臺灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第一九七號
上 訴 人 甲○○
凱媛有限公司
兼 右一人
法定代理人 丙○○
共 同
訴訟代理人 邱秀珠律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理人 劉君豪律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十九日臺灣桃園地
方法院八十九年度訴字第一二○三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決主文第一項關於命上訴人按年給付超過新台幣伍萬捌仟陸佰肆拾捌元部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 ㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠查被上訴人於民國（下同）八十九年六月一日投標所支付之保證金一百三十七萬 元，係八十九年五月二十九日整筆存入被上訴人配偶謝麗華於第一商業銀行西壢 分行之帳戶；被上訴人於八十九年六月八日支付部分買賣價款九十三萬元，亦係 同日突然整筆存入其經營之長畊企業有限公司於第一商業銀行西壢分行之帳戶後 ，再轉帳購買銀行支票支付價款。前後二次付款均係付款前突然存入與即將支付 之買賣價款同額之款項於關係人帳戶，顯係古金娟或其指定之人交付各款項予被 上訴人或逕存入被上訴人之帳戶內，買賣顯屬不實，依民法第七十八條第一項本 文規定，系爭房地買賣行為無效，上訴人仍為系爭房地真正所有權人，非無權占 有。
㈡又依土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息百分之十為限」，而所謂「土地及其建築物申報總價」，土地 係依「申報地價」，建築物係依房屋課稅現值計算。是本件縱認買賣為真正，而 上訴人應給付被上訴人相當租金之不當得利，亦應以「土地申報地價」及「房屋 課稅現值」為依據。原判決以土地公告現值為計算標準，即有未合。三、證據：援用第一審所提證據，並聲請訊問證人陳榮溪，暨聲請向第一商業銀行西
壢分行調取二八二–五○–七一九九一○帳號一百三十七萬元之存款單暨提款單 、二八二–一○–○二三五一五帳號九十三萬元之存款單暨提款單；向財政部北 區國稅局中壢稽徵所調取古金娟、陳榮溪之八十九年度綜合所得稅結算申報書及 核定書；向台灣銀行中壢分行、聯邦商業銀行中壢分行、桃園分行函調古金娟、 陳榮溪自八十九年一月一日起至同年十二月三十一日於各該行帳戶之往來帳卡； 向聯邦商業銀行桃園分行函詢由陳鄭權簽發，以該行為付款人，票號ＵＣ000 0000，面額二百二十二萬元支票，係何人於那一銀行提示。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： 伊所支付予賣主古金娟之金錢來源完全與古金娟、陳榮溪夫婦無關，再者該金錢 由陳鄭權律師代簽發支票二百二十二萬元，亦係交由古金娟收受，並由其存入中 國信託中壢分行提示。故被上訴人與古金娟之房地買賣，係屬真正，上訴人認系 爭房屋之買賣虛偽不實云云，顯無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：古金娟之存摺影本乙份為證。 理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○街一二五號四層樓房屋（下稱系爭房 屋），係訴外人古金娟及其夫陳榮溪於八十九年五月九日委託陳鄭權律師以刊登 報紙方式拍賣，伊於八十九年六月一日前往陳鄭權律師事務所參與投標，以七百 萬元之價格得標，並與訴外人古金娟簽訂買賣契約書。伊價金來源均屬正當及真 正，且已於八十九年六月二十六日取得系爭房屋之所有權，為系爭房屋之所有權 人，上訴人屬無權占有，爰依民法第七百六十七條前段規定，求為判命上訴人遷 讓返還系爭房屋，並自八十九年六月二十七日起至遷讓房屋止，按年給付伊九萬 七千七百四十七元相當租金之損害。
二、上訴人則以：系爭房屋原為上訴人甲○○所有，為擔保上訴人甲○○對訴外人古 金娟之債權，於八十六年六月二十一日將系爭房屋所有權移轉登記於古金娟名下 ，其性質為讓與擔保，詎古金娟於八十七年四月間因上訴人甲○○未能還款，起 訴請求上訴人甲○○交付房屋，訴訟中雙方達成和解，嗣上訴人甲○○已依和解 書付款一百五十萬元左右，然因經濟問題，而有遲延給付情形，上訴人甲○○一 再請求寬限，古金娟仍執意依和解書第三條約定出售系爭房屋，有違誠信；且被 上訴人與古金娟就系爭房屋所為買賣行為有違一般買賣常情，應非真正，上訴人 甲○○仍為系爭房屋所有權人，是上訴人三人占有使用系爭房屋均屬有權占有； 縱認系爭買賣為真，而認上訴人三人應給付相當租金之不當得利，亦應以「土地 申報地價」及「房屋課稅現值」為依據等語，資為抗辯。三、被上訴人主張系爭房屋係訴外人古金娟及其配偶陳榮溪於民國八十九年五月九日 委託陳鄭權律師以刊登報紙、公開拍賣方式出售，伊於同年六月一日前往陳鄭權 律師事務所參與投標，以七百萬元之價格得標，並於同年月九日與古金娟就系爭 房屋簽訂不動產買賣契約書，伊付清價金後，於同年月二十六日登記為系爭房屋 所有權人，惟上訴人仍繼續占有系爭房屋等情，業據提出系爭土地及建物登記謄 本（原審卷第一０頁至第二四頁）、陳鄭權律師事務所拍賣公告（同上卷第八一
