臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第六九六號
上 訴 人 丁○○己○
兼右二人共同 丙○○己○
訴訟代理人 住台北市○○○路○段九五號五樓
上 訴 人 甲○○己○
住台北市○○○路○段九十五號
被 上訴人 庚○○ 住台北市○○路○段二十七巷四號六樓
訴訟代理人 梁穗昌律師
複 代理人 李夏菁律師
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十四日本院台北
簡易庭八十九年度北簡字第一五九八七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）七十一萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱：（一）原判決所稱之甲約、乙約，在契約第一頁及末頁，承租人均寫明是「庚○○」 ，並蓋有其印章，雖在乙約末頁多蓋哈網股份有限公司（下稱哈網公司）之印 章，亦不影響甲約、乙約寫明承租人係被上訴人之事實。被上訴人係於八十七 年七月間訂立甲約時為支付全年租金交付十二紙支票，八十七年十月訂立乙約 時並無交付任何房租，足證被上訴人即為承租人，原判決雖認哈網公司製發「 各類所得扣繳憑單」交上訴人收執，可認八十七年七月至十二月之租金係由哈 網公司支出，然該扣繳憑單僅為報稅所製發，非可作哈網公司有交付租金之證 據，再者哈網公司亦無將上開憑單交原上訴人己○○收執。況被上訴人承租位 於台北市○○○路○段九五號五樓之房屋（下稱系爭房屋）後，將其交給哈網 公司使用，上訴人並不干涉，哈網公司既為房屋使用人，其代承租人繳付租金 及管理費，亦無違常情，承租人與支付租金人不一定非得同一人，自不得因此 即認哈網公司始為系爭房屋承租人。另大廈管理委員會證明影本，亦可證明系 爭房屋係哈網公司董事長即被上訴人所承租。
（二）他案證人蘇錦雲所為證詞，並未具體說明本件租賃契約承租人究係哈網公司或 被上訴人。原判決認定哈網公司於八十八年九月十一日搬遷，但未說明依據之 理由，違背民事訴訟法第二百二十二條第一項前段、第二百二十二條第四項規
定，況租期既至八十八年七月十五日止，何以八十八年九月十一日才搬遷？況 搬遷不等同於遷空交還出租人，原審認定亦有違誤。（三）原審判決所引用的證據，除其所稱之甲約、乙約外，其餘皆無證據力，原審依 無證據力之證據認定事實，有違論理法則、經驗法則、證據法則。被上訴人主 張房租支付人、房屋使用人皆係哈網公司，故房屋承租人即為哈網公司，自應 就其所主張之關聯性負舉證之責。被上訴人所舉己○○與哈網公司於八十八年 七月十六日所簽訂之租賃契約，與本件應證事實無關聯性，自無證據力，況原 上訴人所指欲續租之人為庚○○，非哈網公司。（四）依甲約及乙約第五條約定，乙方應於訂約時，交予甲方十六萬五千元作為押租 保證金，而該押租保證金係由被上訴人持發票人飛越高科技投資網盟工作室、 付款人上海商業儲蓄銀行、帳號0000000號、票號0000000、面 額十六萬五千元、發票日八十七年七月十六日之支票一紙支付（被上訴人已自 陳押租金由訴外人高岡幹男收取），並非哈網公司支付。被上訴人於八十七年 七月間簽訂房屋租賃契約時，係透過訴外人吉星不動產有限公司孫逸卿仲介， 並由被上訴人持與前揭支票同一發票人、帳戶、票號0000000，面額二 萬七千五百元、發票日八十七年七月十六日之支票一紙支付仲介費，亦非哈網 公司支付。若依原審判決所載，被上訴人與己○○之租約，應於八十七年十月 十五日屆滿，改由哈網公司與己○○簽訂乙約，則此時原告應退還押租金給己 ○○，改由哈網公司支付押租金予己○○才對，然本件情形並非如此，足證承 租人並非哈網公司。
（四）被上訴人自八十八年七月十六日起至八十九年一月止共六個月未給付房租，且 租期屆滿未交還房屋，依租賃契約第六條約定，被上訴人應給付租金五倍之違 約金及依租賃契約第十二條約定應給付律師費，上訴人爰減縮為二倍之違約金 六十六萬元加上原審律師費五萬元，合計請求七十一萬元。三、證據：除援用原審之立證方法外，另請求調取發票人飛越高科技投資網盟工作室 、付款人上海商業儲蓄銀行、帳號0000000號、票號0000000號及 0000000號、面額十六萬五千元及二萬七千五百元、發票日皆為八十七年 七月十六日之支票影本二紙及上海商業儲蓄銀行帳號0000000號帳戶八十 七年七月間之交易明細，以及向台北市政府建設局函查哈網公司是否係正常營運 之公司、何時設立登記、現今地址何在。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者，茲予引用外，補稱：（一）本件原上訴人己○○係依據八十七年十月十二日所締租約而為請求，該租約不 但承租人簽約處係以「哈網股份有限公司」簽約，白紙黑字無可爭議外，另有 下列證據可供證明承租人確非被上訴人庚○○個人： １租金由哈網公司支付。
