臺灣屏東地方法院民事判決 九十一年度訴字第七三九號
原 告 丙○○○
訴訟代理人 陳世明律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告應自坐落屏東縣屏東市○○段一三八八之二、一三八八之三、一四三三地號土地上建號一四九三號即門牌編號屏東縣屏東市○○里○○路一三二之六號房屋遷出，並將房屋返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十一年十月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬元。
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬壹仟柒佰貳拾壹元，及自民國九十一年十月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。二、陳述：
（一）原告於八十九年十月間向被告購買坐落屏東縣屏東市○○段一三八八之二、一 三八八之三、一四三三地號土地及其上建號一四八七號、一四八八號、一四八 九號、一四九○號、一四九一號、一四九二號、一四九三號、一四九四號七層 樓建物（下稱系爭土地及建物），約定買賣價金四千八百五十萬元，原告已依 約給付全部買賣價金，嗣系爭土地及建物於八十九年十一月十五日移轉登記與 原告後，除上開建號一四九三號即門牌編號屏東縣屏東市○○里○○路一三二 之六號房屋（下稱系爭房屋）經兩造於九十年一月十二日約定被告得無償使用 至同年四月三十日外，被告已將其餘系爭土地及建物交付與原告。詎被告於系 爭房屋之使用期限屆滿後，仍不願自系爭房屋遷出，屢經催討均置之不理，爰 依民法第三百四十八條第一項、第四百七十條第一前段、第七百六十七條前段 規定請求如主文第一項所示。
（二）系爭房屋臨屏東市○○路，交通便利，附近並有學校、公園、醫院等設施，生 活機能極佳，經屏東縣稅捐稽徵處核定其九十一年度課稅現值為五十五萬六千 六百元，且其所坐落上開基地即一三八八之二、一三八八之三、一四三三三地 號等三筆土地，面積分別為六十七、七十五與七十七平方公尺，於八十九年七 月間申報地價均為每平方公尺六千九百六十元，於九十一年及七月間公告現值 均為每平方公尺三萬三千四百元，主張被告自九十年五月一日起即無權占有爭 系爭房屋而受有相當於租金之不當得利每月一萬元，爰依民法第一百七十九條 規定請求被告給付自九十年五月一日起至九十一年九月三十日止，計一十七個
月相當於租金之不當得利計一十七萬元，及自九十一年十月一日起至返還系爭 房屋之日止，按月給付原告一萬元。
（三）於被告將系爭土地及建物出賣與原告之前，被告已將之出租與第三人，並已收 取出賣後之租金計一十八萬一千七百二十一元，兩造於九十年一月十二日進行 協議，約定被告應給付原告上開款項，詎被告迄今仍未依約給付，主張依上開 協議約定內容請求如主文第三項所示。
三、對被告抗辯所為陳述：
被告將系爭土地及建物出賣與原告之前，曾向中國國際商業銀行股份有限公司（ 下稱貸款銀行）借款三千八百四十萬元（下稱系爭借款債務），並以系爭土地及 建物為貸款銀行設定抵押權（下稱系爭抵押權）以為擔保。而兩造約定系爭土地 及建物之買賣價金，其中一千零一十萬元應分期給付與被告，其餘價金則由原告 承受系爭借款債務之本金三千八百四十萬元及自系爭土地及建物移轉登記完畢後 之利息以為給付，原告已給付被告一千零一十萬元，且經貸款銀行同意系爭借款 債務之本金三千八百四十萬元及自系爭土地及建物移轉登記完畢後之利息減為三 千四百五十萬元後，原告即於九十年七月三日清償二百五十萬元，並於同年八月 十五日向貸款銀行借款三千二百萬元以為清償，原告並已持貸款銀行所核發塗銷 系爭抵押權同意書而將系爭抵押權之債務人及義務人變更登記為原告，足認原告 已依約給付全部買賣價金。
四、證據：提出不動產買賣契約書與協議書各一件、土地與建物登記謄本八件、照片 三件、存證信函二件、房屋稅繳款書一件、本院九十年度重訴字第一○○號民事 判決影本一件，及存摺影、借款契約書、抵押權塗銷同意書等影本各一件為證。乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣 告免假執行。
二、陳述：
