臺灣台南地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一六六號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 洪梅芬律師
裘佩恩律師
蔡瑜真律師
楊惠雯律師
複 代理人 李季錦律師
右當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國九十一年七月十九日本院台南簡易
庭九十年度南簡字第二一四三號判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決（一）原判決廢棄。（二）駁回被上訴人在第一審簡易之訴及假 執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：（一）按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合 併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不 需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相 關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分 所有人，此觀民國八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一 款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區 分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有 部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位， 尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買 受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未 買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建 築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用 部分之權利範圍即應有部分，故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當 然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就 地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異， 而無依民法第七百七十九條規定推定為各區分所有人共有之餘地，原審以此專 指「地政機關」受理辦理區分所有建物共同使用部分有權第一次登記而已，而 認地下室停車位與地面建築專有部分具有不可分之關係，似就建物專有與共同 部分共有之移轉與所有混為一談。因土地登記規則第八十條另規定：「區分所 有建物共同使用部分不得分割」，但並非謂建築物區分所有人就其附屬物之共 同部分一定有共有共同部分。此觀民法第七百九十九條規定：「數人區分一建 築，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各人之共有。
」，若有反證即可推翻推定自明，因此若有部分區分所有人不需使用該共同使 用部分者，得為除外，是原判決之認事用法要有瑕疵。（二）上訴人出售門牌號碼：台南市○○路○段三七巷七五弄五一之三號八樓建物予 訴外人張富和即訴外人利秀蓉之夫，因其並未有車子代步而未同時購買車位， 且其買賣尾款亦未付清，上開大樓地下二樓第三號停車位，其停車管理費均由 上訴人繳納，原審判決徒以東門帝國管理費徵收登記簿記載台南市○區○○○ 段八八六○建號建物住戶訴外人張當和、利秀蓉夫妻有繳納六百元之停車管理 費，而未查詢是否由上人繳納，顯未盡調查之能事。上訴人並否認八十三年十 一月十日東門帝國全體住戶會議之真正，因上開住戶是否包括全體之半數以上 出席以及是否有一半以上通過均有疑義。另系爭編號三車位目前係上訴人身為 負責人之亞帝飯店有限公司（下稱亞帝飯店）使用，而非上訴人使用。（三）依台南市台南地政事務所建物測量成果圖關於台南市○區○○○段第八八八六 、八八三八、八八八九建號，為被上訴人所轉手取得第八八六○建號之共同使 用部分，然上開公共設施空間，並沒有劃分停車位之特定位置。另依土地登記 規則第七十五條第一款規定：「土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生 權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第五十九條第二項規定 調處。」，就其但書規定部份區分所有權人不需使用該共同部分者，並非強制 規定應予除外登記甚明；被上訴人主張上訴人未請地政機關於登記時將前開建 號八八八九號停車位空間之部分予以除外，顯有誤解法律規定及共同使用部分 於八十二、三年間並沒有劃分停車空間之事實。