臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第一六九九號
原 告 廣冠建設有限公司
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法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 林正忠律師
吳忠勇律師
被 告 乙○○ 住台北市○○○路○段二五六號四樓
被 告 丙○○ 住台北市○○○路○段二五六號四樓
右 二 人
訴訟代理人 蔡茂西律師
右當事人間返還簽約金事件，本院判決如左：
主 文
被告各應給付原告新台幣柒佰伍拾萬元及自民國九十一年四月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告各以新台幣貳佰伍拾萬元為各被告供擔保後，得假執行。但各被告於假執行程序實施前，以新台幣柒佰伍拾萬元或同面額之有價證券預供擔保後，得免其所屬部分之假執行。
事 實
一、原告方面：
㈠聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。 ㈡陳述：
⒈原告前於八十七年九月二十二日與被告等二人簽訂不動產買賣契約書，向被告等 購買坐落台北市○○區○○段一小段七一○號（起訴狀誤載七三○地號）等不動 產，原告並因此交付簽約金新台幣（下同）一千五百萬元與被告二人，依兩造所 簽之上開不動產買賣契約書第八條約定：「⒈本約之簽訂，因乙方（即被告）協 助鄰房土地之所有權人（即北市○○○路○段二五二、二五四、二五八號共三戶 ）之合建事宜，該條件為㈠改建為地上十二層地下二層之商業大樓；分配條件為 各地主分得其應有土地部分之百分之六十，建方分得百分之四十，地主並由壹樓 往上分得百分之六十，建方由十二樓往下分得百分之四十，地下室地主分得百分 之六十，建方分得百分之四十。㈡保證金以土地面積計算每坪新台幣參拾萬元整 。㈢土地增值稅負擔方式以簽訂合建契約前由地主負擔，簽約後則按土地取得之 持份比例自行負擔之。⒉本約簽訂之同時，乙方（即被告）應配合及協助甲方（ 即原告）與前項鄰房之地主簽訂合建契約，並應依照前項條件之約定，如因基於 鄰房地主之因素與意願無法簽訂合建契約者，本件買賣契約之簽約金新台幣壹仟 伍佰萬元整乙方（即被告）應於甲方通知日起三日內無息退還與甲方（即原告） ，雙方並同時解除本件買賣契約，如因甲方（即原告）之事由無法簽訂合建契約 ，則不在此規定內，雙方仍按本買賣契約所約定之條款確實履行。」然被告等自 簽約之後，始終未協助原告與鄰地主洽談合建一事，原告不耐時間延宕，遂先後
於九十一年一月八日以台北古亭郵局第五十七號存證信函通知被告即地主於九十 一年一月十四日上午十時於原告公司處協商合建，惟被告及地主均未到場而無法 洽談，嗣原告再於九十一年二月二十七日以永和郵局第一九六號存證信函通知被 告及地主於九十一年三月四日上午十時仍至原告公司處洽談合建事宜，然原告及 地主仍未到場致使合建一事仍無法有結果，嗣原告即通知被告依約五日內返還所 收壹仟伍佰萬元之簽約金，惟被告亦置之不理。本件被告既未依約協助原告與系 爭不動產鄰地主洽談合建，致使合建未有結果，依系爭契約第八條之約定，原告 自得請求被告返還所收之簽約金。
