臺灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第二六五號
上 訴 人 優技工業股份有限公司
法定代理人 鄧瑞英
訴訟代理人 周美玲律師
被 上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 宋昌龍
右當事人間給付報酬等事件，上訴人對於中華民國九十一年二月五日臺灣板橋地方法
院八十九年度訴字第二○四六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
原判決廢棄。
駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人主張伊與王淑慧（已判決確定）通謀虛偽解除就伊所有坐落台北縣新莊市 ○○路五六之八號一樓房屋及基地（下稱系爭不動產）買賣契約，自應就其主張負 舉證責任。
伊因廠房於民國八十七年底發生火災，銀行抽銀根，急需資金，擬出售系爭不動產 ，被上訴人中原店店長施俊成主動與伊聯絡，希望擔任仲介，伊始委託被上訴人仲 介，但契約中約定伊仍可自行出租，如已出租，委任仲介契約即終止。嗣施俊成告 知王淑慧擬購買系爭不動產，伊乃委任經理蕭輔然及副總經理徐文浩處理，而由被 上訴人代收定金，惟嗣後被上訴人告知買主後悔不買，訂金支票退票，因鑑於以訴 訟程序解決與買主紛爭程序繁雜，乃依被上訴人建議合意解約，有關解約內容係於 被上訴人中原店內，由被上訴人擬稿，伊並取回全部委託書文件。施俊成為被上訴人中原店店長，系爭房屋仲介買賣均由其經手，係被上訴人履行債 務之履行輔助人，其以被上訴人代理人名義與伊合意解除委任契約之效力當然及於 被上訴人，縱施俊成無權代理被上訴人為解約表示，惟施俊成收受解約協議書約定 之新臺幣（下同）十萬元後，將該筆款項匯入被上訴人帳戶，經被上訴人於八十九 年一月十日開立統一發票予伊，足見被上訴人已知施俊成代理被上訴人為解約協議 ，並受領解約款十萬元、開立統一發票且將伊委託文件返還，應認被上訴人已承認 施俊成代理之解約之行為，而解約係由施俊成提議，自非受伊詐欺而為解約意思表 示，兩造間仲介契約既已解除，伊與王淑慧之配偶就系爭房屋另以二千萬元成立買 賣契約，自非法所不許。
伊因年關將屆，急需現金支付員工薪資，乃以二千萬元代價出售系爭不動產，而要 求買方林穀隆以現金二百萬元支付頭期款，餘一千八百萬元以貸款方式支付，伊當 時實不知林穀隆與王淑慧為夫妻。
證人沈居萬及蕭輔然均已到庭證稱係被上訴人之職員施俊成告知買方拒付定金，而 建議解約，並非上訴人主動要求解約。
上訴人於八十八年九月十三日與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書，委託銷售價格 為三千六百萬元，然嗣後即又在同日再行簽訂委託事項變更契約書將銷售價格變更 為三千二百萬元，亦即一日之內價格即降低達四百萬元之多，故上訴人於隔十五日 後再減價至二千萬元，亦無原判決所述不合理之處。叁、證據：除援用原審提出者外，補提系爭不動產登記簿謄本為證，並聲請訊問證人 沈居萬、徐文浩、蕭輔然、王淑慧、林榖隆，及聲請向新竹商業銀行詢問債務清 償情形。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：兩造委託銷售契約約定，委託期間屆滿後二個月內，上訴人與伊曾經仲介之客戶成 交時，視為伊已完成居間仲介之義務，上訴人仍應支付委託銷售價百分之四服務報 酬。而伊於委託銷售期間內，促成上訴人與王淑慧於八十八年十月二十二日簽立買 賣契約（下稱第一次買賣契約），買賣總價為三千二百萬元，嗣王淑慧佯稱無力付 款，要求解約，由王淑慧之夫林穀隆另於同年十二月十八日與上訴人就系爭房屋簽 立買賣契約（下稱第二次買賣契約），顯見上訴人與王淑慧為規避居間報酬，通謀 虛偽解除契約，伊自得請求居間報酬。
