臺灣臺南地方法院民事判決 106年度訴字第1117號
原 告 鄭文生
訴訟代理人 郭俊廷律師
被 告 白枝萬
訴訟代理人 蔡長佑律師
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國106年9月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟柒佰玖拾肆元，及自民國一０五年一月一日起至與原告間就坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○地號土地之租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣貳仟陸佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟參佰捌拾伍元由被告負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬玖仟柒佰玖拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭 970、974地號土地）原為訴外人李白銀花所有，系爭970 、974地號土地嗣經本院103年度司執字第10083號清償債 務強制執行事件拍賣，原告於民國104年3月24日得標買受 ，並於104年4月10日完成所有權移轉登記。李白銀花所有 之門牌號碼臺南市○○區○○路0000號之未辦保存登記建 物（下稱系爭建物）坐落系爭970、974地號土地上，其於 98年12月11日死亡後，系爭建物由其繼承人即被告及訴外 人何白怨、白其隆、白國欽、白碧珠、白乙汝、白淑燕、 白榮杉、沈白哖、白榮添等人（下稱何白怨等9人）公同 共有，何白怨等9人嗣於106年1月9日將系爭建物之事實上 處分權讓與被告。原告前向本院起訴請求被告及何白怨等 9人拆屋還地並負連帶賠償責任，經本院105年度訴字第52 號判決認定系爭建物與系爭970、974地號土地間具有法定 租賃關係存在，則原告自得請求被告給付租金。系爭建物 臨30米道路，四周均為廠房，交通便利，系爭建物主體係 坐落系爭974地號土地，系爭974地號土地面積為209平方 公尺，104年之公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）5,5 00元，以該公告現值年息百分之10計算，被告每月應給付 原告租金9,579元（計算式：209平方公尺×5,500元×10%
÷12月＝9,579元），爰依法提起本訴。（二）對被告抗辯之陳述：
依最高法院47年臺上字第1827號、68年臺上字第3071號判 例要旨，原告以公告現值金額為計算租金之依據，較貼近 市價，並非無據等語。
（三）並聲明：
１、被告應自104年4月10日起至返還系爭土地之日止，按月給 付原告9,579元。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
系爭建物占用系爭974地號土地之面積為200.67平方公尺， 占用系爭970地號土地之面積為35.63平方公尺，系爭970、9 74地號土地於105年度之申報地價分別為5,920元、960元， 附近之經濟狀況並不繁榮，大都是無人經營之店面及未開闢 之土地，被告認本件應以申報地價年息百分之3計算，原告 主張以公告現值年息百分之10計算，不僅太高，亦不符土地 法規定等語，資為抗辯。並聲明：１、原告之訴駁回。２、 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：
（一）原告主張：系爭970、974地號土地原為訴外人李白銀花所 有，嗣經本院103年度司執字第10083號清償債務強制執行 事件拍賣，原告於104年3月24日得標買受，並於104年4月 10日完成所有權移轉登記。李白銀花所有之系爭建物坐落 系爭970、974地號土地上，其於98年12月11日死亡後，系 爭建物由其繼承人即被告、訴外人何白怨等9人公同共有 ，何白怨等9人嗣於106年1月9日將系爭建物之事實上處分 權讓與被告。原告前向本院起訴請求被告及何白怨等9人 拆屋還地並負連帶賠償責任，經本院105年度訴字第52號 判決認定系爭建物與系爭970、974地號土地間具有法定租 賃關係存在等情，業據其提出系爭970、974地號土地登記 第一類、第二類謄本、本院105年度訴字第52號民事判決 各1份為證（見本院106年度南司簡調字第560號卷〈下稱 本院調字卷〉第7頁至第10頁、第12頁至第16頁），並經 本院依職權調閱上開民事卷宗無訛，且為被告所不爭執， 堪認原告此部分主張係為真實。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形
，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法 第425條之1定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產， 各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權 分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土 地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣 ，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事 人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承 買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺上字 第1457號判例要旨參照）。民法第425條之1之增訂乃以上 開判例意旨及法理而予以明文化，以保護房屋既得之使用 權。查系爭970、974地號土地與系爭建物原同屬訴外人李 白銀花所有，其於98年12月11日死亡後，由其繼承人即被 告、訴外人何白怨等9人公同共有，系爭970、974地號土 地嗣於103年間經本院民事執行處拍賣，由原告於104年3 月24日得標買受，並於104年4月10日完成所有權移轉登記 乙節，業如前述，是依民法第425條之1規定，原告與被告 、何白怨等9人間，推定在系爭建物得使用期限內，有租 賃關係，被告及何白怨等9人本於租賃之法律關係，自應 給付租金予原告，又兩造對於租金數額無法協議，依上開 規定，原告自得請求法院決定租金數額。
