臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第二八九號
上 訴 人 明德春天百貨股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
乙○○
丙○○
被上訴人 戊○○
送達代收人 丁○
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十四日本院台北
簡易庭九十一年度北簡字第八０一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、第一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：一、上訴人係依法律所明定之終止事由終止系爭租賃契約；系爭租賃契約第六條第三 款雖有「．．．雙方不得於簽訂本契約後片面終止租約．．．」之記載，惟此乃 指「無故」終止租約而言。然上訴人係以被上訴人未盡保持租賃物合於約定使用 收益義務，乃依民法第四百三十六條準用民法第四百三十五條第二項規定，終止 租約；暨兩造租賃關係所據之基礎事實及環境發生非當初所得預料之變更，如仍 貫徹原定之法律效力，則顯失公平而有背於誠信原則。二、被上訴人未盡保持租賃物合於約定使用收益義務，上訴人已依法終止租約：（一）出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定 使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害 之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其 為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務； 系爭大樓沒有成立管理委員會也沒有管理規章，上訴人否認租約訂有租賃物由 上訴人管理，不能課承租人管理的義務。
（二）上訴人承租被上訴人所有系爭巴黎站前編號第四十一號櫃位（下稱系爭櫃位） ，除其櫃位本身外，並包括共同使用部分在內，此觀上訴人所提供之建築改良 物所有權狀其上載明「建物面積」共七、九三平方公尺（約二、三九八八坪） ，但系爭租賃契約所載「租賃標的面積」為七、七八坪即明。（三）依上訴人所寄發存證信函，其上所載「自民國九十年三月一日起將所承租之櫃 位返還予貴戶等，不再繼續承租.... 」等語，即已明確表示終止之意思表示 ，無庸置疑。
（四）縱上訴人終止租約不合法，亦得主張民法第二百六十四條，於被上訴人提供合 於約定使用收益狀態之租賃物前拒付租金。
（五）契約第六條解釋上應認為上訴人可以支付三倍違約金之方式終止契約。四、本案有情事變更原則之適用：
（一）依兩造租賃契約第四條第一款：「乙方（即被上訴人）為商場整體性經營規劃 ．．．」；第二款「．．．商場整體經營之必要．．．」；第六條第三款「本 戶為商場之一部份，為應整體性企劃經營．．．」可知，「商場整體經營」為 本件租賃法律行為之基礎事實。上訴人承租系爭攤位之共同使用部分即一樓騎 樓及公共走道遭他人（自營戶、第三人）佔據設攤營業及抗爭行為，不僅使原 承租廠商亞聞科技公司因部分業主的持續干擾和抗爭而無意繼續租約，其他廠 商親見前開佔用設攤營業及抗爭亂象，亦不願進駐，致令商場整合困難而無法 整體經營，此一基礎事實之變更，洵非兩造簽訂系爭租約時所得預料（否則兩 造租約期限何以長達六年），復因上訴人長期支付租金，卻無法為圓滿之使用 收益，加以經濟不景氣，企業投資大幅減縮、大量勞工失業、民生消費能力驟 降，經濟災難風暴儼然已生，乃為社會大眾所普遍周知之事實，則上訴人如仍 嚴守契約繼續支付租金，則顯失公平而有背於誠信原則，爰依情事變更原則主 張終止租約，自屬有據。按民法第四百三十六條規定，租賃關係存續中，承租 人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者，準用同法第四百 三十五條規定，上訴人就其餘存部份不能達成租賃之目的者，自得終止租約。 縱認租約終止不合法，依前開所主張上訴人之其他廠商無法續約或不願進駐本 商場等事由，於被上訴人提供合於約定使用收益之狀態前，上訴人自得拒付租 金。
