酌減違約金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,91年度,4696號
TPDV,91,訴,4696,20030227,1

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臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第四六九六號
  原   告  寶成建設股份有限公司
  法定代理人  甲○○
  訴訟代理人  蔡良靜律師
  被   告  忠興開發股份有限公司 設台北市○○○路○段二三七號十一樓
  法定代理人  乙○○   
  訴訟代理人  賴盛星律師
  複 代理人  程才芳律師
右當事人間酌減違約金事件,本院判決如左:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面:
(一)聲明:被告應給付原告新台幣一百零九萬六千元整及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息,及為以供擔保為條件之假執行宣告。(二)陳述:
1、緣原告自民國八十一年四月一日起即向被告承租坐落台北市○○○路○段一三 八號十一樓房地,迄至九十一年五月三十一日終止租約日止就本承租標的以續 約之方式前後共承租達十年又二個月之久,最後一次續租期間為九十年四月一 日起至九十二年三月三十一日止,原告因景氣不佳,緊縮業務,無法應付被告 高額之租金,遂提前於九十一年五月三十一日終止租約,合先陳明。 2、按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第二百五十二條定有 明文,核其立法意旨即係為避免在私法自治原則下,因當事人得自由約定違約 金額,竟至超過債權人之損害額,而顯失公平之情形。本件租賃契約第三條租 金及保證金第三款「為保證本契約各條款之確實遵守與履行,乙方(即原告) 應於簽約同時交付甲方(即被告)新台幣(下同)壹佰陸拾肆萬肆仟元整為保 證金,甲方於收到保證金後,另行開立收據為憑」,及第十條違約罰則第一款 雖訂立「乙方於期限屆滿前中途退租者,除需償付已使用之相當租金及應分攤 之費用外,並應賠償甲方三個月租金之違約罰金及繳清各項應付費用」,然本 件契約係屬定型化契約,此款「應賠償甲方三個月租金」之約定,對於居於弱 勢之原告而言實屬過高且顯失公平。按「以現金為租賃之擔保者,其現金利息 視為租金之一部。前項利率之計算,應與租金所由算定之利率相當」及「前條 擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額,已交付之擔保金,超過前項限 度者,承租人得以超過之部分抵付房租」土地法第九十八條及第九十九條定有 明文。經查原告於承租時雖知有前揭擔保金(即本件之押租金)總額之限制, 惟礙於定型化契約無協商之空間,若不同意該條件即面臨遭被告不予出租之對 待,僅得勉為接受,而繳交相當於三個月租金之保證金,計一百六十四萬四千 元整。
3、原告恐破壞兩造間租賃情誼,造成日後返還租賃物時之不睦,從不敢將超出二



個月租金額度之保證金用以抵付房租,即便到了原告提前解約,原告仍繳清租 金至解約當月份止,並按租賃契約之約定,回復租賃物原狀,圓滿交付被告。 4、原告自起租迄至解約,總共已繳付約五千多萬元之租金予被告,從未延欠。被 告不僅未體恤近幾年來經濟不景氣,百業蕭條,租金往下調降者比比皆是,反 而看準原告已承租多年,搬遷之舉不僅須面臨重新裝潢、搬運等費用,對原告 之業務而言,亦大受影響,竟趁簽約之際載明漲租,而於租賃契約第三條第四 款載明「自民國九十一年四月一日起每月租金調整為伍拾柒萬陸仟捌佰元整, 押金應補收捌萬陸仟肆佰元整」,以定型化契約之方式強要原告接受,終因原 告之百般折衝,始獲被告同意不予漲租,惟比起同地段之其他辦公大樓,租金 仍屬過高。
