臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度訴字第八○○號
原 告 乙○○
辛○○
甲○○
訴訟代理人 林芳榮律師
被 告 丙○○
庚○○
己○○
丁○○
戊○○
訴訟代理人 高原茂律師
右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）坐落嘉義縣朴子市○○段二三一地號、二三二地號土地，如附圖所示代號５ 、面積四二三四平方公尺；代號６、面積二二一七平方公尺建物拆除，將土 地交還原告。
（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）十八萬七千五百元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 （三）被告應連帶給付原告自民國九十一年九月四日起，至拆除日止每月三千七百 元，相當於租金之損害賠償。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落嘉義縣朴子市○○段二三一地號、二三二地號土地（重測前為朴子段二 二七、二二七之三地號），原為訴外人侯有寬及詹老所共有，應有部分各為 二分之一，詹老在其所分管之土地上建築房屋，詹老死亡後由其妻詹邱冊及 其子詹皆得於四十六年六月五日，價賣給被告之祖父張紅，張紅死亡後，由 其子張火炎繼續居住。上揭土地輾轉經何侯怨、李侯冊及詹皆得繼承後，輾 轉移轉於訴外人李乾隆、李竹根等二人，再由該二人於六十九年五月廿七日 因買賣而移轉登記原告。原告於取得土地後，以地上建物居住人張火炎為被 告，訴請拆屋還地，經鈞院八十五年度訴字第七二號民事判決，認張火炎對 系爭房屋無事實上之處分權，而駁回原告之訴。原告乃改以詹老之繼承人詹 皆得等為被告，訴請拆屋還地，並以張火炎為被告，訴請遷出，未料鈞院八 十五年度訴字第四八九號民事判決，卻為相反之認定，認系爭房屋張火炎已 取得事實上之處分權，詹老之繼承人已無處分權，張火炎非無權占有而駁回 原告之訴；提起上訴後經台南高分院以八十六年度上字第二八六號，亦認張
火炎為事實上處分權人，且與原地主李乾隆、李竹根有不定期租賃存在，而 駁回原告之上訴。
（二）原告乃再以張火炎為被告訴請拆屋還地，嗣經訴之變更，先位聲明為拆屋還 地，備位聲明為提高租金，經鈞院以八十七年訴字第七一六號審理，因原地 主李乾隆、李竹根與張火炎不定期租賃之租金，每年僅三百元（每月僅二十 五元），經兩造協議於八十七年十二月十七日訴訟上和解，每月租金自八十 七年六月一日調整為三千七百五十元。
（三）和解成立後，張火炎迄未按和解租金每月三千七百五十元給付，原告乃於八 十七年十一月三日以朴子郵局存證信函第六八號及八十八年一月十六日以朴 子郵局存證信函第十一號催告張火炎給付租金，未料張火炎於八十七年十一 月五日僅以郵局存證信函給付三百元，復又於八十八年一月四日僅以郵局存 證信函給付三千七百五十元，其餘租金迄今均未給付。張火炎死亡後，其繼 承人即被告五人亦未給付。按和解筆錄租金每月三千七百五十元，係自八十 七年六月一日起算，張火炎共給付四千零五十元，換算給付租金期間，僅付 至八十七年七月三日（每月三千七百五十元，每日約為一二○元），積欠原 告租金十八萬七千五百元（算至九十一年九月三日共四年二個月）。 （四）按土地法第一百零三條第四款規定：承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償 外，達二年以上者，出租人得收回房屋之基地。被告為張火炎之法定繼承人 ，繼承系爭土地之不定期租賃，自應給付租金，乃被告積欠租金達四年二月 。原告自得請求解除不定期租賃契約，收回基地，原告除以存證信函解除不 定期租賃租約外並再以本起訴狀繕本之送達再次作為催告給付租金及解除不 定期租賃之意思表示。
（五）原告請求給付租金係算至九十一年九月三日，而拆屋還地非一日可就，故並 請求自九十一年九月四日起至拆除日止，按月給付新台幣參仟柒佰伍拾元之 相當於租金之損害賠償金。
（六）對被告抗辯之陳述：
⑴於被告抗辯未使用全部之土地，縱然以和解筆錄時地政機關複丈成果圖被告 所使用面積三八、九一平方公尺計算租金，被告亦已欠租金三年十一月餘。 如以本案地政機關複丈成果圖被告所使用面積六四、五一平方公尺計算租金 ，被告亦已欠租金四年一月餘。故被告積欠租金均達二年以上，原告自得終 止租約，請求被告拆屋還地，收回基地。