（二）按上訴人自民國八十七年二月份起，即已支付租金予各出租人，而本商場之出 租人高達三八一戶，上訴人每月支付之租金金額高達新台幣捌佰萬元，計至上 訴人終止租約之日，期間長達三年有餘，已支付之租金總額更高達新台幣貳億 伍仟萬元，期間縱然曾轉租與他人，然將上訴人與亞聞公司所立租賃契約、與 誠品公司所立設櫃意願書及與一樓回租戶租賃契約相比較，可知上訴人每月需 支付回租戶之租金每坪約六七六０元至六八七０元不等，但所收之租金，亞聞 公司部份每月每坪租金為新台幣一二００元；誠品公司部份每月每坪租金則不 足九００元，又如前述，本商場不僅因公共設施長期遭佔用無法招商或招商困 難，甚因其他櫃位自營戶之抗爭致內部整合困難，已進駐商場紛紛解約而無法 經營，益明，上訴人在無法經營商場又需負擔高額之租金下，所受損害不可言 喻，況上訴人因台灣不景氣，企業投資大幅減縮，於百業蕭條下，導致廠商進 駐意願低落而無法招商，復因被上訴人自始至終均未以適當方法除去及防止他 人（自營戶、第三人）對於上訴人及承租廠商使用收益租賃物之侵害，卻每月 坐領高額租金；而上訴人長期支付租金，卻無法為圓滿之使用，如仍強令上訴 人應嚴守契約繼續支付租金，顯失公平，且有悖誠信原則。（三）兩造訂約（八十六年間）與終止租約前、後（九十年間），經濟環境已發生重 大變更，故上訴人主張情事變更原則之適用，自屬有據：１、依行政院主計處發布國民所得統計及國內經濟情勢展望新聞稿可知：
（１）八十六年全球經濟成長率達百分之六、八，為近六年來最高，民間消費成長達 百分之七、七，為近三年最高增幅，呈現「高成長、低物價」之整體經濟表現 。
（２）九十年第一季經濟成長率百分之一、○六，失業率百分之三、七，主因全球景 氣下滑速度超乎預期，我國對外貿易轉呈衰退，加以國內股市表現不佳（股票 成交值較上年同季減百分之四十七）及失業人數續增，致國內需求與生產急速 衰退，民間消費成長率僅百分之二；民間投資則因景氣回春能見度尚低，業者 多採保守策略，加上傳統產業轉型不易或外移，以及比較基數較高，「負」成 長百分之二六、七。
２、依股市中百貨類股指數月ｋ線圖可知，八十六年七、八月指數最高達一四八、四 二；九十年三月指數最低達七八、三四，跌幅逾百分之四十七。（六）上訴人以「經濟不景氣」執為情事變更事由之一，且依上述數據可知，台灣景 氣持續不佳，企業投資大幅減縮、大量勞工失業、民生消費能力持續降低，百 貨業績大幅滑落，實非兩造訂約當時所得預料之變更。五、上訴人請求之違約金過高，本件商場三百多戶中已有二百多戶與上訴人以二個月 租金達成和解，若令上訴人給付如此高額違約金，不僅非上訴人財力所能負擔， 對其他出租人亦不公平。
參、證據：提出租賃契約、建築改良物所有權狀、「巴黎站前大樓外拍櫃位佔用公共 區域」照片、亞聞科技股份有限公司同意書、亞聞公司租賃契約、誠品公司設櫃 意願書、一樓回租戶租賃契約、台北第四三支局第四一四號存證信函及其回執、 行政院主計處日新聞稿、股市中百貨類股指數月ｋ線圖等為證。乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：一、上訴人謂出租人未盡出租人管理義務, 致使租賃物未合於約定使用收益狀態理由 終止契約，被上訴人否認其為終止契約之正當理由。依系爭合約中第四條第四款 ，租賃期間內本戶房屋所屬之商場營運或管理相關之規章，或組成機構規定之權 利與義務，概由乙方即上訴人行使及負擔，退步言之，被上訴人主張公共設施如 真有被占用等情事，亦應由上訴人負責處理。又被上訴人於向德盈股份有限公司 簽訂買賣契約書第八條，即簽訂本租賃物委託德盈公司代為管理自本商場開幕起 五年，故管理責任實應為德盈公司非被上訴人。二、被上訴人所持有之櫃位面積係包括櫃內、走道、當層電梯、電扶梯、樓梯、廁所 、共食區等公共設施及全棟大廈共用或依不同使用性質區分共用之公共設施，上 訴人所稱之一樓騎樓及公共走道，被上訴人可謂僅占拾萬分之一，且上訴人指稱 占用者又是自營商，其本身也有使用權，又該如何明確指出，被上訴人之租賃物 被占用的部份究指何處。
三、雙方簽訂租賃契約時，並未發生有占用之情事且上訴人亦有開幕營運，嗣後有關 之會議皆由上訴人出席參加，被上訴人從未參加也未收到上訴人要求處理公共設 施被占用之任何通知。
