臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第四三號
原 告 庚○○
訴訟代理人 陳垚祥 律師
複 代理人 李富湧 律師
被 告 力霸房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 己○○
被 告 三信房屋仲介有限公司
設台北縣蘆洲市○○路一三三號
兼法定代理人 丁○○ 住台北縣蘆洲市○○路一三三巷二號五樓
被 告 辛○○ 住台北縣蘆洲市○○街三六一巷十三號三樓
丙○○ 住台北縣蘆洲市○○路六十七號五樓之六
戊○○ 住台北市○○○路○段三十九巷二號二樓
乙○○ 住台
右當事人間侵權行為損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告戊○○、乙○○、丁○○、辛○○、丙○○應連帶給付原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十二年二月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告三信房屋仲介有限公司、丁○○應連帶給付原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十二年二月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告三信房屋仲介有限公司、乙○○、辛○○、丙○○應連帶給付原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十二年二月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告力霸房屋仲介股份有限公司、乙○○、辛○○、丙○○應連帶給付原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十二年二月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告三信房屋仲介有限公司、力霸房屋仲介股份有限公司應連帶給付原告新台幣壹拾柒萬元，及自民國九十二年二月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項至第五項，任一項之任一被告已履行一部或全部之給付者，該項之其他被告及其餘各項之被告均免為一部或全部之給付。被告三信房屋仲介有限公司、力霸房屋仲介股份有限公司應連帶給付原告新台幣貳拾伍萬元，及自民國九十二年二月二十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○、乙○○、丁○○、辛○○、丙○○連帶負擔四十分之一；被告三信房屋仲介有限公司、丁○○連帶負擔四十分之一；被告三信房屋仲介有限公司、乙○○、辛○○、丙○○連帶負擔四十分之一；被告力霸房屋仲介股份有限公司、乙○○、辛○○、丙○○連帶負擔四十分之一；被告三信房屋仲介有限公司、力霸房屋仲介股份有限公司連帶負擔四十分之十一；餘由原告負擔。
本判決第一項至第五項於原告以新台幣伍萬柒仟元為被告戊○○、乙○○、丁○○、辛○○、丙○○、三信房屋仲介有限公司、力霸房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告力霸房屋仲介股份有限公司如於假執行程序實施前以新台幣拾柒萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項於原告以新台幣捌萬肆仟元為被告三信房屋仲介有限公司、力霸房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告力霸房屋仲介股份有限公司如於假執行程序實施前以新台幣貳拾伍萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、被告等應連帶給付原告新台幣（下同）六十八萬七千元整，及自民國（ 下同）九十二年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。
（二）、被告力霸房屋仲介股份有限公司（下稱力霸公司）及被告三信房屋仲介 有限公司（下稱三信公司）應連帶給付原告六十八萬七千元，及自九十 二年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 （三）、原告願預供擔保，請求准予假執行。
二、陳述：
