臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第33號
原 告 陳昶諭
訴訟代理人 張國彬律師
被 告 吳保雄
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年8月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳仟肆佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
(一)坐落臺南市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地 ）為兩造與訴外人王正安、陳其清、吳石盤、吳許春美、 吳清誥等人共有，原告之應有部分為5126分之2500，被告 則為5126分之400。被告雖為共有人之一，但未經原告及 其他共有人同意，無權占有系爭土地建築房屋及鋪設水泥 地，原告屢次請其拆屋還地，或依市價價購，被告均置之 不理，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被 告將其所建房屋、水塔及鋪設之水泥地拆除，並將占有之 土地返還予原告及其他全體共有人。又被告占用之土地共 256.85平方公尺，相當於77.7坪，依當地行情，每月租金 至少在新臺幣（下同）3,000元以上，姑且以3,000元計， 則被告每月獲有相當於租金之不當得利3,000元，原告應 有部分為5126分之2500，故被告應自103年1月7日原告登 記為系爭土地所有人之日起，按月給付不當得利1,463元 予原告（計算式：3,000元×2500/5126＝1,463元）。 (二)對被告抗辯之陳述：
1.土地法第34條之1所謂處分，並不包括共有物之管理，共 有物之管理行為應依民法第820條之規定，被告顯有誤會 。
2.依被告所提出之戶籍謄本，其於60年10月7日即已設籍於 將軍鄉長沙里15鄰長沙144號，惟被告係於69年6月14日始 因贈與取得系爭土地應有部分，足見被告自始即無權占有 系爭土地，其辯稱建屋時已為系爭土地共有人，且得其他 共有人同意，顯非實在。又系爭土地全體共有人並未就系 爭土地全部為分管之協議，與民法第820條所定共有物之 分管協議並不相符；另共有人王正安、陳其清、吳石盤、 吳許春美、吳清誥等同意被告占用系爭土地特定部分，違 法建造房屋、設置水塔、鋪設水泥，並非共有人全體就共
有物之全部劃定範圍，各自使用、收益或管理共有物特定 部分之契約，非屬民法第820條之管理行為。被告辯稱其 占用系爭土地特定部分，符合民法第820條所定共有物之 分管協議云云，為不足採。又系爭土地早在74年即經編定 為「一般農業區」、「農牧用地」，依土地法第81、82條 之規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使 用，故原告所提出之土地使用同意書已違反土地法第81條 、第82條之禁止規定而無效。
(三)並聲明：
1.被告應將坐落系爭土地上如臺南市佳里地政事務所106年3 月20日函所附土地複丈成果圖（即附圖一）編號Ａ部分（ 面積95.97平方公尺）、Ｂ部分（面積59.55平方公尺）所 示建物及該所106年6月14日函所附複丈成果圖（即附圖二 ）Ｄ部分所示水塔（面積1.75平方公尺）拆除，及將附圖 二編號Ｃ部分所示水泥地（面積99.58平方公尺）刨除， 並將上開土地返還原告及其他全體共有人。
2.被告應自103年1月7日起至交還前項土地之日止，按月給 付原告1,463元。
二、被告則以：
(一)被告就系爭土地之應有部分係繼承自父親，被告於系爭土 地於67年重劃前，即徵得共有人王正安、陳其清、吳石盤 、吳許春美及吳清誥之同意，就現有房屋所占之範圍內於 系爭土地上為使用收益並建築房屋與父親同住，包括被告 本身在內，同意之共有人及其應有部分合計已過半數，依 土地法第34條之1第1項、民法第820條第1項規定，非屬無 權占有系爭土地，原告主張拆屋還地及不當得利顯無理由 。
(二)系爭土地於重劃後，雖被編為一般農業區農牧用地，然被 告於系爭土地重劃前即建造房屋，59年間即設立戶籍，應 以建造時之狀態合法與否為準。又被告於系爭土地上建造 房屋、經政府準予申請水電、門牌號碼，迄今已逾30年， 如有違法使用土地情事，何以原告至今始提出本件訴訟， 依民法第148條第2項規定，被告信其使用土地之合法信賴 利益應大於原告主張拆屋還地之利益。
三、兩造不爭執事項如下：
(一)系爭土地現為原告（應有部分5126分之2500）、被告（應 有部分5126分之400）、訴外人王正安（應有部分5126分 之650）、陳其清（應有部分5126分之376）、吳石盤（應 有部分5126分之400）、吳許春美（應有部分5126分之400 ）、吳清誥（應有部分5126分之400）等人共有。原告於1
03年1月7日取得上開應有部分。
(二)坐落系爭土地上如附圖一編號Ａ部分（面積95.97平方公 尺）、Ｂ部分（面積59.55平方公尺）所示建物及附圖二 編號Ｄ部分所示水塔（面積1.75平方公尺）、Ｃ部分所示 水泥地（面積99.58平方公尺），均為被告於103年1月7日 前所建造。