２哈網公司製發租金扣繳憑單予己○○，為其所自認無訛。 ３當初在八十八年七月間租期屆滿，雙方洽議續租時，丙○○亦擬定續租契約交 哈網公司簽署，其承租人亦係載明「哈網公司」，可見原本承租人即係哈網公
司，才有所謂續租之可言。
４己○○於八十八年十月十六日對被上訴人提出偽造文書之刑事告訴，其告訴狀 即係自稱「續租台北市○○○路○段九五號五樓房屋」，其所提出續租之租約 即係以哈網公司為承租人，顯見哈網公司本即為系爭房屋之原承租人，才有所 謂續租之可言。
５當初己○○係由其兄即上訴人之一丙○○律師處理租約，而在「續約」時載明 承租人係哈網公司，原租約上亦特別由哈網公司蓋印，王律師亦無異議而收受 並由哈網公司使用，更證明承租人即係哈網公司，否則以王律師之專業知識， 不可能與庚○○簽約，卻蓋哈網公司章，其卻無異議。 ６依租約第八條約定承租人不得將租賃物全部或一部供第三人使用，而系爭房屋 承租時即係哈網公司使用，足證哈網公司係承租人，上訴人謂係被上訴人承租 後由哈網公司使用云云，完全與租約第八條禁止約定矛盾。況上訴人丙○○即 締約代理人即住在該大樓，其亦明知係哈網公司使用，其不可能一方面約定禁 止，另一方面又任由第三人使用而未異議。
７另案證人蘇錦雪在本院八十八年度北簡字第一二五九七號案件中於八十八年十 一月十五日到庭證述：「由己○○與我公司（即哈網公司）簽約」，此與租約 上承租人簽署，及租金之支付、租賃物之使用情形均符合。 ８本院八十八年度北簡字第一二五九七號民事確定判決業已確定承租人係「哈網 公司」。
（二）上訴人主張完全不實，謹一一舉證指駁如下： １上訴人所謂「甲約」，亦係應出租人要求而簽，為何簽該約，承租人亦不知悉 其用意，蓋最初八十七年七月十六日係以訴外人高岡幹男名義為出租人簽約後 至八十七年十月間出租人丙○○要求改以己○○為出租人，始改以己○○名義 簽約，在此之前，承租人並不認識己○○，不可能與其簽約。上訴人丙○○雖 陳稱係承租人以己○○戶籍遷入租賃房屋為由要求變更云云，並不實在。蓋己 ○○何時遷籍，承租人並不知悉，更不知其係何許人，自不可能要求其擔任出 租人。上訴人稱係簽甲約時承租人交付十二張支票云云，並不實在，此有原來 以高岡幹男名義所簽租約可證。
２本租約租期將屆滿時，哈網公司有與己○○另締續約，因嗣後屋主有意見來函 要求返還房屋，哈網公司乃另找他處，而在八十八年九月十一日即搬遷交還房 屋，上訴人謂哈網公司係八十九年一月三日才搬遷並不實在。 ３本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一二五九七號案件，早在八十八年間即對 被上訴人提起，從未要求承租人返還承租物，足證承租物早已交還，非如上訴 人所言被上訴人係八十九年一月三日始將鑰匙擲還。 ４當初哈網公司並非不付租金而係王家拒收，目前仍有十六萬五千元押租金在己 ○○處。
５上訴人稱其律師費為六萬六千元云云，被告予以否認。 ６退而言之，所謂每月依租金兩倍計算之違約金顯然過高，依土地法第九十七條 規定，租金不得超過土地及建物申報總價額年息百分之十，出租人對超出部分 無請求權，最高法院五十九年台上字第七九三號判例闡釋甚明。本件系爭房屋
租金顯然逾限，出租人原即不得請求每月五萬五千元租金，故其依此法所不許 之租金金額請求計付違約金，亦屬無可准許。故上訴人請求依租金二倍計算之 違約金及所謂其遲至八十九年三月十五日始另租他人（被上訴人否認此一事實 ）損失二個月租金云云，縱使可採，其請求亦顯然過高，應依法酌減。 ７押租金早在當初由高岡幹男出租時即已收取，本院八十九年度簡上字第二七八 號判決書中亦載明「由上開各項事證，可知兩造在簽立甲約後，確曾因故換約 ，更換契約當事人，惟租約之內容除冷氣機數量有變動外，餘皆相同」，足證 上訴人確已收押租金十六萬五千元，更何況租約第五條已有約明訂約時交付十 六萬五千元押租金，上訴人無法否認，另案證人戊○○中亦證稱：「前約與後 約給付租金方式沒變」「押租金部分我有代收」等語。則當初哈網公司既有交 付十六萬五千元押租金，依法亦應先行抵扣。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出支票清單一紙、本院八十八年度北簡字 第一二五九七號判決影本一份、本院八十九年度簡上字第二七八號判決影本一份 、八十八年七月十五日租賃契約影本一份、存證信函影本一份、刑事告訴狀影本 一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度簡上字第二七八號卷宗。 理 由