（一）、原告於八十八年十二月間委託設於台北縣蘆洲市○○街九十一號掛有「 力霸房屋」招牌之仲介公司，代為銷售門牌號碼台北縣蘆洲市○○街一 ０八巷五弄十號三樓房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），並於八十九 年一月四日簽立委託銷售契約書（原證一號）。被告丙○○（被告三信 公司業務員）、乙○○（被告力霸公司蘆洲特約專任代書）、戊○○與 丁○○（被告三信公司負責人）、辛○○（被告三信公司店主）等人明 知已有買主黃正綱願以三百五十五萬元之代價購買系爭房地，被告劉明 坤仍於八十九年一月十七日向原告謊稱委售價過高無人應買，要求減價 。原告信以為真，應其要求減為三百五十萬元，並簽立「力霸房屋契約 內容變更合意書」（原證三號）。八十九年一月二十一日被告辛○○再 誆稱買主祇願以三百三十八萬元購買，要求原告再減價。原告仍信以為 真，再減至三百三十八萬元，並簽立「力霸房屋契約內容變更合意書」 （原證四號）。被告等施用詐術，使原告將委售價格由「三百五十五萬 元」降至「三百三十八萬元」，致原告受有「十七萬元」之損害。又原 告於八十九年一月二十一日至被告三信公司處，與被告戊○○簽訂買賣 契約（原證六號），價金為三百二十五萬元，由被告戊○○交付一紙三 十五萬元之支票作為簽約金，被告乙○○並向原告訛稱要申辦稅單要留 下印鑑章，原告因而被騙交付印鑑章予被告乙○○。被告戊○○復於八 十九年一月二十三日假冒為原告之妻，利用原告之印鑑章偽造文書與黃 正綱訂立買賣契約（原證七號），約定買賣價金為三百五十五萬元，並 向黃正綱收取一百四十萬元現金，再分別於八十九年三月七日、四月十
日匯款十六萬八千零七元（原證八號）、一百七十五萬元（原證九號） 至原告戶頭。嗣原告於八十九年四月十六日於系爭房屋巧遇黃正綱，談 及買賣房屋之事，始知受騙。被告等除有詐欺原告委售差額十七萬元外 ，亦將其餘「八十五萬元」予以侵吞。被告戊○○、乙○○、丁○○、 辛○○及丙○○有共同詐欺、背信、偽造文書及侵占之意思聯絡及行為 分擔。嗣經原告向被告三信公司查詢為何尚欠八十五萬元未付時，被告 丙○○猶謊稱係買主未付，被告丁○○並於八十九年四月十九日出具「 保證書」（原證十號），約定於八十九年五月十一日交付尾款八十五萬 元，及本票乙紙（原證十一號）。嗣被告丁○○僅於八十九年五月二十 日交付十萬元及利息五千元，並於八十九年六月八日以其土地、建物為 原告設定最高限額一百二十萬元之抵押權，其後又分別於八十九年七月 十二日、八月十七日給付二萬元、十三萬五千元，至八十九年十二月三 十日再出具「切結書」（原證十四號）表示尚欠八十四萬五千元，並自 九十年三月起每月還三萬元，九十年六月起每月還五萬元，並由被告劉 明坤擔任連帶保證人，惟仍未履行。九十年三月二十日被告丁○○變賣 不動產後，又再清償七萬三千元。又原告迄未與被告三信房屋公司達成 和解，被告三信房屋公司祇係單方書立「保証書」或「切結書」表示要 如何歸還，惟其皆未履行。且「保証書」或「切結書」並未包含其他被 告。則新債務未履行時，舊債務仍不消滅（見民法第三百二十條），原 告仍得依侵權行為之法律關係請求被告等連帶給付。又原告因被告三信 房屋公司於八十九年十二月三十日所立「切結書」有記載「尚欠八十四 萬五千元」，且其後有給付七萬三千元後即未再給付，乃於起訴狀上記 載扣除上揭金額後，仍受有「七十七萬二千元」之損害。惟經 鈞院闡 明後，原告除被詐欺之價差「十七萬元」外，另有被詐欺買主黃正綱所 給付原告房屋價款「八十五萬元」，共計「一百零二萬元」，再扣除八 十九年五月二十日「十萬五千元」、八十九年七月十二日「二萬元」、 八十九年八月十七日「十三萬五千元」、九十年三月二十日「七萬三千 元」後為「六十八萬七千元」。是原告起訴狀所載請求金額「七十七萬 二千元」應減縮為「六十八萬七千元」，並請求自九十二年二月二十六 日（即九十二年一月二十四民事辯論意旨狀送達最後被告翌日）起算之 利息。
（二）、原告係依民法第一百六十九條、第二百二十四條第一百八十四條、第 一百八十八條第一項及消費者保護法第七條第一、三項、第八條第一項 等規定，請求被告力霸房屋公司負連帶損害賠償責任。且依民法第一百 八十四條、第一百八十五條、第一百八十八條第一項、第二十八條及公 司法第二十三條等規定，請求被告丁○○、辛○○、戊○○、丙○○、 乙○○與三信房屋公司負連帶損害賠償責任：
１、原告於八十八年十二月間欲尋覓房屋仲介公司代為銷售系爭房地，因原 告經常在電視等媒體見到「力霸房屋」之廣告，認「力霸房屋」有相當 之知名度，應屬誠信可靠。而附近台北縣蘆洲市○○街九十一號之房屋
仲介公司有「力霸房屋」之招牌及服務標章，故委託其代為銷售，並於 八十九年一月四日簽立「委託銷售契約書」，約定服務報酬為房地買賣 成交價百分之四。
２、上揭「委託銷售契約書」除有「力霸房屋」之字樣及其服務標章外，最 後亦蓋有被告力霸公司之印文，契約書第十三條亦記載：「買方付契稅 、代書費、賣方付增值稅，代書由「力霸房屋」指定。」等語，雖契約 書上亦有被告三信公司之名稱及印文，惟與原告簽約之業務員被告周餘 仟所拿出之名片上有「力霸房屋」字樣及其服務標章（原證二號），原 告乃認被告三信房屋公司祇係被告力霸房屋公司之代理人。 ３、原告先後簽立之二紙「力霸房屋契約內容變更合意書」上有「力霸公司 」等字樣及其服務標章，且在特殊約定欄記載「力霸房屋４％廣告費」 ，亦即由被告力霸公司收取百分之四之服務報酬，更足使原告確信被告 三信公司係被告力霸公司之代理人。