5、最高法院於四十九年臺上字第八0七號判例中明白揭示:「當事人約定契約不 履行之違約金過高者,法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額 ,惟是否相當仍須依一般客觀事實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以 為酌定標準,而債務已為一部履行者,亦得比照債權人所受利益減少其數額。 」本件原告自起租至解約共已履行十年零二個月,僅於最後一次續租二年之合 約期間,因業務緊縮,無力支付龐大租金,原告迫於無耐,不得不提前一年解 約。原告給付租金之債務不僅係一部履行,而是履行了大部分,故斟酌前述各 情事,本件違約金之算定應以相當於一個月之租金為當,故請求被告返還原告 相當於二個月租金總額之保證金,即一百零九萬六千元整。 6、原告雖為建設公司,縱有再多之房地產專業知識,處於急需辦公地點之承租時 ,亦空無用武之地,蓋被告對原告之態度,一向為「要就來租,不要談條件」 有何用呢?況原告同意自九十年四月一日起至九十二年三月三十一日止為期二 年之租約,亦係受迫於被告漲租之威脅若只簽一年,則租約漲幅較大。 7、被告主張之預期利益(所失利益)之損害,不得作為鈞院核減之依據,按「依 通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失 利益」,民法第二百十六條第二項特予明定,以示與「所受損害」有別,被告 主張之十個月預期租金之利益,甚或管理費之支出等僅係就兩造間租賃合約之 觀點,減少了十個月租金之「收入」,但此尚非實際減少之淨收益,故非可謂 為被告就該租賃標的之「所受損害」,實不得列入鈞院酌減違約金之依據。 8、「點交同意書」雖形式上為原告切結予被告之文書,事實上乃被告事先擬定之 制式格式,原告只有簽與不簽之選擇,根本無權修改內容。蓋原告若不簽署, 則表示不同意歸還系爭房屋,距返還押租金之路途更是遙遙無期,原告只得一 邊簽署點交同意書,一邊持續與被告協商返還押租金之事宜。原告既從未表示 放棄請求返還押租金之情事,被告豈可就制式同意書上之內容大作文章,表示 原告當時已同意賠償被告相當於三個月租金之違約罰金?再者,點交同意書上 所載係「依原簽訂之租賃契約約定辦理」,原租賃契約既得由法院依職權核減 違約金,則原告簽署該同意書仍無礙鈞院核減違約金,此為至明之理。 9、本查系爭標的目前尚未出租予第三人,觀其原因,應係租金開價太高所致,此 由原告先前繳租數額(每坪約二六六0元)與附近一般行情相較係屬偏高得知 。




10、退租前,原告曾派員與被告協商退還部分擔保金,並未同意以全部擔保金抵作 違約金清償。
(三)證據:提出租賃契約書影本八份、解約函、被告開立發票、點交清單、繳租證 明辦公室租金調查報告節本(均影本)各一件為證,並聲請訊問證人蘇昭丞。二、被告方面:
(一)聲明:駁回原告之訴及假執行之聲請,如受不利判決願供擔保免為假執行。(二)陳述:
1、查本件原告為一專業之建設公司,與被告相比較而言,對房地產之專業知識、 公司之規模而言,並不遜色,而經濟不景氣之狀況已延續數年之久,對企業之 衝擊亦由來已久,顯非不可預見之事實,如原告於九十年三月三十一日租約到 期時,認因景氣不佳,其業務有緊縮之必要,無法應付高額之租金者,原告當 可不簽訂長達二年之租約,亦可比照八十九年三月三十一日租約到期時之方式 簽訂一年之租約,惟原告卻簽訂一次為期二年之租賃契約,並無其他異議,足 見原告已考慮經濟景氣因素及其業務狀況後,始簽訂系爭之租賃契約,兩造乃 在公平對等之情況下簽訂系爭租約,乃原告於契約經過一年又二個月時終止系 爭租約,再以約定之違約金過高為由,請求鈞院酌減,其請求顯屬無理由。 2、按「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害 及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預 期之利益,視為所失利益。」民法第二百十六條定有明文,又「民法第二百十 六條第二項所定依通常情形可得預期之利益,視為所失利益,其義頗廣,祇須 如無妨礙之事實,利益通常可能取得即為已足,並不以如無妨礙之事實,利益 必可取得為必要。」「所謂租金之損害,或營業上之損失,雖均屬民法第二百 十六條第二項所指之可得預期之利益,視為所失利益。....」最高法院五 十四年台上字第二一二八號、六十三年台上字第二○六號分別著有判決可資參 考。故依當事人間原簽訂之租賃契約可得收取之租金,而因一造違約未能收取 者,自應視為當事人所失之利益,自應計入於該方當事人所受損害之範圍。 