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台南市○區○○○段八八八六、八八八八 及八八八九地號測量成果圖各一紙、房屋稅籍證明書一份，並聲請傳喚證人陳澄 峰、張當和。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其有物者，得求請返還之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之。民法第七百六十七條、八百二十一條分別定有明文。另區 分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理者，得另編建 號，單獨登記，並依左列規定辦理：⒈同一建物所屬各種共同使用部分，應視 各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分 所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。 ⒉共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉 於同一人。⒊區分所有建物共同使用部分，不得分割。⒋登記機關於登記時， 應於登記用紙備考欄註明下列事項：①於該號建物登記簿標示部備欄，記明「 本建物係某某建號之共同使用部分，其所有權須隨同各該建號建物移轉」字樣 。
②於各相關區分所有建物登記簿標示部備考欄，記明「共同使用部分見某某建 號，其所有權須隨同本號建物移轉」字樣，八十四年七月十二日修正前土地登
記規則第七十二條定有明文。再者，地下室車位共同使用部分，與建物專有部 分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車 位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。（二）上訴人乙○○於八十二年五月十二日，將坐落台南市○區○○○段四三六之八 地號土地（權利範圍萬分之七十二），及其上門牌號碼東門路三段三七巷七五 弄五一號之三８樓之建物（同地段建號八八六０）所有權全部，併其共同使用 部分即同地段八八八六建號、八八八八建號、八八八九建號，（權利範圍分別 為萬分之一九三、萬分之六十、萬分之一四九）出賣予訴外人利秀蓉，嗣利秀 蓉所有之上開房地，遭大眾商業銀行股份有限公司向鈞院聲請強制執行，而由 訴外人夏保惠得標買受，其於九十年八月二十日將上開房地出賣予被上訴人甲 ○○，並於同年九月十八日完成所有權移轉登記，是被上訴人為上開虎尾寮段 八八六０建號之所有權人暨同地號八八八六、八八八八、八八八九建號共同使 用部分之共有人，應屬無疑。
（三）上訴人雖辯稱並非建物區分所有人就其附屬物之共同部分一定有共有部分云云 ，然據原審法院向台南市東南地政事務調閱上開八八六○建號之共同使用部分 之所有權登記資料結果顯示，該東門帝國大樓之共同使用部分比例依據所有權 人之協議書而來，其共同使用部分之大部分，分為二個建號，一為虎尾寮段八 八八八建號，共同使用項目包括：「防空避難室、車道、配電室、發電機室等 」，為全部建物之所有權人所共有，應有部分比例依協議定之。另一則為虎尾 寮段八八八九建號，共同使用部分項目為「停車空間等」，由全體所有權人協 議同意測量，應有部分比例依協議定之，僅由其中三十五戶建物所有權人共有 ，至於其他建物之應有部分則登記為「無」，其中上開八八六０建號即門牌號 即門牌號碼「台南市○○路○段三七巷七五弄五一號之三８樓」之建物確分配 有虎尾寮段八八八九建號之停車空間，其應有部分比例為萬分之一四九，是上 訴人所辯顯非事實，不足採信。
（四）依前揭八十四年七月十二日修正前土地登記規則第七十二條第一款之規定，區 分所有建物於辦理所有權第一次登記時，共同使用部分固得視區分所有權人實 際使用情形，分別合併、另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，惟 如經完成區分所有建物及其共同使用部分所有權登記後，再為區分所有建物所 有權移轉時，則共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物移轉時，隨 同移轉於同一人，此觀前揭土地登記規則第二款、第四款之規定自明；另上開 八八六○建號建物，暨連同該建物之共同使用部分即虎尾段八八八六、八八八 八、八八八九建號（應有部分分別萬分之一九三、萬分之六○、萬分之一四九 ），由上訴人於八十二年五月十二日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予訴外 人利秀蓉，可資證明上訴人確有將上開八八六０建物連同共同使用部分（即八 八八九建號之應有部分萬分之一四九）移轉登記予訴外人利秀蓉，是上訴人辯 稱其未將上開共同使用分八八八九建物之應有部分出賣予利秀蓉云云，顯非事 實。退萬步言，上訴人縱未將上開共同使用部分之應有部分出賣予利秀蓉，惟 上訴人依法不得保留車位使用權而僅將建物專有部分出售他人，已如前述，且 上情既為被上訴人所不知，被上訴人自屬善意第三人，上訴人即不得以此事由