一、本件原上訴人己○○（即原審原告）於九十年十一月二十日提起上訴後，於九十 年十二月八日死亡，有死亡證明書附卷可參（見原審卷第一二三頁），是應由己 ○○之繼承人丙○○、丁○○、乙○○、甲○○承受訴訟，合先敘明。又本件上 訴人甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原上訴人己○○起訴主張：被上訴人向伊承租系爭房屋，租期自八十七年七月十 六日起八十八年七月十五日止，每月租金五萬五千元，應於每月十六日給付。詎 被上訴人租期屆滿，未給付房租，亦拒交還房屋，迄八十九年一月三日丟下房屋 鑰匙，一走了之。被上訴人自八十八年七月十六日起六個月未給付房租，且租期 屆滿未交還房屋，爰依租賃契約第六條、第十二條約定，請求被上訴人給付相當 於租金二倍之違約金六十六萬元及律師費五萬元，及上開金額之法定遲延利息等 語。被上訴人則以：本件承租人係哈網公司，而非被上訴人。縱認上訴人所稱承 租人係被上訴人一節屬實，其主張二倍違約金亦屬過高，而支出之律師費被上訴 人亦予否認，況當初哈網公司既交付有十六萬五千元之押租金，亦應先扣抵等語 ，資為抗辯。（己○○於原審本起訴請求被上訴人給付相當於租金五倍之違約金 及律師費六萬六千元暨法定遲延利息，原審判命己○○全部敗訴，己○○僅就相 當於二倍租金之違約金六十六萬元及律師費五萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息部分提起上訴，其餘部分已告確定）三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條前段定有明文。本件上訴人根據房屋之租賃契約，請求被上訴人給付按租 金額二倍計算之違約金及律師費用，依舉證責任原則，上訴人即須舉證證明被上 訴人為系爭租賃物之承租人，若上訴人無法舉證證明被上訴人為承租人，其根據 租賃契約請求被上訴人給付違約金及律師費用，即乏依據。經查：
（一）上訴人主張被上訴人為系爭房屋之承租人，雖提出房屋租賃契約二份為證，然 觀諸該二份租約，一份之簽約日為八十七年七月十六日，租期自八十七年七月 十六日起至八十七年十月十五日止，出租人為「己○○」，承租人在契約首頁 、末頁均為「庚○○」（下稱甲約）；另一份則於八十七年十月十二日簽約， 租期自八十七年十月十六日起至八十八年七月十五日止，出租人為「己○○」 ，承租人在契約首頁載明「庚○○」，契約末頁則為「庚○○」，並加蓋「哈 網股份有限公司」之印章（下稱乙約），是比較二契約之承租人可知，乙約之 承租人若為「庚○○」個人，實不須在契約末頁加蓋「哈網股份有限公司」之 公司章，此亦與甲約末頁承租人簽名蓋章處有顯著不同。而被上訴人為哈網公 司之法定代理人，於簽立乙約時即為己○○所明知，為上訴人自陳在卷，則被 上訴人代表哈網公司簽立租約，自屬合理，從而，能否以乙約首頁之承租人處 僅列「庚○○」，未列哈網公司，即認承租人係被上訴人，實有疑問。（二）針對系爭房屋，訴外人高岡幹男曾以其與被上訴人於八十八年七月八日所簽立 之租約為據，以被上訴人自八十八年七月十六日起三個月未給付租金為由，起 訴請求被上訴人按租金五倍計算之違約金九十九萬元及遲延利息，歷經本院八 十八年度北簡字第一二五九七號、八十九年度簡上字第二七八號審理後判決高 岡幹男敗訴確定。於該案件審理時，證人蘇錦雲到庭證稱：「這個房子當初是 我與我公司的高先生一起去王伯（博）雄律師處，與王律師的女兒簽訂的，租 約的當事人是高岡幹男，之後，王小姐提出要換租約，由己○○與我公司簽約 ，換約是王小姐將租賃契約換好約，拿到公司給我們簽名的．．在換了租約之 後，就將原來與高岡幹男簽的租約還給王小姐。」等語（見前揭第一二五九七 號民事卷宗八十八年十一月十五日筆錄）。則由該證人之證言可知，與己○○ 簽立乙約者，確係哈網公司，而非被上訴人。上訴人雖謂證人證詞不可採，然 未舉證證明證人有何偏頗之處，其空言否認證人證詞真實性，自不足取。