臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一五號
上 訴 人 連晟實業有限公司
法定代理人 林文祥
訴訟代理人 黃啟逢律師
被上訴人 台北比佛利夏威夷社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 魏世亮
訴訟代理人 謝光輝
被上訴人 台北比佛利比佛利區守望相助管理委員會
法定代理人 陸振成
被上訴人 台北比佛利加州區管理委員會
法定代理人 周玉孝
被上訴人 台北比佛利國家公園區公寓大廈管理委員會
法定代理人 許麗雪
右 二 人
訴訟代理人 黃景安律師
右當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月二十九日臺灣
桃園地方法院八十六年度訴字第四一三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人臺北比佛利夏威夷社區公寓大廈管理委員會應給付上訴人新臺幣壹佰壹拾陸萬壹仟玖佰元，被上訴人臺北比佛利比佛利區守望相助管理委員會應給付上訴人新臺幣參拾萬零玖佰元，被上訴人臺北比佛利加州區管理委員會應給付上訴人新臺幣壹拾玖萬伍仟玖佰零參元，被上訴人臺北比佛利國家公園區公寓大廈管理委員會應給付上訴人新臺幣貳拾玖萬陸仟柒佰元，及均自民國八十六年四月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由各被上訴人比例負擔如附表一所示，餘由上訴人負擔。本判決所命給付，於上訴人為被上訴人提供如附表二所示擔保金額後，得假執行。但被上訴人臺北比佛利比佛利區守望相助管理委員會、臺北比佛利加州區管理委員會、臺北比佛利國家公園區公寓大廈管理委員會如於假執行程序實施前，各以附表三所示金額為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人臺北比佛利夏威夷社區公寓大廈管理委員會（下簡稱夏威夷區管委會 ）應給付上訴人新臺幣（下同）一百七十萬二千四百四十六元，及自民國八十 六年四月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ㈢被上訴人臺北比佛利比佛利區守望相助管理委員會（下簡稱比佛利區管委會）
應給付上訴人四十四萬零八百八十七元，及自八十六年四月十五日起至清償日 止按年息百分之五計算之利息。
㈣被上訴人臺北比佛利加州區管理委員會（下簡稱加州區管委會）應給付上訴人 六十七萬二千零九十九元，及自八十六年四月十五日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息。
㈤被上訴人臺北比佛利國家公園區管理委員會（下簡稱國家公園區管委會）應給 付上訴人四十三萬四千七百三十三元，及自八十六年四月十五日起至清償日止 按年息百分之五計算之利息。
㈥第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
㈦第二項至第五項之請求，願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠被上訴人於八十五年十二月五日以臺北比佛利全區聯合管理委員會（下簡稱比 佛利全區聯管會）之名，與上訴人訂立「綜合管理服務合約書」，並經各區管 理委員會（除比佛利區及夏威夷區於簽約後始經主管機關准予核備外，其餘各 分區均於簽約前業經核備）之主任管理委員簽名蓋章；被上訴人國家公園區管 委會雖未在系爭合約書上簽名蓋章，惟事後亦已同意並授權訴外人游棟雍全權 管理該區安全系統（包含行政，警衛，清潔，電梯維護，監控系統等）、委聘 契約等行為，自已認同系爭合約書之權利義務，此有合約書、同意書及合約書 之附件特別委任書可稽。
㈡公司法有關設立中公司之法律性質，學者通說採「同一體說」，認為設立中公 司與成立後公司屬於同一體，設立中公司之法律關係即為成立後公司之法律關 係，最高法院七十一年台上字第四三一五號判例意旨同此見解。本件系爭合約 書係比佛利全區聯管會及各分區管委會與上訴人簽訂，且簽約前除比佛利、夏 威夷區外之各分區管委會均經主管機關核備，故實質上各分區管委會均為契約 當事人。至於比佛利、夏威夷區管委會雖於事後始經主管機關核備，基於同一 法理，無論比佛利全區聯管會或各籌備中之分區管委會均為其後核備成立之各 分區管委會之前身，二者同一體，則權利義務當然移轉於事後核備成立之各分 區管委會。