上訴人係於八十八年十二月十八日簽約出售系爭房屋，距農曆春節（八十九年二月 五日）尚有將近二月之久，足見上訴人陳稱為發放員工年終獎金而賤售系爭不動產 ，並非事實。
買受人向銀行轉貸一千八百萬元支付價金，苟買賣價金如上訴人所稱之二千萬元， 買受人僅可能支付上訴人二百萬元現金，然上訴人以系爭不動產擔保之銀行貸款積 欠之本利即超過二千萬元，顯見上訴人不可能藉由低價出售系爭房地以發放員工年 終獎金。
叁、證據：援用原審提出者。
丙、本院依聲請向新竹國際商業銀行函查系爭房地之貸款金額及清償之本利明細。 理 由
被上訴人主張：上訴人於八十八年九月十三日委託伊居間銷售所有系爭不動產，委 託價格為三千二百萬元，委託期間自八十八年九月十三日起至八十八年十二月十四 日止，委託銷售服務報酬為成交價額之百分之四，於委託期間屆滿後二個月內，如 上訴人與伊曾經仲介之客戶成交時，視為伊已完成居間仲介義務，上訴人仍應支付 委託銷售服務報酬。伊於委託期間內，居間仲介王淑慧以總價三千二百萬元向上訴 人購買系爭不動產，詎上訴人為規避給付報酬義務，與王淑慧通謀虛偽解除第一次 買賣契約，另於同年十二月十八日與王淑慧之夫林榖隆以二千萬元訂立第二次買賣 契約，將系爭不動產出售與林榖隆，依約視為伊已完成仲介，伊原得請求一百二十 八萬元居間報酬，上訴人僅給付十萬元，餘款拒不給付等情，爰依兩造約定，求為 命上訴人給付居間報酬一百十八萬元及法定遲延利息之判決。上訴人則以：兩造合意解除委託銷售契約，伊並給付被上訴人十萬元違約金賠償，
上訴人已不得再行請求伊給付仲介報酬，而伊並不知王淑慧與林穀隆間關係，與王 淑慧解除契約並無通謀虛偽表示等語，資為抗辯。兩造不爭之事實
㈠上訴人於八十八年九月十三日委託被上訴人居間銷售所有系爭不動產，並簽訂專任 委託銷售契約書及委託事項變更契約書，委託價格為三千二百萬元，委託期間自八 十八年九月十三日起至八十八年十二月十四日止，依專任委託銷售契約書第五條約 定：「服務報酬為成交價額之百分之四」，及第八條第三項第五款約定：「委託期 間屆滿後二個月內，甲方（指上訴人）與乙方（指被上訴人）曾經仲介之客戶成交 時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬 」。
㈡被上訴人在委託銷售期間，促成上訴人與王淑慧於八十八年十月二十二日簽訂第一 次買賣契約，約定總價為三千二百萬元，上訴人與王淑慧嗣於八十八年十二月三日 由被上訴人見證合意解除買賣契約，並由被上訴人中原店店長施俊成以被上訴人代 理人名義與上訴人簽立「委託解約協議書」，合意解除上開專任委託銷售契約，上 訴人同時支付十萬元予被上訴人，作為被上訴人於委託期間所為廣告、銷售之辛勞 代價，被上訴人收受該十萬元後開立發票予上訴人，並將系爭不動產之所有權狀歸 還上訴人。
㈢上訴人分別於八十八年十二月七日及九日在自由時報刊登出售系爭不動產之廣告， 並於同年月十八日與王淑慧之夫林榖隆另行訂立第二次買賣契約，而於八十九年一 月三十一日將系爭不動產所有權移轉登記於王淑慧之子林念禹、林念澤名下，於該 契約簽立期間，林念禹、林念澤均不在我國境內。㈣被上訴人之訴訟代理人於八十九年十二月十三日以被上訴人於系爭不動產完成移轉 登記之後，始悉「委託解約協議書」之意思表示係遭詐欺，並以補充理由狀之繕本、本件之爭點及本院之判斷：
㈠系爭不動產實際買受人？