對抗被上訴人，是上訴人雖辯稱訴外人張當和即利秀蓉人夫尚未繳清買賣價金 及建物有無附車位之買賣價金並不相同云云，僅生得對抗張當和或利秀蓉之問 題，無礙於被上訴人為上開八八六○建號暨其共同使用部分八八八六、八八八 八、八八八九建號（應有部分分別為萬分之一九三、萬分之六○、萬分之一四 九）所有權人之事實。
（五）上訴人辯稱上開八八八九建號並未劃分停車位之特定位置云云，然按經登記共 有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按其應有部分， 對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有 人共同管理之，民法第八百十八條、第八百二十條第一項定有明文。而地下室 倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人 就該地下室有分管之約定。共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有 人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人 使用、收益，各自占有土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管 契約之存在。另共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分 讓與第三人，若受讓人知或可得而知，其分管契約對於受讓人仍繼續存在。而 虎尾寮段八八八九建號（即門牌號碼：東門路三段三十一號地下一、二層）停 車位包含機械式停車位（上、下）共有七八個，嗣東門帝國大樓私自增設七個 停車位（即車位編號５１Ａ、５２Ａ、５３Ａ、５４Ａ、５５Ａ、５６Ａ、６ ９Ａ），總計八八八九建號現有之停車位共八十五個，是上訴人所辯與事實顯 有未合，自不待言。
（六）被上訴人所提出之東門帝國大樓於八十三年十一月十日晚上八時所召開之全體 住戶會議記錄、簽到記錄及所付「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳 納明細表」，該明細表上即記載上開八八六○建號，停車位為系爭編號三之停 車位，上訴人雖否認其真正，然經原審法院訊問證人即東帝國大樓管理委員會 主委薛明達，及就證人薛明達所提出之「東門帝國大樓管理費徵收登記簿」內 最早之八十五年間一月至三月份之管理費徵收記錄，與被上訴人提出之八十三 年間東門帝國大樓管理委會所製作之「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實 際繳納明細表」加以比對之結果顯示，東門帝國大於八十五年一月至三份之管 理費徵收情形與被上訴人提出之「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳 納明細表」所記載停車位之號數相符，足證被上訴人提出之「屋號、屋主、單 位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」為真正。（七）東門帝國大樓全體住戶既自八十三年至八十五年間均按該份「屋號、屋主、單 位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」所載之停車位號數分情形繳納管理費， 行之有年，復據上訴人於庭訊時迭次稱八八八九建號地下二層停車位，除了系 爭編號三之停車位有爭執外，其餘停車位都沒有爭執等語，及證人陳澄峰證稱 ：「除了本件停車位外，其餘停車位目前並沒有爭執。」等語，在在均足以顯 示八八八九建號之共有人已有將停車空間劃分停車位，分別停車使用之默示分 管契約存在，是依「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」所 載，被上訴人所有之八八六○建號建物，依共有人之分管契約約定，係使用系 爭編號三之停車位，足堪認定。上訴人於八十二年五月十二日以買賣為原因，
將上開虎尾寮段八八六○建號，連同其共同使用部分即虎尾寮段八八八六建號 應有部分萬分之一九三、八八八八建號應有部分萬之六十、八八八九建號應有 部分萬分之一四九，辦理所有權移轉登記予訴外人利秀蓉，輾轉由被上訴人取 得所有權，是虎尾寮段八八八九建號之共有人所約定之分管契約及系爭停車位 之使用權，自應隨同移轉由被上訴人受讓取得，最被上訴人享有系爭編號三停 車位之使用權至明。
（八）上訴人辯稱系爭停車位均係由其繳納停車費云云，然據證人薛明達所提出之「 東門帝國管理費徵收登記薄」之記載，虎尾寮段八八六○建物之原所有權人利 秀蓉，於八十五年一月至三月、七月至九月、十月至十二月、八十六年一月之 三月份，均已繳納六百元之停車位管理費，至於八十六年四月份以後，東門帝 國大樓管理委員會未繼續向八八六○建號建物之所有權人收取編號三停車位之 管理費或誤向上訴人收取，僅生管理委員會是否退回上訴人所繳納之管理費， 或依法向當時八八六○建號建物之所有權人請求另一法律問題，非得以上訴人 繳納系爭編號三之停車費管理費，即認上訴人就係爭停車位有任何占有之正當 權源。