㈢被上訴人雖一致主張：契約簽立當時之各分區管委會主任委員未獲授權，故該 主任委員簽訂之契約對各分區管委會不生效力云云。惟查委任、僱傭保全公司 執行公寓大廈安全及環境維護等事項，乃管委會依法具有之權責，公寓大廈管 理條例第三十四條第五款、第九款定有明文。又自公寓大廈管理條例就該等事 項並無召開區分所有權人會議決議之規定觀之，則該等事項無須經由區分所有 權人會議決議通過，更何況，系爭合約簽立後，上訴人立刻進駐社區內提供服 務，則類推適用民法第一百七十九條規定，應認各區住戶有表見之事實存在， 自應對於上訴人負授權人之責任。再上訴人在締約時，對於各分區管委會主任 委員有否獲授權部分，應屬善意第三人，應類推適用民法第二十七條第三項規 定，被上訴人不得以主任委員未獲授權對抗上訴人。 ㈣被上訴人夏威夷區管委會、比佛利區管委會另主張：簽約時該管理委員會未經 核備，故與上訴人之簽約不合法云云。惟依公寓大廈管理條例之規定，公寓大
廈管理組織之成立只要完成法定程序，即具有當事人能力，並適用該條例所定 之管理委員會或管理負責人應作為之義務。至於公寓大廈管理組織應辦理報備 之時機，應依公寓大廈管理條例第二十六條及該條例施行細則第十四條規定， 惟該條例並無管理組織如未報備之效力規定，由此觀之，公寓大廈管管理條例 及其施行細則就管理組織予以報備，目的僅屬存證備查，至於公寓大廈管理組 織成立與否，與向主管機關報備之行為無涉。
㈤被上訴人國家公園區管委會前法定代理人劉麗珠業已簽署同意書，記載：「全 區聯合管理委員會之共同決議事項，本國家公園特區管理委員會願意共同遵守 （如聘任警衛清潔公司及電梯保養公司等）」，而上訴人所從事者即警衛清潔 及電梯保養等性質，完全符合該同意書之意旨。 三、證據：除援用原審所提證據外，補提：
㈠柯芳枝著「公司法論」第二一頁至二二頁；
㈡八十五年十二月五日被上訴人國家公園區管委會致比佛利全區聯管會之文件為 證；並聲請訊問證人游棟雍、陳世陽。
乙、被上訴人夏威夷區管委會方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠比佛利全區聯管會未經全體區分所有權人之同意，擅自與上訴人簽訂系爭合約 ，應不生效力。又夏威夷區管委會至八十六年五月間始備案成立，本件契約簽 訂於夏威夷區管委會成立之前，且夏威夷區管委會並未授與主任委員簽立系爭 契約之權限，故本件純當時主任委員個人行為，與夏威夷區管委會無涉。 ㈡系爭合約未經夏威夷區管委會當時之法定代理人親自簽名蓋章，系爭合約書之 附件亦未明確說明被上訴人同意簽訂系爭合約書，上訴人自己強行接管社區， 並向被上訴人要求收取服務費，於法無據。
㈢社區公寓大廈管理委員會之設立，源於內政部頒訂「公寓大廈管理條例及施行 細則」，與公司法之立法精神不同，權利義務亦不相同，上訴人引用公司法規 定，主張比佛利全區聯管會與被上訴人為同一體，權利義務當然移轉等語，為 無理由。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提桃縣府工建寓字第八六○一三六號公寓大 廈管理組織報備證明一件為證。
丙、被上訴人比佛利區管委會方面：未於言詞辯論期日到場，惟據其以前到場及提出 之書狀，所為之聲明及陳述如左：
一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠比佛利全區聯管會未依法定程序，即經全區住戶大會三分之二出席及四分之三 出席人數之同意，則其代表性有瑕疵。
㈡系爭合約簽訂當時，各分區管委會尚未成立，亦未開始收取管理費，故比佛利 全區聯管會絕非各分區管委會之前身。更何況，各分區管委會從未授與游棟雍
簽訂系爭合約書之權利，且比佛利全區聯管會主任委員之組成亦未得到其他分 區管委會之認可，故比佛利全區聯管會未經同意擅自簽訂系爭合約，不生效力 。
㈡上訴人當時雖提供安全警衛、清潔維護等工作，惟比佛利區管委會僅享受上訴 人提供之大門警衛服務，未享受清潔服務，則上訴人按照坪數計算各區服務費 ，核屬不合理。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提：
㈠桃縣府工建寓字第八六○二一三號公寓大廈管理組織報備證明； ㈡比佛利區第二屆第一次區分所有權人會議紀錄等為證。丁、被上訴人加州區管委會、國家公園區管委會方面： 一、聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳： ㈠本件全區聯管員會並未以即將成立之分區管委員代理人身分與上訴人訂約，故 系爭合約之當事人為全區聯管會，而非各分區管委會。 ㈡查加州區、國家公園區管委會均係本件契約簽訂後始經主管機關核備成立，除 非核備成立後之區分所有權人會議追認其前主任委員於核備前所為之行為，否 則主任委員於核備前之行為，未經區分所有權人之授權，即無法對核備成立後 之管委會生效。