又原 審業已調閱上開案件卷宗並提示予兩造表示意見，基於證據共通原則，本院自 得參酌上開案件卷證資料以為本件判斷基準，上訴人主張以另案證人之證言作 為判斷依據，有違證據取捨原則云云，亦有誤會。（三）系爭房屋八十七年度七月至十二月間之租金三十三萬元，係由哈網公司製發「 各類所得扣繳暨免扣繳憑單」交己○○收執，有該單據附於上開本院八十八年 度北簡字第一二五九七號給付租金事件卷宗足參，則八十七年七月至十二月份 之租金應係由哈網公司支出，堪可採信，若承租人為「庚○○」個人，哈網公 司實無義務替被上訴人個人支付租金。上訴人雖否認己○○曾收受哈網公司所 開立之扣繳憑單，惟該扣繳憑單係由訴外人戊○○自被上訴人處取得後，代為 轉交己○○等情，業據戊○○於另案（見第一二五九七號卷宗第一八四頁）證 述明確，上訴人空言否認，亦不足採。再者，高岡幹男與被上訴人以哈網公司 負責人身分簽立租約後，因八十八年十月十二日改由己○○與哈網公司另行簽 訂租約（即乙約），前與高岡幹男之租約雙方即同意終止等情，業經本院以八 十八年度北簡字第一二五九七號、八十九年度簡上字第二七八號判決認定明確 ，益證哈網公司始為簽立乙約之當事人。
（四）又己○○於乙約屆滿後之八十八年七月十六日另與哈網公司簽訂租賃契約書，
租期自八十八年七月十六日起至八十九年一月十五日止，出租人為「己○○」 ，承租人為「哈網股份有限公司」，惟該約於己○○、哈網公司分別簽名蓋章 後，因雙方就租約事宜又起爭議，故哈網公司即將該租約正本交還己○○，是 該租約最後並無拘束雙方之效力，然哈網公司於簽名蓋章時確實同意「續租」 一事，業據本院八十九年度上易字第二三一一號確定判決認定在案，有該判決 書附卷可稽。亦可佐證乙約之承租人，係哈網公司無誤。（五）上訴人雖主張哈網公司未曾交付押租保證金予己○○，自非承租人云云，然針 對系爭房屋之租約簽立過程，前係以「高岡幹男」為出租人，後始換約以「己 ○○」為出租人等情，已如前述；另比較高岡幹男所訂立之前約（附於第一二 五九七號卷宗）與本件乙約，二者租約內容僅有當事人及冷氣機台數不同外， 其餘皆相同；另案證人戊○○亦證稱：押租金部分其在以高岡幹男為當事人訂 約時，即已代收，後來換約時亦未再收取等語，則與高岡幹男訂立之契約既已 合意終止，高岡幹男卻未退押租保證金，可見當事人間顯有以前約之押租保證 金轉作為乙約之押租保證金之用，故上訴人欲以前詞為辯，顯不足採。其另請 求調取用以支付押租保證金之支票資料，欲證押租保證金非哈網公司給付，核 無必要。另本件主要爭執點，在於乙約之承租人究係被上訴人或哈網公司，至 於甲約之承租人為何，仲介甲約之費用由何人支付，實無礙於本件認定，故上 訴人主張八十七年七月簽約時，係由被上訴人支付仲介費，縱屬真實，亦不足 以證明被上訴人即係乙約之承租人，其請求調閱支付仲介費之支票資料，亦無 必要。
四、綜上所述，於己○○與被上訴人個人簽訂甲約之後（即租期自八十七年七月十六 日起至八十七年十月十五日止），於租期屆滿時，即改由哈網公司與己○○簽訂 乙約（即租期自八十七年十月十六日起至八十八年七月十五日止），則被上訴人 個人與己○○間之租賃契約，應於八十七年十月十五日即屆滿，上訴人仍主張被 上訴人在八十八年七月十五日時為承租人，依租賃契約應負違約責任云云，顯然 與事實不符，其據以提起本訴，請求被上訴人給付違約金及律師費用共七十一萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起（即八十九年十二月十五日）至清償日止，按年息 百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核於 法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不 一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第八十五條 第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十八 日 民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓 法 官 汪漢卿
法 官 劉素如
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十八 日 法院書記官 劉芳菊
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