（一）原告固已給付被告買賣價金一千零一十萬元，並將系爭抵押權之債務人及義務 人變更登記為原告，惟被告欲向貸款銀行索取系爭借款債務之借據及清償證明 時，卻遭貸款銀行拒絕，貸款銀行並以九十年三月二十一日存證信函請求被告 清償迄至九十年八月二十八日之系爭借款債務之本息計六百三十四萬零三百零 九元，被告為此於九十年九月二十四日與貸款銀行進行協議，約定被告給付一 百萬元即可，分一百期每月給付一萬元等語，顯見原告未依約清償其所承受系 爭借款債務，亦即未依約給付全部買賣價金，被告自得拒絕自系爭房屋遷出。（二）被告將系爭土地及建物出賣於原告之前，已將其一部分出租與第三人，嗣系爭 土地及建物於八十九年十一月十五日移轉登記與原告後，系爭土地及建物已出 租部分即由原告收取租金，其餘未出租部分除系爭房屋經兩造約定由被告無償 使用至九十年四月三十日外，被告已將之交付與原告使用。而被告已收取系爭 土地及建物之出賣後租金計一十八萬一千七百二十一元，因原告迄今尚未依約 給付全部買賣價金，被告自得拒絕給付上開款項，並主張與原告所積欠買賣價 金相互抵銷。
三、證據：提出存證信函、對帳單、協議書及函文影本各一件，及台灣屏東地方法院
檢察署檢察官九十一年度偵字第一九六五號不起訴處分書一件、本院九十年度裁 全字第九六七號民事裁定影本一件為證，並請求訊問證人溫美英。丙、本院依職權調閱台灣屏東地方法院檢察署九十一年度偵字第一九六五號偵查卷宗 ，並依職權函詢中國國際商業銀行鳳山分行。
理 由
一、原告起訴主張：㈠原告於八十九年十月間向被告購買坐落屏東縣屏東市○○段一 三八八之二、一三八八之三、一四三三地號土地上建號一四九三號即門牌編號屏 東縣屏東市○○里○○路一三二之六號房屋（下稱系爭房屋），原告已依約給付 全部買賣價金，嗣系爭房屋於八十九年十一月十五日移轉登記與原告後，兩造於 九十年一月十二日約定被告得無償使用系爭房屋至同年四月三十日，詎被告於使 用期限屆滿後，仍不願自系爭房屋遷出，屢經催討均置之不理，爰依民法第三百 四十八條第一項、第四百七十條第一前段、第七百六十七條前段規定請求如主文 第一項所示。㈡系爭房屋臨屏東市○○路，交通便利，附近並有學校、公園、醫 院等設施，生活機能極佳，經屏東縣稅捐稽徵處核定其九十一年度課稅現值為五 十五萬六千六百元，且其所坐落上開基地即一三八八之二、一三八八之三、一四 三三三地號等三筆土地，面積分別為六十七、七十五與七十七平方公尺，於八十 九年七月間申報地價均為每平方公尺六千九百六十元，於九十一年七月間公告現 值均為每平方公尺三萬三千四百元，主張被告自九十年五月一日起無權占有爭系 爭房屋而受有相當於租金之不當得利每月一萬元，爰依民法第一百七十九條規定 請求如主文第二項所示。㈢於被告將系爭土地及建物出賣與原告之前，被告已將 之出租與第三人，並已收取出賣後之租金計一十八萬一千七百二十一元，兩造於 九十年一月十二日進行協議，約定被告應給付原告上開款項，詎被告迄今仍未依 約給付，爰依上開協議約定內容請求如主文第三項所示等語。二、被告則以：㈠兩造約定系爭房屋之買賣價金，其中一千零一十萬元應分期給付被 告，其餘價金則由原告承受被告之借款債務本金三千八百四十萬元及自系爭房屋 移轉登記完畢後之利息以為給付，原告固然已給付一千零一十萬元，惟貸款銀行 以九十年三月二十一日存證信函請求被告清償上開借款債務迄至九十年八月二十 八日之本息計六百三十四萬零三百零九元，被告為此於九十年九月二十四日與貸 款銀行進行協議，約定被告給付一百萬元即可，分一百期每月給付一萬元，顯見 原告未依約清償其所承受系爭借款債務，亦即未依約給付全部買賣價金，被告自 得拒絕自系爭房屋遷出。㈡於被告將系爭土地及建物出賣於原告之前，被告已將 其一部分出租與第三人，並已收取出賣後之租金一十八萬一千七百二十一元，因 原告迄今尚未依約給付全部買賣價金，被告自拒絕給付上開款項，並主張與原告 所積欠買賣價金相互抵銷等語，資為抗辯。
三、原告主張：其於八十九年十月間向被告購買坐落屏東縣屏東市○○段一三八八之 二、一三八八之三、一四三三地號土地及其上建號一四八七號、一四八八號、一 四八九號、一四九○號、一四九一號、一四九二號、一四九三號、一四九四號七 層樓建物（下稱系爭土地及建物），約定買賣價金四千八百五十萬元，且因被告 將系爭土地及建物出賣與原告之前，曾向中國國際商業銀行股份有限公司（下稱 貸款銀行）借款三千八百四十萬元（下稱系爭借款債務），並以系爭土地及建物
為貸款銀行設定抵押權（下稱系爭抵押權）以為擔保，兩造遂約定上開買賣價金 其中一千零一十萬元應分期給付被告，其餘價金則由原告承受系爭借款債務之本 金三千八百四十萬元及自系爭土地及建物移轉登記完畢後之利息以為給付，原告 已給付被告一千零一十萬元。嗣系爭土地及建物於八十九年十一月十五日移轉登 記與原告後，除系爭房屋經兩造於九十年一月十二日約定被告得無償使用至同年 四月三十日外，被告已將其餘系爭土地及建物交付原告，且系爭抵押權之債務人 及義務人已變更登記為原告，而被告迄今仍占有系爭房屋之事實，業據原告提出 不動產買賣契約書、協議書、土地及建物登記謄本等件為證，並為被告所同陳， 尚堪信為真實。