四、上訴人因商場整合不易及不景氣為由終止契約，被上訴人否認其主張有理；上訴
人僅於九十年三月一日寄出存證信函，表示於三月一日終止契約，上訴人僅憑單 方意思即片面終止契約，系爭租賃契約定有租賃期間實為定期契約，豈可任由上 訴人以一紙存證信函即終止契約。依系爭合約第六條第三款明定，雙方不得於簽 訂契約後片面終止契約，否則違約之一方應給付他方以該年度三倍租金計算之違 約金，並應賠償他方因違約所致之一切損失。上訴人應給付被上訴人九十年至九 十三年之三年違金及未給付之租金，惟被上訴人只請求九十年度違約金及九十年 四月至十一月之租金。
五、上訴人不得以經濟不景氣為由；被上訴人當初在購買此商場係因基於德盈公司所 提出之規劃而購買，被上訴人仍在貸款中無租金收入仍需續繳貸款，被上訴人並 無法因此得要求德盈買回租賃物；況且上訴人及德盈公司之負責人同為甲○○先 生。
六、上訴人認租賃契約第六條第三款約定之內容，其『雙方不得… 否則…』之文字 用語，性質應係賠償性違約金之約定等云云。被上訴人主張如下：（一）上訴人認為約定之違約金額過高，惟該契約內容為上訴人所訂，且上訴人係聘 有專業法律顧問之財團公司，被上訴人係僅接受上訴人之要約下簽訂租賃契約 ，現上訴人竟又主張約定之違約金額過高，要求酌予核減，被上訴人豈能於自 己所形成之契約內容，於締結簽約後又自認為契約內容不合理，被上訴人之權 益將無法保障。
（二）系爭租賃契約既為定期契約，依契約內容第六條約定，片面違約須支付該年度 三倍租金之違約金，如上訴人不續租至契約期滿至九十三年二月二十三日，即 須支付每一年度之違約金，被上訴人僅要求九十年度之違約金。而上訴人只同 意支付相當二個月之違約金，與契約內容所定之約定相差太大，被上訴人不能 同意。
（三）上訴人認為終止租約僅造成被上訴人須等待重新出租及未獲租金收益損失，尚 難認為有其他重大損害。被上訴人否認之，蓋商場若關閉被上訴未有租金收入 下仍需繳交貸款，若未能按期繳納貸款，上訴人之財產即有遭銀行查封拍賣之 虞，難謂非有重大損失之疑慮。
（四）上訴人若支付新台幣肆拾玖萬貳仟零佰伍拾貳元，被上訴人同意簽署切結書， 拋棄九十一年至九十三年止違約金之請求權。
叁、證據：援用原審之例證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人明德春天百貨股份有限公司於民國八十七年五月十九日 與上訴人簽訂房屋租賃契約書，租賃標的坐落桃園市○○段武陵小段一一四之三 七、一一四之三八地號土地上「巴黎站前」七樓編號四十一號櫃位（以下簡稱系 爭櫃位），租賃期限自八十七年六月二十四日起至九十三年二月二十三日止，租 期共六年，前三年之租金係每個月新台幣（下同）一萬一千一百八十三元，第四 年起每年按前一年租金調漲百分之三，詎上訴人自九十年三月起未付租金，爰提 起本訴請求上訴人給付自九十年四月起至九十一年十一月止之與按九十年租金三 倍計算之違約金共四十九萬二千零五十二元並加計法定利息，並補稱依約巴黎站 前商場係由被上訴人整體經營規劃，本件契約為上訴人所擬定，上訴人不得再主
張違約金過高等語。
二、上訴人則辯稱：其向被上訴人承租之前揭攤位包括共同使用部分在內，惟前揭攤 位之共同使用部分即一樓騎樓及公共走道遭他人佔據營業及抗爭行為，致上訴人 及承租廠商無法為圓滿之使用、收益，被上訴人就前揭攤位之共同使用部分既未 以適當方法除去及防止他人對上訴人及承租廠商使用收益租賃物之侵害，顯未保 持合於約定使用收益之狀態，上訴人自得依法終止租賃契約；且依兩造租賃契約 之約定可知「商場整體經營」為本件租約之法律行為基礎，因經濟不景氣影響， 致廠商進駐意願低落而無法招商或招商困難，復因其他櫃位自營戶之抗爭致令內 部整合困難，已進駐商場紛紛解約而無法經營，非上訴人始料所及，若仍謂上訴 人應支付租金，將導致重大不公平，上訴人自得援用情事變更原則終止租約，並 補稱否認上訴人有管理義務，依上訴人目前招商情況，實不足支付原約定之租金 ，被上訴人請求之違約金過高云云。
