臺灣嘉義地方法院民事判決 九十一年度簡上字第二三號
上 訴 人 卯○○
訴訟代理人 林崑地律師
被上訴人 丁○○
巳○○
寅○○
丑○○
酉○○
甲○○
子○○
未○○
午○○
申○○
壬○○
癸○○○
丙○○
己○○
乙○○
訴訟代理人 何永福律師
複 代理人 辰○○
被上訴人 辛○○
庚○○
戊○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年十月十七日本院嘉義簡易
庭九十年度嘉簡字第二○七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。 添
被上訴人應將坐落嘉義市○○段第七八八之三地號土地上如附圖所示甲部分面積二三平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同者茲予引用外，補稱：（一）、被上訴人雖分別或輾轉購買嘉義市○○段（以下簡稱系爭地段）第七八八號 、第七八八之二號、第七八八之四號至第七八八之十九號及第七八九號等計 十九筆土地及該十九筆土地上房屋與公共設施建物，然並未購買上訴人所有 系爭地段第七八八之三號該筆土地（以下簡稱系爭土地），且訴外人大世城 建設股份有限公司（以下簡稱大世城公司）於上開十九筆土地上興建被上訴 人所購買門牌號碼嘉義市○區○○里○鄰○○路二三○號至二三○之十四號
該房屋時，在系爭地段第七八八之二號土地之通行道上之建物及工作物係一 併建造，惟大世城公司申請建築許可執照時，須檢附土地使用權同意書（因 土地係他人所有），然其檢附之土地使用權同意書上所載同意使用之土地， 並不包括上訴人所有該筆系爭土地。
（二）、翁漢忠之大世城公司既未經系爭土地原所有人翁御勛之同意而率加使用，則 該公司占用系爭土地並無法律上之正當權源，自屬無權占有，是翁漢忠無權 占用系爭土地後，縱有同意被上訴人使用之情，被上訴人對上訴人而言亦屬 無權占有。
（三）、系爭土地原係訴外人翁御勛所有，嗣出賣予楊木桂，未久楊木桂再於八十九 年九月八日出賣予上訴人，並於同年九月十九日辦畢所有權移轉登記，故原 審認系爭土地可認係訴外人翁御勛與楊木桂買賣雙方所允許被上訴人使用之 範圍乙節，上訴人予以否認。且退步言之，縱令屬實，亦屬使用借貸關係， 被上訴人亦要不得以上訴人之前手與其訂有使用借貸契約，對系爭土地現所 有人即上訴人主張有使用系爭土地之權利，足見，被上訴人占有系爭土地， 對於上訴人應無法律上之正當權源。
（四）、依土地使用權同意書所載：「茲有大世城股份有限公司負責人翁漢忠一人欲 在下列土地（嘉義市○○段七八八地號、七八八之二地號、七八八之四地號 至七八八之十九地號、七八九地號）建築ＲＣ造建築物貳棟，業經翁御勛、 、方天泉、方天明等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。土地 所有人－翁御勛、方天泉、方天明簽章。」云云，足證，系爭土地並未經訴 外人翁御勛之同意使用，而係大世城公司翁漢忠及被上訴人越界無權占用， 是被上訴人辯稱，系爭土地原所有人翁御勛僅是人頭名義人，原所有人將土 地交予翁漢忠處分，大世城公司所建造之占用系爭土地上走道部分，土地所 有人當業已同意作如是之建造方式云云，應無足採。（五）、且系爭土地上並無房屋，自無土地及房屋同屬一人所有之情，當無使用房屋 必須使用該房屋基地之情事，自無從推斷土地承受人即上訴人默許房屋承買 人即被上訴人繼續使用系爭土地之情。添
（六）、況依建築法規，申請建造執照，必須建築之房屋能與公路有適宜之聯絡，始 得指定建築線，而核准建築。查大世城公司申請建造執照時檢附之土地使用 權同意書內載系爭地段第七八八之二號土地係作為其餘土地即系爭地段第七 八八之四號至七八八之十八號等十五筆土地通行至公路（即嘉義市○○路） 之用，以便指定建築線，因此大世城公司建築系爭地段第七八八之四號至第 七八八之十八號等十五筆土地上之房屋時，上開十五筆土地顯非袋地，被上 訴人自不得對系爭土地所有權人即上訴人主張有袋地通行權。添三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：嘉義市地政事務所土地複丈成果圖、地 籍圖謄本、土地使用權同意書、土地登記謄本、地籍套繪圖、委託書、嘉義市工 務局使用執照等為證。
