臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三九一六號
原 告 高萬鍾即祭祀公業高同記管理人
訴訟代理人 張世興律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 洪健樺律師
被 告 李承輝 住台北市○○區○○街三十四號
乙○○ 住台北市○○區○○街十三巷四號四樓之二
丁○○ 住台北市○○區○○街三十四號
庚○○ 住
戊○○ 住
己○○ 住
甲○○ 住台北縣新店市○○路六一巷十九號
右當事人間返還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○、李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○應將坐落台北市○○區○○段五小段四一三地號土地如附圖所示Ａ部分面積三十八平方公尺、Ｂ部分面積七平方公尺之地上物拆除，將如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地返還予原告，被告丙○○、李承輝應自上開Ａ、Ｂ部分土地遷出。被告丙○○、李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○應自民國八十六年一月十一日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告依前開土地當年度申報地價年息百分之十計算之金額。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾叁萬元供擔保後得假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰捌拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：除供擔保之金額外，如主文第一項、第二項所示。二、備位聲明：
（一）被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段五小段四一三地號土地上之應付租 金，應自民國八十四年一月一日起調整依該土地當年度申報地價年息百分之十 計算按月給付原告。
（二）被告應連帶給付原告前項租金。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告係祭祀公業高同記（下稱公業）之管理人，坐落台北市○○區○○段五小段 四一三地號係屬祭祀公業高同記所有，惟被告等人無合法正當權源，竟搭蓋地上 物予以占用，屢經多次催討，均拒不返還，原告不得已爰依民法第七百六十七條 規定，提起本件訴訟，請求被告遷出、拆除地上物、並將土地返還予原告。
二、被告等人共同無權占用系爭土地，侵害原告之權利，且無法律上之原因，而受有 相當於租金之不當利益，使原告因此受有損害，依民法第一百八十四條及第一百 七十九條規定，被告自應賠償原告損害及返還不當利得。按土地法所規定之租金 標準，遠低於市場行情，眾所周知。況系爭土地為商業區，且位於台北市文山區 ○○○○街道，又當地店面租金之市場行情，每月高達新台幣（下同）二十餘萬 元，此有同街道之鄰房租約可證。是故，原告請求被告按所占用土地當年度申報 地價百分之十計算不當得利及損害金，洵無過高可言。叁、證據：提出土地登記謄本一份、鄰房租約一份（以上均影）及地圖一份、照片十 二張為證。
乙、被告方面：
子、被告李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○均未於言詞辯 論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。丑、被告丙○○部分：
壹、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利之判決時，聲請准予預供 擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、被告有所有權：系爭第四一三地號（重測前為景美段第七十九地號）係被告之祖 父李補元於日據時代大正年間為建屋之目的向公業及其氏族購買連同系爭土地， 土地價款並均已付清，並交付管業使用，被告祖父李補元取得土地後，即於取得 之所有土地興建目前所居之「台北市○○區○○街三十四號」建物（現建號：台 北市○○區○○段五小段第三○八建號），而該建物目前依法登記為被告與戊○ ○、李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、己○○及甲○○等共八人公同共有。依 當時適用之日本民法，不以登記為生效要件，登記與否僅為對抗之要件，是日據 時代關於買賣不動產產權之移轉乃採意思主義，無須另有「登記」或「交付」之 行為。系爭土地於買賣完成後，亦實際交付土地予李補元管業使用，李補元即於 土地上興建房屋使用，但第四一三地號土地之產權，則因故延宕數十年，此乃現 仍無法登記取得產權之主要原因，詎今竟反遭原告訴稱其有所有權而請求拆屋還 地，被告本係有權占有，竟被指為無權占有，並非公平。