臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第五七一一號
原 告 現代米羅管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 周良貞律師
乙○○律師
被 告 梁瑩穎即米羅企業社
住台北市○○區○○街九四巷卅一號
訴訟代理人 何乃隆律師
右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：
主文
被告應給付原告新臺幣叁佰陸拾萬貳仟壹佰柒拾陸元，及自九十一年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾萬壹仟元供擔保後得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新臺幣叁佰陸拾萬貳仟壹佰柒拾陸元為原告供擔保後得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
聲明：如主文第一項所示，並願供擔保聲請宣告假執行。 陳述：被告為原告管理委員會之住戶，自民國八十九年十一月起至九十一年四月 底止，積欠原告管理費及代墊費共計新台幣（下同）三百六十萬二千一百七十六 元，其中八十九年十一月至九十年十月之費用，原告曾於八十九年十月間，向台 灣士林地方法院聲請發支付命令，被告異議，雙方曾於九十一年三日達成和解， 約定被告願給付二百零八萬七千三百零四元，給付方式為自九十一年四月十日起 按月於每月十日前給付六萬元至清償日止，如有一期未履行，其餘視為全部到期 ，惟被告除於九十一年四月十日付第一期款六萬元及原告向本院聲請發支付命令 後曾經給付另一筆六萬元外，其餘款項迄未給付，故被告所積欠之管理費及代墊 費共計三百六十萬二千一百七十六元，惟被告雖抗辯抵銷，然本件原告收取管理 費之依據，係依住戶公約第十條第一項，是請求共用部分之管理費，而非專有部 分之管理費，且再依公寓大廈管理條例第十條第三項之規定，區分所有權人有議 決管理費費標準之權限，故本件依區分所有權人會議議決營業用住戶之管理費比 照一般住家加收零點五倍之管理費，並無違法，是被告主張超收零點五倍之管理 費，而主張抵銷，不足採信。
證據：提出現代米羅住戶公約一件、現代米羅大廈八十八年一月十七日第三屆區 分所有權人住戶大會會議紀錄一份、現代米羅大廈八十八十二月十九日第四次區 分所有權人大會會議紀錄一份、現代米羅自來水公電空調系統分戶說明一紙、現 代米羅管理委員會管理費及水電費明細表一份、台灣士林地方法院支付命令一份 、台北市商業管理處九十一年十月八日北市商一字第九一○一四二九七二號函暨 台北市營利行號基本資料一份及公寓大廈管理組織報備證明一份（以上均影本） 為證。
乙、被告方面：
聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保免為假執行。 陳述：原告超收被告之管理費，屬於不當得利，被告主張抵銷。依公寓大廈管理 條例第十條之規定，專有部分之管理費應依應有部份比例分擔，不可以區分所有 權人會議為特別規定，換言之，原告強迫被告溢繳之每月零點五倍管理費無法律 上之理由，屬於不當得利。八十八年一月十七日區分所有權人會議表決營業戶之 比照住家，每坪七十元乘一點五倍計收管理費之決議，因表決時清點在場人數六 十四人，不足一四五人之二分之一，依立法院職權行使法第四條第一項、公寓大 廈管理條例第三十條第一項之規定，為表決方法違反法令而無效，又未合法通知 開會內容，且多數人運用多數暴力之表決方式，強令少數特定人多負擔二分之一 的管理費，有失公平，系爭管理費是用於日常、一般、固定之支出，並非因被告 之營業內容而有所特別支出，該次決議內容違反憲法第二十二條、民法第一百四 十八條第一項之規定，原告依該次無決之決議為請求權基礎，為無理由。依九十 一年十二月三日答辯狀所附計算書所示，被告共溢繳二百八十八萬一千四百八十 九元，可抵銷被告積欠原告之各項費用，抵銷後，被告只欠原告七十二萬六百八 十七元。且被告場所出入動線獨立，不會妨礙到其他住戶之出入，不會增加原告 門戶管理之負擔，該要求被告溢繳管理費不合理。 證據：提出計算書一份及照片三張為證。
理 由
原告起訴主張：被告自八十九年十一月起至九十一年四月底止，積欠原告管理費及 代墊費共計三百六十萬二千一百七十六元，其中八十九年十一月至九十年十月之費 用，原告曾於八十九年十月間，向台灣士林地方法院聲請發支付命令，被告異議， 雙方曾於九十一年三日達成和解，約定被告願給付二百零八萬七千三百零四元，給 付方式為自九十一年四月十日起按月於每月十日前給付六萬元至清償日止，如有一 期履行，其餘視為全部到期，惟被告除於九十一年四月十日付第一期款六萬元及原 告向本院聲請發支付命令後曾經給付另一筆六萬元外，其餘款項迄未給付，故被告 所積欠之管理費及代墊費共計三百六十萬二千一百七十六元。被告則辯以：原告超收被告之管理費，屬於不當得利，被告主張抵銷。專有部分之 管理費應依應有部份比例分擔，不可以區分所有權人會議為特別規定。八十八年一 月十七日區分所有權人會議表決營業戶之比照住家，每坪七十元乘一點五倍計收管 理費之決議，因表決時清點在場人數六十四人，不足一四五人之二分之一，依立法 院職權行使法第四條第一項、公寓大廈管理條例第三十條第一項之規定，為表決方 法違反法令而無效，又未合法通知開會內容，且多數人運用多數暴力之表決方式， 強令少數特定人多負擔二分之一的管理費，有失公平，系爭管理費是用於日常、一 般、固定之支出，並非因被告之營業內容而有所特別支出，該次決議內容違反憲法 第二十二條、民法第一百四十八條第一項之規定，其決議內容違反法令應屬無效。 被告共溢繳二百八十八萬一千四百八十九元，可抵銷被告積欠原告之各項費用，抵 銷後，被告只欠原告七十二萬六百八十七元，且被告場所出入動線獨立，不會妨礙 到其他住戶之出入，不會增加原告門戶管理之負擔，該要求被告溢繳管理費不合理 等語。