（九）上訴人復辯稱系爭編號三停車位，現非其使用，而由其所經營之亞帝公司使用 中云云，惟按受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物 有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第九百四十條定有明文。而系爭編號 三之停車位既虎尾寮段八八八九建號之共有人協議分管，由八八六○建號建物 之所有權人即被上訴人占有使用收益，則上訴人未得被上訴人及其他共有人之 同意竟予占有使用收益系爭編號三之停車位並禁止被上訴人使用系爭停車位， 核其所為，自屬侵害被上訴人及他共有人之權利，被上訴人依民法第七百六十 七條及第八百二十一條之規定請求上訴人向全體共有人返還占用之系爭編號三 停車位，於法有據。上訴人雖辯稱系爭停車位係其所經營之亞帝公司在使用云 云，然無權占有之事實，應以起訴時之狀態為準，上訴人於原審審理一再主張 其系爭車位有占有使用之事實，並於鈞院九十一年十月二十日庭訊時復供稱： 「目前系爭車位是空著，但是我有交代車房管理員系爭車位如有人去停，禁止 他人停車。」等語，是系爭停車位仍在上訴人實力支配下，而係由上訴人使用 管理中，應屬無疑。退步言之，縱系爭停車位系亞帝公司使用中，然亞帝公司 係上訴人所經營者，亞帝公司之占有，亦係受上訴人之指示而為之，是依民法 第九百四十條之規定，亦僅上訴人為占有人，自應由上訴人對於被上訴人暨其 他共有人全體負返還系爭編號三停車位之義務。是綜上所述，被上訴人自得依 民法第七百六十七條、八百二十一條向上訴人請求將系爭車位交還上訴人及其 他共有人全體。
三、證據：援用第一審所提證據，補提台南市政府工務局核發之地下室室平面圖影本 一份、東門帝國大樓地下室一、二層平面圖影本一份，台南市○○○段八七九九 建號建物謄本三十九份。
丙、本院依職權調取本院八十九年度執字第二○五九○號執行卷。 理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十二年五月十二日將坐落台南市○區○○○
段四三六之八地號、應有部分一○○○○分之七二土地，及其上建號八八六○號 門牌台南市○○路○段三七巷七五弄五一號之三８樓建物，連同該建物共同使用 部分即同段八八八六建號應有部分一○○○○分之一九三、八八八八建號應有部 分一○○○○分之六○及八八八九建號應有部分一○○○○分之一四九以買賣為 原因辦理所有權移轉登記予訴外人利秀蓉。嗣大眾商業銀行股份有限公司向本院 聲請強制執行，經本院八十九年度執字第二○五九○號給付借款強制執行事件查 封拍賣利秀蓉所有前揭房地，由訴外人夏保惠拍定取得（拍定日期為九十年三月 二十六日）。九十年八月二十日夏保惠將前揭房地出賣予被上訴人甲○○，並於 九十年九月十八日完成所有權移轉登記。前揭建物附有一編號三之停車位。依土 地登記規則第八十條規定地下室停車位與地面建物專有部分具有不可分之關係， 其地面建物專有部分倘移轉予他人，則其地下室停車位亦隨同移轉之。因而前揭 主建物連同系爭停車位所有權依序既由上訴人、利秀蓉、夏保惠，而移轉予被上 訴人，系爭停車位分管使用權亦隨之歸屬由被上訴人承受。惟上訴人竟藉故阻擋 被上訴人於系爭停車位停放車輛，或於該車位上逕自停放車輛，其占有使用系爭 停車位並無正當權源，爰依民法第七百六十七條、八百二十一條之規定，請求上 訴人交還系爭停車位予被上訴人及全體共有人等語。 上訴人則以：上訴人係將門牌台南市○○路○段三七巷七五弄五一號之三８樓建 物出售予訴外人張當和（即訴外人利秀蓉之夫），而辦理所有權移轉登記予利秀 蓉，因其並未有車子代步而未同時購買車位，且其買賣尾款亦未付清。而上開建 物並未附有停車位，縱附有停車位亦非系爭停車位。又上訴人於東門帝國大樓內 尚經營亞帝飯店，因此車位只能繼續增加，以應付客戶之需，不可能任意出售他 人。系爭停車位自始即為上訴人及亞帝飯店使用且未出售予訴外人張當和、秀蓉 夫婦，系爭停車位停車管理費均由上訴人繳納而訴外人張當和並未繳納系爭停車 位之管理費。況上訴人否認被上訴人所提「八十三年十一月十日東門帝國全體住 戶會議」之真正，加以系爭停車位屬共同使用部分，並無獨立之所有權狀，非個 人所特定區域編位車位使用，原告主張系爭停車位由其分管使用自無可採，被上 訴人提起本件訴訟自無理由等語，資為抗辯。
二、查被上訴人主張上訴人於八十二年五月十二日將坐落台南市○區○○段四三六之 八地號、應有部分一○○○○分之七二土地，及其上建號八八六○號門牌台南市 ○○路○段三七巷七五弄五一號之三８樓建物，連同該建物共同使用部分即虎尾 寮段八八八六建號應有部分一○○○○分之一九三、八八八八建號應有部分一○ ○○○分之六○、一○○○○分之一四九以買賣為原因辦理所有權移轉登記予訴 外人利秀蓉。嗣大眾商業銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院八十九 年度執字第二○五九○號給付借款強制執行事件查封拍賣利秀蓉所有前揭房地， 由訴外人夏保惠拍定取得。九十年八月二十日夏保惠將前揭房地出賣予被上訴人 甲○○，並於九十年九月十八日完成所有權移轉登記；以及本件被上訴人起訴請 求返還之系爭編號三之停車位，其位置、面積經原審履勘現場及囑託台南市東南 地政事務所派員測量結果即坐落台南市○區○○段四三六之八地號土地上，建號 八八八九號門牌台南市○區○○路三段三一號地下層等之地下二層如附圖所示編 號三停車位面積一三．五○平方公尺之事實，業據被上訴人提出建築改良物登記