二、系爭土地自原告無法辦理登記予被告之先祖之日起，公業雖仍名義為所有權人， 但基於日據時代買賣之事實，公業自始深知原告先祖仍為所有權人，故仍由被告 之先祖方出資而由公業代為繳納地價稅，此有公業管理人出具之收據可資為證， 至於其上土地房屋之房屋稅則系由被告家族自已負擔。茲按，該地價稅收據記載 為為明確，其謂：「茲收到新台幣玖拾貳元參角正右款是七九地番（即第四一三 號土地）拾肆坪貳合本年度上半期份地價稅上開價款照數收到代納無訛此證李金 爐純生高同記代表人高錦隆中華民國四十五年十月二十五日」，茲不論原告如何 否認，該出具收據之高錦隆即為公業之前任管理人，又有其上印章，礙難指為虛 偽。參考土地稅法第三條第一項之規定顯見，公業已知就建物之座落部分其自身 並非所有權人至明，其次，「代納」之語即顯然表明「非權利人代權利人為某項 行為」之事實，否則即無「代納」之必要，而應載為租金或其他事項。其次，關 於被告先祖因於日據時期購買系爭土地而因出賣人之故縱未於光復後辦理登記，
惟基於債之關係，對相對人即公業而言，仍屬具有基於買賣契約關係之占有本權 ，故公業數十年來均未主張向被告先祖及原告主張任何權利，可證被告確有所有 權，從而，系爭建物所座落之土地，其所有權既乃為被告所有至明，系爭建物亦 係依法搭建於系爭土地，原告訴稱被告無權占有系爭第四一三地號搭蓋建物，請 求權基礎尚無所據。
三、被告縱無所有權，亦有租賃權，查：依現場勘驗結果顯示，疑似佔用之A及B部分 合計約四十五平方米，合約十三點六坪（四十五平方米業乘以零點三○二五）， 二者面積幾近相等，從而，就面積而言該據既載明地番為七九地番，即為系爭四 一三地號重測前之地號，該地價稅款之繳納，即係為繳納地價稅款之目的而為給 付，可合理推論亦係被告占有之對價。又依該收據顯示，被告先祖所交由原告前 管理人代納之地價稅金額，此係半年份之金額，換言之，若為一年，其金額則為 壹佰捌拾肆元陸角正，換算成每坪，則約為「每坪拾參元正」左右，如參之原告 與他人於同地號上設定地上權之每坪每年地租或為「坪年參元參角」，甚至有的 亦無地租之約定者，故亦可知，被告先祖所交付者，應非一般「使用房屋」（因 房屋非原告所興建）之租金，至少亦係為設定地上權之目的所使用土地之對價或 租金。
四、原告於不論於先位或備位之訴之聲明均謂，被告等應自八十四年一月一日起應按 月給付以調整之「申報地價」年息之百分之十，乃以土地法第九十七條第一項為 據。惟查，原告究竟有無為「地價之申報」？如無申報時，其主張之公告地價究 竟為何？為何原告之請求得達於上限即「申報地價年息之百之十」均迄未能證明 。如未能舉證明確，支持其聲明之主張均應予以排斥。又原告雖謂其所受之租金 損害以申報地價年息百之十為標準，且以土地法第九十七條之規定為據，但該條 之規定係以「城市地方房屋之租金」為規範對象，依法依理，於本件應無適用之 餘地。如被告確有受有相當於租金之損害或被告之不當得利者，仍應以「土地」 及「地上權」之租金為標準較為適宜，茲原告與他人設定土地權之租金標準係以 年計，「每坪年參元參角」等，即為其計算之標準，此衡之本件，若被告無所有 權仍以有地上權之使用土地關係，故應以適用該租金為定其所受損害之標準，始 謂合理。
叁、證據：提出日據戶籍謄本一份、原告代表人高錦隆收訖地價稅收據一份、土地登 記簿影本六紙（以上均影本）、建物登記謄本一份為證。丙、本院依原告聲請會同台北市古亭地政事務所勘驗本件土地並由台北市古亭地政事 務所繪製複丈成果圖附卷。
理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加，但基本事實同一，且不礙被告防 禦及訴訟終結者，不在此限，為民事訴訟法第二百五十五條第一項所明定。本件 原告原以丙○○為被告，惟經履勘現場後發現占有系爭土地者除被告丙○○外， 另有被告李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○，乃追加 被告李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○，經核於法並 無不合，應予准許。
二、本件被告李承輝、乙○○、丁○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○均未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段五小段第四一三地號土地為祭祀公業高 同記所有，原告為管理人。被告無合法正當權源竟在該土地上搭蓋建物（所占用 之土地及占用土地搭蓋建物之部分分稱系爭土地、系爭建物）予以占用。為此依 民法第七百六十七條規定訴請被告拆除地上建物，並將土地返還原告，被告丙○ ○、李承輝並應自占用部分遷出。另被告因無權占有，原告自得依共同侵權行為 及不當得利法律關係請求被告每月連帶給付按所占有土地面積當年度申報地價年 息百分之十計算之金額等情。被告丙○○則以：系爭土地係被告之祖父李補元於 日據時代向原告購買，因日據時代法律登記為土地變動要件，故未辦理過戶迄今 ，原告亦知上情，故同意由被告之先祖繳納系爭土地之地價稅，又縱被告無所有 權，因被告之先祖曾繳納地價稅，該地價稅即為被告占有系爭土地之對價，被告 為有權占有，另原告請求賠償之損害無法計算且顯屬過高各節資為抗辯。