三、被上訴人主張兩造於民國八十七年五月十九日與簽訂房屋租賃契約書，租賃標的 為坐落桃園市○○段武陵小段一一四之三七、一一四之三八地號土地上「巴黎站 前」二樓編號四十一號櫃位，櫃位），租賃期限自八十七年六月二十四日起至九 十三年二月二十三日止，租期共六年，前三年之租金係每個月新台幣（下同）一 萬一千一百八十三元，第四年起每年按前一年租金調漲百分之三，詎上訴人自九 十年三月起未付租金之事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書一件為證 ，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人依兩造租賃契約請求上訴人給付租金及違約金，上訴人辯稱系爭租約業 已終止，蓋系爭櫃位之公共使用部分遭他人占用，被上訴人未保持合於約定之使 用收益狀態，被上訴人得依民法第四百三十五條之規定終止租約，以及兩造租約 簽訂後景氣惡化，招商困難，上訴人亦得主張情事變更原則終止租約等情，並主 張縱契約未合法終止，上訴人亦得行使同時履行抗辯，以及被上訴人請求之違約 金過高，是以本件應審酌之爭點厥為：系爭租約是否業經合法終止、上訴人得否 行使同時履行抗辯、違約金有無過高，茲分述如下：五、租賃契約是否合法終止：
（一）系爭櫃位公共使用區域遭占用部分：
民法第四百二十三條規定，出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定 使用、收益之狀態，是以出租人就租賃物之用益狀態保持義務，應以兩造契約約 定之使用收益狀態為據。本件兩造租約簽訂時，租賃標的尚屬興建中之預售屋， 被上訴人僅買受其中特定櫃位後再出租予上訴人，且整棟巴黎站前商場係由上訴 人整體規劃運用，兩造並約定「乙方（即上訴人）為商場整體性經營規劃，有權 將本租賃標的之全部或一部拆除改裝，或逕行分戶，或與他戶合併設立櫃位等， 乙方並有權將本標的轉租於第三人設櫃經營使用，惟乙方於交還本戶時應負責回 復原格局」、「甲方（即被上訴人）基於了解乙方為商場整體經營之必要及為配 合本租賃契約之行使，甲方同意逕由乙方代理辦竣交屋手續」、「甲方依規定應 按期繳納本戶之貸款本金及利息，如因遲延或拖欠未繳致乙方認有影響商場整體 經營顧慮時，乙方以得由應付甲方之租金中予以扣繳」、「租賃期間內，本戶房 屋所屬之商場營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利與義務，概由乙方形
及負擔」、「本戶為商場之一部分，為應整體性企畫經營，雙方不得於簽訂本契 約後片面終止租賃契約」，此有租賃契約第四條第一至四項、第六條第三項之約 定可稽。由上開約定內容可知，兩造於締約之初，即係約定整棟巴黎站前商場， 包含系爭櫃位，均由上訴人整體規劃運用，上訴人基於其商業考量，可將系爭櫃 位與其他非被上訴人所有之櫃位合併、分戶，甚至連交屋手續均由上訴人代理被 上訴人辦竣，換言之，兩造自始即無意由被上訴人介入系爭櫃位之規劃使用，系 爭櫃位自交屋乃至日後之營運管理均由上訴人一手包辦，以使上訴人可配合其商 機為整體規劃處理，依此約定內容，被上訴人僅須容認上訴人使用收益系爭櫃位 即為已足，商場之管理係約定由上訴人自行負責，上訴人要無維持系爭櫃位與公 共空間至合於商業經營狀態之義務。依兩造約定，被上訴人應維持之使用收益狀 態，並不包含被上訴人應確保系爭櫃位與公共空間未遭他人占用，是以上訴人以 系爭櫃位之公共空間遭他人占用為由，依民法第四百三十五條第二項之規定終止 契約，顯屬無據。
（二）情事變更原則部分：
上訴人主張商場整體經營為本件租約之基礎，然兩造締約後，經濟不景氣， 招商困難，廠商紛紛解約，非上訴人所能預見，若仍依約履行將造成重大不公平 ，並提出亞聞科技股份有限公司同意書、亞聞公司租賃契約、誠品公司設櫃意願 書、一樓回租戶租賃契約、台北第四三支局第四一四號存證信函及其回執、行政 院主計處日新聞稿、股市中百貨類股指數月ｋ線圖等為證，然查：百貨商場之經 營能否成功，除外在經濟環境外，亦與上訴人經營之技巧與眼光息息相關，此由 國內近年來仍不乏大型百貨商場開幕且順利經營之情況，可見一斑。而上訴人於 原審所提出亞聞科技股份有限公司之終止租約信函及於本院審理中提出之同意書 觀之，亞聞科技股份有限公司終止租約之原因，乃係大樓其他業主之協調困難， 無法使用其承租之地下一樓賣場等原因，並非係外在景氣不佳，此有存證信函、 同意書在卷可稽，是以上訴人主張招商困難、廠商紛紛解約乃係因經濟景氣不佳 所致云云，已難遽認屬實。
