臺灣嘉義地方法院民事簡易判決 九十二年度簡字第一號
原 告 乙○○
甲○○
丙○○
丁○○
李蔡阿絲
訴訟代理人 何永福律師
被 告 戊○○
己○○
訴訟代理人 歐陽謙律師
右當事人間請求給付租金事件，經本院改用通常訴訟程序，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）、被告應連帶給付原告新台幣（下同）十四萬元，及自起訴狀繕本 送達被告之翌日即民國九十一年五月二十九日起迄清償日止，按年息百分之五計 算之利息。（二）、被告應連帶給付原告六十七萬二千元，及自九十二年二月十 二日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）、並願供擔保請准宣告 假執行。
二、陳述：
（一）、原告五人之被繼承人李德顯於八十八年十二月十三日與被告戊○○簽訂房屋 租賃契約，將門牌號碼嘉義縣水上鄉柳鄉村柳子林二○○號房屋（以下簡稱 系爭房屋，又系爭房屋之坐落基地為嘉義縣水上鄉○○○段柳林小段第三六 號、第三九號該二筆土地〈以下將該二筆土地簡稱系爭第三六號、第三九號 土地〉，系爭房屋坐落位置如附圖所示Ｂ、Ｅ部分，惟被告戊○○承租使用 之範圍則為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ及Ｅ部分，承租使用之面積計為二一 九三平方公尺）全部出租予被告戊○○，並由另一被告己○○擔任連帶保證 人，租期五年（自八十八年十二月十三日起迄九十三年十二月十二日止）， 每月租金九萬元，嗣李德顯於九十年十月一日死亡，系爭房屋之租賃權利義 務旋由原告五人繼承承受。
（二）、依系爭房屋租賃契約書第三條約定，租金每三個月給付乙次，承租人應於每 年十二月十三日開立一年份租金之支票予出租人，查被告戊○○自九十年十 二月十三日起即未依約開立一年份租金之支票交予原告，原告依約自得請求 被告連帶給付自九十年十二月十三日起迄九十二年一月二十七日止，計十三 個月又十四日之租金一百二十一萬二千元（原起訴請求九十年十二月十三日 起迄九十一年六月十二日止該六個月之租金，嗣於本件審理中另追加請求自 九十一年六月十三日起迄九十二年一月二十七日止該段期間之租金計六十七 萬二千元），茲因被告戊○○前於八十八年十二月十三日簽訂系爭房屋租賃
契約時，有交付四十萬元之押租金予李德顯，經相互抵償結果，被告尚應連 帶給付如原告訴之聲明欄所載之金額。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）、被告戊○○係於八十八年十二月十三日與李德顯簽訂系爭房屋租賃契約，迨 締約後，被告戊○○於第一年均有按期給付租金，亦即被告戊○○確有給付 八十八年十二月十三日起至八十九年十二月十二日止該年份之租金，故自八 十九年十二月十三日起，被告戊○○始應再給付租金，而嘉義中山路郵局第 八一號存證信函係於九十年二月九日寄發（被告戊○○係於九十年二月十日 收受），距八十九年十二月十三日尚未達兩個月，苟被告戊○○自八十九年 十二月十三日起即有積欠租金之情，然迄至九十年二月九日李德顯寄發存證 信函之日止，尚不足兩個月，亦即被告戊○○尚積欠不足二個月之租金，則 無論依修正前民法第四百四十條或修正後民法第四百四十條之規定，出租人 應尚未取得終止租約之權利，則李德顯單方所寄發終止租約之存證信函，依 法應未發生終止租約之效力。
（二）、按民法第四百四十條係屬強制規定，自不得以契約排除適用，查李德顯與被 告戊○○所締房屋租賃契約書第十四條雖定有：「違背任何條件時，一方． ．．得終止契約。」，然此項約定應不得排除民法第四百四十條之適用。準 此，縱李德顯於九十年二月九日有發函終止租約，然因被告戊○○當時未付 租金之數額尚未達二期（或二個月），參諸民法第四百四十條之規定，李德 顯之終止契約意思表示，應不生效力。添
（三）、按承租人積欠租金，或將租賃物轉租於他人時，出租人得主張收回房屋，惟 所謂欠租，必須除擔保金抵償外，達於二月以上，出租人始得終止租約。查 李德顯於九十年二月九日發函終止租約時，被告戊○○所交付之四十萬元押 租金，應得抵償租金，且被告戊○○當時所積欠之租金尚未達二個月即十八 萬元，若以三個月為一期，亦僅積欠二十七萬元，如以四十萬元押租金抵償 ，即可抵充所欠租金，亦即李德顯於九十年二月間，依民法第四百四十條之 規定，應尚未取得終止租約之權利。