⒉依兩造所簽訂之買賣合約第八條第一項有關合建土地分配方式之記載，即屬被告 須「協助」鄰房土地所有權人與原告達成合建之事項，又依該條第二項約定，被 告必須「配合及協助原告與鄰房地主簽訂合建契約」，其用語已非常明確，不容 被告恣意曲解。兩造自簽立系爭買賣合約後，被告即就原告之要求協助及配合與 鄰地地主洽談合建一事不聞不問，原告依約自得請求返還已付價金。雖被告主張 依同意書及協議書其並無「協助或配合」原告與鄰地地主洽談合建之義務，然該 等文件僅係兩造間就原告向被告所購買土地之如何合建一事作約定，並未免除被 告應「配合與協助」之義務，易言之，被告此一協助與配合原告與鄰地地主談合 建之義務仍然存在。何況被告與原告簽訂系爭合約時，被告早已將系爭土地向安 泰商業銀行借款八千四百萬元，呂育彥六百萬元及莊榮源一千萬元，被告等以系 爭土地設定抵押對外借款高達近一億元，且計算當時之土地增值稅高達二千八百 萬元，若無因被告等與鄰地所有人係多年相交熟識之人，由被告等帶頭合建必行 ，原告何須承擔被告等之債務風險而給付簽約款一千五百萬元？而置自己之鉅款 於不顧？是被告辯稱其並無協助原告與鄰地所有權人簽訂合建契約實乃卸責之詞 。依系爭契約第二條第二款約定，被告有於八十七年十一月二十九日前協助原告 與鄰地所有權人簽訂合建契約之義務，否則原告自得依系爭合約第八條之特約事 宜條件，解除系爭契約並要求被告返還已收款項。被告雖稱原告曾發函解除系爭 契約，是其早已不再受系爭契約約束云云，然本件係因被告始終未曾協助，致使 鄰地地主不願簽定合建契約，原告始發函解除契約，是本件係因被告確有不配合 及協助之行為，原告雖解除契約，被告亦應負返還款項之義務。 ⒊另依據兩造之約定，並無原告必須先行購買七○二、七○三、七○四土地後始能 合建之約定，被告如此主張，應舉證證明。被告主張原告違約解除契約沒收原告 已支付之簽約款更無理由，蓋原告支付第二次款依約係於被告於八十七年十一月 二十九日前協助原告與四鄰地主簽定合建契約後三日內，被告備齊產權移轉證件 ，原告方有給付價金之義務，然被告始終未依約協助原告與鄰地地主簽訂合建契 約，則原告何來違約，被告主張解約並沒收原告已收價金自無理由。被告主張解 除契約不合法，原告乃於嗣後連續請被告及鄰地地主前來與原告洽談合建事宜， 被告既未依通知到場協助，而地主亦未前來洽商，系爭土地既無合建契約之簽立 ，被告應返還已收之簽約款應可認定。被告所提之改建意願書在七戶中僅有五戶 簽名，是關於合建事項七戶並無共識。再者吳碩豐、盧信祐二人亦未簽名，如何 認定該二人有改建意願？該改建意願書僅係配合共同改建之意願爾，對於與原告 是否簽立合建契約根本無法律拘束力，地主不當然與原告簽立合建契約，且該改
建意願書並未交付原告，如何能證明該改建意願書係簽立予原告？由該改建意願 書亦無法證明有合建契約之簽立。雖系爭合約約定簽立合建契約之地主僅限於劉 保宏、盧信祐、吳碩豐，然由劉保宏於八十七年十一月十六日所簽之改建意願書 ，劉保宏等人與原告簽立合建契約必須其他地主亦同意方有此意願，而事實上七 戶中僅有五戶簽名，尚有二戶未簽名，足證原合建契約由三戶變為七戶係劉保宏 等地主之要求，而劉保宏等人根本無意願與原告簽立合建契約。另改建規劃案僅 係原告單方面之要約，迄今根本無正式之合建契約簽立，被告如何據此認為原告 與地主有簽立合建契約？另依系爭合約第八條第一項約定，如因基於「鄰房地主 之因素與意願」無法簽訂合建契約者，原告即得主張解約請求被告返還已收價金 ，換言之，原告所以得主張解約之原因係因鄰房地主之「因素與意願」無法簽訂 合建契約也，今既無一地主有意願與原告簽立合建契約，依約被告自負有返還價 金之義務。
⒋原告支付第二次款項之原因必須被告協助原告依合約第八條之約定與鄰地簽訂合 建契約後，然依前所述，被告非但未協助原告，被告丙○○僅參加一次會議，被 告乙○○則從未出現，由此即知被告均未協助原告，被告既未協助原告，原告即 無支付第二次款之義務，是原告並無給付遲延情事，既無給付遲延，被告主張抵 銷之損害根本無理由。在尚未真正合建之前，被告尚可利用其房屋，且被告亦未 證明其房屋即係出租他人以為獲利，被告既無出租之事實，復可在交屋前利用， 何來損害？又其支付莊榮源、呂育彥之利息係其與該二人間借貸關係，與原告無 涉，亦無法證明原告給付款項後被告即係用來支付此等欠款，是此部份利息損害 與原告付款間並無因果關係。另就房屋價差部分，此乃市場供需及景氣良窳所致 ，縱認原告給付款項遲延，然此一遲延亦不當然造成房屋價差之發生，是被告以 此主張受有損害請求抵銷並無理由。