㈢公寓大廈管理委員會係依公寓大廈管理條例規定，由全體區分所有權人組織， 與公司法規定之股份有限公司係經由發起或募集設立者不同，是公寓大廈並無 所謂成立中之管理委員會可言，故最高法院七十一年台上字第四三一五號判決 自不適用於依公寓大廈管理條例成立之管理委員會。更何況，被上訴人各分區 管委會於系爭合約書簽立當時即已存在，僅尚未報備，故訴外人比佛利全區聯 管會絕非被上訴人各分區管委員之前身。
㈣系爭合約書上之立約人為比佛利全區聯管會，並非被上訴人各分區管委會，且 被上訴人各分區管委會並未授與代理權予比佛利全區聯管會簽訂系爭合約。蓋 比佛利全區聯管會若代理被上訴人各區管委會簽訂系爭合約書，則依民法第一 百零三條第一項規定，應以各分區管委會之名義為之，而非以比佛利全區聯管 會名義，故系爭合約書之效力僅對比佛利全區聯管發生效力。上訴人依系爭合 約書向被上訴人各分區管委會請求，當事人不適格。若因比佛利全區聯管會不 具法人資格，認定系爭合約書無效時，上訴人是否可依系爭合約向簽約時之游 棟雍請求，係另一法律問題。法律上並無所謂隱名代理之規定，上訴人指未具 法人資格之比佛利全區聯管會為被上訴人之隱名代理人，亦屬無據。 ㈤被上訴人國家公園區管委會並未授權比佛利全區聯管會簽訂系爭合約，至於被 上訴人加州區管委會雖授權比佛利全區聯管會，惟僅委任比佛利全區聯管會接 管全區公共設施、規劃公共設施之使用，代表各區處理對外、對內事務，並未 授權比佛利全區聯管會與上訴人簽訂系爭合約。被上訴人加州區管委會所簽署
之特別委任書，係就社區行政、警衛、清潔、電梯維護、監控系統等，授權游 棟雍全權規劃管理及委聘契約行為，並非授權游棟雍可與廠商簽訂契約至明。 ㈥退步縱認上訴人可依系爭合約書約定，向被上訴人各分區管委會請求服務報酬 ，惟上訴人提供之服務亦有瑕疵，此有證人游棟雍之證詞及其提供之書面報告 可稽。臺北比佛利社區共分八區，分別有商業區、商業公寓混合區、公寓區、 天厝，無需電梯、公共樓梯、駐在警衛等服務，惟上訴人請求之服務費並未按 各區各別服務之情形計算，而係依建物面積計算各區之分攤額，計算方式不公 平。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提八十六年三月三日比佛利全區聯管會公告 一件為證。
戊、本院依職權函桃園縣政府工務局調閱及查詢被上訴人夏威夷區、比佛利區、加州 區、國家公園區等區管理委員會報備之相關資料， 理 由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人夏威夷區管委會之法定代理人原為趙中峰，嗣於本審訴訟進行中 變更為魏世亮；比佛利區管委會之法定代理人原為曾文雄，於本審訴訟進行中 變更為陸振成，並均於九十二年一月三日當庭聲明承受訴訟，並有桃園縣警察 局楊梅分局九十一年十二月四日楊警分刑字第○九一○○一九六九一號函附報 告書及筆錄可稽（本院八十八年上字卷第㈡第八二、八三、九八、九九頁）。 另被上訴人加州區管委會之法定代理人原為杜征雄，嗣於本院訴訟進行中先後 變更為鐵孟秋、周玉孝；國家公園區管委會之法定代理人原為劉麗珠，嗣於本 院訴訟進行中先後變更為葉國書、巫秀玉、許麗雪，業據現任之法定代理人聲 明承受訴訟，並有桃園縣政府函附卷足憑（八十八年上字卷㈠第二０八至二一 二頁，卷㈡第一三三頁），核無不合，應予准許。 二、被上訴人比佛利區管委會未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十 六條所列各款情事，爰准上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：訴外人比佛利全區聯管會為被上訴人等之隱名代理人，於八 十五年十二月五日以比佛利全區聯管會之名與伊簽立綜合管理服務合約書（下 稱系爭合約書），並經被上訴人等及波士頓區、紐約區、曼哈頓區各區管委會 之主任委員簽名蓋章認同，除比佛利區管委會、夏威夷區委會係簽約後准予備 查外，其餘波士頓區、紐約區、曼哈頓區、加州區、國家公園區等區管委會均 係簽約前准予核備，故實質上該五區管委會均為系爭合約書之當事人。而比佛 利區管委會、夏威夷區管委會雖係簽約後始准予核備，惟基於與公司法有關設 立中公司與成立後公司為同一體之同一法理，籌備中之比佛利區管委會及夏威 夷區管委會，均係其後核備成立之管理委員會之前身，二者屬於同一體，故其 權利義務當然移轉於事後核備成立之比佛利區管委會及夏威夷區管委會。又兩 造於系爭合約書上約定：被上訴人等委託上訴人提供安全警衛、清潔美護等服 務，期間為一年，被上訴人按月應給付上訴人服務報酬，惟前三個月之服務費 共計四百三十九萬五千六百十九元，於八十六年四月十五日一次給付。嗣伊依