（四）、被告戊○○承租系爭房屋，係供作伸威塑膠公司使用，足見被告戊○○係以 系爭房屋做為營業之用，並非單純居住，堪信，被告戊○○並非經濟上之弱 者，是土地法第九十七條之規定，於本件應無適用之餘地。添三、證據：提出房屋租賃契約書、戶籍謄本、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、土地登記 謄本、嘉義中山路郵局第八一號存證信函、嘉義縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書等 為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示，如受不利判決並願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）、系爭房屋之坐落基地即系爭第三六號、第三九號土地，迨原所有權人李德顯 於九十年十月一日死亡後，僅由原告乙○○一人繼承，故原告主張系爭租賃 法律關係由全體繼承人即原告五人繼承自難認與事實無間。（二）、原租賃關係出租人李德顯於九十年二月九日以嘉義中山路郵局第八一號存證
信函通知被告戊○○終止租賃關係，嗣該紙存證信函於九十年二月十日送達 被告戊○○，準此，原告援依已終止消滅之租賃法律關係，請求被告連帶給 付租賃關係終止後之租金，應認為訴訟標的之法律關係有所欠缺。按非對話 意思表示，於通知到達相對人時即生效力，且依民法二百六十三條準用同法 第二百五十八條之規定，終止契約之意思表示不得撤銷，因此李德顯之終止 租賃契約通知，應已生終止系爭房屋租賃契約之效力。（三）、依李德顯與被告戊○○所締房屋租賃契約書第三條約定：「租金每個月九萬 元、租金每三個月給付乙次，乙方（按即指被告戊○○）應於每年十二月十 三日開立一年份租金支票四紙交付甲方（按即指李德顯）作為給付租金之用 」，同契約書第十四條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違 背任何條件時，一方得請求違約之他方損害賠償，且得終止本契約。」，上 開契約約款，自有拘束兩造之效力。查李德顯業於八十九年十二月十六日以 嘉義中山路郵局第九○○號存證函催告被告戊○○履行房屋租賃契約書第三 條之義務，再於九十年一月二日以同郵局第九二五號存證函通知被告戊○○ ，並限期於七日內履行開立四紙支票義務，嗣因被告戊○○未遵期履行，李 德顯隨於九十年二月九日以同郵局第八一號存證函終止系爭房屋租賃契約， 揆諸兩造所締租賃契約書第十四條約定，此終止意思表示，應無原告所稱不 生效力之問題。
（四）、又原告限期催告被告戊○○應履行之義務為八十九年十二月十三日開具交付 四紙支票，被告戊○○未依限履行而終止契約，另依民法第二百五十四條規 定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時得解除其契約，此條文所用之語詞為「解除」，而非「 終止」，惟使契約終止之意義則同，法理上自有適用。查李德顯既以被告戊 ○○遲延給付，經限期催告履行，被告戊○○未依限履行而終止契約，自無 原告所指終止契約不合法之問題。
（五）、況退步言之，參諸土地法第九十七條規定，原告所請求之租金，亦顯逾土地 及建築物申報地價年息百分之十之法定最高限制，其就超過部分之請求亦難 認為有理由。尤有甚者，原告業將被告戊○○前所交付之押租金與被告戊○ ○應給付之租金（原告自九十年十二月十三日迄九十二年一月二十七日應得 請求之租金數額計為十五萬五千一百九十一元）相互抵償，經抵償結果就押 租金部分尚有餘款，故原告請求被告二人連帶給付租金，自為無理由。三、證據：提出嘉義中山路郵局第八一號、第九○○號、第九二五號存證信函、嘉義 忠孝郵局第三六○號存證信函、嘉義埤子頭郵局第二二七號存證信函、嘉義郵局 第三○七一號存證信函各乙紙為證，並聲請本件囑託嘉義縣水上地政事務所測量 系爭房屋之坐落位置、面積為何。
理 由
一、程序部分：按簡易事件誤分為通常訴訟事件者，如當事人已為本案之言詞辯論者 ，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件 ，由原法官依簡易程序繼續辦理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配 辦法第五條第二款定有明文，又因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係