簿謄本、建物登記謄本、不動產權利移轉證書為證，並經本院依職權調閱八十九 年度執字第二○五○九號給付借款強制執行案卷核閱屬實，且有原審向台南市東 南地政事務所調閱上訴人將上揭房地連同共同使用部分以買賣為原因辦理所有權 移轉登記予訴外人利秀蓉之所有權移轉登記案卷，即台南市東南地政事務所九十 一年三月十九日東南地所登字第○九一○○○二四一二○號函及所附所有權移轉 登記資料在卷可稽，並有土地複丈成果圖（即附圖）及勘驗筆錄在卷可稽，且均 為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人主張上開部分事實為真正。三、按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百二十一條第一項 定有明文。所謂管理，旨在使用、收益。是共有人就共有物已為分管之約定，各 共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，乃當然之解釋。是共有人未得其他共 有人之同意占有共有物之全部或特定部分為使用收益，他共有人即得本於所有權 之作用，請求除去其妨害或向全體共有人返還其占有部分，此觀最高法院八十八 年度台上字第六一號判決、七十八年度台上字第三三五號判決自明。四、查被上訴人主張上開八八六○建號建物之附屬建物共同使用部分確含有停車空間 等語，惟為上訴人所否認，辯稱上開建物之附屬建物沒有停車位云云。經查，上 開房地之共同使用部分即台南市○區○○○段八八八六建號應有部分一○○○○ 分之一九三、八八八八建號應有部分一○○○○分之六○及八八八九建號應有部 分一○○○○分之一四九，有被上訴人所提出之建物登記謄本在卷可稽。次查， 該東門帝國大樓之共同使用部分比例依據所有權人之協議書而來，其共同使用部 分之大公部分，分為二個建號，其一為虎尾寮段八八八八建號，共同使用項目包 括：「防空避難室、車道、配電室、發電機室等」，由全體所有權人協議同意測 量，且為全部建物之所有權人所共有，應有部分比例依協議定之。另一則為虎尾 寮段八八八九建號，共同使用項目為「停車空間等」，由全體所有權人協議同意 測量，應有部分比例依八十二年五月二十一日之協議書定之，由其中三十五戶建 物共有，至於其他建物其應有部分則登記為「無」。有台南市東南地政事務所九 十年十二月廿八日東南所地登字第一○四○八號函及所檢送之之土地登記申請書 、協議書、戶籍謄本、使用執照、建物測量成果圖等登記資料在卷可稽，而嗣後 改由四十戶建物所共有，亦有台南市○區○○○段八八八九建號建物登記謄本附 卷可稽。則依上開所有權登記資料所載，該東門帝國大樓內之停車空間係登記在 虎尾寮段八八八九建號，且於八十二年時依全體所有權人協議結果，該停車空間 僅由其中三十五戶建物登記為共有人，而嗣後亦僅由四十戶建物登記為共有人， 即並非由大樓內全部建物所有人之共同使用部分均含有停車空間，初依全體所有 權人協議僅由其中三十五戶建物之共同使用部分始含有停車空間，嗣雖該停車空 間共有人經變更與增加，亦僅由其中四十戶建物之共同使用部分始含停車空間。 而上開八八六○建號即門牌台南市○○路○段三七巷七五弄五一號之三８樓建物 確分配共有虎尾寮段八八八九建號停車空間，其應有部分比例為一○○○○分之 一四九，足認上開八八六○建物之附屬建物共同使用部分確包含停車空間甚明， 上訴人空口否認其事，顯無可取。
五、次按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按 其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定
外，由共有人共同管理之，民法第八百十八條、第八百二十條第一項亦定有明文 ，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體 共有人就該地下室有分管之約定，此參照最高法院八十一年度台上字第一○六○ 號判決自明。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示 之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言。被上訴人主張上開八八六○建號建物之 共同使用虎尾寮段八八八九建號應有部分一○○○○分之一四九之停車空間，業 經全體共有人劃定使用範圍定有分管契約，即將系爭編號三之停車位劃由上開八 八六○建號建物之所有權人使用等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯， 按諸舉證責任分配原則，應由被上訴人就所主張上開事實善盡舉證責任。經查：（一）被上訴人提出東門帝國大樓於八十三年十一月十日晚上八時所召開之全體住戶 會議紀錄、簽到紀錄及所附「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳納明 細表」，該明細表記載上開八八六○建號即門牌「台南市○區○○路三段三七 巷七五弄五一號之三８樓」建物，坪數停車位為系爭編號三之停車位，惟上訴 人否認該會議紀錄及所附上開明細表之真正。