臺灣南投地方法院民事判決 九十一年度簡上字第四九號
上 訴 人 華信房屋仲介有限公司
法定代理人 甲○○
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 張國禎律師
右當事人間請求給付佣金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月二十三日本院南投
簡易庭九十一年度投簡字第二五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明：㈠原判決第二項駁回上訴人其餘之訴部分廢棄；㈡右開廢棄部分被 上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）十八萬元及自民國九十一年二月十三日起 至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人聲明：如主文所示。二、上訴人起訴主張：其於九十年九月間與被上訴人成立居間契約，約明就被上訴人 所有坐落南投縣南投市○○○段五二二之二三地號土地及其上建物即門牌號南投 縣南投市○○路五一七號交由上訴人代為出售，由上訴人為被上訴人覓得買主， 向被上訴人報告訂約機會並為訂約之媒介，被上訴人同意並承諾買賣總價金由上 訴人自訂，該價金於扣除建設公司代繳之外接水電費、代書費、登記費及自用住 宅優惠稅率計算之增值稅外，其餘金額被上訴人只願取五百三十萬元，除此之外 ，全部作為上訴人居間之報酬。上訴人受任後即多方努力，覓得買主呂建憲願以 五百六十六萬元購買系爭建物，經上訴人向雙方各報告訂約機會並促成兩方於九 十年九月二十五日就上述金額訂立買賣契約。是依此總價金計算，被上訴人依約 就其取得五百三十萬元買賣價金後之餘額三十六萬元，再扣除外接水電費、代書 費、登記費共三萬零七百元及增值稅八萬三千七百二十元後，所剩之二十四萬五 千五百八十元，即為被上訴人應給付上訴人之居間報酬。惟屢向被上訴人催討未 獲，為此爰依兩造之居間契約提起本訴，求為判決如其聲明所示。三、被上訴人固不否認系爭房地之買主呂建憲係上訴人仲介而簽約，惟以雙方約定之 居間報酬非如上訴人所述之金額，而係成交總價五百六十六萬元之百分之一，即 五萬六千六百元，是上訴人之請求逾此金額部分，顯無理由等語置辯。四、本院之判斷：
（一）上訴人主張其於九十年九月間與被上訴人成立居間契約，約定就被上訴人所有 坐落南投縣南投市○○○段五二二之二三地號土地及其上建物即門牌號南投縣 南投市○○路五一七號交由上訴人代為出售，兩造並約定有居間之報酬，嗣由 上訴人覓得買主呂建憲以五百六十六萬元與被上訴人就系爭建物訂立買賣契約 ，且已移轉登記完畢等事實，已為兩造所不爭，並有上訴人提出之不動產買賣 契約書及土地暨建物登記謄本等件附原審卷為證，自堪信上訴人此部分主張為 真實。則本件應審究者，乃在於兩造居間之報酬約定為何。（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百 七十七條前段定有明文。查上訴人主張兩造約定之居間報酬為買賣總價金五百
六十六萬元減去被上訴人取得之五百三十萬元後，再扣除外接水電費、代書費 、登記費共三萬零七百元及增值稅八萬三千七百二十元，所剩之二十四萬五千 五百八十元即是仲介佣金乙節，已為被上訴人所否認，並辯稱如前揭情詞所示 ，故依法上訴人即應就兩造有約定超出被上訴人自認買賣總價百分之一居間報 酬之利己事實負舉證之責。上訴人所舉之證人即上訴人公司員工簡宗庸固於原 審證稱：「（九十年九月二十一日住院、、、）二十三日又接到被上訴人電話 ，被上訴人稱房子要賣五百三十萬元，要給付百分之四之佣金給上訴人公司， 我順便告知增值稅約八、九萬元。當時被上訴人已經委託我們公司處理。