㈢證據：提出契約書、存證信函、回執（以上均為影本）等件為證。二、被告方面：
㈠聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假 執行。
㈡陳述：
⒈兩造於簽訂買賣契約時，因原告資力不足，顧慮擬與伊合建之門牌號碼臺北市○ ○○路○段二五二、二五四、二五八號（地號七○五、七○六、七一一號）隔鄰 地主知悉上開買賣事實而改變合建意願亦主張出賣土地建物予原告將使合建計劃 失敗，乃於買賣契約書第八條第二項約定，日後甲方與前項鄰房之地主簽訂合建 契約時，被告應配合及協助亦以合建名義與原告簽訂合建契約，本件並非約定被 告應協助原告與鄰地地主洽談合建，原告故意曲解。兩造於簽訂買賣契約後二日 ，被告即依契約書第八條約定簽立同意書一份，協助原告取信隔鄰地主，被告亦 配合以合建人身分參與「合建商討會議」，促成鄰地三戶地主同意合建，原告並 著手作成「羅斯福路合建規劃案」，無不同意合建情事。就買賣契約第八條「被 告應以『合建名義』配合及協助原告與隔鄰地主簽訂合建契約」之約定，兩造復 於八十七年九月二十四日簽立協議書，就雙方於八十七年九月二十二日訂立買賣 契約書，在契約內約定乙方即被告應協助促成甲方與四鄰簽訂合建契約，互相協
議如下內容：
⑴雙方所訂立之買賣契約書，應依原契約內容確實履行。 ⑵乙方為「配合」甲方與四鄰簽訂合建契約，因買賣標的之產權尚未移轉予甲方 。故現仍「以乙方名義出示合建同意書，促使合建事宜進行」，惟甲方不得以 該同意書作為任何權利主張。
⑶為「配合」鄰地合建條件一致，乙方所示之同意書內載定金新台幣三百萬元正 並無收訖之事實，甲方不得據以請求作任何權利主張及不得將該同意書轉讓他 人使用或其他用途，甲方不得異議。
上開協議書並未約定被告應協助原告與鄰地地主洽談合建事宜，足見原告所言不 實。
⒉第二五二、二五四、二五八號鄰地地主本應由原告自己協調合建，與被告無關， 原告亦從未要求被告協助與鄰地地主洽談，況隔鄰地主現仍願依原告規劃案履行 ，被告亦願依約出賣房、地。本件除七○五、七○六、七一○、七一一號土地外 ，尚有七○二、七○三、七○四地號土地應由原告負責取得土地後方能合建，而 原告因個人原因迄今無法取得七○二地號土地所有權，至未能完成與其他地主之 合建，依契約書第八條第二項後段：「．．．如因甲方廣冠公司之事由無法簽定 合建契約，則不在此規定內，雙方仍按本買賣契約所約定之條款確實履行。」約 定，原告仍負依買賣契約支付被告買賣價金義務，惟迄不履行，顯已違約，被告 於九十年十二月十八日發函通知原告履行，原告逾期仍不履行，被告乃解除契約 ，並請求原告賠償因違約拖延衍生之一切費用及損害，原告且早於九十年十二月 十日以台北古亭郵局二六九二號存證信函解除本件買賣契約，斯時起被告已不受 拘束。原告認其於買賣契約解除後以九十一年一月八日台北古亭郵局第五十七號 、九十一年二月二十七日永和郵局第一八六號存證信函通知被告洽談合建，原告 及地主仍未到場致使合建一事仍無法有結果云云，因被告已無義務且本無必要協 助原告與鄰房地主達成合建協議，又曾以台北法院郵局第九十二號存證信函告知 本買賣契約已解除，此部份原告顯有誤解，其起訴並無理由，被告並已本答辯狀 作為解除契約之通知。