４、證人黃正綱證稱：「簽約時公司的招牌是力霸，在交屋前二個月招牌又 換成三信，業務員並未告訴我他是力霸或三信的業務員」、「沒有簽（ 要約書），業務直接跟我說要付百分之幾的費用給力霸」、「（如何知 道費用是付給力霸？）因為我看招牌是寫力霸，業務名片也是寫力霸」 等語，顯見證人黃正綱購買系爭房屋時，亦同係認委託被告力霸公司代 為購買系爭房屋，根本不知被告三信公司係被告力霸公司之加盟店，更 不知被告力霸公司與三信房屋公司之關係。足證原告係認委託被告力霸 公司代為銷售系爭房屋，而被告三信公司祇係被告力霸公司之代理人而 已。
５、縱認被告三信公司並非被告力霸公司之代理人，惟被告三信公司利用「 力霸房屋」之商標及其服務標章，作為招牌及廣告。而右揭「委託銷售 契約書」及「契約內容變更合意書」上皆有「力霸房屋」字樣及其服務 標章，尤其「委託銷售契約書」蓋有「力霸房屋公司」之印文，並記載 代書由力霸房屋指定。「契約內容變更合意書」亦有記載「力霸房屋４ ％廣告費」字樣。被告力霸公司有表示將房屋仲介之代理權授與被告三 信公司之行為，應有民法第一百六十九條表見代理之適用，對原告仍應 負授權人之責任。且因被告丁○○等人有詐欺原告委售價之價差及買主 黃正綱所給付原告之買賣價款，依民法第二百二十四條規定，被告力霸 公司應與自己之故意負同一責任，是原告自得依同法第一百八十四條、 第一百八十八條及消費者保護法第七條第一、三項、第八條第一項等規 定請求損害賠償。
７、被告丁○○、辛○○、戊○○、丙○○及乙○○等五人因有施用詐術以 騙取原告委售價之價差及買主黃正綱所給付原告之買賣價款，自係故意 不法侵害原告之權益，而屬侵權行為，且被告三信公司與被告丁○○等 人間有僱傭或負責人之關係，原告自得依民法第一百八十四條、第一百 八十五條第一百八十八條第一項、第二十八條及公司法第二十三條等 規定，請求被告三信房屋公司等負連帶損害賠償責任。
（三）、若 鈞院認被告力霸房屋公司並無表見代理之適用，被告力霸公司對被 告三信房屋公司指揮、控制之程度，已達僱用人對受僱人之監督，應屬 民法第一百八十八條之僱用人：
１、被告力霸公司所提與被告三信公司簽訂之「契約書」（被證一號）記載 ：「‧‧‧第二條：（授權對外名稱）甲方授權乙方使用「力霸房屋縣 （市）蘆洲長安加盟店」全銜為對外公開使用之服務標章‧‧‧第三條 ：（授權營業項目）⒈中古屋買賣之仲介‧‧‧第四條：「授權經營權 限」⒈乙方得以「力霸房屋台北市（縣）蘆洲長安加盟店」與自己公司 名義，從事前條授權經營之仲介業務。⒉乙方與客戶所簽訂之各項有關 契約書，應使用甲方提供之標準制式契約書‧‧‧第五條：（授權營業 區域）甲方授權乙方在蘆洲地區設立加盟店（但非該區之唯一授權）以 展開當地區為主的營業場所。第六條：（加盟店、營業場所）⒈乙方展 業之加盟店營業場所，應經甲方乙同意。⒉乙方選定的加盟店地址非經 甲方同意，乙方不得任意遷移。第七條：（加盟店頭招牌）為維持「力 霸房屋」連鎖經營系統整體企業形象，乙方加盟店外觀之招牌由甲方依 制式規格提供設計，但招牌之所有權及其上之圖案、標章之所有權為甲 方所有。第八條：（加盟店店內設計）⒈乙方加盟店營業場所之裝修與 佈置經由甲方審核同意，所需之施工與材料費由乙方自行負擔。⒉乙方 店面內隔間裝修之變更應不破壞力霸整體統一形象與格調為原則，並需 事先知會甲方取得同意，所需之修繕費用，由乙方負擔。第九條：（加 盟店教育訓練）⒈乙方所屬新進員工，需接受甲方之「職前教育訓練」 ，訓練之講師及講義費用由甲方負擔。⒉乙方所屬員工於執業之同時， 需接受甲方認為必要之「在職教育訓練」乙方不得拒絕。‧‧‧第十二 條：（仲介服務費率收取標準）‧‧‧⒋仲介委託成交之物件，係依上 列費率標準收費，如有變更，乙方應於委託或成交前書面通知甲方，並 經甲方之書面同意，始得為之。⒌如無甲方之同意，未依規定收費，視 為違約，並負一切法律責任。第十三條：（物件流通之義務）⒈乙方有 義務參加「力霸房屋」之物件流通，並遵守甲方公佈之物件流通辦法。 ⒉乙方所使用之電腦設備應與甲方之電腦設備可相容。第十四條：（人 員流通及信用之原則）乙方之人員任用，須遵守甲方之人員流通約定， 非經甲方書面同意不得任用其離職人員，且其業務人員人數不得超過十 二人。第十五條：（甲方服務項目）⒈舉辦「職前教育訓練」與「在職 教育訓練」。⒉不動產、法務及稅務釋疑。⒊各種標準化的契約書、表 格、文件、宣傳用品企劃設計。⒋提供不動產市場資訊之諮詢服務。⒌ 定額標準營業手冊的提供。⒍代書支援作業。⒎企業形象廣告由甲方編 列預算並執行。甲方提供上揭服務項目時，得另收取合理之服務費用。 第十六條：（乙方義務）⒈參加甲方認為必要之各項教育訓練‧‧‧⒋ 乙方應遵守甲方頒行之「不動產仲介人員倫理規範」、「力霸房屋加盟 店營管規章及特約代書管理辦法」、「力霸房屋流通仲裁委員會會章程 添 」。⒌乙方應遵守力霸房屋流通仲裁委員決議之事項，若有違反以違約