（三）又按連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或 其全體，同時或先後請求全部或一部之給付；數人負同一 債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民 法第273條第1項、第292條定有明文。經查，被告及何白 怨等9人對於原告負有租金債務，何白怨等9人嗣於106年1 月9日將系爭建物之事實上處分權讓與被告乙節，已如前 述，則原告向被告請求給付106年1月9日起之系爭建物使 用系爭土地之租金，自屬有理；又被告及何白怨等9人於1 06年1月9日以前既係公同共有系爭建物，則其等對於106 年1月9日以前因公同共有系爭建物所負之租金債務，即屬 被告及何白怨等9人負同一債務，而其給付不可分之情形 ，依上開規定，準用關於連帶債務之規定，租金債權人即 原告仍得對於債務人中之一人即被告請求全部之給付，是 原告僅請求被告一人給付106年1月9日以前之租金，亦非 無據；又原告係於104年4月10日完成系爭970、974地號土 地之所有權移轉登記，則原告請求被告給付自104年4月10 日起至與原告間就系爭970、974地號土地之租賃關係終止 之日止之租金，自屬有理。
（四）再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；而
土地法第97條規定於租用基地建築房屋亦準用，土地法第 105條另有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最 高額（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。查 系爭970、974地號土地北面臨新營區復興路，路寬約30米 ，四周均為廠房，土地西側為工業區，有復興汽車商行， 附近均為汽車修理業，對面為空地，其上有鎮安殿，土地 東側為空地，之前附近均為農田；系爭建物前作為經營「 進興汽車保養廠」使用，現作為訴外人即李白銀花之子李 大再之住宅使用等情，業經本院依職權調閱本院105年度 訴字第52號拆屋還地事件卷宗無訛，本院審酌系爭970、9 74地號土地之面積合計為246平方公尺，系爭建物占用面 積高達236.3平方公尺，致原告幾乎無法使用系爭970、97 4地號土地，另考量系爭建物於系爭970、974地號土地上 之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況等一切情狀 ，認原告主張之租金以申報地價年息百分之8計算尚屬適 當；又系爭970、974地號土地於104年之申報地價分別為6 ,080元、696元，105、106年之申報地價分別為5,920元、 960元乙節，有申報地價查詢、系爭970地號土地登記第二 類謄本各1份在卷可考（見本院卷第11頁至第14頁；本院 調字卷第8頁），據此，原告請求被告應給付自104年4月1 0日起至104年12月30日止之租金為19,794元【計算式：6, 080元×〈35.61＋0.02〉平方公尺×8%÷12月×〈8＋1/3 〉月）＋（696元×〈126.44＋47.51＋26.72〉平方公尺 ×8%÷12月×〈8＋1/3〉月）＝19,794元；元以下4捨5入 】，及請求被告應自105年1月1日起至與原告間就系爭970 、974地號土地之租賃關係終止之日止，按月給付2,690元 【計算式：（5,920元×〈35.61＋0.02〉平方公尺×8%÷ 12月）＋（960元×〈126.44＋47.51＋26.72〉平方公尺 ×8%÷12月）＝2,690元；元以下4捨5入）】之租金，為 有理由，逾此部分之請求，則屬無據。至原告固主張：其 以公告現值金額為計算租金之依據，較貼近市價云云，然 按基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以 不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條所謂土 地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所 謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依 該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條 所規定之土地公告現值（最高法院88年度臺上字第108號
判決要旨參照），是原告主張依土地公告現值為計算租金 之依據，與土地法之規定不符；再者，系爭建物現係作為 訴外人即李白銀花之子李大再之住宅使用，非供營業使用 ，自應受土地法第97條規定之限制，則原告上開主張即屬 無據。
四、綜上所述，原告本於租賃法律關係，請求被告給付自104年4 月10日起至104年12月30日止之租金19,794元，及自105年1 月1日起至與原告間就系爭970、974地號土地之租賃關係終 止之日止，按月給付2,690元，為有理由，應予准許，逾此 部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴 訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有 明文。查本件訴訟費用額為12,385元，爰依兩造勝敗程度酌 定訴訟費用負擔比例，諭知如主文第3項所示。本件原告勝 訴部分，本院所命給付之金額未逾500,000元，應依民事訴 訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，原告聲 請就勝訴部分供擔保宣告假執行，即無必要；另被告陳明願 供擔保，聲請免為假執行，就原告勝訴部分，合於法律規定 ，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其等假 執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 21 日
民事第二庭 法 官 王參和
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 程伊妝