⒊本件原告自己違約在先，復因自己原因無法取得七○二地號等土地，而被告與門 牌二五二、二五四、二五八號地主現仍同意依規劃案興建，卻遭解約，受有重大 損失。原告應提出被告與七○五、七○六、七一一地號地主不同意合建之證據， 及伊現有能力購買系爭房地新台幣一億三千九百八十萬元整及其餘六戶每坪參拾 萬元保證金，已釐清案情。被告未曾與原告合意洽談解除本件契約，被告係因原 告突然來函片面解除契約，嗣後又來函要求協助洽談合建，其真意如何，不可得 知。且依約被告只有參加合建會議以此配合、協助促成合建，二五二、二五四、 二五八地號地主又已與原告達成合建協議，並無不建事實，在原告具體說明前， 實無依其存證信函通知與會之必要，本件與合意解除契約無關。又原告來函亦未 表明鄰地所有人究係何種因素無意簽訂合建契約，是本件並無兩造所訂定買賣契 約解約理由。本件吳碩豐、盧信祐、劉保宏等三人當時即表示具合建意願均直接 與原告洽談，故買賣契約內無必要也未約定被告應如何帶頭協助原告遊說吳碩豐 等人。八十七年九月第一次合建會議，地主不同意建商之騎樓規劃，八十七年十
月第二次合建會議，地主亦有意見，至八十七年十一月原告提出之規劃案，獲地 主全部同意定案，就等原告付簽約金訂約，本件何須被告帶頭合建？所謂吳碩豐 等不同意合建云云並非事實，該三戶既無人反對，何須被告協助訂約。本件被告 僅以合建名義配合協助原告外，別無原告要被告另協助其與吳碩豐等人簽訂合建 契約情事。本件是原告公司主動向被告購買房、地，俾與鄰地合建，被告僅於雙 方簽定之協議書第二項中同意：「．．．仍以乙方即被告名義出示合建同意書， 促使合建事實之進行」而已，未再約定其他任何協助。本件如有其他協助約定， 何以未於買賣契約中載明，另證人林文惠亦證稱兩造並無對「被告應如何協助原 告或其他地主洽談合建事宜作具體約定」，故除協議書協議以合建名義協助外， 兩造並無任何協助約定。
⒋被告既已依約參與會議，原告迄九十年十二月十八日前未知會被告表示四鄰不欲 興建，致告上開房屋一直空置，不敢處分，造成被告損失，計有：⑴租金損害七 百萬零七千二百二十元；⑵利息損失一千八百十八萬五千一百九十二元；⑶房屋 價差損失二千一百八十萬元；⑷支付抵押權人莊榮源利息六百六十萬元；⑸支付 抵押權人呂育彥利息四百四十萬元，以上合計五千七百九十九萬二千四百十二元 ，被告主張與原告之請求金額抵銷。
㈢證據：買賣契約書、同意書、規劃案協議書九十一年李樣字第二七號函、存證信 函、規劃圖、規劃案、改建意願書、土地登記謄本、租金損害計算清表、利息計 算清表、還款付息資料卡（以上均為影本等件）為證。 理 由
一、本件原告起訴主張其於八十七年九月二十二日與被告簽定不動產買賣契約書，約 定購買被告所有坐落台北市○○區○○段一小段七三○號地號等不動產，原告並 因此交付簽約金一千五百萬元與被告二人，而依兩造所簽之上開不動產買賣契約 書，被告負有配合及協助原告與前項土地四鄰地主簽訂合建契約之義務，若因基 於鄰房地主之因素與意願無法簽訂合建契約者，被告應即於原告通知後三日內無 息退還上開一千五百萬元，今被告並未配合及協助原告與鄰地地主簽訂合建契約 ，且因鄰地地主因素致無法簽訂合建契約，依約被告即應返還上開一千五百萬元 予原告等語；被告則以系爭契約係約定日後甲方與前項鄰房之地主簽訂合建契約 時，被告應配合及協助亦以合建名義與原告簽訂合建契約，並非約定被告應協助 原告與鄰地地主洽談合建，原告故意曲解，又被告曾簽立同意書一份，協助原告 取信隔鄰地主，亦配合以合建人身分參與「合建商討會議」，促成鄰地三戶地主 同意合建，另第二五二、二五四、二五八號鄰地地主應由原告自己協調合建，與 被告無關，原告亦從未要求被告協助與鄰地地主洽談，另尚有七○二、七○三、 七○四地號土地亦應由原告負責取得土地後方能合建，而原告因個人原因迄今無 法取得七○二地號土地所有權，至未能完成與其他地主之合建，本件其餘地主大 多同意合建，原告泛稱其他地主不願合建，並未說明其內容事實為何，究係何人 不願合建，其實所謂無法合建，純係原告原因，並非其他地主緣故，原告自己違 約，被告自得沒收原告所交上開款項，又被告因原告之違約行為亦受有五千七百 九十九萬二千四百十二元之損害，就此等損害部分自亦可主張與原告之請求抵銷 云云置辯。