⑵系爭土地，在原所有權人李竹根、李乾隆與被告之父成立不定期租賃，即有 現在地上建物，原告於六十九年五月廿七日購買該地，僅辦理所有權移轉登 記，未曾使用該土地，原告僅繼受該不定期租賃法律關係，故兩造於和解筆 錄上僅就租金部分和解，未列出其它條件，並未成立新的不定期租賃契約， 原告無修繕或清除系爭土地上廢棄建物（廢墟）之義務，被告以此拒付租金 ，自屬無據。
三、證據：系爭土地登記謄本二份、鈞院八十五年訴字第七二號判決及八十五年訴 字第四八九號判決各一份、臺灣高等法院臺南分院八十六年存字第二八六號判 決一份、提存書影本三份、八十七年訴字第七一六號和解筆錄一份、原告存證
信函五份、張火炎存證信函二份、繼承系統表一份。乙、被告方面：
一、聲明：（一）、原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）、如受不利判決，被 告願供擔保，請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）本件係不定期基地租賃，並經八十七年十二月十七日在臺灣嘉義地方法院民 事庭成立訴訟上和解（八十七年訴字第七一六號），原告等同意將共有之嘉 義縣朴子市○○段二三一地號面積○‧○○七四公頃，及同段二三二地號面 積○‧○○五八公頃土地，出租予被告五人之被繼承人張火炎使用收益，租 金則自民國八十七年六月一日起調整為每月三千七百五十元，係一新的租賃 契約。
（二）系爭土地上之廢墟，門窗皆無，屋頂、圍牆大部分塌陷，雜草叢生，無法遮 風避雨，不能達一定建築物之經濟上目的，故應由原告清除，以合於被告之 使用收益權。惟自和解成立後，原告既不准被告整修原存有在系爭建地上所 有房屋，復拒絕清除近二分之一土地上之廢墟及雜物交付被告使用，更不願 雇工清除，被告雖曾發函促請履約，原告仍置之不理，被告顯已違反民法第 四百二十三條出租人法定義務，爰依民法第四百四十一條反面解釋，拒絕租 金之支付，原告以被告積欠租金所為終止租約，不生效力。又附圖內代號５ 之閣樓（約二十平方公尺），係早於八十四年十二月所增建，非新建物，附 此敘明。
三、證據：提出律師函一份、現場照片十二幀、最高法院八十七年台上字第一一六 八號裁定、嘉義縣政府建設局違章建築補辦手續通知單影本一份。聲請勘測現 場。
丙、本院依職權調閱本院八十七年訴字第七一六號、八十五年訴字第四九八號、臺灣 高等法院臺南分院八十六年上字第二八六號、最高法院八十七年上字第一五六八 號卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：坐落嘉義縣朴子市○○段二三一地號、二三二地號土地（重測前 為朴子段二二七、二二七之三地號），原為訴外人侯有寬及詹老所共有，應有部 分各為二分之一。詹老在其所分管土地上建築系爭建物（即附圖所示代號５、６ 之房屋），詹老死亡後由其妻詹邱冊及其子詹皆得於四十六年六月五日，賣予被 告之祖父張紅，張紅死亡後，由其子張火炎繼續居住，現由被告五人繼承。另系 爭土地經何侯怨、李侯冊及詹皆得繼承後，移轉予李乾隆、李竹根後，於六十九 年五月廿七日因買賣而移轉登記原告所有。臺灣高等法院臺南分院以八十六年度 上字第二八六號，認張火炎為事實上處分權人，且與原地主李乾隆、李竹根有不 定期租賃存在，並經最高法院駁回上訴確定。原告以張火炎為被告訴請拆屋還地 ，經鈞院以八十七年訴字第七一六號審理，經兩造協議於八十七年十二月十七日 訴訟上和解，每月租金自每月二十五元，改為自八十七年六月一日調整為三千七 百五十元。和解成立後，張火炎迄未按和解租金每月三千七百五十元給付，原告 催告張火炎給付租金，張火炎僅分別於八十七年十一月五日給付三百元、八十八