經被上訴人於原審聲請訊問證人 即東門帝國大樓管理委員會主委薛明達到庭結證稱：「（何時任東門帝國大樓 之管理委員會之主委﹖）八十九年至九十年共二年期間，東門帝國大樓大約是 在八十三年間完工的。」，「（八十三年十一月十日東門帝國全體住戶會議及 附件原本，有無攜帶到庭﹖）有，當庭提出東門帝國全體住戶會議及附件原本 ，核對無異，閱後當庭發還證人。」，「（在右開會議記錄為何記載八樓之三 張當和有編號三停車位，實際繳納八、九、十月停車費新台幣陸佰元﹖）會議 記錄上有這項記載，但是時間在八十三年我不是擔任主委，我不清楚會議記錄 為何這樣記載。八十三年間主委是何人要回去再查才知道。不知道情形如何， 是前手留下來的。」等語（見原審九十一年五月十日言詞辯論筆錄）。則依證 人薛明達所證，足認被上訴人所提出之東門帝國大樓於八十三年十一月十日晚 上八時所召開之全體住戶會議紀錄、簽到紀錄及所附「屋號、屋主、單位坪數 、應繳費用及實際繳納明細表」，確為八十三年間東門帝國大樓管理委員會所 製作及留存下來之紀錄及資料。再依證人薛明達所證，東門帝國大樓約在八十 三年間完工，而被上訴人所提出之上揭會議紀錄及資料製作於八十三年十一月 十日，且由該會議紀錄之內容及記載事項包括改選八十四年度管理委員會委員 等情觀之，該會議紀錄及資料應係東門帝國大樓第一屆之管理委員會所製作， 足堪認定。
（二）次查，證人薛明達另證稱：「（大芹建設公司有無將地下室停車位購買及使用 者之資料移交管理委員會﹖）我不是第一屆之管理委員會之主委，大芹建設公 司有無移交地下室停車位購買及使用者資料給管理委員會，我不知道，但是目 前管理委員會所現存之歷屆資料中並沒有找到這一部分之相關資料，但是有留 下一份住戶管理費繳費資料。我們就依據這份留下來之管理費徵收登記簿的記 載收取管理費。但是從管理費收費記錄可看出有無繳納停車位部分之管理費， 例如系爭房屋八樓之三面積是四○點八二坪，每月管理費新台幣伍拾元，三個 月繳納一次管理費，祇有繳新台幣陸仟壹佰貳拾叁元，就沒有繳停車位管理費
新台幣陸佰元。如果有摩托車停車位，一個月新台幣壹佰元，三個月新台幣叁 佰元，如果有摩托車的話就要再加上摩托車部分管理費。」等語（見原審同上 之筆錄），並由證人薛明達提出該本「東門帝門管理費徵收登記簿」附卷可稽 。查該本「東門帝國管理費徵收登記簿」之內容，係記載自八十五年一月起至 九十一年六月間之東門帝國大樓住戶管理費徵收記錄。東門帝國大樓管理委員 會雖無留存大樓之建商所移交之地下室停車位購買及使用者之資料，惟將上開 被上訴人所提出之八十三年間東門帝國大樓管理委員會所製作之「屋號、屋主 、單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」與證人薛明達所提出之「東門帝國 管理費徵收登記簿」內最早之八十五年間一月至三月份之管理費徵收紀錄，加 以審閱比對結果，以建物坪數相同之二樓之三、三樓之三、四樓之三、五樓之 三、六樓之三、七樓之三、八樓之三、九樓之三、十樓之三、十一樓之三、十 二樓之三為例，其中二樓之三、三樓之三、四樓之三、五樓之三、七樓之三、 九樓之三、十樓之三、所繳納之管理費均為六千一百五十元，惟六樓之三、八 樓之三、十一樓之三則均繳納管理費六千七百五十元（多繳納六百元之管理費 ），至於十二樓之三則繳納管理費七千三百五十元（多繳納一千二百元之管理 費），比對「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」所載，二 樓之三、三樓之三、四樓之三、五樓之三、七樓之三、九樓之三、十樓之三住 戶均無使用任何停車位，而六樓之三、八樓之三、十一樓之三之住戶則分別使 用編號三十九、編號三、編號七十七之停車位各一個，而十二樓之三之住戶則 使用編號六十一、六十二共二個車位，則其八十五年間一月至三月份之管理費 之徵收情形顯與被上訴人所提出之「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際 繳納明細表」所記載停車位之號數相符，則被上訴人所提出之「屋號、屋主、 單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」其內容之真正亦堪採信。（三）又東門帝國大樓全體住戶既自八十三年間起至八十五年間均按該份「屋號、屋 主、單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」所載停車位號數分配情形繳納管 理費，行之有年，依其舉動及客觀情形，足以認定全體住戶已有將停車空間劃 分停車位分別停車使用之默示分管契約存在，揆諸前開說明，自屬有效。準此 而論，堪信該份「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」所載 住戶使用停車位號數情形符合停車空間共有人之分管協議內容。則被上訴人主 張依「屋號、屋主、單位坪數、應繳費用及實際繳納明細表」記載，上開八八 六○建號建物依共有人之分管契約係使用系爭編號三之停車位等情，堪信為真 實。上訴人否認其事並辯稱被上訴人所提出之「屋號、屋主、單位坪數、應繳 費用及實際繳納明細表」未得全體區分所有權人之同意云云，即無可採。至於 上訴人辯稱系爭編號三之停車位均由伊繳納停車位云云，提出證明書為證，並 經證人薛明達附和其說，證稱：「（地下二層編號三之停車位使用情形及管理 費繳納情形﹖）：：就我擔任主委期間也就是八十九年至九十年間，東門路三 段三七巷七五弄五一號八樓之三，八十五年是張當和居住使用，張當和沒有繳 納地下室停車位之管理費記錄。地下二層編號三停車位的管理費是亞帝飯店負 責人乙○○繳納，其他人擔任主委的期間就我所知地下二層編號三停車位，也 是亞帝飯店負責人乙○○繳納管理費：：」等語（見原審同上筆錄）。惟查依