約提供三個月服務後，被上訴人藉故終止系爭合約，並拒不付伊前三個月之服 務報酬，故依系爭合約書第八條約定，請求被上訴人各區管委會按各區所有權 比例分攤給付服務報酬，即請求判令被上訴人夏威夷區管委會給付一百七十萬 二千四百四十六元，比佛利區管委會給付伊四十四萬零八百八十七元，加州區 管委會給付伊四十四萬零八百八十七元，給付四十三萬四千七百三十三元，暨 法定遲延利息等情。
二、被上訴人夏威夷區管委會則以：比佛利全區聯管會未經全體區分所有權人之同 意，擅自與上訴人簽訂系爭合約，應不生效力。本件契約簽訂於伊核備成立之 前，且伊並未授與主任委員與上訴人簽立系爭契約之權限，故本件純係當時主 任委員個人行為，與夏威夷區管委會無涉。又社區公寓大廈管理委員會之設立 ，源於內政部頒訂「公寓大廈管理條例及施行細則」，與公司法之立法精神不 同，權利義務亦不相同，上訴人引用公司法規定主張比佛利全區聯管會與被上 訴人為同一體，權利義務當然移轉等語，為無理由等語，資為抗辯。 被上訴人比佛利區管委會則辯稱：比佛利全區聯管會未依法定程序，經全區住 戶大會三分之二出席及四分之三出席人數之同意，其代表性有瑕疵。又系爭合 約簽訂當時，各分區管委會尚未成立，亦未開始收取管理費，故比佛利全區聯 管會絕非各分區管委會之前身；比佛利全區聯管會主任委員之組成亦未得到其 他分區管委會之認可，故比佛利全區聯管會未經同意擅自簽訂系爭合約，不生 效力。上訴人當時雖提供安全警衛、清潔維護等工作，惟比佛利區管委會僅享 受上訴人提供之大門警衛服務，未享受清潔服務，則上訴人按照坪數計算各區 服務費，核屬不合理云云。
被上訴人加州區、國家公園區管委會另以：系爭合約之當事人為全區聯管會， 而非各分區管委會。且渠等均係在系爭契約簽訂後始經主管機關核備成立，主 任委員於核備前之行為，未經區分所有權人之授權，即無法對核備成立後之管 委會生效。另公寓大廈管理委員會係由全體區分所有權人組織，與公司法規定 之股份有限公司係經由發起或募集設立者不同，是公寓大廈並無所謂成立中之 管理委員會可言，更何況，簽約時渠等尚未報備成立，故訴外人比佛利全區聯 管會絕非被上訴人各分區管委員之前身。再法律上並無隱名代理之規定，上訴 人指未具法人資格之比佛利全區聯管會為被上訴人之隱名代理人，亦屬無據。 加州區管委會所簽署之特別委任書，係就社區行政、警衛、清潔、電梯維護、 監控系統等，授權游棟雍全權規劃管理及委聘契約行為，並未授權游棟雍可與 廠商簽訂契約至明；退步縱認上訴人可依系爭合約書約定，向各分區管委會請 求服務報酬，惟上訴人提供之服務有瑕疵，且各分區之服務項目相異，上訴人 請求之服務費未按各區各別服務之情形計算，而係依建物面積計算各區之分攤 額，計算方式不公平等語置辯。
三、本件上訴人主張：訴外人比佛利全區聯管會於八十五年十二月五日與伊簽立綜 合管理服務合約書，約定自八十五年十二月二十日早上八時起至八十六年十一 月十九日免上八時止，由伊提供安全警衛、清潔美護。機電維護、行政管理等 服務，由比佛利全區聯管會給付服務報酬（每月以一百二十八萬五千元計算） ，經被上訴人各分區管委會之主任委員簽名蓋章，除比佛利區管委會、夏威夷
區委會係簽約後准予備查外，其餘被上訴人加州區、國家公園區之管委會均於 簽約前准予核備，故實質上被上訴人均為系爭合約書之當事人，至比佛利全區 聯管會發函於八十六年三月二十五日終止本件契約為止，共計積欠服務費四百 三十九萬五千六百十九元等情，業據提出「台北比佛利聯合管理委員會綜合管 理服務合約書」及附件、比佛利全區聯管會之存證信函各一件為證（原審卷第 七至二九頁），惟經被上訴人以前詞置辯。是故，本件爭執之重點在於：㈠被 上訴人是否為本件契約之當事人？㈡上訴人提供之服務有無瑕疵？㈢被上訴人 各應給付之服務報酬為若干等節。