乙、被上訴人丁○○、巳○○、寅○○、丑○○、酉○○、甲○○、子○○、未○○ 、午○○、申○○、壬○○、癸○○○、丙○○、己○○、乙○○方面：一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同者茲予引用外，補稱：（一）、系爭土地在八十四年八月二十五日分割前，原屬系爭地段段七八八號土地， 原所有人翁御勛僅係人頭，真正有處分權之人係翁漢忠，被上訴人在八十四 年四月間，系爭土地尚未分割前即向翁漢忠所經營之首亞建設股份有限公司 （以下簡稱首亞公司）買受系爭地段第七八八號整筆土地，而翁漢忠在系爭 土地分割後，雖未將系爭土地列為建築基地，但被上訴人所買受之房地既包 括其所建造之涼亭走道，而該涼亭走道又占用系爭土地，顯見翁漢忠已對系 爭土地作事實上之處分，而該項處分行為即係建造涼亭走道，又此項處分行 為既屬有對價關係，即被上訴人有支付房地價金，自顯非單純之使用借貸。（二）、被上訴人既支付買賣價金，而取得系爭土地之占有權，顯見被上訴人所買受 之土地範圍應包括所占用之系爭土地，僅是翁漢忠未將系爭土地所有權移轉 登記予被上訴人，是依學理上之「占有連鎖關係」理論，被上訴人對系爭土 地自屬有權占有。添
（三）、退步言之，苟認被上訴人占用系爭土地，非屬於買賣標的物之範圍，則被上 訴人既有支付價金予首亞公司負責人翁漢忠，而得占用系爭土地，則亦可認 定雙方就所占用之系爭土地亦有租賃關係，則依民法第四百二十五條及同法 第四百二十五條之一之規定，上訴人亦應繼受此租賃關係，而不得請求返還 系爭土地。添
（四）、被上訴人所占用之系爭土地，如涼亭走道遭上訴人拆除約二分之一，則被上 訴人對外通路僅餘約一公尺，根本無法對外聯絡，雖被上訴人可藉由地下道 通行，然就袋地通行權而言，祇須被上訴人所占用之土地對外未有適宜之聯 絡，被上訴人即可就系爭土地主張袋地通行權。添（五）、證人楊木桂之證詞，應難認為真實，蓋系爭土地係屬畸零地，楊木桂係以每 坪新台幣（下同）三萬元之價格（總價約一百萬元）向證人李佳靜購得，則 上訴人自不可能以四、五百萬元之價格購買系爭土地。（六）、系爭土地係屬於畸零地，拆除被上訴人所占有使用之涼亭走道後，上訴人所 得之利益甚低，然被上訴人所受損害甚大，是上訴人請求拆除應難謂無權利 濫用之情。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：照片，並聲請訊問證人卯○○、楊木佳 、李佳靜、翁御勛，及聲請本院向嘉義市地政事務所函查系爭土地是否係屬於畸 零地、系爭土地及系爭地段第七八八之一號該二筆土地，該所前後測量過幾次？ 何人提出申請測量？何時測量？另聲請本院囑託嘉義市地政事務所測量系爭土地 。
丙、被上訴人戊○○、辛○○及翁承志方面：被上訴人戊○○、辛○○及翁承志未於 言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。 理 由
一、本件被上訴人戊○○、辛○○及翁承志未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、上訴人主張系爭土地為伊所有，詎被上訴人等十八人無正當權源，竟占有使用系 爭土地如附圖所示甲部分（面積二三平方公尺），爰依民法第七百六十七條前段
及中段之規定，請求被上訴人將系爭土地上如附圖所示甲部分面積二三平方公尺 之地上物拆除，並將該土地返還上訴人等語。
