臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三三七九號
原 告 世華聯合商業銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 尤英夫律師
鄭仁哲律師
右 一 人 林正忠律師
複 代理人
訴訟代理人 楊明廣律師
右 一 人 胡智忠律師
複 代理人
被 告 丁○○ 住台北市中正區○○○路○段臨二八號
戊○○
右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣肆拾貳萬貳仟捌佰參拾肆元。原告其餘聲請駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二十五之七，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹拾肆萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北市○○○路○段九號第一、二、三樓房屋遷讓交還予原告。（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）一百零五萬七千零八十元。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○○路○段九號第一、二、三樓之建物（建號台北市○○區○○ 段三小段一○○二號，下稱系爭房屋）原為訴外人丙○○所有，其並設定本金 最高限額四千零三十二萬元之抵押權予原告。然於民國八十七年間因丙○○積 欠他人債務，系爭房屋乃遭查封，並進行強制執行拍賣程序，歷經數次拍賣無 人應買，原告乃於九十年三月十三日依法承受系爭房屋。原告於取得系爭建物 之所有權後，赫然發現被告等竟於無任何法律權源下占有使用系爭房屋，經原 告屢次催討，其等均置之不理，並無權占有至九十一年六月十四日止。被告等 無權占有原告所有之系爭房屋，原告自得本於民法第七百六十七條之規定請求 被告遷讓返還系爭房屋。又依民事訴訟法第二百五十四條第一項規定，本件判 命被告等返還系爭房屋之判決既判力自及於本件訴訟繫屬後始占有系爭房屋之 人。
（二）被告等無占有正當權源而占有系爭房屋，已屬共同侵害原告權利之行為，被告 等復因此獲得相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依不當得利、
侵權行為之規定向被告等請求自九十年三月十三日起至九十一年六月十四日止 共十五個月相當於租金之損害。另按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息百分之十為限。」土地法第九十七條第一項定有明文 。查系爭房屋位於台北市市中心，交通便利，生活機能優越，未來發展潛力十 足。是以，原告自得請求按「土地及其建築物申報總價額年息百分之十」計算 之損害賠償額。依系爭房屋之課稅現值為四十六萬零五百元，及其所坐落基地 為台北市○○區○○段三小段八二六地號及八二七地號之土地，面積分別為為 一○八平方公尺及十九平方公尺，共計為一二七平方公尺，上開土地八十九年 七月之申報地價為每平方公尺六萬二千九百六十二點四元為基準予以計算，原 告自得請求被告連帶給付如訴之聲明所示金額。【（460500＋ 62962.4×127） ×0.1÷12=70472，70472×15=0000000】（三）被告丁○○固曾於他案中提出其與訴外人盧皇嘉所簽訂之租賃契約，惟上開租 賃契約是被告丁○○與訴外人盧皇嘉基於通謀虛偽意思表示所簽訂之契約，依 民法第八十七條第一項之規定為當然無效，對原告不生效力。被告戊○○雖陳 稱「系爭房屋其是向被告丁○○所承租，每月租金為一萬五千元」云云。惟其 就此並未提出相關之證據證明之，僅以口頭陳述，其主張自不足採。另依被告 戊○○所言其承租系爭房屋一、二、三樓而每月租金僅一萬五千元，顯與一般 租賃行情相差甚多，且依被告丁○○與盧皇嘉所簽訂之租約（原告否認為真正 ），其租金為每月五萬元，卻僅以一萬五千元轉租予被告戊○○，此顯不合一 般常理。故被告戊○○之所言顯係臨訟杜撰之詞不足採信。（四）退步言之，若認盧皇嘉與丁○○、丁○○與戊○○間之租賃契約均為真實。則 原告於承受系爭房屋之所有權後，盧皇嘉與被告丁○○間之租賃契約，依買賣 不破租賃契約之規定，原告依法承受出租人之地位。按「乙方未經甲方同意， 不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他 人使用房屋。」；「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件 時，甲方得隨時解約收回房屋。」，租賃契約第八條、第十四條定有明文。現 被告丁○○於未經八十五年十月至九十年二月間之系爭房屋所有權人丙○○之 同意下，任意將系爭房屋出借與訴外人乙○○（林世雄）使用，且未經原告及 丙○○同意下任意將系爭房屋全部轉租予被告戊○○。其所為顯已違反上開契 約第八條之規定。為此，原告爰依上開契約第十四條之規定，以本件起訴狀之 送達終止原告與被告丁○○間之租賃契約。是以，租賃契約既經原告合法終止 ，被告等自屬無權占有系爭房屋，原告自得請求返還系爭房屋。三、證據：提出房屋登記謄本、台北市政府警察局中山分局北市警中分刑黃字第八七 六二四八四九○○號函、八十八年四月三十日執行筆錄、房屋租賃契約、土地異 動索引、房屋稅單（以上皆影本）、街道照片、土地登記謄本、地價謄本等件為 證，並聲請履勘現場。