二、按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」民法第九十九條第二 項定有明文。經查，本件兩造均不否認於八十七年九月二十二日簽訂不動產買賣 契約書，約定由原告購買被告所有坐落台北市○○區○○段一小段七一○號等不 動產，原告並因此交付簽約金一千五百萬元與被告二人收訖無誤，上揭事實有不 動產買賣契約書影本附卷可考，堪信為真實。依兩造所簽訂之上揭契約書第八條 第⒈項記載：「⒈本約之簽訂，因乙方（即被告）協助鄰房土地之所有權人（即 北市○○○路○段二五二、二五四、二五八號共三戶）之合建事宜，該條件為㈠ 改建為地上十二層地下二層之商業大樓；分配條件為各地主分得其應有土地部分 之百分之六十，建方分得百分之四十，地主並由壹樓往上分得百分之六十，建方 由十二樓往下分得百分之四十，地下室地主分得百分之六十，建方分得百分之四 十。㈡保證金以土地面積計算每坪新台幣參拾萬元整。㈢土地增值稅負擔方式以 簽訂合建契約前由地主負擔，簽約後則按土地取得之持份比例自行負擔之。」是 可知本件被告除出賣自己所有之不動產予原告之外，同時負有協助鄰房土地（即 北市○○○路○段二五二、二五四、二五八號共三戶）之所有權人之合建事宜， 若佐以該條第⒉項前段文字：「本約簽訂之同時，乙方（即被告）應配合及協助 甲方（即原告）與前項鄰房之地主簽訂合建契約．．．」，可知被告除出售自己 不動產予原告外，尚應「配合及協助」原告與上開三筆地號土地訂立合建契約， 至於「配合及協助」之具體實施內容應如何實踐，亦即應使用「何種行為」配合 及協助，應配合及協助至「何種程度」，始得認為係已達到「配合及協助」之要 求，契約中並未詳細闡述，換言之，此一所謂「配合及協助」一詞，在本件契約 中並無明確定義，而係一「不確定之概念」，在此情況下，契約雙方當事人對於 此一不確定概念之解釋，有可能迴不相同，毫無交集。惟不論契約雙方當事人對 於此一不確定概念之定義為何，其最終須達成之結果仍然相同─即門牌號碼台北 市○○○路○段二五二、二五四、二五八號等三戶地主與原告簽訂合建契約。其 次，本件兩造於簽訂上揭契約時，原告曾支付一千五百萬元款項予被告，被告對 此亦不否認。而本件兩造於契約中就此一筆一千五百萬元款項亦訂有返還予原告 之解除條件，此即第八條第⒉項所指：「．．．，如因基於鄰房地主之因素與意 願無法簽訂合建契約者，本件買賣契約之簽約金新台幣壹仟伍佰萬元整乙方（即 被告）應於甲方通知日起三日內無息退還與甲方（即原告），雙方並同時解除本 件買賣契約，．．．。」是倘若有本項所指情事發生，即鄰地地主不願簽訂合建 契約時，系爭買賣契約即應解除，被告應返還原告上開一千五百萬元，而此一約 定，亦即本件雙方爭執所在。
三、是本件應審究者，乃此一解除條件是否成就，若已成就，本件原告請求被告返還 一千五百萬元，即有理由，否則，原告之主張即屬無據。而本件所謂之解除條件 ，係以鄰地地主即門牌號碼台北市○○○路○段第二五二、二五四、二五八號三 戶是否簽訂合建契約為據，非被告是否曾「配合及協助」原告與上開鄰房地主簽 約之「配合及協助」行為，蓋縱使被告曾「配合及協助」原告與前項鄰房之地主 簽訂合約，只要上開三戶其中有任一戶拒絕簽定，依兩造間上開契約第八條第二 項約定，系爭契約仍可因此而解約，被告仍須在原告通知時三日內無息返還甲方 上開款項。是可知不論被告是否曾為「配合及協助」之行為，只要其結果係因鄰
地地主不願合建，被告仍應返還上開一千五百萬元，被告「配合及協助」與否， 並非被告是否應返還上開一千五百萬元款項之判斷依據。經查，上開台北市○○ ○路○段第二五二、二五四、二五八號三戶地主，分別為吳碩豐（即第二五二號 門牌、第七○五地號土地）、盧信祐（即第二五四號門牌、第七○六地號土地） 、劉保宏（即第二五八號門牌、第七一一地號土地）等三人所有，此三人於八十 七年十一月十六日固曾出具「改建意願書」（吳碩豐部分係由其父親吳瑞德所簽 ，盧信祐部分係由其父親盧德隆所簽，參被證十二），然該意願書文字部分係載 ：「本戶為臺北市○○○路○段二四六～二五八號等七戶中之一戶，特此表達本 戶確有配合共同改建大樓之意願，並願參與各次之改建研討會，如因事無法參加 時，請各芳鄰仍按既定進度討論。