(三)本院卷第49頁土地使用同意書為訴外人王正安、陳其清、 吳石盤、吳許春美、吳清誥所親簽。
四、得心證之理由：
(一)按98年1月23日修正前之民法第820條第1項規定：共有物 ，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。是未經共有 人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收 益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而 就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所 有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。惟為促 使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依 多數決為之，98年1月23日修正之民法物權篇，乃仿多數 立法例，將該條項修正為：共有物之管理，除契約另有約 定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。 而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用；共 有人以分管契約約定各自占有共有物之特定部分而為管理 者，該分管契約之成立，固須經全體共有人之同意，但未 能成立分管契約時，於上開規定修正並於98年7月23日施 行後，共有人亦得以多數決為共有物管理之決定，此項決 定對於為決定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共 有人得聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為 保護不同意該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管 理之決定，有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同 條第2項、第4項參見）。是新法修正施行後，共有人對於 共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，尚 得以多數決決定，甚由法院裁定之（最高法院106年度台 上字第151號裁判意旨參照）。又98年1月23日修正後之民 法第820條第1項，係將「分管契約」（即該項所稱「除契 約另有約定」之情形）與「管理決定」（即該項所稱「以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但應 有部分逾3分之2者，其人數不予計算」之情形）併列為決 定共有物管理方式之途徑；而此條項修正之目的，係為改 善舊法時期共有物之管理（除別有規定之簡易修繕、保存 及改良行為外），僅能經共有人全體同意或循共有人全體
共同訂立之分管契約為之之僵化不便，而仿外國立法例增 設依共有人多數決為之之「管理決定」，以促進共有物之 利用。則凡得以分管契約約定之管理方式，即應認亦得以 多數決之管理決定為之，方符法律體系解釋之一貫，並達 成增設管理方式決定途徑以促進共有物利用之立法目的。 而分管契約之內容，通常為共有人間約定各自分別占有共 有物之特定部分而為管理，然約定占有共有物之特定部分 不以按應有部分換算者為限，較應有部分為多或少均無不 可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交第三 人使用收益亦無不可【參謝在全著，民法物權論上冊（修 訂六版）第383頁】。
(二)查原告所提出由系爭土地共有人王正安、陳其清、吳石盤 、吳許春美、吳清誥所簽立之土地使用同意書（下稱系爭 同意書）內容記載：「茲同意吳保雄先生於將軍區山子腳 段3490地號土地於土地重劃前及土地劃後均得使用收益， 並於該筆土地上建築房屋居住」等語，有系爭同意書在卷 可參（見本院卷第49頁）；另王正安、陳其清、吳許春美 、吳清誥均於本院證稱：知道被告於系爭土地上蓋房子， 有同意被告使用系爭土地蓋屋等語，證人吳國仲（吳石盤 之子）則證稱：我與被告為鄰居，我於60幾年離開馬沙溝 前，被告就已蓋房子在那裡，我有問我爸爸，他說他有同 意等語（見本院卷第108頁反面至第113頁反面）。由上開 證人之證述，可知共有人王正安、陳其清、吳石盤、吳許 春美、吳清誥就被告於系爭土地上建造、設置如不爭執事 項第二項所示之建物、地上物，而占有該等範圍之土地為 使用收益乙節，均屬知悉，此自即為渠等於系爭同意書中 同意被告使用收益系爭土地之範圍。而被告本身及王正安 、陳其清、吳石盤、吳許春美、吳清誥，為系爭土地全體 共有人7人中之6人，渠等於系爭土地之應有部分合計為51 26分之2626，已逾2分之1，已達民法第820條第1項所定「 管理決定」多數決之門檻。又被告係於本院106年2月14日 言詞辯論期日當庭提出系爭同意書為證，並陳稱其係於原 告提起本件訴訟後，始請其他共有人簽立系爭同意書，然 未能具體敘明各共有人簽立該同意書之時點（見本院卷第 47頁反面）；經本院詢問證人王正安、陳其清、吳石盤、 吳許春美渠等簽立系爭同意書之時間，及詢問證人吳國仲 共有人吳石盤於何時簽立系爭同意書，均分別為不知或不 記憶之陳述，被告復未能另行舉證證明上開共有人於106 年2月14日前即已簽立系爭同意書，則依現有事證，應認 共有人王正安、陳其清、吳石盤、吳許春美、吳清誥係至