論。‧‧‧⒎乙方應於簽約後三個月內開始營業，若無法如期開幕‧‧ ‧否則一律依合約書之日期起算費用。⒏乙方在執行業務上與第三者發 生糾紛，應自行排解，並立即向甲方報告，與甲方同心協力積極尋求解 決之道。⒐乙方成交契約及產權移轉事宜應選定經甲方審核合格之特約 代書辦理。第十七條：（加盟店營業管理）⒈加盟店隸屬於甲方加盟事 業部統一管理。⒉加盟店營業管理規章由甲方制定。第十八條：（加盟 店店東會議）⒈定期：甲方至少每三個月召開乙次全體店東會議。⒉不 定期：甲方得視營業需要，不定期召開加盟店店東會議。⒊甲方以書面 方式召集之加盟店店東會議，乙方不得無故缺席，如無故缺席者，同意 甲方依加盟店營業規章執行之。第十九條：（加盟店營業稽核）甲方得 在營業時間內事先通知後檢查乙方業務資料、表報文件及指定經營權利 ，如發現乙方作業錯誤或表報有偏差，甲方得作全面複查前項錯誤或誤 差，經甲方全面複查所發現之重大錯誤，甲方有權要求乙方限期改正， 乙方不於上述期間內改正時，以違約論。‧‧‧」。是被告力霸公司授 權被告三信公司以「力霸房屋台北（縣）蘆洲長安加盟店」名義經營中 古屋買賣之仲介（見第二、三、四條），並對有關「加盟店營業場所」 、「加盟店店頭招牌」、「加盟店店內設計」、「加盟店教育訓練」、 「仲介服務費率收取標準」、「物件流通之義務」、「人員流通及任用 之原則」、「甲方服務項目」、「乙方義務」、「加盟店營業管理」、 「加盟店店東會議」、「加盟店營業稽核」等等皆有明確之規範，顯已 逾越總店為維持加盟系統「商標」及「服務標章」需要所得採行之必要 措施。添
２、被告力霸公司制訂有「加盟店營業管理規則」、「加盟店人事資料登錄 與管理辦法」、「加盟店人事管理規則」、「仲介表報管理細則」、「 物件流通管理辦法」、「仲介費作業細則」、「收款、繳款及帳款催收 作業細則」、「房地產說明書填寫說明」，對加盟店有詳細規範及掌控 ：
⑴、「加盟店營業管理規則」第四條規定：「各店‧‧‧隨時接受本公司 稽核及營管單位之業務輔導與稽查。本公司認為有必要時，各店應提 供薪獎制度（辦法）、薪津名冊、健勞保投保清冊及每月營收等資料 ；必要時，請各店提供營業稅申報單、損益表、資產負債表等相關收 支及財稅資料。」
⑵、「仲介表報管理細則」第二條規定：「各級單位之主管應督導各級人 員依工作內容，詳實填寫各類表報，並依規定限時提出。」第三條規 定：「各類表單需經本公司管理單位以流水編號管制使用者，稱「控 管書表」，「控管書表」一律需使用本公司所提供之標準制式契約書 ，不得自行印製使用。」第四條規定：「「控管書表」分為：委託合 約書（委售及委租）、契約內容變更合意書、要約／承諾書（買賣及 租賃）、保管條、成交紀錄單、不動產說明書、合約（買賣及租賃） 。除上述報表外，本公司認為有控管之必要者，得隨時提出公告列管
。」第五條規定：「「控管書表」管理單位在總公司為「營管處」。 」，且第六條至第十一條對「控管書表管制規定」及第十二條至第十 七條對「各類書表及控管作業管理」，均有嚴密之規範，故被告力霸 公司對其加盟店每件委售、委租、成交及收取佣金等營運情形均瞭若 指掌，並已達指揮、控制之程度。
⑶、被告力霸公司於九十一年十一月十二日亦稱：「庭呈之被告力霸房屋 改造技術指導委託書，是一次支付授權期間的指導費用，新台幣貳佰 貳拾陸萬元」等語。是被告力霸公司除授權被告三信公司使用其商標 及服務標章外，並詳細規定被告三信公司之「營業區域」、「營業場 所」、「店頭招牌」、「店內設計」、「教育訓練」、「仲介服務費 收取標準」、「物件流通」、「營業管理」、「店東會議」、「營業 稽核」，實已達指揮、控制之程度，被告三信房屋公司始須支付高達 二百二十六萬元之指導費用。
３、被告力霸公司對被告三信公司指揮、控制之程度，已達僱用人對受僱人 之監督，應屬民法第一百八十八條之僱用人（台灣台北地方法院八十七 年度訴字第六八六號及台灣高等法院八十九年度上易字第四三０號判決 可資參照）。被告力霸公司自應與被告三信公司、丁○○、辛○○、張 素香、丙○○及乙○○等，依民法第一百八十八條第一項規定連帶負侵 權行為損害賠償責任。
（四）、被告力霸公司、三信公司係「企業經營者」，既提供消費者房屋仲介之 服務以賺取酬金，自應確保「誠實告知賣主之買主委買價」及「購屋者 所交付之款項安全無虞地轉給賣屋者收受」，惟被告丁○○等人卻藉機 予以詐欺委售價之差價及買主黃正綱所給付原告之買賣價款。上揭侵權 行為屬「企業經營者」故意行為所致之損害，原告自得依消費者保護法 第七條第一、三項、第八條第一項及第五十一條前段等規定，請求被告 力霸公司及三信公司連帶給付與損害金額同額之懲罰性賠償金六十八萬 七千元。