年一月四日給付三千七百五十元，其餘租金迄今均未給付。張火炎死亡後，其繼 承人即被告五人亦未給付。按和解筆錄租金每月三千七百五十元，係自八十七年 六月一日起算，張火炎共給付四千零五十元，換算給付租金期間，僅付至八十七 年七月三日（每月三千七百五十元，每日約為一二○元），積欠原告租金十八萬 七千五百元（算至九十一年九月三日共四年二個月），積欠租金達二年以上，爰 基於土地法第一百零三條第四款規定，終止租約，而請求如訴之聲明所示。二、被告則以：本件兩造就系爭土地上不定期基地租賃，並經八十七年十二月十七日 在臺灣嘉義地方法院民事庭成立訴訟上和解（八十七年訴字第七一六號），原告 等同意將共有之嘉義縣朴子市○○段二三一地號面積○‧○○七四公頃，及同段 二三二地號面積○‧○○五八公頃土地，出租予被告五人之被繼承人張火炎使用 收益，租金則自民國八十七年六月一日起調整為每月三千七百五十元，係一新的 租賃契約。系爭土地上之廢墟，不能達一定建築物之經濟上目的，故應由原告清 除，以合於被告之使用收益權。惟自和解成立後，原告既不准被告整修原存有在 系爭建地上所有房屋，復拒絕清除近二分之一土地上之廢墟及雜物交付被告使用 ，更不願雇工清除，被告雖曾發函促請履約，原告仍置之不理，被告顯已違反民 法第四百二十三條出租人法定義務，爰依民法第四百四十一條反面解釋，拒絕租 金之支付，原告以被告積欠租金所為終止租約，不生效力等語，以資抗辯。三、兩造不爭執之事實：
（一）坐落嘉義縣朴子市○○段二三一地號、二三二地號土地（重測前為朴子段二二 七、二二七之三地號，即系爭土地），現為原告所有，系爭土地上附圖所示代 號５、６建物（即系爭建物），現由被告五人占有使用之事實，業經原告提出 土地登記謄本二份（見本院卷第十一、十二頁），被告對占有使用附圖所示５ 、６部分建物之事實並不爭執，經本院依職權於九十一年十月三日履勘現場， 並協同嘉義縣朴子地政事務所派員測量在案，有勘驗筆錄、及嘉義縣朴子地政 事務所於九十一年十一月一日製作之複丈成果圖（即本判決附圖）附卷可稽（ 見本院卷第八六至八九頁），復為被告不爭執，自屬真實。（二）又系爭土地，原為訴外人侯有寬及詹老所共有，應有部分各為二分之一，詹老 在其所分管土地上建築系爭建物，詹老死亡後由其妻詹邱冊及其子詹皆得於四 十六年六月五日，賣予被告之祖父張紅，張紅死亡後，由其子張火炎繼續居住 ，現由被告五人繼承。另系爭土地經何侯怨、李侯冊及詹皆得繼承後，移轉予 李乾隆、李竹根後，於六十九年五月廿七日因買賣而移轉登記原告所有。原告 訴請張火炎遷出系爭土地，迭經本院以八十五訴字第四八九號判決、臺灣高等 法院臺南分院八十六年度上字第二八六號判決，認張火炎為事實上處分權人， 且與原地主李乾隆、李竹根有不定期基地租賃關係存在，並經最高法院駁回上 訴確定。嗣原告以張火炎為被告訴請拆屋還地，經本院以八十七年訴字第七一 六號審理，經兩造協議於八十七年十二月十七日訴訟上和解，每年租金三百元 ，改為自八十七年六月一日調整為「每月」三千七百五十元之事實，經原告提 出以李乾隆為受取人之提存書三份、本院八十五年訴字第四八九號判決、本院 八十七年訴字第七一六號、臺灣高等法院臺南分院八十六年上字第二八六號、 最高法院八十七年上字第一五六八號判決、八十七年訴字第七一六號和解筆錄
各一份附卷可稽（見本院卷第十五至卅九頁），復為兩造所不爭執，堪信為真 。
（三）八十七年十二月十七日和解成立後，原告催告張火炎給付租金，張火炎分別於 八十七年十一月五日給付三百元、八十八年一月四日給付三千七百五十元，其 餘租金迄今均未給付，張火炎死亡後，其繼承人即被告五人亦未給付之事實， 亦經原告提出張火炎繼承系統表一份、朴子郵局存證信函第四號及第二九二號 各一份為證（見本院卷第四四至四五頁），亦為被告所不爭執，自堪信為真實 。
（四）被告主張原告應清除之廢墟，係位於系爭土地之二三一地號上附圖代號３、４ 之房屋，經本院現場履勘結果為一廢棄磚瓦造平房（內有三房間），大半屋頂 已塌陷，此有勘驗筆錄一份（見本院卷第八七頁），被告提出之照片十二幀在 卷可查（見本院卷第七七頁、一一五頁至一一七頁），參諸照片所示，可知附 圖３、４房屋門窗已毀，圍牆、屋頂大半塌陷，無法遮風避雨，不能達一定建 築物之經濟上目的，而非屬定著物，而失其不動產法律性質，堪予認定。又附 圖３、４房屋，係於八十七年十二月十七日和解筆錄成立時即已存在，此為兩 造所不爭執，亦堪認定。