三、被上訴人則以被上訴人係支付買賣價金，而取得系爭土地之占有權，顯見被上訴 人所買受之土地範圍應包括系爭土地，又退步言之，被上訴人既有支付價金予首 亞公司負責人翁漢忠，則亦可認定雙方就所占用之系爭土地亦有租賃關係存在， 則依民法第四百二十五條及第四百二十五條之一之規定，上訴人亦應繼受此項租 賃關係，而不得請求返還系爭土地，況系爭土地如附圖所示甲部分經上訴人拆除 後，被上訴人所有土地將與公路無適宜之聯絡，被上訴人自得就系爭土地主張有 袋地通行權，且上訴人請求拆除系爭土地上之建物亦難謂無權利濫用之情等情詞 資為辯解。
四、兩造不爭之事實：
（一）、系爭土地之原所有人為翁御勛，嗣翁御勛八十九年四月二十九日將系爭土地 出賣予楊木佳（由李佳靜代理），後楊木佳再於八十九年九月八日出賣予上 訴人（八十九年九月十九日辦理移轉登記完畢）（二）、系爭土地上如附圖所示甲部分之地上建物（面積二三平方公尺）係被上訴人 等十八人所分別共有。
（三）、系爭土地上如附圖所示甲部分之地上建物，係大世城公司於八十五年四月十 九日建造完成取得所有權後，再分別移轉予被上訴人等人。（四）、系爭土地係於八十四年八月五日自系爭地段第七八八號土地分割出來。（五）、大世城公司於八十五年四月二十四日所出具之土地使用權同意書並未含括系 爭土地。
（六）、被上訴人得經由系爭地段第七八八之二號該筆土地行駛汽車與嘉義市○○路 通行。
（七）、上述兩造不爭之事實，業據證人李佳靜於原審九十年九月十二日審理時結稱 綦詳，並有買賣契約書、土地登記謄本、土地使用權同意書、原審九十年四 月十九日勘驗筆錄、現場略圖及嘉義市地政事務所九十二年一月二十日嘉地 二字第○九二○○○○七四一號函附複丈成果圖各乙紙在卷足憑，應堪信為 真實。
五、本件上訴人主張被上訴人等十八人無權占有系爭土地如附圖所示甲部分（面積二 三平方公尺），被上訴人則以其等係有權占有系爭土地如附圖所示甲部分，是本 件所應審究者厥為被上訴人等十八人是否有權占有系爭土地如附圖所示甲部分， 經查：
（一）、依大世城公司於八十五年四月二十四日所出具之土地使用權同意書，其所登 記之土地標示及使用範圍，顯未含括系爭土地，有土地使用權同意書乙紙在 卷足憑，足見，系爭土地原所有人翁御勛是否有同意大世城公司或被上訴人 等人占有使用系爭土地如附圖所示甲部分，應難謂為無疑。且如被上訴人所 陳，被上訴人於八十四年四月七日簽訂買賣契約後，房屋即開始建造，嗣八 十五年四月十九日社區之結構體已完成並拆除鷹架，隨於八十五年四月二十 日委託建築師請領建築執照，堪信，翁御勛果有同意大世城公司或被上訴人 使用系爭土地如附圖所示甲部分，則為何翁御勛於出具之土地使用權同意書
上未將系爭土地登載記入？
（二）、依被上訴人所提房屋預定買賣合約書第一條約定：「預定買賣房屋標示：１ 、本土地座落（應為「坐」落之誤）：嘉義市○○段七八八號內土地之『部 分』產權（按被上訴人等人與首亞公司締約時，系爭第七八八號土地尚未分 割）。．．．」，足見，被上訴人是否有買受系爭土地，應難認為無疑。又 縱認被上訴人於簽訂房屋預定買賣合約書時，有買受系爭土地，惟按買賣契 約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合 ，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不 動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得 以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，最高法院八十三年台上字第三 二四三號判例可資參照，查系爭土地業經移轉登記予上訴人，此節業如前述 ，是縱如被上訴人所辯，合約書上所購買之範圍並未約定不包括系爭土地， 被上訴人亦不得執此遽對上訴人主張其等為有權占有。