證人薛明達所提出之該本「東門帝國管理費徵收登記簿」之記載，本件八八六 ○建號建物住戶張當和、利秀蓉（即八樓之三）於八十五年一月至三月、七月 至九月、十月至十二月、八十六年一月至三月份所繳納之管理費，經與建物坪 數相同之其他住戶比較結果，均多繳納了六百元之停車位管理費，有證人薛明 達所提出之「東門帝國管理費徵收登記簿」在卷可稽，則證人薛明達上述部分 之證言，應與事實不符，不足採信。至於八十六年四月份以後及證人薛明達擔 任管理委員會主任委員期間未繼續向該八八六○建號建物所有權人徵收系爭編 號三停車位管理費，或誤向上訴人徵收管理費，僅生管理委員會是否退回上訴 人所繳納之管理費或依法向當時之八八六○建號建物區分所有權人請求系爭編 號三停車位管理費之別一法律問題，尚不能僅憑上訴人自行繳納系爭編號三之 停車位管理費即認上訴人就系爭停車位有何正當權源。六、又按依東門帝國大樓興建完成時即八十四年七月十二日修正前土地登記規則第七 十二條規定：區分所有建物之共同使用部分，未能依第六十九條第一項規定辦理 者，得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：（一）同一建物所屬各種共同 使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記 為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者， 得予除外。（二）共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉 時，隨同移轉於同一人。（三）區分所有建物共同使用部分，不得分割。（四） ：：。因之，區分所有建物於興建完成辦理共同使用部分所有權第一次登記時， 本得視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關 區分所有權人共有。如有部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，自得予 除外。惟如經完成區分所有建物及其共同使用部分所有權登記後，再為區分所有 建物所有權移轉時，則共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權 移轉時，隨同移轉於同一人。此因，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可 依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能 之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的。地下室車位共同使用部分，與建 物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部 分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（ 參照最高法院八十一年度台上字第二九六二號判決）。再共有人與其他共有人訂 立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知或可得而知，其 分管契約對於受讓人仍繼續存在（參照最高法院八十四年度台上字二七四四號判 決）。經查：上訴人雖抗辯並未出賣系爭編號三之停車位予訴外人張當和（訴外 人利秀蓉之夫），惟上開八八六○建號建物，暨連同該建物共同使用部分即虎尾 寮段八八八六建號應有部分一○○○○分之一九三、八八八八建號應有部分一○ ○○○分之六○及八八八九建號應有部分一○○○○分之一四九，係於八十二年 五月十二日以買賣為原因辦理所有權移轉登記予訴外人利秀蓉，嗣後並大眾商業 銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院八十九年度執字第二○五九○號 給付借款強制執行事件查封拍賣利秀蓉所有前揭房地，由訴外人夏保惠拍定取得 ，而該強制執行事件之不動產權利移轉證書之附表附記欄亦註明「據債權人代理 人查報據稱建物共同使用部分八八九○建號係停車位，債務人之持份有二五點五