（五）、綜上，原告係本於民法第二百二十四條、第一百六十九條、第一百八十 四條、第一百八十八條第一項及消費保護法第七條第一、三項、第八條 第一項等規定請求被告力霸公司負連帶賠償責任，並依民法第二十八條 、第一百八十四條、第一百八十五條、第一百八十八條第一項及公司法 第二十三條等規定請求被告三信公司、丁○○、辛○○、丙○○、張素 香、乙○○負連帶賠償責任，再依消費者保護法第五十一條規定請求被 告力霸公司及被告三信公司連帶給付懲罰性賠償金。 三、證據：
提出「委託契約銷售書」（原證一號）、丙○○名片（原證二號）、八十九年 一月十七日「力霸房屋契約內容變更合意書」（原證三號）、八十九年一月二 十一日「力霸房屋契約內容變更合意書」（原證四號）、乙○○名片（原證五 號）、八十九年一月二十一日「不動產買賣契約書」（原證六號）、八十九年 一月二十三日「不動產買賣契約書」（原證七號），八十九年三月七日匯款單
」（原證八號）、八十九年四月十日匯款單（原證九號）、八十九年四月十九 日匯款單（原證十號）、八十九年四月十九日本票（原證十一號）、八十九年 二月二十日收據（原證十二號）、抵押權設定契約書及他項權利證明（原證十 三號）、八十九年十二月三十日切結書（原證十四號）影本各乙件、力霸房屋 廣告宣傳單乙紙（原證十五號）、台灣板橋地方法院檢察署九十一年度偵字第 八八七九號起訴書、台灣板橋地方法院九十一年度訴字第二０八五號判決影本 各乙份為證，並聲請訊問證人黃正綱，及調閱台灣高等法院九十二年度上訴字 第一四三號卷（含台灣板橋地方法院九十一年訴字第二０八五號卷、台灣板橋 地方法院檢察署九十一年度發查字第三七四號卷、九十一年度偵字第八八七九 號卷）。
乙、被告力霸公司方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。 二、陳述：
（一）、按加盟經營者，經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方 式、商標或服務標章者，並受其規範或監督；因可歸責於經紀業之事由不 能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；因可歸責 於經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該 經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第四條第八 款、第二十六條第一、二項分別定有明文。又為促進不動產交易市場健金 發展，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，對於不動產經紀業之經營 ，規定得由企業主，以自己之商標、營運方式，以直營店之方式自己經營 ，以擴大經營之範圍，或由他經營者以加盟之方式，使用該企業主之服務 、營運方式、商標或服務標章，並受其規範、監督。而對於前者直營店之 經營方式，企業主對於各該直營店，不僅因其於形式上均係使用該企業主 之商標，而受其規範監督，且其於實質上亦屬該企業主之一部，是其有關 之人事、會計等，亦受該企業主之拘束，即該企業主與直營店之關係，就 如同總公司與分公司之關係，如此則對於顧客之責任，企業主亦須負同一 責任；至於後者加盟店之經營方式，僅係一經營者利用企業主之商標及營 運方式，雖於形式上須受企業主之規範監督，實質上該經營者仍有自己之 商號、人事、會計決定權，所有盈虧亦自行負責，至於企業主對於顧客之 責任，僅在該企業者有過失，未盡其規範監督之責時，始應負責。又加盟 店為一獨立之營利社團法人，若其所作為加盟主均需負連帶賠償責任，顯 屬過苛，故不動產經紀業管理條例第二十六條制定時即未加入加盟主應與 加盟者負連帶賠償責任之文句。被告三信公司係被告力霸公司之加盟店， 經被告力霸公司授權得使用「力霸房屋蘆洲長安加盟店」之頭銜對外以自 己之名義執行居間仲介業務。被告三信公司雖以他經營者被告力霸公司之 服務標章來經營，惟加盟經紀業者對外使用他經紀業者之標章，除經紀業 本身就其監督責任有所過失外，對於加盟經紀業之行為並不須負同一責任 ，被告力霸公司自不負授權人之責任，亦無表見代理之適用。 （二）、經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加