3、被告自原告違反租約提前終止之九十一年六月一日起至九十二年三月三十一日 止,共計十個月未能收取之租金合計五百四十八萬元,係被告所受之損害,且 被告因原告單方提前終止系爭租賃契約,致被告每月必須負擔三萬六千一百二 十二元之管理費(按至目前為止被告業已支付七個月,合計二十五萬二千八百 五十四元之管理費),而被告於原告提前終止後依約所沒收之保證金僅為一百 六十四萬元,與被告所受之未能收取租金之損害及被告所墊付管理費之損害相 較,被告顯然尚受有四百二十萬一千二百二十元之損害,是本件被告所收取之 懲罰性違約金顯然並無過高之情事,自無予以酌減之依據, 4、第按「約定之違約金過高者除出於債務人之自由意思,已任意給付,可認債權 人自願依約履行,不容其請求返還外,法院仍得依民法第二百五十二條規定, 核減至相當之數額。」最高法院七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參 照。查本件原告於九十一年六月一日曾出具點交同意書與被告,依被告所出具 之點交同意書所載「....今承租人 (即原告)請求自民國九十一年六月一 日起終止租賃關係,並於九十一年六月一日將上述房屋交還與出租人 (即被告



) 。上述房屋內所留存未搬離之物品全部視為拋棄物交由出租人全權處理,嗣 後立同意書人寶成建設股份有限公司對交還上述房屋及其他留置其內之物品不 得主張任何權利。其他有關事項,仍依原簽訂之租賃契約約定辦理」,則依上 開點交同意書所載,原告於點交系爭屋當時既同意「其他有關事項,仍依原簽 訂之租賃契約約定辦理」,而系爭租賃契約書第十條第一款約定「乙方於期限 屆滿前中途退租者,除需償付已使用之相當於租金及應分攤之費用外,並應賠 償甲方三個月租金之違約罰金及繳清各項應付費用」,足見原告於將系爭房屋 點交與被告時,顯然已另行同意賠償被告相當於三個月租金之違約金與被告, 是被告將原告所繳付之相當於三個月之保證金移付作為違約罰金,既係原告自 願依約履行,依上開最高法院七十年台上字第九一五號判例所示,原告自不得 請求返還,且「點交同意書」乃係專就本件原告提前終止租約所臨時作成之書 面文件,焉可認係一種制式文件,且該點交同意書係以原告名義出具與被告, 倘原告不同意該點交同意書之內容,為何原告願在其上蓋章?乃原告於簽署該 同意書後,再事反悔,一如原告簽訂為期二年之租約後,再行反悔一般,益見 原告漠視合約應該遵守之心態。再者,本件原告於九十一年六月一日簽署「點 交同意書」,同意依原簽訂之租賃契約約定辦理,被告即依約將原告所繳付之 押租金沒收,惟迄原告提起本件訴訟為止,原告均未曾有向被告協商返還押租 金之事實,故原告謂原告只得一邊簽署點交同意書,一邊持續與被告協商返還 押金事宜云云,顯與事實不符。末查本件系爭房屋原告違約終止後,即無人再 行承租,既為原告所不爭執,而系爭房屋之未能出租係因受經濟不景氣,公司 行號紛紛結束營業或縮小規模所致,並非如原告所稱係租金開價太高所致。 5、兩造間之租賃關係,於原訂之租期屆滿時即當然消滅,而原告得以繼續使用系 爭租賃物,乃係與被告重新簽訂另一租賃契約之故,並非依原訂之租賃契約繼 續雙方之租賃關係;至於押租金轉為下一年度之押租金,押租金調漲時則由原 告補足差額予被告乙節,乃係雙方為避免於租期屆滿時被告先將該年度之押租 金返還與原告,而次一年度之押租金則由原告另行交付與被告之煩,故而約定 以此種租期屆滿重新簽訂租約時補足押租金差額之方式辦理,自不能因此即謂 係就原已期滿之租約為繼續履行。而兩造既於九十年三月二十九日重新簽訂為 期二年之租賃契約,則原告是否履行自應以九十年三月二十九日所簽訂之租賃 契約為準,從而原告主張伊已履行十年零二個月之久,因而請求鈞院按其履行 之期間酌減違約金云云,亦屬無據。
(三)證據:提出現場照片九張、富邦民生大樓公共管理分攤統計表及繳款發票影本 十份為證,並聲請訊問證人陳純惠
理 由
一、本件原告起訴主張:於八十一年四月一日起承租被告所有系爭辦公大樓,最後一 次續租為九十年四月一日起至九十二年三月三十一日止,惟因景氣不佳,提前於 九十一年五月三十一日終止租約;系爭租約條款雖約定中途退租者應賠償被告三 個月租金之違約罰金,然該契約乃立足於不平等條件下制定之定型化契約,衡諸 近年景氣不佳,租金向下調降者比比皆是,對於原告而言實屬過高且顯失公平; 而依土地法第九十八條與九十九條,原告雖知雙方約定之擔保金(即押租金)超