四、被告辯稱：貸款銀行以九十年三月二十一日存證信函請求被告清償系爭借款債務 迄至九十年八月二十八日之本息計六百三十四萬零三百零九元，被告為此於九十 年九月二十四日與貸款銀行進行協議，約定被告給付一百萬元即可，分一百期每 月給付一萬元，顯見原告未依約清償其所承受系爭借款債務，亦即未依約給付全 部買賣價金，被告自得拒絕自系爭房屋遷出等語，已為原告所否認，並主張貸款 銀行已同意系爭借款債務之本金三千八百四十萬元及自系爭土地及建物移轉登記 完畢後之利息減為三千四百五十萬元，原告並於九十年七月三日清償二百五十萬 元，並於同年八月十五日向貸款銀行借款三千二百萬元以為清償，足認原告已依 約給付全部買賣價金等語。經查：
（一）依中國國際商業銀行鳳山分行九十二年一月十四日（九二）中鳳字第六號函記 載：被告於八十七年六月十七日向該行申貸長期房屋擔保放款三千八百四十萬 元，並提供屏東市○○路一三二號至一三二之六號七層樓建物為該行設定抵押 權，上開貸款迄至八十九年十一月十五日尚欠本金三千八百四十萬元，及利息 與違約金計三百二十六萬二千零三十三元，而原告分別於九十年七月三日及同 年八月十五日清償二百五十萬元及三千二百萬元，而該行九十年八月十五日鳳 塗字第七一九號抵押權塗銷同意書，係用以塗銷上開抵押權，因上開建物已移 轉登記與原告，並改由原告向該行貸款等語。
（二）上開鳳山分行襄理薛明發於台灣屏東地方法院檢察署九十一年度偵字第一九六 五號偵查案件訊問期日結證稱：「帳面上還有六百三十四萬零三百零九元未還 ，但當時乙○○要將房屋過戶給丙○○○時，有講到請求我們將本息降到三千 四百五十萬元，當時我們有同意，但附帶再向乙○○追索一百萬元。」等語， 並陳稱：「（丙○○○如何清償前揭借款？）他利用本件不動產及他件不動產 借新帳再還舊帳清償並給付現金。」等語（見該偵查卷宗九十一年七月十一日 訊問筆錄）。足認貸款銀行同意將系爭借款債務之本金三千八百四十萬元及自 系爭土地及建物移轉登記完畢後之利息降為三千四百五十萬元，並將被告所積 欠於系爭土地及建物移轉登記前之利息及違約金降為一百萬元，嗣原告分別於 九十年七月三日及同年八月十五日清償二百五十萬元及三千二百萬元後，原告 所應承受之系爭借款債務之本息即已全部清償完畢。（三）依原告所提兩造九十年一月十二日協議書記載：「．．．三、對於上項之雙方 約定，若銀行未能減少本件原抵押之本金新台幣參佰肆拾萬元正，代書保管之 支票將由代書自行交還甲方，而一切之事宜則由乙方（指原告）自行決定處理
。」等語。及證人溫美英於本院審理時節證稱：「．．．確實有約定他們二人 要一起去銀行作貸款還有抵押債務人還有義務人的變更，要變更為丙○○○， ．．．約定書第三項是他們二人說好要去跟銀行講能不能將本金降低。」等語 （見本院卷第一百三十二頁）。足認與貸款銀行進行協商請求降低系爭借款債 務之本金一事，乃為被告所知悉。
（四）被告所提九十年九月二十四日協議書記載：「．．．借款新台幣三千八百四十 萬元整。茲因甲方（指被告）發生財務困難，未能依約清償債務，經徵得乙方 （指貸款銀行），對於前開借款案下結欠之本金新台幣陸佰壹拾肆萬捌仟參佰 零玖元整及各項利息、遲延利息、違約金、協議以分期方式清償，並約定內容 如后：一、甲方應自九十年九月三十日至九十八年十二月三十一日止，分一百 期，以一個月為一期按月於每月向乙方清償新台幣壹萬元整。惟甲方得隨時提 前還款，不受上述期間限制。二、甲方倘依前述方式清償乙方新台幣壹佰萬元 整，乙方同意免除甲方本案其餘債務。三、甲方倘未能依約償還前述任何一期 債務時，本協議書有關分期清償、免除債務等約定即失其效力，甲方應立刻清 償本案全部債務。．．．。」等語。足認貸款銀行同意將被告所積欠系爭借款 債務於系爭土地及建物移轉登記前之利息及違約金降為一百萬元後，被告為此 與貸款銀行協議該一百萬元之清償方式，上開協議約定內容即為確保被告將依 約給付該一百萬元而由被告自行與貸款銀行所約定條件，尚與原告無涉，自難 據此逕認原告所承受系爭借款債務之本息尚未清償完畢。從而，原告主張本件 買賣價金已全部給付完畢，應堪採信，而被告辯稱原告未依約清償其所承受系 爭借款債務，亦即未依約給付全部買賣價金等語，尚非可採。五、按讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約 ，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第七百六十一條第二項定有明文 。