況且，上訴人租用系爭櫃位，係為與巴黎站前大樓之其他櫃位一併經營商場 ，且約定租期長達六年，則此期間內客觀經濟環境是否適合經營百貨商場，上訴 人自應於締約時以其商業眼光加以評估，若認為有獲利機會始投資經營，是以租 賃期間內之經濟環境變化，乃係屬上訴人應加以預見之因素，上訴人既投資求利 ，自應承擔此等商業經營之風險，是以上訴人主張經濟不景氣非其締約時所得預 料云云，要屬無據。外在經濟不景氣既無從認為係非上訴人所得預見之情事變更 ，上訴人以情事變更為由主張終止契約，即無理由。（三）至於上訴人主張依契約第六條，伊可以支付三倍違約金方式終止契約云云，惟 上訴人並未舉證證明伊已依該條約定支付違約金予被上訴人，是以無論該條約 定是否得解為上訴人得以依約支付違約金之方式終止契約，均無從據以認為本 件契約業經合法終止。
（四）本件契約既未經合法終止，上訴人自應依約給付租金，然上訴人自九十年三月 起即未付租金，從而，被上訴人依約請求上訴人給付九十年四月至十一月共八 個月份之租金八萬九千四百六十四元（11183x 8= 89464）並加計遲延利息，
即屬有據。
六、被上訴人依約既無應確保系爭櫃位與公共空間未遭他人占用之義務，從而，上訴 人主張伊得援引同時履行抗辯，於被上訴人給付合於約定使用收益狀態之租賃物 前拒付租金云云，亦無可採。
七、兩造契約第六條約定：「本戶為商場之一部分，為應整體性企畫經營，雙方不得 於簽訂契約後片面終止契約，否則違約之一方應給付他方以該年度本件租約既為 終止三倍租金計算之違約金，並應賠償他方因違約所致之一切損害。」，此有租 賃契約在卷可稽。本件上訴人終止租約於法不合，已如前述，依此條約定，被上 訴人自得請求上訴人給付以九十年度租金三倍計算之違約金四十萬二千五百八十 八元（11183x 12x 3= 402588）並加計遲延利息。上訴人雖辯稱違約金過高，請 求酌減云云，然查，被上訴人主張本件租賃契約約款乃上訴人自行擬定，上訴人 對此亦不爭執，且觀本件租約開頭及末尾乙方（承租人）之名稱、代表人、地址 等資料均係事先印妥，而甲方（出租人）姓名、身份證字號、地址均為空白等情 益明。上訴人既自行擬定以當年度租金三倍計算之違約金，必已自行斟酌其自身 之資力，認為有負擔之能力始為此約定，況上訴人既以此數額之違約金，作為約 束被上訴人不得擅自終止契約，以致不利於上訴人之整體商場經營，自應同受此 約款之拘束，亦不得任意終止契約，損及被上訴人於租賃期限內可依約獲得租金 之利益，始符合契約對雙方平等拘束之原則。至於上訴人陳稱目前景氣不佳、招 商困難、入不敷出云云，此乃上訴人應預見之商業經營風險，已如前述，上訴人 尚不得據此為由主張違約金過高，是以上訴人請求酌減違約金，要屬無據，不應 准許。
八、綜上所述，被上訴人依兩造租賃契約請求上訴人給付自九十年四月一日起至九十 一年十一月三十日止之租金與以九十年度租金三倍計算之違約金共四十九萬二千 零五十二元（89464+ 402588＝492052）及自支付命令送達翌日即九十年十二月 十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，原審為上訴人敗 訴之判決，並依職權宣告假執行即無違誤，上訴人仍執上詞指摘原判決違法，求 予廢棄，即無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘 明。
十、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條 第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十三 日 民事第六庭審判長法官 林惠瑜 法官 姜悌文 法官 陳怡雯右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十四 日 法院書記官 謝梅琴
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