七平方公尺，應有一停車位權利，但無法查明該車位之明確位置等語。」，而上 開八八六○建物於九十年八月二十日由夏保惠將前揭房地出賣予被上訴人取得所 有權，揆諸前開說明，有關系爭停車位之所有權及分管契約之使用權自應隨同移 轉由被上訴人受讓取得。上訴人辯稱其未將系爭編號三之停車位出售予張當和或 利秀蓉云云，惟系爭編號三之停車位即上開建物共同使用部分八八八九建號應有 部分一○○○○分之一四九，既業經以買賣為原因辦理所有權移轉登記予利秀蓉 ，上訴人所辯顯與事實不符，已難採信。況上訴人依法亦不得保留車位使用權而 將建物專有部分出售他人，是上訴人縱未將系爭編號三停車位出售予張當和或利 秀蓉，僅生得否對抗訴外人張當和或利秀蓉之問題，惟此項事由既為被上訴人所 不知，被上訴人自屬善意第三人，上訴人亦不得以此事由對抗被上訴人。因之， 上訴人聲請本院訊問證人張當和以查明是否購買系爭編號三之停車位，本院認無 行傳訊之必要。上訴人既不得以此事由對抗被上訴人，則上訴人占有使用系爭編 號三之停車位自難認有何正當權源。
七、再依台南市工務局八十二年五月二日南工字第一三八三號使用許可證所繪製之地 下室平面圖記載，虎尾寮段八八八九建號地下一、二層停車位包含上下車位之機 械式停車位共有七十八個（嗣後東門帝國大樓私自增設七個停車位，故現有之停 車位數為八十五個），如依前揭使用許可證之車位數之比例計算，應有部分超過 萬分之一二八即可擁有一停車位，由卷附之建築物登記謄本，被上訴人所有之上 開八八六○建號即門牌台南市○○路○段三七巷七五弄五一號之三８樓，就共同 使用部分之虎尾寮段八八八九建號停車空間權利範圍為一○○○○分之一四九， 足認被上訴人主張於前揭八八八九建號停車空間擁有一停車位，應屬可信。而上 訴人於本院審理中，自認前揭八八八九建號停車空間所劃設之停車位，只有系爭 編號三之停車位使用權歸屬有爭執，位於八八八九建號內之其他停車位使用權並 無爭執，而由被上訴人於八八八九建號未使用其他停車位，更足認被上訴人主張 有使用權爭執之編號三停車位，依分管契約之約定其使用權歸屬於被上訴人，可 信為真。
八、上訴人雖另於本院審理中辯稱系編號三停車位，現非其使用，而由其所經營之亞 帝公司使用中云云。按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃 關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第九百四十條、第九 百四十一條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍 係現在占有人。民法第七百六十七條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求 返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，此觀最高法院八十 二年度台上字第一一七八號判決自明。就系爭編號三車位上訴人雖辯稱非其所使 用，惟於本院審理中上訴人陳稱：「（車位目前是你在使用嗎？）都是我經營的 公司在使用。」、「（系爭車位是否由你占有給公司使用？）車位是我的，我無 須占有，目前是我的公司在使用。、「（自九十年十月二十六日至現今，車位都 是誰在使用？）九十年十月二十六日那時是亞帝飯店在使用，目前系爭車位是空 著，但是我有交代車房管理員系爭車位如果有人去停，禁止他人去停車。」、「 （目前車位是誰在使用？）系爭車位所有權是我，我租給亞帝飯店在使用。」（ 見本院九十一年十月二十一日、十一月十一日準備程序筆錄），是上訴人對系爭
編號三車位既然本於所有權人之地位行使其權利，系爭車位不論為上訴人或向上 訴人承租車位之亞帝飯店所占有使用，上訴人之行為皆符合民法第七百六十七條 之占有之法律意涵，是上訴人抗辯系爭編號三車位為亞帝飯店所使用而非其所使 用，認被上訴人不得依民法第七百六十七條之規定向上訴人請求返還系爭之編號 三停車位，顯無理由。
九、綜上所述，位於上開八八八九建號系爭編號三停車位之使用權，依共有物之分管 契約既屬於被上訴人所有，而被上訴人又未同意上訴人使用系爭編號三停車位， 是上訴人占有上開八八八九建號共有物特定部分之編號三停車位即未徵得其他共 有人之同意，揆諸首揭之判決意旨，為上開八八八九建號共有人之一的被上訴人 ，本於所有權之作用，請求上訴人向全體共有人返還其占有部分，自屬有據。從 而，被上訴人依民法第七百六十七條、八百二十一條之規定，請求上訴人應將坐 落台南市○區○○段四三六之八地號土地上，建號八八八九號門牌臺南市○區○ ○路三段三一號地下層等之地下二層如附圖所示編號三停車位面積一三．五○平 方公尺交還被上訴人及其他共有人全體，即屬有據，應予准許。原審為被上訴人 勝訴之判決，並依被上訴人之聲請准予假執行之宣告，經核並無違誤；上訴人上 訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論 述，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第 四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 十 日 臺灣臺南地方法院民事第四庭
~B審判長法 官 蘇 正 賢
~B 法 官 張 季 芬
~B 法 官 楊 佳 祥
右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十 日~B法院書記官 黃 玉 真
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