本意願書僅為配合共同改建之意願表示，不具 任何法律效力，對於改建之建設公司，分配方式，規劃方式．．．等改建事項， 則須經本戶及各戶同意後，與共同選定之建設公司簽立契約後方屬有效。」依此 意願書所載，此七戶住戶並未同意與原告簽定合建契約，上開文字僅係表達渠等 確有改建之意願爾，惟對於究與何建設公司、在何種條件、如何規劃等重要諸元 並無定論，是此一文件不能視為係該七戶住戶同意與原告簽訂合建契約之依據， 遑論係所謂「合建契約」！據盧信祐證稱：「（問：曾否與原告針對台北市○○ ○路○段二五四號房屋及基地洽談合建？）沒有，系爭房地是我的，但我從未與 原告談過合建。這一年來我有收到二次原告寄來的存證信函，叫我去參加合建會 議，我覺得很莫名其妙，我退過一次存證信函，也沒有去參加開會。十幾年前開 始就陸續有很多家建設公司與我們談過合建，最後都無疾而終，但我沒有印象原 告曾找過我談合建。系爭房地現在我還在使用，沒有與人合建。」、「（問：被 告是否曾找你和原告談合建？）被告二人是我的鄰居，我印象中他們二個人沒有 找過我和原告合建。」（參本院九十一年七月三十日言詞辯論筆錄第二頁以下） ，由上開證詞可知，原告確曾邀約門牌號碼第二五四號地主洽談合建，惟證人盧 信祐並未回應；另依門牌號碼第二五二號地主吳碩豐所稱：「（問：曾否與原告 針對台北市○○○路○段二五二號房屋及基地談合建？）系爭房地是我的，至少 在二年前，原告曾派人主動用電話與我聯絡，約我在西餐廳談合建的事，當時去 的人除我及原告公司的人外，還有其他地主三、四位，但因為大部分地主都不住 在羅斯福路三段那邊，我並不認識那些地主，不知道有哪些人來參加開會。當時 在西餐廳原告有提到想在我們的土地上改建房屋，當天到場的人並沒有共識，沒 有做成任何結論，之後就全無下文。事隔很久後有收到二份原告寄來的存證信函 ，要我們去參加開會，但我沒有空，沒有去參加。十幾年來陸續都有建設公司找 我們談合建，但都無疾而終，究是那幾家我已不記得了。」、「（問：乙○○、 丙○○是否你的鄰居？）是的，他們雖是我的鄰居，但我不認識他們，他們也無 找我談過與原告合建的事。」（參同上筆錄第四頁以下），由上述證詞可知原告 亦曾邀約地主吳碩豐洽談，惟亦無疾而終，至於被告則從未與此二地主洽談過； 另依證人即第二五八號門牌地主劉保宏證稱：「（問：曾否與原告針對台北市○ ○○路○段二五八號房屋及基地洽談合建？）有，原告公司曾找我談過一次合建 的事情，時間約三年以上，因之前陸續有好多家建設公司來找我們談合建，所以 時間不太記得。原告找我們談是在羅斯福路三段附近的咖啡店談，到場者除我之
外還有其他地主，究有那些地主我也不記得了，當時原告只有問我們對合建有無 興趣，那次開會後我印象中原告並無其他後續的動作。」、「（問：是否認識乙 ○○、丙○○？他們有無找過你談過與原告合建的事情？）他們二人是我鄰居， 有找我談過與原告合建的事情，但沒有下文。」（參同上筆錄第六頁以下），依 上開證詞可資確定者，乃原告亦曾邀約地主劉保宏洽商，惟均無結果。四、由上開證人之證詞已知，原告確曾與鄰地地主洽談合建事宜，惟究係何種原因致 無法達成合建或簽訂合建契約，據斯時處理系爭事務之代書林文惠證稱：「（問 ：這個合建案最後沒有成功的原因為何？）我不確定是二五二、二五四、二五八 號房屋的地主或是鄰近的地主當初有要求擴大合建的範圍，這些地主都是老鄰居 ，有人在談合建，他們知道以後就有要求要加入，這樣已經超出當初兩造締約時 的合約範圍，但原告也有同意和其他地主一併商談，修改規劃案，後來談著談著 沒有具體結論。」、「（問：就證人參與合建洽談之經驗，是否知悉二五二、二 五四、二五八號房屋之地主最終沒有和原告達成合建協議的原因為何？）