盟經營字樣，不動產經紀業管理條例施行細則第二十二條定有明文。被告 三信公司應使用被告力霸公司所提供之標準制式契約書，契約書上有被告 力霸公司之服務標章及防偽印文，乃屬必然。又被告丙○○提供原告之名 片清楚標示「蘆洲長安加盟店」字樣，原告明知被告三信公司僅為被告力 霸公司加盟店。又原告與被告三信公司簽訂之委託銷售契約書、契約內容 變更合意書、保證書、本票及切結書均載明當事人為被告三信公司，原告 明知被告三信公司為被告力霸公司之加盟店，與被告力霸公司為不同公司 ，此與一般人無法自外觀分辨加盟店與直營店差異之情形有別。 （三）、被告力霸公司與加盟店既簽訂加盟契約，為使加盟店經營人熟悉不動產經 紀業相關法令，建立一定之服務品質，並促進市場交易安全，故被告力霸 公司不定期延請專業人士舉辦教育訓練課程，盡企業主法定之規範監督責 任，並視所支出成本，或不收費，或向使用者收取成本費，被告力霸公司 與加盟店係不同法人，若認二者係雇主與員工關係，豈有雇主再向員工收 取內部教育訓練費用之理？被告力霸公司與被告三信公司間並無僱傭關係 ，被告三信公司有無侵權行為，均與被告力霸公司無涉。 （四）、被告力霸公司與被告三信公司之加盟存續期間為自八十五年八月二十五日 起至八十九年八月三十一日止。被告三信公司應於加盟期間給付被告力霸 公司技術指導費二百二十六萬八千元，由被告三信公司於訂約時預先開立 期票支付，嗣後按月兌現月費六萬三千元，此費用係用於為加盟店進行市 場調查、共同廣告企劃刊登、相關表單之印製提供、人員教育訓練、電腦 系統設計、客戶服務及其他依約應為事項之成本費用。 三、證據：
提出「力霸房屋加盟店連鎖經營契約書」、台灣台中地方法院九十年訴更字第 一一號民事判決、「力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部營業管理規則」 、「力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部加盟店人事資料登錄與管理辦法 」、「力霸房屋加盟店人事資料電腦建檔調查表」、「力霸東森實業股份有限 公司加盟事業總部加盟店人事管理規則」、「力霸東森實業股份有限公司加盟 事業總部仲介營業人員規範」、「力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部仲 介表報管理細則」、「力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部物件流通管理 辦法」、「力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部仲介委託作業細則」、「 力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部收款、繳款及帳款催收作業細則」、 「力霸東森實業股份有限公司加盟事業總部房地產說明書填寫說明」、「力霸 房屋企業改造技術指導委託書」及電腦檔案紀錄表影本各乙份為證。丙、被告三信公司與丁○○方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：不同意給付懲罰性賠償金。
丁、被告辛○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。戊、被告丙○○部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：被告丙○○只是依被告丁○○、辛○○之指示去辦理，被告丙○○並未
犯罪。
已、被告乙○○部分：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：原告無法證明被告乙○○與被告丁○○串謀詐欺，被告乙○○並未犯罪 。
理 由
甲、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者 ，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。‧‧‧被告於訴 之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事 訴訟法第二百五十五條定有明文。本件原告追加被告丙○○及乙○○，其請求 之基礎事實同一，且被告丙○○及乙○○亦無異議而為本案之言詞辯論，自應 准許。
二、被告辛○○、戊○○受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：原告於八十八年十二月間委託掛有被告力霸公司招牌之被告三信公 公司，代為銷售系爭房地，並於八十九年一月四日簽立委託銷售契約書。被告 等人明知已有買主黃正綱願以三百五十五萬元之代價購買系爭房地，被告辛○ ○仍向原告謊稱委售價過高無人應買，使原告將委售價格由三百五十五萬元降 至三百三十八萬元。嗣原告於八十九年一月二十一日與被告戊○○簽訂買賣契 約，約定價金為三百二十五萬元，被告乙○○並藉機向原告詐取印鑑章，再由 被告戊○○於八十九年一月二十三日假冒原告之妻與不知情之黃正綱訂立買賣 契約，約定買賣價金為三百五十五萬元，並向黃正綱收取一百四十萬元現金， 黃正綱再分別於八十九年三月七日、四月十日匯款十六萬八千零七元、一百七 十五萬元至原告戶頭。