查：上訴人於八十八年九月十三日委託被上訴人居間銷售所有系爭不動產，委託期 間自八十八年九月十三日起至同年十二月十四日止，約定委託期間屆滿後二個月內 ，上訴人如與被上訴人曾經仲介之客戶成交時，視為被上訴人已完成居間仲介之義 務，上訴人仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，嗣上訴人經被上訴人仲介，與 原審共同被告王淑慧於八十八年十月二十二日簽訂第一次買賣契約，惟於同年十二 月三日合意解除，而上訴人於同年月十八日另與王淑慧之夫林榖隆訂立第二次買賣 契約，並於八十九年一月三十一日將系爭不動產所有權移轉登記於林榖隆、王淑慧 之子林念禹、林念澤名下等事實，如前述。而第一次及第二次買賣契約，均係林榖 隆出面洽談處理，第一次買賣契約係林榖隆以其配偶即王淑慧名義簽約，因林榖隆 之朋友稱系爭不動產位於工業區，三千二百萬元之價格並不合理始予解除，第一次 買賣契約解除時，上訴人因而解除與被上訴人間委託銷售契約所給付被上訴人之十 萬元亦係林榖隆交與上訴人而由上訴人給付被上訴人等情，已經王淑慧、林榖隆結 證在卷（本院卷二九九頁至三○二頁），足見前後二次買賣契約均係林榖隆所訂， 僅第一次買賣藉王淑慧名義簽訂，第二次買賣則以林榖隆名義簽約並登記予其子林 念禹、林念澤名下而已。
㈡上訴人與林榖隆、王淑慧夫妻解除第一次買賣契約，是否出於通謀虛偽意思表示？①查：第一次買賣契約係於八十八年十二月三日解除，第二次買賣契約則於同年月十 八日簽立，二者相距不過十五日，足認林穀隆始終有購買系爭不動產之強烈意願。②上訴人雖稱伊於第一次買賣契約解除後，自行刊登出售系爭不動產報紙廣告，為林 榖隆所見乃主動與伊聯絡云云，提出八十八年十二月七日及同年月九日自由時報分 類廣告版各一份為證（附原審卷第一０四、一０五頁），王淑慧亦附合其說，然觀 諸上訴人登報之時間僅有二日，廣告篇幅既短且小，甚至十二月七日之廣告竟連出 售房屋之地址均無記載，竟能為先前解約之同一人所注意，繼而磋商訂約，實已違 背常情，且與林榖隆所稱：「‧‧‧後來跟上訴人解約後，伊又經過該處，‧‧‧ 上訴人還在賣房子，伊才跟他繼續聯絡」（見原審卷四四頁）等語，亦與上訴人所 辯林榖隆係看報紙廣告而為簽約云云不符，所辯尚不足採。③第一次及第二次買賣契約，買方均係林榖隆出面洽談處理等情，如前述，而前後兩 次買賣契約之洽商，林榖隆均曾與上訴人公司徐文浩副總經理洽商，亦經林榖隆結 證在卷（本院卷三○一頁），又第一次買賣契約簽立時，上訴人係指派現已離職之 職員蕭輔然帶公司大、小章至被上訴人中原店蓋章，並為上訴人代理人自認，而解 約時，亦由蕭輔然及徐文浩到被上訴人處蓋章等情，已經蕭輔然結證在卷（見本院 卷八七頁以下），故蕭輔然、徐文浩就第一次買賣契約係林榖隆以王淑慧名義購買 ，而第二次買賣則以林穀隆名義購買乙節，應知之甚詳，再參酌上訴人所提出之前 揭售屋報紙廣告之聯絡人均登載為蕭輔然，則倘王淑慧及林穀隆確係見報以電話聯 絡購屋事宜，蕭輔然豈有不知再行出售對象實為同一人之理。徐文浩、蕭輔然受僱 於上訴人，負責本件買賣處理，既知第一次及第二次買賣契約之相對人實均為林榖 隆，則上訴人辯稱不知前後二次買賣契約當事人為同一人云云，顯難信實。④證人王淑慧、林穀隆雖附合上訴人，均證稱：因發現系爭不動產位於工業區，始未 購買‧‧‧‧云云（見本院卷第二九九、三０一頁），惟查以王淑慧名義簽訂之不 動產買賣意願書，於第六條特約條款有：「．．．②買方確以知悉本標的物為工業 用，不可登記工商登記，房屋右側部分蓋於道路用地。③同時承租於錢都涮涮鍋， 租金每個月十五萬元（１十２樓）．．．。」等記載，上述記載並蓋有王淑慧之印 章於上，有不動產買賣意願書可按（附原審卷一三頁），又第一次買賣契約書第十 五條特別約定事項第六條亦記載：「甲方（指王淑慧）確已知悉本建物主要用途為 工業用，不可辦理營業登記。」之字樣，復經王淑慧蓋章於上開記載之下方，亦有 不動產買賣契約書可憑（附原審卷一八頁），顯見王淑慧、林榖隆實明知系爭不動 產位工業區，渠等上開證詞，顯與事實有間，而無可採。系爭不動產位於工業區， 既為王淑慧、林榖隆簽約前所明知，自不可能因而解約。