確實原 因我不是非常清楚，當初合建的條件是固定的，雙方最終沒有達成合建的原因可 能是給地主的猶豫期間過久，地主後來始終沒有具體回應。」（參本院九十一年 五月十八日言詞辯論筆錄第四頁以下），據此可知，原告確曾嘗試與其他地主洽 談合建計劃，惟最後均因地主有不同意見或地主猶豫過久致無法達成，此一情況 並非可歸責於原告，蓋原告對於各地主不同之要求，曾製作合建規劃案交付地主 參考，此由證人林文惠所證：「（問：《提示被證三》有無見過這份合建規劃案 ？）我好像有見過，這份合建規劃案在兩造訂約時還沒有，這是到洽談合建很後 期才做成的。一開始兩造訂約時的合建計畫，只及於被告及二五二、二五四、二 五八號房地之範圍，後來合建計畫有經過修正，擴大合建範圍，這份合建規劃案 是原告後來應其他想參與合建的地主要求所做的。」、「（問：與二五二、二五 四、二五八號房屋之地主洽談合建，是由原告出面或被告出面？）是由原告出面 ，被告方面只有丙○○曾經參加過一次會議，整個合建案的商談是由原告公司主 導。整個合建的規劃是由原告負責，我有負責送達的工作，送交文件給相關地主 ，原告在和地主就合建事宜開會時我有參加。」即明（參同上筆錄第四頁）。原 告既已盡其能事戮力與鄰地地主協商洽談合建事宜，最後仍因地主猶豫不前或有 不同意見而未能竟功，姑不論被告是否曾「配合及協助」，或曾「配合及協助」 至何種程度，即以系爭合建契約果因鄰地地主，尤其系爭契約第八條所約定之門 牌號碼台北市○○○路○段第二五二、二五四、二五八號三戶地主均未能與原告 簽訂合建契約一事，即已符合該條第二項所約定之：「．．．，如因基於鄰房地 主之因素與意願無法簽訂合建契約者，．．．。」條件！由是可知，依上開約定 ，系爭契約已因上開三戶地主未有意願與原告簽訂合建契約而告解除，原告據此 主張解除契約，於九十一年三月七日發函予被告請求返還系爭一千五百萬元款項 ，即非無據！被告辯稱本件係因原告自己原因致無法合建，其他地主均願合建， 是其毋庸返還上開款項云云，即屬無據。從而，本件原告因系爭契約所約定之解 除條件成就請求被告各返還七百五十萬元，合計一千五百萬元款項，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予 准許。
五、被告復辯稱其因與原告簽訂系爭契約，致無法利用其原有房屋及土地，同時因房 價價差及支付利息等，共計有五千七百九十九萬二千四百十二元之損害，主張以 此部份損害與原告之請求相抵云云。然本件原告所以請求被告返還系爭一千五百 萬元款項，係因契約所約定之解除條件成就緣故，而被告所指之損失，姑不論其 並未提出具體證據資料以實其說，縱認其所請求內容屬實，然此等費用亦為其簽 定系爭契約時應考量之事項，此等事項不因契約之繼續進行與否而有所減免，更 與原告因解除條件成就而請求被告返還款項無關，換言之，此等房價下跌、支付 利息及無法利用房地之損失，與原告與鄰地地主洽談合建事宜無關，亦與解除條 件成就無關，是被告主張以此相抵，並無理由，況原告從未禁止被告於其與鄰地 地主協商期間利用其原有房地，被告自限其用，不能因此要求原告賠償此部份損 失，附此敘明。
六、假執行之宣告：
本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌 定相當擔保金額分別准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第 三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十 日 民事第二庭法 官 汪漢卿右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十 日 法院書記官 王 儀
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