四、就被上訴人是否為本件契約之當事人而言： ㈠依上訴人提出之八十五年十二月五日合約書（原審卷第七至十頁），首頁標題 記載「台北比佛利全區聯合管理委員會綜合管理服務合約書」、前言：「立合 約書人：台北比佛利全區聯合管理委員會（以下簡稱甲方）委託連晟實業有限 公司（以下簡稱乙方提供安全警衛、清潔美護、機電維護、行政管理等服務， 茲經雙方協議訂定共同遵守條款如下」等語，形式上觀之，似乎本件管理服務 契約之當事人為比佛利全區聯管會及上訴人。惟揆諸公寓大廈管理條例第三條 第八款：「管理委員會，係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大 廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織」、第二十七條第一項：「 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」、第二十九條第一項規定：「 區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過 半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」等規定，可知：公寓大 廈之區分所有權人應舉行區分所有權人會議，選出管理委員，組成管理委員會 ，並需有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，出席僈 過半數及區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。查建 商永泰祥開發股份有限公司（下簡稱永泰祥公司）在桃園縣楊梅鎮興建門牌青 山一街至六街之「台北比佛利社區」，房屋依型態不同分成八個分區：夏威夷 區、比佛利區、波士頓區、紐約區、曼哈頓區、加州區、國家公園區、西雅圖 區，此八區於八十五年一月至七月間籌備成立管理委員會，並向主管機關核備 ，惟於八十五年十月十日另由每分區推派三位及主任委員共計三十二位組成「 比佛利全區聯管會」，並非依上開公寓大廈管理條例之相關規定，由台北比佛 利社區之全體區分所有權人召開會議選出管理委員後組成，其成立基礎及運作 情形讓住戶多所質疑，且無經費，因而至八十六年三月十五日開會決議將全區 聯管會廢除等情，業據證人游棟雍證述綦詳（本院八十八年上字卷㈠第二三一 頁），核與比佛利區管委會之陳述一致（原審卷第一七六至一七七頁），足認 ：比佛區全區聯管會並未依公寓大廈管理條例所定程序成立，而為非法，不具 有法律上之人格，於實體上亦無權利能力，自無法成為契約之主體。 ㈡第按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約文 字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反估契約文字而更為曲解， 最高法院十七年上字第一一一八號判例明揭此旨。觀察上訴人提出之合約書（ 原審卷第十頁），文未之立合約書人除記載：「甲方：台北比佛利聯合管理委
員會聯合管理委員會：主任委員游棟雍：：：全區會址：楊梅鎮○○里○○○ 街三八二號之一：：：」外，尚有「各區代表人：夏威夷區主任委員譚天民， 波士頓區主任委員林添旺，紐約區主任委員李素明，曼哈頓區主任委員：梁網 淦，加州區主任委員：杜征雄，西雅圖區主任委員：陳賜益，比佛利區主任委 員：游棟雍」、「乙方：連晟實業有限公司代表人林文祥：：：」等字（原審 卷第十頁），並有被上訴人夏威夷區、比佛利區、加州區管委會之印文，復有 比佛利區、加州區管委會之當時主任委員游棟雍、杜征雄簽名，上開印文及簽 名均為真正，業據游棟雍、杜征雄、夏威夷區前任主委趙中峰、比佛利區管委 會後任主委曾文雄陳述在卷（本院八十七年上字卷第三二頁反面、三四頁）， 本件被上訴人夏威夷區、比佛利區及加州區等三區管委會既均同意簽立本件契 約，自屬本件契約之當事人甚明。
㈢另查被上訴人國家公園區管委會雖未於此份合約書文末簽名蓋章，惟於嗣後之 八十五年十二月十二日書立「特別委任書」，載明：「國家公園區管理委員會 代表人劉麗珠小姐，特予委任游棟雍先生，全權規劃，管理：本區安全系統含 ：警衛，清潔，電梯維護，監控系統等，委聘契約等行為，特立此書予游棟雍 先生收執」等語（本院八十七年上字卷第一二三頁），而游棟雍先生先前向上 訴人表明被上訴人國家公園區有授權簽約，並旋於八十五年十二月十二日出具 上開特別委任書，另上訴人於簽約後，自八十五年十二月二十日依約進駐比佛 利各分區內提供服務，並未排除國家公園區之範圍，而國家公園區管委會亦均 參與開會等節，均據證人游棟雍證陳明確（本院八十七年上字卷第一０九頁反 面、八十八年上字卷㈠第二二二、二三二至二三四頁）。綜合上開於本件簽約 時，游棟雍表明為被上訴人國家公園區管委會之代理人，於簽約後被上訴人國 家公園區管委會並書立委任書予游棟雍，對於上訴人提供之管理服務從未提出 異議等情，堪見：被上訴人國家公園區事後業已追認游棟雍為其代理人，則本 件契約之效力自當及於被上訴人國家公園區管委會，故被上訴人國家公園區管 委會亦為本件契約當事人之一。