⑤又不動產價值多寡之認定，固因人、因地及時空環境而有不同，惟總有相對之交易 行情可期，茍買賣雙方對於標的價值之認知差距過鉅，實無由成立買賣契約。經查 ：上訴人委託被上訴人銷售系爭不動產之價額原為三千六百萬元，於八十八年九月 十三日將委託金額調降為三千二百萬元，至於林榖隆（以王淑慧名義購買）原先同 意之成買價格為三千四百萬元，嗣於同年年十月二十二日變更為三千二百萬元，此 有專任委託銷售契約書影本、委託事項變更契約書影本及不動產買賣意願書影本各 一份在卷可參（見原審卷第七至二十一頁），可見上訴人與買受人間對於系爭不動
產具有三千萬元以上價值一事，當有共識，而訴外人林傳富亦曾於八十九年一月間 出價三千二百萬元欲買受系爭不動產而未成交等情，亦據林傳富於原審結證在卷（ 原審卷一五四至一五七頁），並有被上訴人提出證人林傳富之父林文義簽立之不動 產買賣意願書影本一份可參（原審卷一一六至一一八頁），林傳富雖曾於八十三年 間任職原告公司土城店三個月，惟其離職已久，任職時間亦短，其證詞當無偏頗之 虞，堪認系爭不動產於八十八年底之市場交易價值應有三千萬元，上訴人所稱與林 榖隆之第二次買賣契約約定之價款為二千萬元，顯與市場價值或上訴人原來預期相 差過鉅。
⑥上訴人雖稱伊因急需現金發放員工年終獎金，始以二千萬元再行出售，收受買方給 付二百萬元現金，其餘價金則由買方承接銀行貸款云云，證人即上訴人公司總經理 （亦為上訴人法定代理人配偶）沈居萬亦附合其說（本院卷第七一頁）。然查：上 訴人自八十八年五月二十七日開始與新竹國際商業銀行股份有限公司（下稱新竹國 際商業銀行）往來，向該行借貸總額二千一百萬元，其中擔保放款一千八百萬元， 餘為信用貸款，出售系爭不動產後，於八十九年二月二日結清擔保貸款本金一千八 百萬元與信用貸款本金二百五十七萬零四百九十六元及上開二筆貸款之利息三萬六 千六百三十三元，合計二千零六十萬七千一百二十九元，其中擔保貸款部分係由系 爭不動產受讓登記名義人林念禹申貸等情，已經本院向新竹國際商業銀行查詢屬實 ，有該行覆函（附本院卷二二五頁、二五六頁、二八四頁）可稽，茍上訴人所辯以 二千萬元出售乙節係真實，該二千萬元中之一千八百萬元係買受人以轉貸方式支付 ，上訴人實際所得二百萬元尚不足以清償其所積欠信用貸款本金與利息，又如何藉 出售系爭不動產籌措發放員工年終獎金之現金，且系爭不動產原已設定本金最高限 額二千一百六十萬元第一順位抵押權予新竹國際商業銀行，有被上訴人提出系爭不 動產登記簿謄本可稽，而抵押債權人為避免因不動產價值之波動影響其債權之受償 可能，所設定之擔保額度通常低於該不動產之實際價值，系爭不動產設定扺押所擔 保債權為二千一百六十萬元，應可認定系爭不動產之實際價值當不止上訴人所稱之 二千萬元，縱上訴人需錢孔急欲降價以求，亦焉有僅十五日之差即減價一千二百萬 元之理？至上訴人雖陳稱其於八十八年九月十三日委託銷售價格為三千六百萬元， 旋於同日降價為三千二百萬元，一日之內即降價達四百萬元，故其後於十五日內再 行降價至二千萬元，並無任何違背常理可言云云，但審酌現今不動產交易實務，出 賣人多係先行擬定較高價格，以便預留日後供有意購買之人出價之空間，則上訴人 委託被上訴人銷售價格由三千六百萬元降至三千二百萬元，應係交易常見狀況，然 上訴人明知系爭不動產之價值不止二千萬元業如前述，豈有可能仍願以低於其所應 繳納與新竹商業銀行本利和總額之價格出售，上訴人復未證明其當時財務狀況確已 急迫，需賤價出售系爭不動產之情事，上訴人前揭辯解顯違常理。⑦系爭不動產係經被上訴人仲介，由林榖隆先以其配偶王淑慧名義與被上訴人簽約， 林榖隆夫妻於簽約前已明知系爭不動產位於工業區，不可能因而與上訴人解除買賣 契約，又上訴人及林榖隆夫婦原均認系爭不動產有三千萬元以上之價值，上訴人如 以二千萬元出售，顯不足達成其欲出售系爭不動產支付員工年終獎金之目的而與常 情不符，足見上訴人與林榖隆夫妻間，實無解除買賣契約之真意，被上訴人主張： 上訴人與買受人通謀虛偽解除買賣契約，再以買賣契約業經解除為詞，使伊陷於錯