過土地法之總額限制,惟礙於無協商空間且兼顧兩造租賃情誼,原告勉為繳納相 當三個月租金之押租金且未曾依法將超過二個月額度之擔保金抵付房租,本件原 告共已履行大部分之租約即十年二個月,衡諸上述情事,本件被告要求以全部三 個月之擔保金抵充違約金實屬過高,應以相當一個月之租金為當;且退租前,原 告曾派員與被告協商退還部分擔保金,並未同意以全部擔保金抵作違約金清償; 原告爰依民法第二百五十二條起訴請求酌減違約金,並由被告返還原告相當於二 個月租之擔保金。被告則以:本件兩造約定之違約金既屬於損害賠償總額之預定 性質,依民法第二百十六條之規定,損害賠償本即包括所受損害與所失利益,而 約定之違約金是否過高,應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一 切利益為衡量之標準,而非以約定之違約金額若干為衡量之標準,,原告於九十 年四月一日起與被告續約二年,現僅履行了一年二個月,該段期間被告亦未能覓 得新承租者,係喪失十個月未收租金之利益五百四十八萬元,並繳交系爭辦公大 樓之七個月管理費共二百五十三萬二千八百五十四元,與原告繳交之違約金僅一 百六十四萬元相較,尚受有四百二十萬餘元之損害,約定違約金並無過高之情事 ;且約定之違約金過高者,苟非出於債務人之自由意思,法院始得依民法第二百 五十二條規定,核減至相當之數額,若出於債務人之自由意思,已任意給付則不 得請求返還,觀諸兩造九十一年六月一日點交同意書約定「其他有關事項,仍依 原簽定之租賃契約約定辦理」,顯見原告實已同意將三個月租之押租金移抵違約 金,不得再主張酌減違約金,被告亦未曾接獲原告欲減少違約金之意思表示等語 ,資為抗辯。故本件兩造所爭執者洵為(一)原告是否未曾異議以三個月租之押 租金全數抵付違約金?(二)系爭違約金有無過高情事?二、得心證之理由:
(一)本件兩造租約約定原告於期限屆滿前中途退租時應賠償原告三個月租金之違約 金,租約約定之違約金屬損害賠償總額預定之性質,被告已收受原告預繳之押 租金,而系爭辦公大樓於原告退租後未曾出租,被告亦未曾明確同意減少擔保 金抵扣違約金之數額等情,為兩造所不爭執,應認為真實。(二)按約定之違約金過高者,除出於債務人之自由意思,已任意給付,可認為債務 人自願依約履行,不容其請求返還外,法院仍得依民法第二百五十二條規定, 核減至相當之數額,最高法院七十九年台上字第一九一五號亦有判例,依上開 判例意旨反面推論,若出於債務人之自由意思,已任意給付,可認為債務人自 願依約履行,不容其請求返還,法院即不得核減違約金之數額。本件終止租約 前後原告曾否確向被告反應減少違約金之要求,依證人陳純惠即被告公司副經 理陳純惠到庭證稱:原告公司員工蘇昭丞確曾提及以押金抵租金,但伊未同意 ,雙方談不愉快,伊就稱不要再談等語(見本院九十二年一月十日言詞辯論筆 錄),核與證人蘇昭丞證述稱:於九十一年四月一日前,原告曾表示盼將押租 金抵後續租金,陳純惠拒絕,並稱如果原告堅持如此,伊會提起訴訟,有時談 不愉快,對方即掛斷電話等語(見同日言詞辯論筆錄),大致相符,顯見原告 於終止租約前確曾向被告表示以押租金抵充後續租金,雖被告方面未曾同意, 原告並繳清租金至九十年五月三十一日止,惟由原告確有主張押租金部分抵充 租金之情事推論,原告此等表示之真意應係涵蓋與被告磋商並希望減少違約金



之意思,況被告就該相當於三個月租金之損害賠償額預定之違約金,係自原告 所交付之相當於三個月租金之押租金中逕予扣抵,兩造於九十一年六月一日之 點交同意書約定中雖約定「其他有關事項,仍依原簽定之租賃契約約定辦理」 ,但此係被告所預先擬定之定型化點交同意書,而所謂「其他有關事項,仍依 原簽定之租賃契約約定辦理」,亦嫌籠統,是否認包含押租金之移抵違約金, 不無疑問,無從認原告基於自由意思,同意以押租金移抵違約金,被告認「原 告實已同意將三個月租之押租金移抵違約」云云,無可採信。故次所應斟酌者 乃原告能否主張酌減違約金而要求返還扣減部分之押租金,此端視系爭違約金 有無過高情事而定。
(三)本件兩造對於系爭違約金為損害賠償預定性質者既無爭執,而按損害賠償預定 之違約金,本有預先約定一定數額之違約金,俾免日後發生違約情事時舉證之 累之目的,有其約定之意涵,茍違約金之約定對契約當事人並無顯失公平之處 ,而契約當事人一方任意違約時訴請法院依職權酌減違約金,該方即須舉證證 明約定違約金有何過高或與實際損害不成比例之數據資料,以作為法院酌定違 約金之標準,尚不容違約者空泛指摘違約金過高,請求法院依職權酌減,法院 則不宜過度職權介入審核違約金之數額,以防斲喪該項違約金約定之本意,亦 與民法第二百五十二條立法意旨未合,而法院是否酌減及酌減之金額若干,須 依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害,債務人若能如期履行債務 時,債權人可得享受之一切利益為衡量標準(參最高法院五十年台抗字第五五 號、四十九年台上字第八○七號判例),又按損害賠償包括所受損害與所失利 益,依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益, 視為所失利益,民法第二百十六條定有明文。