㈣依上所陳，被上訴人夏威夷區、比佛利區、加州區及國家公園區之管委會均係 本件契約之當事人。且從上述比佛利全區聯管會與各分區之管委會同時存在之 情形觀之，在此並無上訴人所述：全區聯管會係各分區管委會之前身，法律性 質上二者為同一體之情形，併此敘明。
㈤雖被上訴人夏威夷區、加州區、國家公園區三管委會另以：本件契約簽訂於渠 等核備之前，且未授與主任委員與上訴人簽立系爭契約之權限，故本件純係當 時主任委員個人行為，與管委會無涉等語置辯。惟就公寓大廈管理條例第二十 五條、第二十六第一項、第二十七條第一項、第二項、第三十一條第一項等規 定觀察，可知公寓大廈之區分所有權人會議決議選出組成管理委員會時，管理 委員會即合法成立，得依法執行同條例第三十四條各款，包括有關管理服務人 之委任、僱傭及監督在內之職務內容。同條例第二十六條第一項雖規定：起造 人應於六個月內召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備，惟 並未明文規定未報備者即為不成立或無效，應認為向地方主管機關報備，僅屬 行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無涉。查被上訴人夏威夷區之區分
所有權人會議於八十五年七月七日舉行，比佛利區之第二屆區分所有權人會議 係於八十六年三月九日舉行改選管理委員，因公寓大廈管理條例第二十七條第 三項規定管理委員、主任委員之任期為一年，故據以推估該區之第一屆區分所 有權人會議係於八十五年三月間舉行；另加州區之第一屆區分所有權人會議於 八十五年五月五日舉行；國家公園區之第一屆區分所有權人會議於八十五年八 月二十五日舉行，各區分所有權人會議選出管理委員組成管理委員會、訂定規 約等情，有桃園縣政府工務局函覆資料可參（本院證物外放）。可見：本件被 上訴人夏威夷區、加州區及國家公園區三管委會均於本件契約簽訂前，即已由 各分區之區分所有權人會議決議選出，已如上述，自屬合法成立，更何況被上 訴人加州區及國家公園區之管委會均於八十五年十一月間即准予備查，至於被 上訴人夏威夷區管委會至八十六年五月十三日、比佛利區管委會至八十六年八 月一日（報備證明見本院八十八年上字卷㈡第一０一、一０五頁），始經主管 機關桃園縣政府工務局准予核備在案，不生任何影響。另按管理委員會之職務 之一，即為管理服務人之委任、僱傭及監督事項，此為公寓大廈管理條例第三 十四條第九款規定甚明。被上訴人夏威夷區、比佛利區、加州區及國家公園區 四管委會既經合法成立，再遍觀該四區之規約各條款均未約定須經區分所有權 人會議之特別授權始有僱傭、委任管理服務人，則依上開法律規定，管委會有 自行僱傭或委任執行建築物管理維護事務之管理服務人之權限灼然。故被上訴 人夏威夷區、加州區、國家公園區三管委會上開所辯，殊非足採。 ㈥至於被上訴人國家公園區管委會雖辯稱：該分區之區分所有權人均已繳納至八 十六年三月止之管理服務費予建商永泰祥公司云云（原審卷第二０三頁反面） 。惟被上訴人國家公園區就本件契約，業於事後追認游棟雍為代理人，本件契 約之效力自當及於被上訴人國家公園區管委會，詳如上述，至於此區之區分所 有權人是否前已繳納至八十六年三月止之管理服務費予建商永泰祥公司，核係 國家公園區之區分所有權人與永泰祥公司間之法律關係，如有紛爭，應另循訴 訟途徑解決，與本件法律關係無涉，故被上訴人國家公園區管委會所辯，亦非 可採。
五、本件上訴人提供之服務有無瑕疵？
㈠如上所陳，本件被上訴人夏威夷區、比佛利區、加州區及國家公園區四管委會 均為本件契約之當事人，則上開四被上訴人自有依契約第八條第一項約定及報 價單所示，按月給付一百二十八萬五千元服務費用予上訴人之義務。又查上訴 人自契約第九條約定之八十五年十二月二十日早上八時起開始提供服務，至其 自陳之八十六年三月二十五日晚上八時撤離止（共計三個月又六天），有上訴 人提出之存證信函可參（原審卷第三十頁），據以計算，上訴人得請求給付之 服務費用共計為四百十一萬二千元（0000000x(3+1/5)=0000000）。上訴人自 行書立之請款單五紙（原審卷第三二至三六頁），計算上開期間之服務費用共 計為四百三十九萬五千六百七十九元，業據被上訴人爭執，上訴人復未另行舉 證，仍應以上開按契約計算所得金額為妥適。
㈡被上訴人加州及國家公園區管委會另指摘：上訴人提供之服務品質不佳，有瑕 疵，不應給付上訴人主張之金額云云。上訴人雖於原審否認，惟經證人游棟雍