（三）、被上訴人於八十四年四月七日與首亞公司簽訂房屋預定買賣合約書時，係預 定「買賣」系爭地段第七八八號土地之部分產權，有被上訴人所提房屋預定 買賣合約書乙份在卷可稽，足證，被上訴人表現於外部之效果意思顯係買賣 ，而非租賃，則自不得率擬制被上訴人或首亞公司有租賃之意，且質諸該份 房屋預定買賣合約書亦無約定租賃之使用對價、租賃期限、租賃使用範圍等 租賃契約要素，堪信，被上訴人辯稱，苟認被上訴人占用系爭土地，非屬於 買賣標的物之範圍，則被上訴人既有支付價金予首亞公司負責人翁漢忠，而 得占用系爭土地，則亦可認定雙方就所占用之系爭土地亦有租賃關係云云， 應無足採。又按民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不 適用之。查本件縱認翁漢忠與被上訴人等人就系爭土地有成立租賃之意（依 被上訴人之主張系爭土地乃翁漢忠經翁御勛之同意，而就屬於翁漢忠之財產 ，以翁御勛之名義，登記為所有人，翁御勛僅單純出借名義，對於系爭土地 並無管理、處分之權，系爭土地之管理、使用、處分悉由翁漢忠自行處理， 亦即翁漢忠與翁御勛間應有締結一借名登記契約），惟因其等既就未就該租 賃契約提付公證，復未訂定期限，揆諸民法第四百二十五條第二項之規定， 本件應無買賣不破租賃原則之適用。其次，民法第四百二十五條之一第一項 固規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有 權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房 屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。惟查，本 件系爭土地原係翁御勛所有（依被上訴人主張翁御勛僅係名義所有人，系爭 土地之管理、使用及處分悉由翁漢忠處理），有土地登記謄本乙紙在卷可稽 ，而系爭土地上如附圖所示甲部分之地上建物則係大世城公司建造原始取得 ，嗣翁御勛將系爭土地出賣予楊木佳，再由楊木佳出賣予上訴人，又被上訴 人則自大世城公司處取得系爭土地上如附圖所示甲部分地上建物之所有權，
足見，本件並無土地及其土地上之房屋同屬一人所有之情，自無民法第四百 二十五條之一第一項之適用餘地。足徵，被上訴人辯稱，依民法第四百二十 五條買賣不破租賃原則及同法第四百二十五條之一之規定，上訴人亦應繼受 此項租賃關係，而不得請求返還系爭土地云云，應無足採。（四）、又縱認系爭土地原所有人翁御勛有同意被上訴人使用系爭土地如附圖所示甲 部分之情，惟按使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令 上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得 以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴 人有使用該房地之權利，最高法院五十九年台上字第二四九○號判例可資參 照，足見，使用借貸非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，僅屬貸與人 與使用人間具對人效力之特定債權債務關係，並無當然拘束契約以外第三人 之效力，故被上訴人自不得執此遽對上訴人主張有權占有系爭土地如附圖所 示甲部分。
（五）、揆諸民法第八百七十八條第一項前段之立法理由略謂，謹按不通公路之土地 ，及通公路非常困難之土地，不得不於其四周圍繞地之所有權，量加限制， 故許此項土地之所有人，於四周圍繞地有通行權，所以全其土地之用也。查 被上訴人等人可經由其等所有系爭地段第七八八之二號該筆土地行駛汽車與 嘉義市○○路通行，業據被上訴人丁○○、巳○○、寅○○、丑○○、酉○ ○、甲○○、子○○、未○○、午○○、申○○、壬○○、癸○○○、丙○ ○、己○○、乙○○等十五人於本院九十一年十月七日準備程序中自承在卷 ，並有原審九十年四月十九日勘驗筆錄所附現場略圖乙紙在卷足憑。