所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第四 百二十七條第二項第一款定有明文。查本件兩造係因建築物定期租賃關係所生之 爭執而涉訟，此為兩造所不爭，並有房屋租賃契約書乙紙在卷可稽，揆諸前開民 事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之規定，本件不問其標的金額或價額為何 ，應一律適用簡易程序，茲因本件兩造當事人已為本案之言詞辯論，爰依同一地 方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第五條第二款之規定，將本件逕改依 簡易程序審理。再簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程 序之規定，又訴狀送達後，原告不得追加他訴，但經被告同意，或擴張應受判決 事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款亦 分別定有明文，查本件原告於訴狀送達後（九十一年五月二十八日），復於九十 二年二月十一日擴張應受判決事項之聲明，有原告所呈辯論意旨狀乙紙在卷足憑 ，並經被告同意在卷，有本院九十二年二月十四日言詞辯論筆錄乙紙在卷足參， 參諸前開說明，原告擴張應受判決事項之聲明於法應無不合，於此合先敘明。二、原告主張伊五人之被繼承人李德顯於八十八年十二月十三日與被告戊○○簽訂系 爭房屋租賃契約，將系爭房屋全部出租予被告戊○○，並由另一被告己○○擔任 連帶保證人，租期五年，每月租金九萬元，嗣李德顯於九十年十月一日死亡，系 爭房屋之租賃權利義務旋由伊五人繼承承受，詎被告戊○○自九十年十二月十三 日起即拒不給付租金，爰依租賃及連帶保證法律關係請求被告連帶給付自九十年 十二月十三日起迄九十二年一月二十七日止，計十三個月又十四日之租金一百二 十一萬二千元，又因被告戊○○於簽訂系爭房屋租賃契約時，有交付四十萬元之 押租金予李德顯，經相互抵償結果，被告尚應連帶給付伊五人如原告訴之聲明欄 所載之金額等語。
三、被告則以兩造之租賃關係業於九十年二月十日終止，故原告請求租賃關係終止後 之租金，自難謂為有理由，且參諸土地法第九十七條之規定，原告所請求之租金 數額，亦顯逾土地及建築物申報地價年息百分之十之法定最高限制，況原告業將 押租金與應給付之租金相互抵償，經抵償結果就押租金部分尚有餘款，是原告請 求被告二人連帶給付租金，自為無理由等情詞資為辯解。四、兩造不爭之事實：
（一）、被告戊○○有於八十八年十二月十三日與原告五人之被繼承人李德顯就系爭 房屋簽訂租賃契約，並由被告己○○擔任連帶保證人，約定租賃期間為五年 （租賃期限自八十八年十二月十三日起迄九十三年十二月十二日止），租金 每月九萬元，租金每三個月給付乙次，被告戊○○並應於每年十二月十三日 開立一年份租金支票四紙交付原告之被繼承人李德顯作為給付租金之用。（二）、李德顯於九十年十月一日死亡後，其第一順位繼承人計有原告五人。（三）、被告戊○○與原告五人之被繼承人李德顯於八十八年十二月十三日簽訂系爭 房屋租賃契約時，有交付四十萬元之押租金予李德顯。（四）、被告戊○○承租系爭房屋使用之土地範圍為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ（坐落於 系爭第三六號土地）及Ｄ、Ｅ部分（坐落於系爭第三九號土地），承租使用 之面積計為二一九三平方公尺。
（五）、系爭第三六號該筆土地，八十九年七月間之申報地價為每平方公尺六百四十
元，系爭第三九號該筆土地，八十九年七月間之申報地價為每平方公尺一百 六十八元。
（六）、被告戊○○自九十年十二月十三日起即未再給付租金。（七）、系爭房屋之價額為五十二萬一千七百元。（八）、原告五人之被繼承人李德顯曾先後於八十九年十二月十六日及九十年一月二 日以嘉義中山路郵局第九○○號、第九二五號存證信函催告通知被告戊○○ 給付一年份租金支票四紙，嗣並於九十年二月九日以嘉義中山路郵局第八一 號存證信函（該紙存證信函於九十年二月十日經被告戊○○收受）表示終止 與被告戊○○間之房屋租賃契約，後原告五人再於九十一年十二月十八日以 嘉義郵局第四六九○號存證信函催告通知被告戊○○給付租金，並於九十二 年一月二十七日復以嘉義郵局第四九二七號存證信函通知被告戊○○表示終 止系爭房屋租賃契約。