四、按租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人 支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃 物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不 得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付；最高法院七十六年台上字第二三七 號判決可資參照。本件原告主張按和解筆錄租金每月三千七百五十元，係自八十 七年六月一日起算，張火炎共給付四千零五十元，換算給付租金期間，僅付至八 十七年七月三日（每月三千七百五十元，每日約為一二○元），積欠原告租金十 八萬七千五百元（算至九十一年九月三日共四年二個月），積欠租金達二年以上 ，兩造間不定期租賃契約已終止一情，為被告否認，並以前開情詞置辯，是本件 應審究之重點，應在於「原告是否有清除系爭土地上廢墟（附圖３、４磚木造房 屋）之義務？」經查：
（一）被告之被繼承人張火炎就系爭土地嘉義縣朴子地政事務所八十五年三月六日複 丈成果圖上：代號１、面積○‧○○○七七六公頃鐵皮屋，代號２、面積○‧ ○○三○一五公頃磚木造房屋，代號３、面積○‧○○三一二八公頃磚木造房 屋等建物之基地（包括周圍厝地及庭珵）部分與系爭土地所有權人有不定期租 賃關係一節，迭經本院八十五年訴字第四九八號、臺灣高等法院臺南分院八十 六年上字第二八六號、最高法院八十七年台上字第一五六八號判決認定在案， 已如前述；以前開複丈成果圖與本判決附圖對照結果，兩造間不定期基地租賃 關係之基地，僅及於附圖代號５、６部分，而不及於附圖３、４部分基地之事 實，堪予是認。
（二）又八十七年訴字第七一六號案件和解筆錄，其內容為：「兩造同意被告承租原 告共有坐落嘉義縣朴子市○○段二三一土地，面積○‧○○七四公頃及同段二 三二地號面積○‧○○五八公頃土地之租金，自民國八十七年六月一日起調整 為每月新台幣叁仟柒佰伍拾元」，兩造意思表示之合意，係以系爭土地全部為
租賃契約標的一情，堪屬有據；再觀之原告與被告之被繼承人張火炎間八十七 年訴字第七一六號事件，於訴之變更後，先位聲明為「被告應將坐落嘉義縣朴 子市○○段二三一號、二三二號土地，如朴子地政事務所八十五年三月六日複 丈成果圖所示；代號１面積○‧○○○七七六公頃；代號２面積○‧○○三○ 一五公頃；代號３面積○‧○○三一二八公頃，地上建物拆除，將土地交還原 告」，備位聲明為「被告承租所有坐落嘉義縣朴子市○○段二三一號土地面積 ○‧○○七四公頃；二三二號土地，面積○‧○○五八公頃，自民國八十七年 一月一日起，調整租金為每月新台幣叁仟柒佰伍拾元」，惟訴之變更為被告所 不同意，嗣原告撤回先位聲明後，被告同意訴之變更追加乙節，此有八十七年 十二月一日言詞辯論筆錄可佐，業經本院調閱八十七年訴字第七一六號卷宗， 查核屬實。職是，原告顯於和解成立時，形式上就租金部分雖使用「調整」之 文字，然實質上具有將出租標的面積自原先位聲明請求之建物基地面積，更改 為系爭土地全部面積之契約內容，原告辯以僅係調整租金，未另訂新不定期租 賃契約云云，自非可採，綜上，被告抗辯前開和解筆錄已成立一新不定期租賃 契約，出租標的含系爭土地附圖３、４、５、６部分，自屬可採。（三）準此，原告就附圖３、４部分之廢墟所及基地，自有加以清除以合於被告使用 、收益狀態之義務，被告自和解筆錄成立後迄今未為清除，復屢經被告以催告 ，此有存證信函二份為證（見本院卷第四四、四五頁），則被告自得於原告清 除廢墟前，行使同時履行抗辯權，自和解筆錄成立時即八十七年十二月十七日 起以拒付租金，原告主張被告未付租金達二年以上云云，自屬無據。五、從而，原告基於土地法第一百零三條第四款，終止租賃契約，請求被告應將坐落 嘉義縣朴子市○○段二三一地號、二三二地號土地，如附圖所示代號５、面積四 二三四平方公尺；代號６、面積二二一七平方公尺建物拆除，將土地交還原告。 及被告應連帶給付原告十八萬七千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。及被告應連帶給付原告自九十一年九月四 日起，至拆除日止每月三千七百元，相當於租金之損害賠償云云，為無理由，應 予駁回。
六、原告本案之請求既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經本院審酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、 第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭
~B 法 官 蔡廷宜
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日
~B 書記官 賴琪玲