兩造不爭執之事實：
㈠被告為現代米羅大廈區分所有權人之一。
㈡現代米羅住戶公約第十條（公共基金、管理費之繳納）第一項約定「為充共用部 分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管 理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。」第二項約定「管理費由各區 分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。未規定者，各區分所有權人應 按其共有之應有部分比例分擔之。」
㈢現代米羅大廈八十八年一月十七日第三屆區分所有權人住戶大會會議紀錄「應出 席區分所有權人計一四五人（總坪數九四八六．二二坪），參加出席所有權人共 七十八人（總坪數六一二二．一四坪），超過半數。．．．討論題案第五案：區 分所有權專有部分作為營業使用，管理費比照住家每坪七十元，乘一點五倍計收 。．．．表決：贊成者四十八人、反對者十五人、廢票一人。決議：清點在場人 數六十四人，超過出席人數三分之二，本案通過。」 ㈣現代米羅大廈八十八年十二月十九日第四次區分所有權人住戶大會會議紀錄「． ．．已達法定開會人數應出席一四五戶，實際出席（含委託書）一０三戶。．． ．題案討論提案一：案由：請調整本社區管理費每坪以九十元計算以利委員會會 務運作。．．．決議：照案通過（同意六十七票不同意九票棄權三票）並自八十 九年一月一日起調整之。」
㈤依前揭區分所有權人會議決議內容計算，自八十九年十一月起至九十一年四月底 止，被告積欠原告管理費及代墊費共計三百六十萬二千一百七十六元。本件爭執之點應為：㈠原告所請求之管理費，是共用部分之管理費或專有部分之管 理費？區分所有權人會議是否得決議共用部分管理費之收取標準？㈡本件八十八年 一月十七日區分所有權人會議討論題案第五案之決議方法、決議內容是否有違反法 令而無效之情形？茲分敘如下：
㈠專有部分，依公寓大廈管理條例第四條第一項之規定，區分所有權人得自由使用 、收益、處分，並排除他人干涉，是依同條例第十條第一項之規定，專有部分之 修繕、管理、維護，應由專有部分之區分所有權人自行為之，並負擔因修繕、管 理、維護該專有部分所生之一切費用。本件原告依住戶公約第十條第一項之約定 請求被告給付管理費，是原告所請求之管理費，係共用部分在管理上之必要經費 ，並非專有部分之管理費。共用部分，依公寓大廈管理條第三條第四款之規定， 是指專有部分以外的其他部分，及不屬專有部分之附屬建物而供共同使用者，因 為全部區分所有權人所共有，且係供全體區分所有權人共同使用，故其修繕、管 理、維護之責任，由全體區分所有權人承擔，是該條例第十條第二項規定：「共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之， 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修 繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」第三 項規定：「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議 或規約另有規定者，從其規定。」又現代米羅住戶公約第十條第一項約定「為充 共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規 定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。」第二項約定「管理費 由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。未規定者，各區分所有
權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」故本件區分所有權人會議有就共有部 分之管理、維護費用議決收費標準之權限。
㈡公寓大廈管理條例第二十九條第一項規定：「區分所有權人會議之決議，除本條 例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數 之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半 數之同意行之。」系爭八十八年一月十七日召開之區分所有權人會議應出席之區 分所有權人數為一百四十五人，區分所有權之總坪數為九四八六．二二坪，實際 出席之區分所有權人為七十八人，區分所有權之坪數為六一二二．一四坪，就前 開管理費之決議亦經區分所有權人四十八人之同意決之，揆諸上開條文觀之，是 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席區分所有權合計過半數之同意行之 ，其計算應以出席區分所有權人過半數同意為計算基礎，其已出席之區分所有權 人，於中途退席，不影響已出席區分所有權人所代表表決權之數額，仍應就其表 決同意之區分所有權人表決權核算之，而非指表決時在場區分所有權人之表決權 ，是以本件於表決時雖僅四十八人之同意、十五人反對、廢票一人共計六十四人 ，未達所有區分所有權人數一百四十五人之半數，然已達出席之區分所有權人為 七十八人之半數。