（九）、上述兩造不爭之事實，並有房屋租賃契約書、戶籍謄本、嘉義中山路郵局第 九○○號、第九二五號、第八一號存證信函、嘉義郵局第四六九○號、第四 九二七號存證信函、嘉義縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、嘉義縣水上地政事 務所九十二年一月三十日九二嘉上地二字第○九二○○○○四○二號函附複 丈成果圖各乙紙，及土地登記謄本二紙在卷足憑，應堪信為真實。五、本件之爭點及本院之判斷：
（一）、李德顯於九十年二月九日終止系爭房屋租賃契約，是否為有理由：⑴、李德顯與被告戊○○係於八十八年十二月十三日簽訂系爭房屋租賃契約，業如前 述，按民法債編施行法第一條規定，民法債編施行前發生之債，除本施行法有特 別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別 規定外，亦不適用修正施行後之規定。查修正民法第四百四十條係自八十九年五 月五日開始生效施行（民法債編施行法第三十六條第二項參照），且民法債編施 行法就修正民法第四百四十條，並無特別規定有溯及效力之情，是本件仍應適用 修正前民法第四百四十條之規定。
⑵、按修正前民法第四百四十條規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止 租約。查依李德顯與被告戊○○所締系爭房屋租賃契約，租金係每三個月給付一 次，亦即以每三個月為一期，則李德顯於九十年二月九日發函終止系爭房屋租賃 契約時，因被告戊○○遲付租金之總額（自八十九年十二月十三日迄九十年二月 九日），尚未達兩期，質諸修正前民法第四百四十條第二項之規定，李德顯之終 止意思表示，應難謂為合法。
⑶、又民法第四百四十條之規定，乃針對租賃契約之性質（繼續性債之關係），而特 設有異於一般遲延給付之法律效果（即民法第二百五十四條之解除契約），故被 告辯稱，李德顯得依民法第二百五十四條之規定，終止系爭房屋租賃契約，應難 認為有理由。
⑷、其次，因房屋租賃之承租人常為經濟上之弱者，租金偶有遲付，在所難免，為體 卹房屋租賃之承租人，立法者乃特設民法第四百四十條之規定，於出租人終止租
約方面，設有特別限制，足見，為貫徹立法者特設民法第四百四十條之立法意旨 、目標，防止出租人藉機規避該立法目的，應認民法第四百四十條非屬當事人得 以特約排除之任意規定，故李德顯與被告戊○○所締之房屋租賃契約書第十四條 固有約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，一方得 請求違約之他方損害賠償，且得終止本契約」，惟應認尚難援此而遽排除民法第 四百四十條之適用，亦即，李德顯依此約款終止系爭房屋租賃契約，亦難謂為有 理由。
⑸、小結：李德顯於九十年二月九日發函終止系爭房屋租賃契約，應認為無理由，故 被告辯稱，系爭房屋租賃法律關係自九十年二月十日起即已終止失效云云．尚無 足取。
（二）、系爭房屋租賃法律關係是否係由原告五人繼承承受：⑴、系爭房屋租賃法律關係係被告戊○○於八十八年十二月十三日與原告五人之被繼 承人李德顯所簽訂，並由被告己○○擔任連帶保證人，嗣李德顯於九十年十月一 日死亡等事實，為兩造所不爭，應堪信為真實。⑵、查系爭房屋之坐落基地即系爭第三六號、第三九號土地，於李德顯死亡後，固僅 由原告乙○○一人繼承（系爭第三九號土地李德顯之應有部分為二分之一，另一 分別共有人為蔡李碧霞），有土地登記謄本二紙在卷足憑，惟查除被告乙○○外 之其餘四名原告，於李德顯死亡後，是否皆有拋棄繼承之情，被告既未舉證以實 其說，是應認除原告乙○○外之其餘四名被告，仍承受被繼承人即李德顯財產上 之一切權利義務。準此以觀，除被告乙○○外之其餘四名被告，既無拋棄繼承之 情，則系爭房屋租賃法律關係，自亦由原告五人所繼承承受無訛。（三）、系爭房屋租賃法律關係有無土地法第九十七條之適用：⑴、按土地法於民法債編第二章第五節租賃之外，又特設專章規定房屋租用，其目的 無非在調和房屋所有人與使用人間之權利義務關係，保障房屋使用之公平與效益 ，消滅剝削壓榨，殊無將非城市地方之房屋租賃排除於土地法保護範圍外之理由 ，足見，系爭房屋之坐落位置，固或非在城市地方（嘉義縣水上鄉），惟揆諸土 地法另規定房屋租用之立法意旨，應認系爭房屋租賃法律關係應有土地法第九十 七條之適用。