誤，而同意與上訴人協議解除專任委託銷售契約一節，自非不能採信。㈢被上訴人可否撤銷與上訴人協議解除專任委託銷售契約意思表示？ 按因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；前條之撤銷，應 於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第九十二條第一項前段及第九十三條 前段分別定有明文。被上訴人主張：伊係在系爭不動產移轉登記予林念禹、林念澤 後，於八十九年十月間向新莊地政事務所申請系爭不動產登記簿謄本時始發現被詐 欺之事實，業據提出土地及建物登記謄本一份為證（原審卷二三至三○頁），被上 訴人已於八十九年十二月十三日提出之民事補充理由狀表明撤銷該受詐欺之意思表 示之意，該補充理由狀於同年月二十三日到達上訴人，有原法院送達證書一紙在卷 足憑（原審卷五一頁），並未逾撤銷意思表示之除斥期間。上訴人雖辯稱：被上訴 人不可能遲至八十九年十月間始知曉云云，惟並未提出證據以實其說，況若非系爭 不動產已移轉登記於王淑慧之子林念禹、林念澤名下，被上訴人當無知曉此事之可 能，而觀諸系爭不動產登記簿謄本記載，系爭不動產係於同年一月三十一日完成所 有權移轉予林念禹、林念澤之登記，則被上訴人縱算於登記完成斯時即知此事，其 撤銷之意思表示，亦未逾前開一年之除斥期間，故被上訴人所為撤銷受詐欺之意思 表示，已生效力，至臻明確。
綜上所述，兩造訂有專任委託銷售契約，上訴人及林榖隆經被上訴人仲介，由林榖 隆以其配偶王淑慧名義與上訴人簽訂系爭不動產之第一次買賣契約，嗣上訴人與林 榖隆通謀虛偽解除第一次買賣契約，上訴人以該買賣契約已經解除為由，詐使被上 訴人同意解除專任委託銷售契約，上訴人再與林榖隆簽訂系爭不動產之第二次買賣 契約，被上訴人發現被詐欺後，已於除斥期間內撤銷被詐欺而為解除專任委託銷售 契約之意思表示，兩造之專任委託契約未經解除，上訴人於委託期間屆滿後二個月 內，與被上訴人曾經仲介之林榖隆另訂第二次買賣契約，依約仍視為被上訴人已完 成居間仲介之義務，上訴人自仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，則被上訴人 依兩造專任委託銷售契約之約定，訴請上訴人給付居間報酬一百一十八萬元，及自 起訴狀繕本送達上訴人之翌日即八十九年十一月二十三日起，至清償日止，按週年 利率百分之五計算之利息，即無不合。原審命上訴人為前開給付之判決，並分別為 以供擔保為條件之假執行宣告及免為假執行之諭知，洵屬正當。上訴意旨指摘原判 決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。本判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不 另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條 ，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十八 日 民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 黃 雅 惠
法 官 鄭 傑 夫
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十六 日 書記官 劉 家 聲
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網