106年2月14日，始以簽立系爭同意書之方式為同意被告使 用系爭土地上開範圍之意思表示。又證人王正安、陳其清 、吳許春美、吳清誥固均證稱渠等於被告建屋時，即已同 意被告使用系爭土地建築房屋，證人吳國仲則證稱吳石盤 曾表示有同意被告蓋房子等語（見本院卷第108頁反面至 第113頁反面），惟被告自陳其係於67年以前即於系爭土 地上建造房屋，而證人吳清誥係於83年間，始因分割繼承 而取得系爭土地應有部分5126之400，此有系爭土地登記 謄本可參（見本院卷第13頁），顯然證人吳清誥並無於被 告建屋時即同意其使用系爭土地之可能。況依民法物權編 施行法第1條後段：「其在修正施行前發生者，除本施行 法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，可知民 法第820條第1項修正增訂之「管理決定」僅於98年7月23 日修正條文施行後方有適用，於此之前，共有物之管理仍 應適用修正前之民法第820條規定，經共有人全體同意行 之，是縱原告建屋時已獲多數共有人同意，然在共有人全 體均同意原告占有使用系爭土地特定部分前，仍非有權占 有。又98年7月23日新法施行後，共有人固得依多數決形 成管理決定，然此仍待共有人另以意思表示形成決定。系 爭土地共有人王正安、陳其清、吳石盤、吳許春美、吳清 誥雖於106年2月14日以簽立系爭同意書之方式為同意被告 使用系爭土地上開範圍之意思表示，然上開共有人於新法 施行後至106年2月14日前，是否已有為同意被告使用系爭 土地之意思表示並已達多數決之門檻？尚有未明，被告復 未能另行舉證證明系爭土地共有人於106年2月14日前已達 成同意其使用系爭土地特定範圍之管理決定，自應由被告 承擔此舉證上之不利益，認系爭土地共有人係於106年2月 14日始成立由被告使用收益系爭土地上如附圖一編號Ａ、 Ｂ部分及附圖二編號Ｃ、Ｄ部分土地之管理決定。而依前 開說明，此管理決定得拘束為決定時之全體共有人，被告 亦自斯時起始取得占有使用上開土地之合法權源，而於此 之前，因未經共有人全體同意，亦未經多數決達成管理決 定，仍屬無權占有。至土地法第34條之1第1項乃關於共有 土地或建築改良物得以共有人多數決為處分、變更及設定 負擔之規定，共有人就共有物之管理行為，並非該條項之 適用範圍，是被告援引該條項規定為其占有使用系爭土地 之權源，顯有誤會，附予敘明。
(三)原告雖以上開管理決定並非由共有人全體就共有物之全部 劃定特定範圍各自使用、收益或管理為由，非屬管理行為 為由，主張上開共有人所為之多數決無民法第820條第1項
規定之適用云云，惟共有人依多數決所決定之管理方式， 並不以由共有人全體均各自占有共有物之特定部分以為管 理為限，決定由部分共有人占有占有共有物之特定部分者 ，亦無不可，業如前述，是原告此一主張，尚無可採。另 按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定 並不以之為無效者，不在此限，民法第71條固定有明文， 惟若該禁止規定僅係取締規定，非效力規定，無民法第71 條規定之適用（最高法院68年台上字第879號判例意旨參 照）。而土地法第81條「直轄市或縣（市）地政機關得就 管轄區內之土地，依國家經濟政策、地方需要情形及土地 所能供使用之性質，分別商同有關機關，編為各種使用地 」，乃對地政機關所為之訓示規定，無編定使用地權限之 一般人民並無違反此條規定之可能，系爭土地共有人之上 開管理決定，自無違反此項規定之處；而同法第82條所謂 「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用」， 僅係取締規定，而非效力規定（最高法院98年度台上字第 1493號、71年度台上字第423號裁判意旨參照），縱上開 管理決定所定之管理方法違反土地編定之使用，亦僅係主 管機關如何取締之問題，尚不得依民法第71條之規定逕認 為無效。是原告另主張系爭土地經編為一般農業區農牧用 地，由被告於系爭土地上建築房屋之上開管理決定違反土 地法第81條、第82條之禁止規定而無效云云，亦無可採。 被告既於106年2月14日起，因共有人之管理決定取得占有 使用系爭土地上如附圖一編號Ａ、Ｂ部分及附圖二編號Ｃ 、Ｄ部分土地之權源，則原告依民法第767條第1項、第82 1條規定，請求被告將系爭土地上如附圖一編號Ａ、Ｂ部 分所示建物、附圖二編號Ｄ部分所示水塔拆除，及將附圖 二編號Ｃ部分所示水泥地刨除，並將該部分土地返還原告 及全體共有人，即非有據。