被上 訴人係稱五百三十萬給我們百分之四佣金」等語（原審卷第六六頁至六七頁） ，惟上訴人並非主張兩造間有百分之四佣金之約定，證人所證內容與上訴人所 述已有不同，雖證人於本院九十一年十二月十六日準備程序中改證稱：「我是 擔任代書，且受雇於上訴人公司，九十年九月二十一日乙○○打電話給我，請 我幫忙處理水電等，九月二十二日又打電話給我要以五百三十萬元出售系爭房 屋，並願付百分之四之傭金給華信房屋公司，要我跟我太太甲○○講，之後我 有與我太太說，我太太要我開價六百萬元給客人讓客人來出價，扣除五百三十 萬元及增值稅、水電費後所餘給華信公司為服務費，九月二十五日下午三時許 ，我太太載我到公司討論系爭房屋之出售事宜，下午五、六點乙○○有來公司 ，我太太向她說明房子有人要買，要她簽合約，但她說是鄰居不用簽，五百六 十六萬元成交，甲○○說扣除五百三十萬元及增值稅、水電費、代書費後所餘 金額作為華信公司之服務費（大約是百分之四），乙○○也說如果不足的部分 再由她補充，下午七時許我太太約買方到公司簽約，事後乙○○有說仲介費太 高可不可酌減，我說是甲○○在處理，九十一年一月時買方不買了，要解除契 約，但她們還是有委託其他的代書在處理，為了要省仲介費」等語，顯已修正 其就報酬約定之證言，然其既為上訴人法定代理人之配偶，又曾為上訴人公司 之股東，有上訴人公司變更登記表可證，與上訴人具有密切關係，理應知悉原 判決之內容，所證難免有迴護附和之虞，本院仍無從遽信。而另一證人洪錦齊 於原審到庭亦自承並未親聞兩造約定，其證述內容亦係由上訴人法定代理人所 轉述而來等語，其證詞僅屬傳聞證據，欠缺證據能力，是上開二名證人之證述 俱不足認定兩造確有如上訴人前述所主張居間報酬之約定。又上訴人雖於本院 審理中另提出空白委託銷售契約書及房屋合建契約書影本，然其上既未有被上 訴人之簽名，自亦難以此證明兩造間曾有如該二份契約書內所載之報酬約定。 況上訴人自詡是專業之不動產仲介商，若被上訴人有如上訴人所稱願只拿五百 三十萬元之承諾，則上訴人為確保其可以得到如其所稱之高比例仲介費，豈可 能竟未與被上訴人簽訂任何之書面仲介契約？末查兩造均自承有仲介報酬之約 定，已如前述，自亦無民法第五百六十六條第二項未定報酬額者，按照價目表 所定給付之，無價目表者，按照習慣給付規定之適用；是上訴人主張其依據南 投縣仲介經紀商業同業公會所頒布之（居間佣金）賣方百分之四、買方百分之 一之「習慣」及「誠信原則」，亦達可向賣方即被上訴人收取買賣價金百分之 四之佣金云云，亦屬無據。此外上訴人復無法再舉證以實其說，是其主張兩造 間就仲介系爭房屋買賣，被上訴人應給付上訴人超出買賣價金百分之一之報酬
部分，尚無可採。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦與舉證，核與判決結 果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
（三）綜上所述，上訴人既無法證明兩造確有超出被上訴人自認買賣總價百分之一居 間報酬之約定，從而其依據居間契約之法律關係，請求被上訴人應給付買賣總 價五百六十六萬元百分之一即五萬六千六百元，及自存證信函催告期限屆滿之 翌日即九十一年二月十三日（參原審卷附一四三頁之存證信函暨回執）起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，即屬有據，應予准許，逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。原審判命被上訴人給付上訴人五萬六千六百 元，及自九十一年二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ，而駁回上訴人其餘之訴，另就上訴人勝訴部分，分別宣告供擔保假執行及免 為假執行，並駁回上訴人其餘假執行之聲請（此部份未據被上訴人上訴業經確 定），核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回其上訴。
五、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日 臺灣南投地方法院民事庭
~B審判長法官 張國忠
~B法 官 劉邦遠
~B法 官 廖健男
右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日~B書 記 官 盧懿娟
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