復按占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第七百六十一條 之規定，民法第九百四十六條定有明文。又按借用人應於契約所定期限屆滿時， 返還借用物，民法第四百七十條第一項前段定有明文。查系爭土地及建物於八十 九年十一月十五日移轉登記與原告後，除系爭房屋經兩造於九十年一月十二日約 定被告得無償使用至同年四月三十日外，被告已將其餘系爭土地及建物交付與原 告，且原告已給付全部買賣價金，而被告迄今仍占有系爭房屋等情已如前述，足 認兩造於九十年一月十二日約定被告得無償使用系爭房屋至九十年四月三十日後 ，原告即因該使用借貸契約而取得系爭房屋之間接占有，自此被告即本於該使用 借貸契約而繼續直接占有系爭房屋，且兩造約定系爭房屋之使用期限至九十年四 月三十日止，則原告主張系爭房屋約定使用期限已屆滿，請求被告自系爭房屋遷 出，並返還與原告，核屬有據，應予准許，被告辯稱原告未依約給付全部買賣價 金，被告自得拒絕自系爭房屋遷出等語，尚非可取。六、復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他方受 有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限度，非以請求 權人所受損害若干為標準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅得相當於法定最 高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參
照。查兩造約定被告得無償使用系爭房屋之使用期限至九十年四月三十日止，而 被告迄今仍占用系爭房屋等情已如前述，則原告主張被告自九十年五月一日起至 返還系爭房屋之日止，因占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利而請求被告 返還之，於法尚無不合，應予准許。查原告主張系爭房屋臨屏東市○○路，附近 並有學校、公園、醫院等設施，經屏東縣稅捐稽徵處核定其九十一年度課稅現值 為五十五萬六千六百元，且其所坐落上開基地即一三八八之二、一三八八之三、 一四三三三地號等三筆土地，面積分別為六十七、七十五與七十七平方公尺，於 八十九年七月間申報地價均為每平方公尺六千九百六十元，於九十一年七月間公 告現值均為每平方公尺三萬三千四百元等情，業據原告提出照片、土地與建物登 記謄本、房屋稅繳款書等件為證，並為被告所不爭執。爰審酌系爭房屋所坐落地 點之經濟繁榮狀況、交通便利程度及社會發展情形，認原告主張被告受相當於租 金之不當得利每月一萬元尚屬相當，從而，原告請求被告給付自九十年五月一日 起至九十一年九月三十日止，計一十七個月相當於租金之不當得利一十七萬元， 及自九十一年十月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告一萬元，為有理 由，應予准許。
七、原告主張：於被告將系爭土地及建物出賣與原告之前，被告已將之出租與第三人 ，並已收取出賣後之租金計一十八萬一千七百二十一元，兩造於九十年一月十二 日進行協議，約定被告應給付原告上開款項等情，業據原告提出與所述相符協議 書為證，並經證人溫美英到庭結證屬實，尚堪信為真實。從而，原告主張依上開 協議約定內容，請求被告給付一十八萬一千七百二十一元，及自起訴狀繕本送達 翌日（即九十一年十月二十五日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，核屬有據，應予准許，被告辯稱原告未依約給付全部買賣價金，被告自得拒 絕給付一十八萬一千七百二十一元，並主張以此款項與原告所積欠買賣價金相互 抵銷云云，尚非可取。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰各酌定 相當擔保金額，併准許之。
據上論結，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十七 日 臺灣屏東地方法院民事第二庭
~B法 官 賴秀雯
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。~B法院書記官 滕一珍
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十七 日