證陳：「上訴人有派人來做簽約上的工作，但做的不確實，住戶不滿意」云云 （本院八十八年上字卷㈠第二三二頁），復經另一被上訴人波士頓區管委會前 任主委林添旺陳述：「因其服務品質，當時服務人員的年紀等不好，扣掉這些 瑕疵，我們認為只能以我們目前的基金三百萬元為給付」等語，堪認被上訴人 有就上訴人提供服務有瑕疵主張減少報酬之真意。受命法官詢以上訴人：「就 被上訴人（波士頓區管委會）認為上訴人之請求，扣除品質不好部分，只能給 付三百萬元，有何意見？」，上訴人法定代理人覆稱：「沒有意見」（均見本 院八十八年上字卷㈠第二七四頁），足認：上訴人其後對於本件提供之服務有 瑕疵，且上訴人對本件給付之費用總額減少為三百萬元等節均不予爭執，則依 民事訴訟法第二百八十條第一項前段之規定，視同自認，則被上訴人就瑕疵及 減少之報酬數額等項均無庸舉證。是故，上訴人得請求本件契約當事人得請求 自八十五年十二月二十日至八十六年三月二十五日止之服務費用，因瑕疵而減 少報酬後之總額為三百萬元。
六、就被上訴人各應給付之服務報酬為若干而言： ㈠上訴人主張：被上訴人各分區之分攤比例未獲共識，依一般慣例及原則，按附 表所示之各區權狀坪數，即所有權之比例分攤給付服務費用一節，業據提出如 附表所示之計算表為憑（原審卷第三七頁），惟遭被上訴人一致以：各分區服 務項目相異，上訴人應按各區各別服務之情形計算才是，上訴人竟依建物面積 計算，顯不公平云云指摘。遍查本件合約書之條款，確未對各分區應分攤之服 務費用予以約定，惟審酌現代社會中，公寓大廈對於公共設施管理服務費用之 計收，通常以使用公共設施者較多者，付費較多之大數法則為之，以維衡平， 而非以各區分所有權人實際使用公共設施之情形計算，則上訴人在對造即各分 區管委會對於分攤比例無法達成一致見解情形下，按一般慣例依各分區所占所 有權比例，作為分攤本件服務費用之計算基準，應為可採；至於各分區內之區 分所有權人應如何分攤，則由各分區之區分所有權人會議去議決，非本件所得 置問。
㈡查本件被上訴人夏威夷區、比佛利區及國家公園區之權狀坪數，佔比佛利社區 全區之比例（即如附表四第一、二行所示），上開三被上訴人未予爭執，據以 計算，被上訴人夏威夷區管委會應分攤之金額為一百十六萬一千九百元（ 0000000x 38.73%=0000000），比佛利區管委會應分攤之金額為三十萬零九百 元（0000000x10.03%=300900），國家公園區管委會應分攤之金額為二十九萬 六千七百元（300000x9.89%=296700）。 ㈢但查其中被上訴人加州區管委會曾於八十六年一月二十四日寄發存證信函，其 內載明：「台北比佛利加州區管理委員會及住戶代表於八十六年一月五日開會 決議，對於台北比佛利全區聯合管理委員會與貴公司日前所定之契約僅承諾至 一個月滿，請貴公司於八十六年一月三十一日之前與本管委會協商，另立新約 」等語，上訴人之法定代理人林文祥於翌日（八十六年一月二十五日）收受送 達，此有存證信函及回執各一件可稽（原審卷第一五二、一五三頁）。雖上開 存證信函係以被上訴人之法定代理人個人為收件人，惟鑑於存證信函內容已足 使上訴人明瞭：為系爭管理服務合約書之事宜，被上訴人加州區管委會就本件
契約主張至八十六年一月三十日前（按應包含該日）有效，即於該日終止，上 訴人應於八十六年一月三十一日前與其另訂立新約之意思甚明。上訴人既已收 受被上訴人加州區管委會終止本件契約之意思表示，堪認上訴人與被上訴人加 州區管委會就本件契約僅至八十六年一月三十日，是上訴人僅得請求被上訴人 加州區管委會給付八十五年十二月二十日至八十六年一月三十日止（共計一個 月又十一天，即四十一天）之服務費用，按被上訴人加州區之分攤比例，再依 被上本件上訴人因瑕疵而減少報酬之總額三百萬元之期間（三個月又六天，即 九十六天）之比例，予以計算，則被上訴人加州區管委會應給付上訴人之服務 費用為十九萬五千九百零三元（0000000x15.29%=458700，458700x41/96 = 195903，元以下四捨五入）。