嗣原告於八十九年四月十六日巧遇黃正綱，始知受騙。 被告等除詐欺原告委售差額十七萬元外，亦將買主黃正綱所給付原告房屋價款 八十五萬元予以侵吞。被告戊○○、乙○○、丁○○、辛○○及丙○○涉有共 同詐欺、背信、偽造文書及侵占罪。原告被詐欺上開十七萬元及八十五萬元， 扣除被告等分別於八十九年五月二十日、八十九年七月十二日、八十九年八月 十七日還款之十萬五千元、二萬元、十三萬五千元，為六十八萬七千元。又被 告力霸公司對被告三信房屋公司指揮、控制之程度，已達僱用人對受僱人之監 督，應屬民法第一百八十八條之僱用人。被告力霸公司自應與被告三信公司、 丁○○、辛○○戊○○、丙○○及乙○○等，依民法第一百八十八條第一項 規定連帶負侵權行為損害賠償責任。又被告力霸公司、三信公司係「企業經營 者」，既提供消費者房屋仲介之服務以賺取酬金，自應確保「誠實告知賣主之 買主委買價」及「購屋者所交付之款項安全無虞地轉給賣屋者收受」，惟被告 丁○○等人卻藉機予以詐欺委售價之差價及買主黃正綱所給付原告之買賣價款 。上揭侵權行為屬「企業經營者」故意行為所致之損害。為此本於民法第二十
八條、第一百八十四條、第一百八十五條、第一百八十八條第一項及公司法第 二十三條等規定請求被告三信公司、丁○○、辛○○、丙○○、戊○○、乙○ ○連帶賠償六十八萬七千元，及自九十二年二月二十六日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息；並依民法第一百八十四條、第一百八十八條第一 項及消費保護法第七條第一、三項等規定請求被告力霸公司負連帶賠償責任。 另本於依消費者保護法第七條第一、三項、第八條第一項及第五十一條前段等 規定，請求被告力霸公司及三信公司連帶賠償六十八萬七千元，及自九十二年 二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。被告力霸 公司則以：被告三信公司係被告力霸公司之加盟店，經被告力霸公司授權得使 用「力霸房屋蘆洲長安加盟店」之頭銜對外以自己之名義執行居間仲介業務， 惟加盟經紀業者對外使用他經紀業者之標章，除經紀業本身就其監督責任有所 過失外，對於加盟經紀業之行為並不須負同一責任，被告力霸公司自不負授權 人之責任。且被告丙○○提供原告之名片清楚標示「蘆洲長安加盟店」字樣， 原告與被告三信公司簽訂之委託銷售契約書、契約內容變更合意書、保證書、 本票及切結書均載明當事人為被告三信公司，原告明知被告三信公司為被告力 霸公司之加盟店，與被告力霸公司為不同公司。又若認被告力霸公司與被告三 信公司係雇主與員工關係，豈有雇主再向員工收取內部教育訓練費用之理？被 告力霸公司與被告三信公司間並無僱傭關係，被告三信公司有無侵權行為，均 與被告力霸公司無涉等語置辯。被告三信公司與丁○○則辯稱：不同意給付懲 罰性賠償金等語；被告丙○○則辯稱：被告丙○○只是依被告丁○○、辛○○ 之指示去辦理，被告丙○○並未犯罪等語；被告乙○○則辯稱：原告無法證明 被告乙○○與被告丁○○串謀詐欺，被告乙○○並未犯罪等語。被告辛○○、 戊○○二人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。 二、查被告丁○○係址設臺北縣蘆洲市○○街九十一號之被告三信公司負責人，被 告辛○○、丙○○、乙○○則為被告三信公司之職員，被告戊○○為被告丁○ ○之姐，於八十九年一月四日由被告丙○○代表被告三信公司接受原告之委任 ，仲介出售原告位於臺北縣蘆洲市○○街一０八巷五弄十號三樓之房屋，並簽 立委託銷售契約書，詎被告丙○○、乙○○、戊○○與丁○○、辛○○等人竟 共同基於意圖為自己不法所有及行使偽造私文書之犯意聯絡，明知已有買主黃 正綱願以三百五十五萬元之代價購買上開房屋，仍於同年月二十一日由被告丁 ○○推由被告辛○○、丙○○向原告詐稱：原訂之房屋售價過高無法賣出云云 ，要求原告降價出售，原告因而陷於錯誤，表示願以三百三十八萬元出售上開 房屋；被告丁○○即推由被告戊○○佯稱為買主，於同年月二十二日在被告三 信公司內，與原告以三百二十五萬之售價（與三百三十八萬之差額十三萬元， 係約定用以支付被告三信公司之廣告費）成立上開房屋之買賣契約，被告丁○ ○又推由被告乙○○向原告訛稱：被告乙○○為被告三信公司之特約代書，因 辦理房屋過戶事宜，需用原告之國民身分證、印鑑章云云，原告因而陷於錯誤 交付其國民身分證、印鑑章予被告乙○○；再於同年月二十三日由被告戊○○ 在被告三信公司內，向黃正綱偽稱其係上開房屋屋主原告之妻，並假冒原告之 名義，以三百五十五萬元之售價與黃正綱成立上開房屋之買賣契約，並由被告