頁）、投標單、保證金一百三十七萬元支票二紙及其收據（同上卷第八三頁、第 八五頁）、不動產買賣契約書（同上卷第八六頁至第八九頁）、價金二百二十二 萬元支票乙紙（同上卷第九０頁）在卷佐證，而上訴人繼續占用系爭房地中，亦 有勘驗筆錄（同上卷第九二頁至第九四頁）、現場相片十二禎（同上卷一０六頁 至第一一一頁）、上訴人凱媛有限公司（下稱凱媛公司）變更登記表（同上卷第 四九頁、第五０頁）附卷足憑，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。四、上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查：
㈠系爭房屋原為上訴人甲○○所有，因甲○○積欠訴外人古金娟、陳榮溪夫婦多筆 債務，而將系爭不動產移轉予古金娟所有，惟仍由甲○○占有使用，古金娟於八 十七年間起訴請求上訴人甲○○返還系爭房屋，訴訟繫屬中，雙方達成訴外和解 ，由上訴人甲○○分期償還上開債務，一期不履行，視為全部到期，若全部履行 完畢，古金娟應將系爭房屋所有權移轉予上訴人甲○○，嗣上訴人甲○○給付部 分款項後即遲延多期未付，上開債務視為全部到期，此有和解書（同上卷第六四 頁）在卷足憑，並為兩造所不爭執，信屬實在。上訴人固抗辯系爭房地乃上訴人 甲○○為擔保訴外人古金娟債權獲償，由上訴人甲○○於八十六年六月二十一日 將系爭房、地移轉所有權予古金娟，成立讓與擔保契約，惟為被上訴人所否認， 縱屬實情，亦僅生拘束契約當事人效力而已，嗣系爭房、地業已由古金娟移轉所 有權予被上訴人，上訴人甲○○自不得執之對抗被上訴人，殊無疑義。又上訴人 另抗辯古金娟與被上訴人間所為上開房、地所有權之移轉，乃通謀而為虛偽意思 表示，彼等間買賣行為不實云云。惟上開買賣乃古金娟委託陳鄭權律師，經由公 開拍賣程序，由被上訴人得標、成立買賣契約、付清價金、移轉所有權登記，此 有上開拍賣公告、投標單、支票、收據、買賣契約書、土地及建物登記謄本等在 卷可考，上訴人對此拍賣及買賣契約均不爭執其為真正。上訴人所質疑者，乃被 上訴人價金之來源，而被上訴人對此陳稱除應承擔四百七十萬元之銀行抵押債務 外，一部分是伊擔任會首所收之會款，另一部分係伊配偶謝麗華所收之會款，業 據提出互助會單（同上卷第一二六頁、第一二九頁、第一六八─一頁、第一六九 頁）、上開互助會得標取得會款收據（同上卷第一四三頁至第一六八頁）、謝麗 華於第一商業銀行存款存摺及交易明細（同上卷第一二七頁、第一二八頁）、長 畊企業有限公司第一商業銀行存款存摺及交易明細（同上卷第一三０頁、第一三 一頁）、第一商業銀行匯款申請書代收入傳票（同上卷第一三二頁）在卷可考， 且被上訴人所支付價款分為二部分，一為投標之保證金一百三十七萬元，得標後 充價金之一部分，另尾款九十三萬元由陳鄭權律師收受後轉交古金娟，前述二款 項乃由被上訴人配偶謝麗華八十九年五月二十九日存入八十九年六月一日提出一 百三十七萬元，被上訴人經營長畊企業有限公司八十九年六月八日存入及提領九 十三萬元，此經第一商業銀行函敘甚明，並有該行九十一年四月二十四日一西壢 服字第七三號函（本院卷第四八頁）及存款單、提款單（同上卷第四九頁、第五 ０頁）附卷足稽，足見上開價款均由被上訴人透過合法程序轉帳而來，尚無上訴 人所指虛偽情形。又本院依上訴人聲請調閱前揭提、存款單、向財政部台灣省北 區國稅局中壢稽徵所查古金娟八十九年綜合所得稅結算申報書及核定通知書、台 灣銀行中壢分行查古金娟及其配偶陳榮溪自八十九年一月一日起至同年十二月三
十一日止在該行之往來帳、聯邦商業銀行古金娟帳戶自八十九年一月一日至八十 九年十二月三十一日之存款往來明細、中國信託商業銀行古金娟帳戶存摺交易明 細、經上開銀行函覆，均未見古金娟上開帳戶有投標前匯入謝麗華帳戶或長畊企 業公司帳戶之情形，此亦有前揭稽徵所九十一年六月十九日北區國稅局中壢徵字 第０九一一０一六一七八號函附古金娟、陳榮溪八十九年綜合所得稅申報書及核 定通知書（同上卷第六四頁至第六七頁）、台灣銀行中壢分行九十一年八月九日 銀壢營字第０九一四一０五六三六一號函附往來帳（同上卷第八九頁至第一一三 頁）、聯邦商業銀行桃園分行函附支票正反面影本（同上卷第一一四頁至第一一 七頁），同銀行中壢分行九十一年八月三十日聯壢字第三０三號函附存款往來明 細（同上卷第一四二頁至第一五四頁）、古金娟於中國信託商業銀行存摺交易明 細（同上卷第一三一頁至第一三五頁）在卷足憑，並經證人陳榮溪證述（本院卷 第八二頁）無訛。而上訴人指被上訴人與古金娟之買賣行為屬虛偽，無非以被上 訴人取得會款五十二萬元後未存入銀行帳戶及上開價款均於支付前始整筆存入帳 戶、古金娟夫婦報稅不實等細微末節與本案無關之情形，藉為指摘買賣為虛偽， 尚難謂與經驗法則相當，此外又未提出其他證據證明古金娟與被上訴人買賣契約 為虛偽，上訴人並無所謂已達證據優勢之可言，揆諸首揭說明，上訴人上開抗辯 ，殊不足取。