而本件兩造均不爭執於原告退租 後,迄今被告均未覓得承租者,而租約剩餘未履行之十個月期間內,系爭辦公 大樓尚無人使用等事實,今原告於期限屆滿前中途退租,剩餘之十個月之租金 共計五百八十四萬元(548,000元*10=5,480,000元),被告本能收取,而原告 退租後,非但未能收取,亦無法尋覓另外承租人以彌補損失,故該十個月之租 金收益應屬出租人期待倘承租人如期履行債務時,其可得享受之利益;而大樓 管理費亦為系爭租約第六條所明定由承租人負擔,被告本預期於該十個月份均 由原告繳交,故租約期間被告減少管理費之支出亦屬於其所期待得減少負擔之 利益,而原告退租後被告至少自行繳交五個月份之大樓管理費共十八萬零六百 一十元(36,122元*5=180,610元),有系爭大樓公共管理費分攤統計表及繳款 發票影本在卷可稽,此均屬被告所期待享受之利益。是兩造間預定損害賠償總 額所約定之三個月違約金是否過高,實應就原告退租後被告依約可期待而喪失 之利益(包括前述十個月之租金及大樓之管理費之數額),與其獲得相當於三 個月租金之違約賠償間,基於一般社會交易經驗,妥為衡平斟酌。本院認,於 坊間之辦公大樓租賃,約定承租人提前終止租約,須賠償出租人相當於三個月 租金之違約金,比比皆是,合於社會之客觀交易情狀,並無顯失公平之情形; 又該相當於三個月租金之違約金共一百六十四萬四千元,與上開被告之所失利 益近六百萬元相比,前者數額尚遠不如後者,殊難謂兩造約定之違約金數額有 何過高之情事。




(四)原告雖主張與被告之租約應一併觀之,已履行十年又二個月之期間,而審酌原 告係履行了大部分始終止租約,違約金應酌減至一個月月租為相當云云。惟查 兩造之租約自八十一年四月一日至九十年四月一日止已換約七次,每月租金從 四十一萬二千元逐年調漲至五十四萬八千元,租期均不重疊,顯見系爭九十年 四月一日開始之租約與因期限屆至而終止之租約,係分屬不同之法律關係,彼 此間難認有何繼續性關係。至於押租金轉為下一年度之押租金,押租金調漲時 則由原告補足差額予被告一節,應認係雙方為避免續約時押租金退還、繳交來 回之煩所作之便宜約定,尚難如原告主張將歷次之租賃契約均視為同一租約, 原告未斟酌其因使用收益該租賃物所獲得之利益之客觀事實,而單從被告所獲 得之租金利益為出發,作為被告所受損害及所失利益之論斷基礎,而認被告將 押租金移抵違約金,係有失公平云云,亦不足採。三、綜上所述,本件原告雖曾於退租前對被告表示欲以保證金抵充租金,但未獲被告 同意,原告主張違約金過高一事,就社會一般之客觀交易事實、當事人所受損害 ,及債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益等,作為衡量標準 時,亦無違約金過高或顯失公平之情事,原告復未能舉出其他具體事證以證明本 件違約金有何約定過高之情形,是原告起訴請求酌減違約金,而請求被告返還酌 減後相當於二個月租金之保證金,為無理由,應予駁回。原告之訴既經駁回,其 假執行之聲請,失所附麗,應併予駁回。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,均毋庸再予審酌,爰不贅 加論述,附此敘明。
五、結論:本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第七十八條,判決如主文。中   華   民   國  九十二  年   二   月  二十七  日 民事第六庭法 官 侯水深
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中   華   民   國  九十二  年   二   月  二十七  日~B法院書記官 林秀妙

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參考資料
忠興開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
寶成建設股份有限公司 , 台灣公司情報網