乙、被告丁○○方面：被告未於言詞辯論期日到場，據其提出之準備書狀陳述如下：一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：已在九十一年六月十五日將系爭房屋交還原所有權人盧皇嘉。三、證據：提出還屋證明書影本一紙為證。
丙、被告戊○○方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：系爭房屋本為訴外人盧皇嘉所有，後來信託登記予丙○○，丙○○因欠錢 私下將系爭房屋設定抵押權予銀行，房子的事都是被告丁○○在處理，實際情況 其不清楚。其於八十六年十月十五日起，即口頭向被告丁○○承租系爭房屋，每 月租金一萬五千元，租期未約定，並無訂立書面租約，其皆按時繳納租金。其已 於九十一年六月十五日將系爭房屋交還原所有權人盧皇嘉，不再占有。三、證據：提出還屋證明書影本一紙為證。
丁、本院依職權調取系爭房屋登記謄本、人工登記簿謄本、異動索引，調閱本院八十 七年度執字第九四六九號拍賣抵押物執行卷宗，並函請台北市政府警察局中山分 局查明系爭房屋內居住情形，另傳訊證人林奕寰。 理 由
一、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情 形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。又按訴狀送達後，原告不得將原 訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟 法第二百五十五條第一項第三款定有明文。查原告訴之聲明第二項原為：被告應 自九十年三月十三日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月十三日連帶給付 原告五萬元，及各該期款到期日之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之 利息。復於九十一年二月十八日具狀將所請求每月連帶給付金額變更為七萬零四 百七十二元，嗣於九十二年一月十七日又具狀變更訴之聲明第二項為：被告應連 帶給付原告一百零五萬七千零八十元，及自民國九十一年六月十五日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。又於九十二年三月十四日言詞辯論期日當庭撤 回利息請求部分。核其上開所為，係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前 揭法條，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：其於九十年三月十三日經法院拍賣強制執行程序取得系爭房屋之 所有權，然被告未經其同意，無法律上原因而占有系爭房屋迄九十一年六月十四 日止，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告自系爭房屋 遷出並將房屋返還原告，並依民法不當得利、共同侵權行為之規定，請求被告連 帶給付自九十年三月十三日起至九十一年六月十四日止相當於租金之損害一百零 五萬七千零八十元。被告戊○○則以：伊自八十六年十月十五日起至遷離系爭房 屋之日止，皆係向被告丁○○承租，已於九十一年六月十五日將房屋交還給原所 有人盧皇嘉等語，被告丁○○則以：伊已於九十一年六月十五日遷離系爭房屋， 將系爭房屋交還給原所有人盧皇嘉等語，資為抗辯。三、原告主張系爭房屋自九十年三月十三日起即為其所有，被告自九十年三月十三日 起至九十一年六月十四日止無權占用系爭房屋等情，業據其提出建物登記謄本為 證，並經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄附卷足參，另調取八十七年度執字第 九四六九號拍賣抵押物強制執行卷宗核閱無訛。被告丁○○對於原告上開主張， 已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執 ，依民事訴訟法第二百八十條第三項、第一項規定，視同對原告上開主張自認。 被告戊○○雖對占有一節不爭執，然否認其無合法權利，並以前詞置辯。經查：