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質 不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定 有明文。又無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。再按耕地地租不得超過地價百分之8 ，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價 百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣； 前項地價指法定地價；土地所有人依土地法申報之地價， 為法定地價。土地法第110條、第148條分別定有明文。又 所謂地價百分之8為限，乃指租金之最高限額而言，並非
必以申報總地價價額年息百分之8計算之，尚須斟酌土地 之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所 受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。被告係 自106年2月14日，始取得占有使用系爭土地上開範圍之合 法權源，於此之前仍屬無權占有，業如前述，則被告於原 告取得系爭土地應有部分之103年1月7日起至106年2月13 日止此段期間，以其所有之如附圖一編號Ａ、Ｂ部分所示 建物、附圖二編號Ｄ部分所示水塔、編號Ｃ部分所示水泥 地無權占有系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告 無法使用系爭土地而受有損害，此一使用利益依其性質不 能返還，是原告依不當得利之規定，請求被告給付自103 年1月7日起至106年2月13日止期間，占有系爭土地所得相 當於租金之不當得利，自屬有據。又被告自106年2月14日 起既因共有人之管理決定而有權占有上開部分土地，則原 告請求被告給付106年2月14日以後因占有系爭土地所得不 當得利部分，即非有據。查系爭土地之土地使用分區為一 般農業區，依農業發展條例第3條第11款之規定，即屬耕 地，又系爭土地經由私設道路可通往臺南市南18鄉道，約 2分鐘車程可自將軍交流道通往西濱快速道路，距將軍區 市區則約15分鐘車程，附近呈鄉村景觀，少見商業活動， 大多為農地、住宅等情，業經本院履勘現場查明無訛，有 勘驗筆錄、系爭土地空照圖在卷可參（見本院卷第56至58 ）。本院審酌系爭土地之坐落位置、附近之繁榮程度、交 通狀況及被告利用系爭土地作為住宅基地等情形，認被告 所受相當於租金之利益應以土地申報總價年息百分之6計 算為適當。再查，系爭土地於103年、104年間之申報地價 為每平方公尺96元，於105年、106年間之申報地價則為每 平方公尺120元，有臺南市佳里地政事務所函履之申報地 價查復表附卷可憑（見本院卷第174頁），又被告占有系 爭土地之面積共計為256.85平方公尺，原告就系爭土地之 應有部分為5126分之2500，則原告於103年1月7日起至104 年12月31日止共計1年又359日期間，因被告無權占有系爭 土地上開部分所受之損害應為1,431元【計算式：96元×2 56.85平方公尺×6%×（1＋359/365）×2500/5126＝1,43 1元（元以下四捨五入，下同）】，自105年1月1日起至10 6年2月13日止共計1年又44日期間，所受損害則為1,011元 【計算式：120元×256.85平方公尺×6%×（1＋44/365） ×2500/5126＝1,011元】，合計為2,442元（計算式：1,4 31元＋1,011元＝2,442元）。是原告依不當得利之法律關 係，請求被告返還自103年1月7日起至106年2月13日止期
間，占有系爭土地所受不當得利2,442元，於法有據，應 予准許，逾此範圍之請求，即無理由。又原告依不當得利 之法律關係，請求被告返還因無權占有系爭土地上開部分 所得之利益，仍基於法律所許可範圍內正當權利之行使， 自無違反誠信原則之處，被告辯稱原告本件請求有違民法 第148條第2項所定之誠信原則，自無可採。五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自10 3年1月7日起至106年2月13日止期間所受不當得利2,442元， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予 敘明。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本院 審酌兩造之勝敗比例，及被告係於本訴訟進行中始取得土地 使用權源等情，認本件訴訟費用應由被告負擔三分之一，餘 由原告負擔，爰判決如主文第三項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 12 日
民事第三庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 12 日
書記官 蘇美燕