臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1632號
原 告 顏清霖
訴訟代理人 王識涵律師
被 告 曾元
訴訟代理人 曾美金
被 告 莊紡
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國106年
9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零貳拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成 立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有受確認判決之 法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不 得提起（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240 號判例意旨參照）。原告主張被告曾元拍定取得本院103 年度司執字第24543號清償借款強制執行事件（下稱系爭執 行事件）拍賣被告莊紡所有坐落臺南市○○區○○段0000 00地號、面積147.23平方公尺、權利範圍全部土地（下稱系 爭土地)，惟系爭土地上有原告之父顏江山興建如附圖所示 未辦理保存登記編號Ａ、Ｂ、Ｃ建物（下稱系爭Ａ、Ｂ、Ｃ 建物），顏江山死亡後，經全體繼承人協議分割遺產，訴外 人顏旭紳即顏共佑分得系爭Ｃ建物所有權，原告與其他繼承 人分別共有系爭Ａ、Ｂ建物，且被告莊紡向原告收取系爭土 地地價稅，作為租用系爭土地之租金，原告就系爭土地有意 定或法定之租賃關係存在，依土地法第104條有優先承買權 等語，惟為被告所否認，則原告就系爭土地是否有優先承買 權顯有不明確之情事，足使原告在私法上之應買權利有受侵 害之危險，而此危險得以本確認判決除去，應認原告有受確 認判決之法律上利益，合先敘明。
二、本件被告莊紡經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
原告之父顏江山於民國39年在其所有重測前臺南市○○區○ ○○段000地號土地興建三合院正廳，其後又陸續興建系爭 Ａ、Ｂ建物為西廂房，系爭Ｃ建物為三合院正廳之增建部分 ，均未辦理保存登記。顏江山於79年7月9日以三合院正廳即 門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號房屋、面積 56.4平方公尺，辦理建物第一次所有權登記為臺南市○○區 ○○段000○號。迨至83年間，重測前媽祖宮段497地號因地 籍圖重測同時分割為臺南市○○區○○段0000地號及1043-1 地號，顏江山於88年6月17日死亡後，全體繼承人即原告、 顏清池、顏義軒、顏錦和、顏淑吟、顏淑芬、顏旭紳、顏明 慧、顏汋岑、顏汋枚等10人於同年10月18日為消滅全部遺產 之公同共有關係，就顏江山之全部遺產為分割協議，並訂立 遺產分割協議書，約定顏清池、原告、顏義軒、顏旭紳等4 人取得臺南市○○區○○段0000地號土地，顏旭紳單獨取得 臺南市○○區○○段000○號建物及系爭Ｃ建物，系爭Ａ、 Ｂ建物因未辦理保存登記，雖未於分割協議書記載應如何分 配，仍不影響全體繼承人依應繼分比例保持分別共有。顏清 池、原告、顏義軒、顏旭紳等人於88年11月間就臺南市○○ 區○○段0000地號辦理分割並增加1043-2地號即系爭土地、 1043-3地號、1043-4地號等3筆土地，顏義軒於88年11月29 日就系爭土地單獨辦理所有權登記，嗣顏義軒於90年2月21 日死亡，其母即被告莊紡於94年5月5日繼承登記為系爭土地 所有權人。債權人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀 行）於103年間聲請拍賣系爭土地，由被告曾元應買拍定 取得，於同年10月22日辦理土地所有權移轉登記，致系爭Ａ 、Ｂ建物與系爭土地分屬不同人所有。惟被告莊紡自99年起 即向自幼居住在三合院之原告收取系爭土地地價稅，作為租 用系爭土地之租金，原告與被告莊紡間就系爭土地已成立不 定期限租賃契約，且原告為系爭Ａ、Ｂ建物分別共有人之一 ，就系爭土地有意定或法定之租賃關係存在，有民法第425 條之1第1項規定之適用，系爭土地拍賣時，原告依土地法第 104條之規定得依同一條件優先承買權。退步言，若系爭Ａ 、Ｂ建物為顏江山全體繼承人公同共有，原告已於本院審理 中取得部分公同共有人顏月貴、顏春雄、王惠玉、顏月玲、 顏月媚、顏旭紳、顏明慧、顏汋岑、顏汋枚等人之同意，由 原告行使優先承買權，已逾公同共有人數、應有部分過半數 之同意，依民法第828條第2項準用民法第820條第1項規定， 基於建物之管理行為，原告對系爭土地亦得行使優先承買權 ，爰依法提起本件訴訟。
㈡並聲明：
⒈確認原告就系爭執行事件所拍賣之系爭土地有優先購買權 。