七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第二百二十 九條第一項規定甚明。查系爭合約書第八條第二項就「付款辦法」約定：「㈠ 每月五日乙方（按指上訴人）乙方憑發票向甲方（按指被上訴人）請款，當月 十五日以現金即期支票支付。㈡：：：乙方同意前三個月之管理費於四月十五 日，若甲方收款作業一切順利，則按付款辦㈠支付」等語（原審卷第八頁）， 可知：本件契約自八十五年十二月二十日至三月十九日止之前三個月服務費用 ，兩造約定於八十六年四月十五日給付，至於嗣後之管理服務費用係於次月十 五日給付。又查上訴人係自八十五年十二月二十日起至八十六年三月二十五日 止在被上訴人夏威夷區、比佛利區及國家公園區提供服務，是依上開契約第八 條第二項約定，被上訴人夏威夷區、比佛利區及國家公園等三區管委會各自應 分攤之前三個月管理費用應於八十六年四月十五日給付，八十六年三月二十日 至二十五日之管理費用應於次月之十五日即八十六年四月十五日給付，是上開 三被上訴人均應自八十六年四月十六日起負給付遲延利息之責任。另被上訴人 加州區管委會應給付八十五年十二月二十日至八十六年一月三十日止之服務費 用，則依上開契約第八條第二項第二款約定應於八十六年四月十五日給付，故 被上訴人加州區管委會亦應於翌日即八十六年四月十六日起負給付遲延利息之 責任。
八、綜上所述，上訴人本於系爭合約，於請求：被上訴人夏威夷區管委會給付一百 十六萬一千九百元，被上訴人比佛利區管委會給付三十萬零九百元，被上訴人 加州區管委會給付十九萬五千九百零三元，被上訴人國家公園區管委會給付二 十九萬六千七百元，及各自八十六年四月十六日起按法定利率年息百分之五計 算之遲延利息範圍內，為有理由，應予准許；上訴人逾上開准許範圍之請求， 為無理由，不應准許。就上開應准許範圍，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未 洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄 改判如主文第二項所示。就上訴人不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決及 駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴人仍執陳詞，就此部分予以指摘，為無 理由，應予駁回。又上訴人及被上訴人比佛利區、加州區及國家公園區管委會 分別陳明願供擔保聲請准免假執行，就本判決所命給付部分，核無不合，爰分 別酌定相當擔保金額如附表二、三所示。
丙、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條
第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第四百六十 三條、第三百八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判 決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十二 日 民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭 法 官 張 蘭 法 官 林 金 吾右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十三 日 書記官 張 淑 芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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附表一─各被上訴人負擔訴訟費用之比例
被 上 訴 人 訴訟費用負擔之比例
被上訴人夏威夷區管委會 百分之三十五
被上訴人比佛利區管委會 百分之十
被上訴人加州區管委會 百分之五
被上訴人國家公園區管委會 百分之十
附表二─上訴人應提供之假執行擔保金額
為被上訴人提供 假執行之擔保金額（新臺幣）
為被上訴人夏威夷區管委會 參拾捌萬捌仟元
為被上訴人比佛利區管委會 壹拾萬壹仟元
為被上訴人加州區管委會 陸萬陸仟元
為被上訴人國家公園區管委會 玖萬玖仟元
附表三─被上訴人應提供免為假執行之擔保金額 被上訴人 免為假執行之擔保金額（新臺幣）
被上訴人比佛利區管委會 參拾萬零玖佰元
被上訴人加州區管委會 壹拾玖萬伍仟玖佰零參元
被上訴人國家公園區管委會 貳拾玖萬陸仟柒佰元附表四─分攤比例
被上訴人 權狀坪數 佔全區比例 應分攤之給付金額 （平方公尺） （即分攤比例） （新臺幣）
夏威夷區管委會 31248.47 38.73% 0000000比佛利區管委會 8095.56 10.03% 300900加州區管委會 12339.54 15.29% 195903國家公園區管委會 7980.06 9.89% 296700比佛利全區 80688.65
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