準此， 被上訴人既可通行其等所有系爭地段第七八八之二號土地與外界公路聯絡， 且該筆土地亦足堪一般汽車通行使用，足見，被上訴人所有土地並無不通公 路及通公路非常困難之情，是被上訴人得否援依民法第七百八十七條第一項 前段之規定，主張對於系爭土地有袋地通行權，亦要難謂為無疑。（六）、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利， 履行義務，應依誠實及信用之方法，民法第一百四十八條定有明文。查權利 義務關係本質上係以權利人及義務人為中心所形成之部分法律秩序，自應受 全體法律秩序及其根本精神之制約，故權利行使正當界限之決定，非屬權利 人主觀意思之問題，應有客觀標準始可，是究有無權利濫用之情事，非僅屬 於權利人行使權利時之主觀意思問題，性質上係決定權利之內容及其行使是 否適合社會協同生活之理想時，客觀的應如何適用法律之問題，至權利人行 使權利時之主觀意思如何，則僅屬解決此一法律問題時所應考慮之一種資料 而已，其結果當適用法律時，應依客觀標準，觀察一切具體情事，尤其綜合 權利人因權利行使所取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能 予以之損失，加以比較衡量，如可認為外觀上徒具權利行使之形式，而實質 上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者，始得解 為係權利之濫用。查上訴人請求拆除返還之系爭土地面積達二三平方公尺， 尚難認為係微末之面積，價值亦非低微（九十年七月每平方公尺之公告土地 現值為一萬六千元，二三平方公尺計三十六萬八千元），且上訴人所有系爭
土地之面積達一一四平方公尺，地形尚稱完整方正，應難謂為畸零地，其西 北面並直接面臨嘉義市○○路，有土地登記謄本及嘉義市地政事務所地籍圖 謄本乙紙附卷足參，經被上訴人占用系爭土地如附圖所示甲部分後，其臨路 面寬明顯減少，對上訴人自造成不輕之損害，是上訴人請求被上訴人拆屋還 地，固不免致被上訴人受有損害，惟自社會協同生活之理想而言，此種損害 仍不得已，非權利人之被上訴人自應有忍受之義務‧且上訴人行使權利，亦 非於自己無益而於他人有害，或自已所得利益極少而對他人之損失甚大之情 ，足認，上訴人訴請被上訴人拆屋還地應無權利濫用之情，足見，被上訴人 辯稱系爭土地係屬於畸零地及上訴人有權利濫用之情，亦難認為有據。六、綜上所述，上訴人之主張應堪採信，被上訴人所辯為無可取，從而，上訴人本於 民法第七百六十七條前段及中段之規定請求被上訴人應將系爭土地上如附圖所示 甲部分面積二三平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，為有理由應予 准許。至被上訴人另請求本院訊問證人卯○○、李佳靜與翁御勛，及聲請本院向 嘉義市地政事務所函查系爭土地是否係屬於畸零地、系爭土地及系爭地段第七八 八之一號該二筆土地，該所前後測量過幾次？何人提出申請測量？何時測量？本 院認本件事證已臻明確，被上訴人此部分所請，本院認應無調查審認之必要，併 此敘明。是原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文所示。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百五十條、第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 五 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭
~B 審判長法官 曾文欣
~B 法 官 蔡廷宜
~B 法 官 林信旭
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 五 日~B 書 記 官 侯學義
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