被告戊○○雖辯稱其係向被告丁○○承租系爭房屋，然就此點未能舉證以實其說 ，已難遽信，況被告丁○○並非系爭房屋之所有人，本無將系爭房屋出租被告戊 ○○之權限。雖被告丁○○曾與訴外人盧皇嘉（即系爭房屋八十五年二月七日至 八十五年七月十日之所有權人）於八十五年二月二十日以系爭房屋為標的物訂立 租約，有租約一份附卷可參，然系爭房屋之原所有人即原告之前手訴外人丙○○ 於八十五年間購買系爭房屋時，系爭房屋為空屋，業據其到庭陳述明確（見本院 九十年十月十五日準備程序筆錄），則該租約是否確實有效存在，尚非無疑，縱 認該租約為有效，按「乙方（即承租人）未經甲方（即出租人）同意，不得私自 將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房 屋。」上開租約第八條定有明文，依前揭規定，被告丁○○亦不得將系爭房屋轉 租他人，被告戊○○即便有向被告丁○○承租之事實，亦不得持此對抗原告，主 其係合法有權占有系爭房屋。再者，原告復於本件訴訟程序中以被告丁○○違法 轉租有違租約規定為由對被告丁○○為終止租約之意思表示。從而，原告主張被 告丁○○、戊○○無權占有系爭房屋等情，自堪信為真實。四、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九 條定有明文。故意不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害 他人之權利者，連帶負損害賠償責任。同法第一百八十四條第一項、第一百八十 五條第一項亦有明文。而被告無權占有原告所有之房屋，侵害原告之所有權，使 原告受有不能使用系爭房屋之損害，原告依不當得利、侵權行為之法律關係，請 求被告連帶給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益，即屬有據。復按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地 法第九十七條第一項定有明文。查原告主張系爭房屋課稅現值為四十六萬零五百 元，有系爭房屋九十年度契稅繳款書一紙附卷可參，系爭房屋坐落基地為台北市 中山區○○段八二六地號、八二七地號土地，占有面積分別為一百零八平方公尺 、十九平方公尺，而上開土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺六萬二千九 百六十二元，有土地登記謄本、台北市地價謄本在卷可憑。而系爭房屋位於民生 東路二段，近新生北路，屋齡為三十一年，附近一樓大多為住家使用，店面閒置 甚多，交通情形尚可，有鑑定報告書附於本院八十七年度執字第九四六九號拍賣 抵押物執行卷宗、原告所提出之周圍街道照片可資參酌，本院斟酌系爭房屋屋況 、四周環境景況、被告戊○○係將系爭房屋分租多人收取租金（見九十一年一月 十七日準備程序筆錄）等一切情狀，認依系爭房屋、土地申報總價額年息百分之 四核算不當得利，應屬合理，故計算原告所請求十五個月相當於租金之不當得利 金額應為四十二萬二千八百三十四元。{計算式：【460500＋62962（108＋19） 】×0.04÷12×15=422834（元以下四捨五入）}五、另原告訴之聲明第一項尚請求：被告應將系爭房屋遷讓交還予原告。惟被告業已 自系爭房屋遷出，不再占用系爭房屋一節，業據台北市政府警察局中山分局至現 場查證屬實，有該局九十一年十二月六日北市警中分刑字第○九一六六一一七一 ○○號函附卷可稽，原告對此復不爭執，則原告此項請求，應認已無訴之利益， 應予駁回。又本件並無民事訴訟法第二百五十四條第一項之情形，蓋原告對系爭 房屋之所有權於起訴後未曾消滅或移轉，原告尚有誤會，併此敘明。
六、綜上，原告請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，為無理由，應予駁回。其基於不 當得利、侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付無權占有期間十五個月相當於 租金之不當得利損害金，於四十二萬二千八百三十四元之範圍內，核屬有據，應 予准許，逾此範圍所為之請求，於法未合，亦應予駁回。又原告陳明願供擔保聲 請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至 其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不 一一論述，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條 第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項，判決 如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十八 日 民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 洪純莉
法 官 劉素如
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十八 日 法院書記官 劉芳菊
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