公寓大廈管理條例第二十九條第一項已就區分所有權人會議之 出席人數及表決權計算明文規定，是就區分所有權人會議決議之方式應依該規定 為之，而無適用立法院職權行使法第四條第一項之餘地，又公寓大廈管理條例第 三十條第一項之適用前提乃區分所有權人會議未依同法第二十九條規定獲致決議 ，亦即出席區分所有權人之人數及其區分所有權比例未達合計過半數之情形，而 本件系爭區分所有權人會議已經應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合 計過半數出席，即已依上開第二十九條獲致決議，自無再依第三十條第一項規定 重新召集會議之必要，即本件並無適用立法院職權行使法第四條第一項、公寓大 廈管理條例第三十條第一項之餘地，被告所辯系爭區分所有權人會議之決議方法 違反立法院職權行使法第四條第一項、公寓大廈管理條例第三十條第一項之規定 而無效云云，並不足採。
㈢公寓大廈管理條例第二十八條及八十六年七月廿七日訂立之現代米羅住戶公約均 規定，區分所有權人會議應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知 各區分所有權人，但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得 少於二日。惟公寓大廈管理條例就違反上開規定之法律效果則未加以規定。然按 本條例未規定者，適用其他法令之規定，該條例第一條第二項定有明文，且公寓 大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係 事項所召開，其決議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同 行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義 務關而召開之總會決議，利益狀態類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民 法有關社團總會決議之條規定以資解決。次按總會之召集程序或決議方法，違反 法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對 召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第五十六條第一項定 有明文。縱使八十八年一月十七日區分所有權人會議未於開會前十五日以書面載 明開會內容通知各區分所有權人，而違反公寓大廈管理條例第二十八條、現代米
羅住戶公約第三條第二項之規定，有召集程序違反法令之瑕疵，但類推適用民法 第五十六條第一項之規定，有爭執之區分所有權人應訴請法院撤銷其決議，且該 決議於撤銷前仍為有效，區分所有權人應受其拘束。而系爭八十八年一月十七日 現代米羅大廈區分所有權人會議之決議既未經撤銷，足認其決議應屬有效而存在 。
㈣依公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項之規定，現代米羅住戶公約第十條第 二項之約定，被告應依八十八年一月十七日第三屆區分所有權人住戶大會會議決 議「區分所有權專有部分作為營業使用，管理費比照住家每坪七十元，乘一點五 倍計收。」八十八年十二月十九日第四次區分所有權人住戶大會會議決議「調整 本社區管理費每坪以九十元計算以利委員會會務運作。並自八十九年一月一日起 調整之。」負擔管理費。至被告所辯被告場所出入動線獨立，不害到其他住戶之 出入，不會增加原告門戶管理之負擔，被告營業上不會使用電梯，卻同樣分擔電 梯之電費、維修、折舊情事，縱確有其事，應提出由區分所有權人會議處理，尚 不得因此拒絕給付逾一般住家部分之管理費。而系爭決議係經區分所有權人會議 係依公寓大廈管理條例之規定及現代米羅住戶公約開會召集及表決，應無使用多 數暴力之情形，再區分所有權人會議為社區共用部分之管理維護決議收取管理費 ，並議決營業用住戶加收一般住戶零點五倍之管理費，並非針對被告而為決議， 亦非以損害被告為目的，其決議內容應無違反憲法第二十二條、民法第一百四十 八條第一項之規定。
本件原告所請求之管理費，是共用部分之管理費，區分所有權人會議得決議共用部 分管理費之收取標準。系爭八十八年一月十七日區分所有權人會議討論題案第五案 之決議方法、決議內容並無違反法令而無效之情形。綜上所述，被告自八十九年十一月起至九十一年四月底止，積欠原告管理費及代墊 費共計三百六十萬二千一百七十六元。從而，原告起訴請求被告給付管理費及代墊 費共計三百六十萬二千一百七十六元，及自支付命令送達之翌日即九十一年八月九 日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額，予以准許。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、 第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十一 日 民事第五庭法 官 周美雲右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 二 月 十一 日 法院書記官 王宜玲