戊○○於不動產買賣契約書之賣主（乙方）欄內，偽造原告之署押且盜蓋原告 之印章，偽造名義人為原告之不動產買賣契約，並交付該契約書予黃正綱用以 行使，致生損害於原告，被告丁○○等人則從中詐得房屋售價之差額十七萬元 。嗣因原告在上開房屋巧遇黃正綱，談及買賣房屋之事，始知受騙等情，業據 原告提出台灣板橋地方法院檢察署九十一年度偵字第八八七九號起訴書、台灣 板橋地方法院九十一年度訴字第二０八五號判決影本各乙份為證，經本院調閱 台灣高等法院九十二年度上訴字第一四三號卷、台灣板橋地方法院九十一年訴 字第二０八五號卷、台灣板橋地方法院檢察署九十一年度發查字第三七四號卷 及九十一年度偵字第八八七九號卷內所有相關資料核閱結果：被告丙○○、乙 ○○、戊○○於右揭刑事案件審理時均供承有受被告丁○○指使，分別與原告 、證人黃正綱接洽或訂立不動產買賣契約書之事實，惟均矢口否認有詐欺及偽 造文書之犯行，被告丙○○於台灣高等法院審訊時辯稱：渠在公司是經紀人職 務，所作業務都是依照公司指示去做，買方是公司所接洽的客人，渠也沒有見 過買方，買方所出的價錢，渠也不知道。簽訂委託銷售契約書後一段時間，渠 就請假，公司告知渠有買主，在渠還沒回來前，公司的店長就已經與庚○○聯 繫過，公司告知渠買方出三百三十八萬元，渠要賣主減價時，並不知道買方出 三百五十萬元。渠沒有見過黃正綱，渠只知道有一個買方是戊○○，公司第二 次與黃正綱簽約時，渠並不在場。本來每件都有議價過程，係公司給渠的訊息 錯誤，渠無法去瞭解云云。被告乙○○則辯稱：渠作行政工作，戊○○與庚○ ○簽訂不動產買賣契約書時，渠在場，但渠不知戊○○係老闆丁○○的姊姊。 戊○○與黃正綱簽訂買賣契約書時，契約書是我寫的，簽名是他們簽名的。渠 只是簽約，不知道過戶誰辦的。渠都是按照公司所交代做的。整件事買方、賣 方出價多少，渠並不知道，當初戊○○說有庚○○的授權書云云。被告戊○○ 亦辯稱：庚○○名字是伊簽的，當時伊弟丁○○說他要買房子，要我幫他簽， 後來又說要賣掉，因為還沒有領到權狀，所以才用庚○○的名義，是伊弟要伊 做的，章也是伊弟拿給伊的。伊沒有假冒庚○○的太太云云。經查：右揭事實 ，迭據原告及證人黃正綱分別於警、偵訊及刑事庭審理中指訴綦詳，核與被告 丁○○於警、偵訊中自承其如何推由被告辛○○及被告三人分別向原告、黃正 綱接洽或訂立不動產買賣契約書等情相符，並有委託銷售契約書、契約內容變 更合意書、不動產買賣契約書二份（即被告戊○○與原告間之買賣契約書及被 告戊○○佯稱原告太太，以原告名義與黃正綱簽訂之買賣契約書各乙份）及被 告乙○○名片等證物附卷可稽（見台灣板橋地方法院檢察署九十一年度偵字第 八八七九號卷，第四十三至四十九頁、第一六三頁），應堪採信。㈡被告丙○ ○、乙○○、戊○○雖均辯稱；彼等對此事並不知情云云。然查，原告於偵查 中指稱：本件二次簽約均係被告戊○○所簽，渠與戊○○簽約時，被告丙○○ 有在場介紹大家認識才離開，被告乙○○則於簽約時在場表示其係代書，要辦 過戶，而向渠索取國民身分證及印章辦理，被告乙○○並有交付其為代書之名 片等情明確（見右揭卷，第一二五頁、第一六二頁），而證人黃正綱於偵查及 刑事庭審訊時亦證稱：被告戊○○有與渠簽約一次，戊○○表示伊係庚○○之 妻。當時還有代書乙○○、店長辛○○在場等語（見右揭卷，第一二五頁；台
灣高等法院九十二年度上訴字第一四三號卷九十二年一月二十四日訊問筆錄， 第九頁），均足見被告三人事前知情並參與本案。被告丙○○雖於刑事庭審訊 時復辯稱：渠在公司是經紀人職務，所作業務都是依照公司指示去做，買方是 公司所接洽的客人，渠也沒有見過買方，買方所出的價錢，渠也不知道。簽訂 委託銷售契約書後一段時間，渠就請假，公司告知渠有買主，在渠還沒回來前 ，公司的店長就已經與庚○○聯繫過，公司告知渠買方出三百三十八萬元，渠 要賣主減價時，並不知道買方出三百五十五萬元云云（見台灣高等法院九十二 年度上訴字第一四三號卷九十二年二月十九日審理筆錄，第三、四頁）。然此 核與其於台灣板橋地方法院刑事庭審理中所稱：委託書和契約內容變更書，是 渠本人簽的，後來渠請假回來，公司告訴我有客人出價已經成交云云，則無論 其對休假時間究係簽訂委託銷售契約後、契約內容變更書前？抑或完成簽訂契 約內容變更書後？及被告三信公司告知客人黃正綱出價之時間點究係簽訂契約 內容變更書前？抑或其後？前後供述均述不一，已非可採。而參以證人黃正綱 於台灣高等法院刑事庭訊問時證稱：渠想買房子的日期，距簽約的日期大約半 個月，到一月二十三日才簽約等語（見右揭卷九十二年一月二十四日訊問筆錄 ，第十頁），而原告亦稱：於八十九年一月四日委託力霸房屋代理商三信公司 代為銷售等語（見台灣板橋地方法院檢察署九十一年度偵字第八八七九號卷， 第三十一頁），顯見本件委買、委賣均於同一時期在被告三信公司進行，被告 丙○○負責委賣系爭房屋，並全程參予與原告委託、簽約之過程，焉可能不知 證人黃正綱亦同此期間前往被告三信公司看房、出價三百五十五萬元之情狀？
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