二、經查：原告主張四一三地號土地為其所有，被告未經同意在其所有系爭土地上建 有系爭建物，並為系爭建物（如附圖Ａ、Ｂ部分所示）之公同共有人，現使用系 爭建物之人為被告丙○○及李承輝等情，業據其提出土地登記謄本影本一份、現 場照片十二張為證，復經本院會同台北市古亭地政事務所人員履勘現場屬實，有 勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）附卷可稽，而被告李承輝、乙○○、丁○ ○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○經合法通知未到庭，復未據提出任何書據 反駁原告前述之主張，依法即應認原告之主張為真實。被告丙○○雖辯稱系爭土 地乃被告之祖父李補元於日據時代向原告所購得，因法制不同故未辦理登記云云 ，並提出地價稅收據影本一份為證。惟查：
（一）日據時代之法制縱不以登記為土地權利發生變動之要件，惟買受人為確定其買 受土地之範圍及釐清稅負負擔等問題，鮮有不將兩造之權利義務形諸於買賣契 約書等書據上，準此，若被告之祖李補元曾買受系爭土地，其亦應持有相關買 賣之書據以確保其買受系爭土地之權利，惟被告並無法就李補元與原告間就系 爭土地確有買賣契約存在，以買賣契約書之書證加以證明，是被告辯稱擁有系 爭土地之所有權，且與公業間存有買賣關係乃基於買賣關係占有云云，委不足 採。至被告丙○○所提之地價稅收據，不過僅能說明被告丙○○之先祖曾將地 價稅交由原告繳納，尚無法證明李補元曾向原告買受系爭土地。是於被告丙○ ○無法舉證證明李補元曾向原告買受系爭土地之情形下，系爭土地為原告所有 即殆無疑義。
（二）被告丙○○雖另辯以：依前開地價稅收據，可證其已支付相當之對價，其與原 告間有租賃關係或地上權關係存在云云，然查：被告丙○○除提出前開地價稅 收據外，並無法舉證證明其有地上權（指已完成登記公示之地上權），則其前 開有地上權之主張亦因無法舉證而不可採。此外，被告亦無法就其曾繼續支付 租金之事實，為積極之舉證，則被告所稱兩造間有租賃關係存在，即不無疑義 ，更何況原告亦以被告未繳納租金為由，以起訴狀繕本之送達，作為終止租賃
契約之意思表示，準此，縱被告抗辯兩造間有租賃關係存在為真，則於原告已 合法終止系爭租賃契約之情形下，被告占有系爭土地，即屬無權占有。三、按物之所有人或得行使所有人之權利者，對於無權占有其物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。而被告無權 占有系爭土地搭建系爭建物，被告丙○○及李承輝為現實占有人又如前述，則原 告本所有權之權能訴請被告將系爭建物（指如附圖所示Ａ、Ｂ部分）拆除及將如 附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭土地返還予原告，且請求現實占有人即被告丙○○及 李承輝應自系爭土地Ａ、Ｂ部分遷出，於法堪認有據，應予准許。四、次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，此 有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照，又原告無法使用系爭土 地之損害，即相當於其本於所有人地位所得享有相當於租金之利益。查：系爭土 地坐落在台北市文山區，位於景美夜市附近，此有原告所提照片十二張在卷可資 佐證，經審酌系爭土地周圍有眼鏡店、百貨公司、大賣場等商店，並有行政中心 、警察機關、景美醫院、景美捷運站等公共設施，商業發達、交通便利、生活機 能甚佳，原告依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，請求被告自八十六 年一月十一日起至返還系爭土地之日止，依所占有土地面積當年度申報地價年息 百分之十按月連帶計付相當於租金之損害，顯無超過被告使用系爭土地所享有之 利益，其請求，尚屬公允，應予准許。且依前開法律規定，若無申報地價，可依 公告地價八折計算申報地價，準此，即無被告丙○○所辯原告未為舉證及原告主 張之金額無法確定等情，是被告丙○○前開辯解，亦不足採。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
叁、假執行之宣告：原告及被告丙○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執 行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。肆、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、八十 五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十五 日 民事第六庭法 官 詹駿鴻
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十六 日 法院書記官 官碧玲