㈡系爭房、地本登記古金娟為所有權人，縱古金娟與上訴人甲○○間曾就系爭房地 成立讓與擔保之債權契約，被上訴人信賴該登記，而與古金娟成立不動產買賣契 約，交付價金取得系爭房、地所有權，該買賣行為既未能證明屬虛偽，被上訴人 又未承繼古金娟與上訴人間上開債權契約為當事人，則被上訴人本於所有權對世 之效力，自得對上訴人主張返還系爭房、地，上訴人執其與古金娟之債權契約， 主張其仍為真正所有權人對抗系爭房、地所有權人之被上訴人，洵屬無據，上訴 人繼續占有系爭房地既無正當權源，自屬無權占有。五、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第一百七十九 條定有明文。復按無權占用他人土地，可以獲得相當於法定租金之利益，為社會 通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照）。又無權占 有房屋，當然無權占有系爭房屋所坐落之基地，而依土地法第一百零五條基地準 用同法第九十七條之規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限，上訴人即應給付相當於租金之使用房、地之代價。經審 酌系爭房屋共四層，一樓臨四公尺寬之馬路，整區屬住宅區，且鄰近復有普仁國 小、家樂福大賣場、桃園縣榮民服務中心及龍和飯店，使用價值頗高，此經原審 至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片在卷足憑，並為兩造所不爭執，因 認系爭房屋之租金應以土地及房屋申報總價額之百分之六為適當。次查系爭房屋 課稅現值為七十六萬一千二百元，此有房屋稅繳款書（原審卷第一二頁）在卷足 稽。系爭土地申報總價為三百三十萬一千八百六十五元（3,040×1086.14㎡=3,3 01,865），被上訴人應有部分為一萬分之六五五，則系爭土地申報總價為二十一 萬六千二百七十二元，此有上開土地、建物登記謄本在卷佐證，被上訴人雖主張 土地部分應以土地公告現值為計算標準，惟按土地法第九十七條第一項所謂土地 及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建
築物價額依該管縣市地政機關估定之價額，而法定地價，依土地法第一百四十八 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權施行區域，當係 指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期 間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價而言（最高法院七 十一年度台上字第三七五三號判決參照），查本件系爭土地既有申報地價如上開 土地登記謄本所示，即每平方公尺三千零四十元，依上開說明，自應以此為計算 標準。從而被上訴人請求自八十九年六月二十七日取得系爭房、地所有權之翌日 起至返還系爭房地之日止，按年給付五萬八千六百四十八元（761,200+216,272= 97 7,472；977,472×6%=58,648），洵屬有據，自應准許，逾此部分之請求為無 理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權及不當得利法律關係，請求返還系爭土地、房屋 暨自被上訴人取得系爭土地所有權翌日起，按年給付五萬八千六百四十八元之不 當得利損害金，為有理由，即應准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就 上開不應准許部分，為上訴人敗訴判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未洽， 上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。至於上開應准許 部分，原審判命上訴人返還房、地並為上開給付，且為准免假執行之宣告，核無 不合，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由 ，應駁回其上訴。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述認定 ，爰不一一論敘，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百五十條 、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 四 日 民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 呂 太 郎
法 官 許 文 章
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 七 日 書記官 陳 明 俐附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機
關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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