⑵、至原告固另主張，被告戊○○承租系爭房屋係供營業之用，並非單純居住，故本 件應無土地法第九十七條之適用云云，惟查徵諸土地法第九十七條之文義字句內 涵，似並不限於租屋供住居之用，始有該條文之適用，且租屋供營業之用者，亦 未必非屬經濟上之弱者，況土地法第九十七條是否有字義過寬致適用範圍過大， 依法律規整目的及其意義脈絡應予限制，而須透過目的性限縮之方法添加限制性 之規範，填補該項隱藏性漏洞，亦非無疑，更且，被告戊○○除使用系爭房屋之 對價外，並不另受有得享受其他利益之對價（如市場攤位），故原告主張，被告 戊○○承租系爭房屋係供營業之用，並非單純居住，是系爭房屋租賃法律關係應 無土地法第九十七條之適用云云，尚無足採。
⑶、按土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息百分之十為限，查系爭第三六號土地、第三九號土地，八十九年 七月間之申報地價分別為為每平方公尺六百四十元及一百六十八元，系爭房屋之
價額則為五十二萬一千七百元，均業如前述，是依此計算，系爭房屋之租金每月 應不得超過一萬一千五百二十四元點一元（計算方法詳如附表所載）。⑷、查本件原告係請求自九十年十二月十三日起迄九十二年一月二十七日止，計十三 個月又十四日之租金，準此，參諸土地法第九十七條第一項之規定，原告得請求 之租金數額應不得超過十五萬五千一百九十一元（小數點以下四捨五入，即 11524.1 ×13又14/30＝155191.21）。⑸、又土地法第九十七條之租金限制規定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超 過此限制，不問其有無經過該管市縣政府減定，出租人就其超過部分無請求權， 並非須經市縣政府減定後，法院方可就被減少之部分請求予以判決駁回，最高法 院四十三年台上字第三九二號判例可資參照，查系爭房屋租賃契約原約定之租金 為每月九萬元，惟參諸前開說明，租金限制規定，係屬強制規定，且依土地法第 九十七條第一項之規定，系爭房屋每月租金應不得超過一萬一千五百二十四點一 元，故原告請求系爭房屋租金每月超過一萬一千五百二十四點一元之部分，應認 為無請求權，而應予以駁回。
（四）、原告以被告戊○○前於八十八年十二月十三日締約時所交付之押租金四十萬 元抵償被告戊○○所積欠之租金（自九十年十二月十三日起迄九十二年一月 二十七日止，計十五萬五千一百九十一元）是否為有理由：⑴、按押租金一般係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由 承租人交付出租人之金錢或其他代替物，且於租賃關係終了，承租人有欠租或負 有其他損害賠償債務時，押租金即發生當然抵償之效果。⑵、查被告戊○○自九十年十二月十三日起即迄未給付租金乙節，業如前述，且依原 告主張，伊五人業於九十二年一月二十七日依法終止系爭房屋租賃法律關係，有 原告所提嘉義郵局第四九二七號存證信函乙紙在卷足憑，是原告於租賃關係終了 後，將被告戊○○前所交付之四十萬元押租金與被告戊○○所積欠之租金相互抵 償，自難謂為無理由，又經抵償結果，應認被告戊○○尚無積欠原告租金之情（ 000000－000000＝244809）。六、綜上所述，原告主張，尚無足採，被告辯稱，其已無積欠原告租金，尚堪採信， 從而，原告援依租賃及連帶保證法律關係，請求被告二人：⑴、連帶給付原告十 四萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十一年五月二十九日起迄清償日止 ，按年息百分之五計算之利息；⑵、連帶給付原告六十七萬二千元，及自九十二 年二月十二日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，均應予以 駁回。
七、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦同予駁回，併此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張或其他攻擊防禦方法，核與本件判決結果，不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭
~B 法 官 林信旭
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日~B 書記官 侯學義