊付之款項，應於乙方通知之期限前一次繳清」，則被上訴人既 因辦理貸款事宜，向台灣土地銀行南台中分行開戶而代上訴人墊付一千二百元， 被上訴人新遠公司亦得依上開約定，向上訴人請求返還代墊之款項。綜此所述， 被上訴人新遠建設公司請求上訴人給付附表之兩項費用共計三十八萬一千六百七 十一元（即380471+1200=381671）自屬有據，應予准許。七、上訴人雖抗辯系爭房屋目前尚未完工而應由被上訴人繼續施作完工處有：⑴第一 層、第二層內部空間之地板、牆壁均應施作應有之建材及粉刷。⑵第一層、第二 層內部電力開關應予裝設，裸露電線應予埋設完竣。⑶第一層、第二層內部四套 衛浴設備應予設置、地板應鋪設瓷磚。⑷第一層、第二層內部裸露鋼筋應予埋設 完竣。⑸第一層內部東南方向之門窗應予安裝完竣。⑹第一層廚房內部廚具應予 安裝。⑺第一層、第二層內部樓梯應設置完竣。⑻第一層、第二層內部隔間應依 附表所示施作完竣。⑼廚房及衛浴內之天花板應予設置完竣。上開各項，於被上 訴人未為對待給付前，上訴人自得拒絕自己之給付。惟查：㈠、被上訴人丁○○ 、乙○○、丙○○依據與上訴人訂立之土地預定買賣契約向被上訴人請求九十七 萬八千八百三十元及自八十八年十二月十四日起按年利率百分之五計算之利息部 分，乃基於土地買賣所生之法律關係而向上訴人為請求，且被上訴人亦將土地之 應有部分移轉登記於上訴人名下，業據被上訴人提出土地登記謄本影本一紙為證 ，然核上訴人所提出之同時履行抗辯事項均屬關於房屋買賣之事項，是上訴人就 此部分之金額主張同時履行抗辯，即非有據。㈡、按所謂同時履行之抗辯，乃係 基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方
債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一 方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履 行之抗辯。最高法院五十九年台上字第八五０號著有判例，查被上訴人新遠建設 公司主張如附表編號一及二之二筆，其內容分別為⑴各項契稅及雜項費用、⑵代 書代辦費、⑶管理基金、⑷外接水費、⑸外接電費、⑹天然瓦斯費等費用此等費 用為辦理系爭房屋產權過戶及因管理系爭房屋所生費用墊付之款項，另被上訴人 請求上訴人給付因向銀行辦理開戶代上訴人所墊付之一千二百元費用部分，此等 費用雖同樣基於兩造所訂立之房屋預定買賣契約之內，然此等費用為屬被上訴人 代上訴人處理事務所生之費用，然其與買賣標的之對價為系爭房屋不同，二者尚 難認係基於對待之給付關係，則依上開說明，自不生同時履行抗辯之問題。八、上訴人復抗辯如認伊應支付上開款項，被上訴人至今並未完成本件工程及交屋， 而依伊與新遠建設公司於八十七年八月十日簽立委託書，約定撥款日至交屋日之 期間利息由新遠建設公司支付，系爭房地雖新遠公司有通知交屋，然該房屋既有 上開抗辯之瑕疵，伊得拒絕交屋，故迄今未交屋，上訴人代為繳交之銀行貸款利 息一百三十四萬六千八百十六元即係對新遠公司之債權，伊爰依民法第三百三十 四條主張抵銷，並提出上訴人有繳交之銀行貸款利息一百三十四萬六千八百十六 元之收據影本二十二張為證，然查系爭房屋既已取得行使執照，有如前述，依上 訴人與新遠公司間之買賣契約書第十二條規定，於新遠公司取得行使執照即得辦 理交屋，同約第十三條約定，買方未能期辦理交屋，經賣方第二次通知，在期限 內仍不辦者視同交屋完成。此有契約書附卷可稽。新遠公司己於八十七年十月三 日通知上訴人交屋，同年十二月三十一日第二次通知請上訴人於八十八年一月十 日前往交屋，有上訴人提出之收件回執為證（見原證五），上訴人對上開書證為 真實亦不爭執，則依上開合約之規定，應視為八十八年一月十日新遠公司已經交 屋，上訴人以是自斯時起，貸款利息本應由上訴人繳納，難謂上訴人繳納之利息 對被上訴人發生債權，上訴人上開抵銷之抗辯自非有據，不應准許。九、從而被上訴人丁○○、乙○○、丙○○依據與上訴人間所訂立之土地預定買賣契 約請求上訴人之九十七萬八千八百三十元，被上訴人新遠建設公司依據與上訴人 間所訂立之之房屋預定買賣契約請求上訴人給付三十八萬一千六百七十一元，及 均自本起訴狀繕本送達上訴人翌日（即八十八年十二月十四日）起至清償日止， 按年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付 ，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 六 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德
~B2 法 官 曾謀貴
~B3 法 官 蔡王金全
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 阮正枝
中 華 民 國 九十二 年 二 月 七 日 Ｙ┌──┬──────┬──────────┬────────┬─────┐
│一、│各項稅費 │㈠各項契稅及雜項費用│ 二八五一六○元│ │
│ │ │㈡代書代辦費 │ 一三五○○元│ │
│ │ │㈢管理基金 │ 二五五七八元│ │
│ │ │㈣外接水費 │ 一○五○六元│ │
│ │ │㈤外接電費 │ 五九四六元│ │
│ │ │㈥天然瓦斯費 │ 三九七八一元│ │
│ │ │共計 │ 三八○四七一元│ │
├──┼──────┼──────────┼────────┼─────┤
│二、│受託至土地銀│ │ 一二○○元│ │
│ │行台中分行開│ │ │ │
│ │戶代墊金額 │ │ │ │
└──┴──────┴──────────┴────────┴─────┘
, 台灣公司情報網