⒉被告曾元就系爭土地於103年10月13日以拍賣為原因所為 之所有權移轉登記應予塗銷。
⒊被告莊紡應以新臺幣（下同）915,000元與原告訂立買賣 契約，並於原告給付上開金額同時，將系爭土地所有權移 轉予原告。
⒋願供擔保請准宣告假執行
二、被告曾元以：
依民法第1151條之規定，繼承人有數人時，在分割遺產前， 各繼承人對於遺產全部為公同共有，不論原告與其他繼承人 間是否確有就系爭Ａ、Ｂ建物達成分割協議，因系爭Ａ、Ｂ 建物為未保存登記建物，依民法第759條規定，在未辦妥公 同共有登記前，繼承人本不能就該建物請求分割遺產，系爭 Ａ、Ｂ建物現仍為原告與其他繼承人公同共有。系爭Ａ、Ｂ 建物經臺南市建築師公會鑑定其總價值僅有141,000元，且 因老舊屋頂崩塌無使用價值或屋樑腐朽或屋頂滲水、磚牆龜 裂有安全之虞，其設備避難機能因年代久遠失去功能，不宜 繼續居住使用，相對於系爭土地而言，系爭Ｂ建物已失去房 屋應有之價值，縱原告就主張法定租賃關係存在，應認已因 房屋不堪使用而無民法第425條之1規定之適用。建物公同共 有人就基地是否行使優先購買權，其行使之標的為與土地所 有權人優先訂立買賣契約，非屬管理行為，且買賣契約成立 後，負有對他人給付價金之義務，對共有人並非無害之行為 ，原告應與全體公同共有人共同行使優先承買權，始為合法 。原告對於系爭土地既無租賃關係存在，其主張行使土地法 第104條第1項規定之優先承買權，為無理由等語為辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、被告莊紡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀為任何陳述。
四、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議 到庭之兩造不爭執事項如下：
㈠重測前臺南市○○區○○○段000地號土地原為原告之父顏 江山所有，於83年5月3日因地籍圖重測同時分割為臺南市○ ○區○○段0000地號及1043-1地號土地。嗣顏江山於88年6 月17日死亡，其所有繼承人即顏清池、原告、顏義軒、顏錦 和、顏淑吟、顏淑芬、顏旭紳、顏明慧、顏汋岑、顏汋枚等 10人於88年10月18日就顏江山之遺產為分割協議，並訂立遺 產分割協議書，約定由顏清池、原告、顏義軒、顏共佑即顏
旭紳等4人取得臺南市○○區○○段0000地號土地。其後， 顏清池、原告、顏義軒、顏共佑即顏旭紳等4人於88年11月 間進行協議分割，臺南市○○區○○段0000地號因而分割增 加系爭土地、1043-3地號土地、1043-4地號等3筆土地。 ㈡系爭土地由顏義軒於88年11月29日辦理登記為所有權人（權 利範圍全部），嗣顏義軒於90年2月21日死亡，其母親即被 告莊紡於94年5月5日因繼承而登記為所有權人（權利範圍全 部）。
㈢債權人陽信銀行執本院93年度執意字第15956號債權憑證為 執行名義，向本院聲請強制執行被告莊紡所有系爭土地，經 本院以系爭執行事件受理，惟經本院民事執行處進行二次減 價拍賣後仍無人應買，乃依強制執行法第95條第1項規定公 告，始由被告曾元於103年8月22日具狀聲明應買，並繳納 保證金220,000元，嗣本院民事執行處通知被告曾元繳足 剩餘價金695,000元後，於103年10月13日發給權利移轉證書 ，被告曾元旋於同年月22日辦理所有權移轉登記完畢。 ㈣原告之父顏江山於重測前臺南市○○區○○○段000地號土 地上所興建三合院之正廳於39年1月7日竣工，於79年6月14 日以正廳即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號建 物、面積56.4平方公尺，向臺南市安南地政事務所申請辦理 所有權第一次登記，於79年7月9日完成登記，編列為臺南市 ○○區○○段000○號，並由顏江山增建廂房，本院104年度 訴字第182號判決附圖即本判決附圖編號Ａ、Ｂ所示建物係 西廂房，編號Ｃ所示建物則係三合院正廳之一部分。 ㈤附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示建物未辦理保存登記，原起造人顏 江山於88年6月17日死亡後，其繼承人並未協議分割該建物 ，其繼承人現有顏月貴、顏春雄、王惠玉、顏月玲、顏月媚 、顏錦和、顏淑吟、顏淑芬、顏共佑即顏旭紳、顏明慧、顏 汋岑、顏汋枚、原告、被告莊紡、顏亦輝、顏谷燕等16人。 ㈥被告曾元前對原告及顏江山其他繼承人提起拆屋還地訴訟 ，另案請求原告及其他共有人拆除並返還如附圖編號Ａ、Ｂ 、Ｃ建物，經本院104年度訴字第182號判命原告及顏江山其 他繼承人應拆除返還系爭Ａ建物，駁回被告曾元其餘請求 ，被告曾元就駁回系爭建物Ｂ、Ｃ部分提起上訴，經臺灣 高等法院臺南分院以105年度上易字第343號審理（已於本案 辯論終結後宣判前之106年9月14日判決上訴駁回確定在案） 。
五、得心證之理由：
㈠系爭Ａ、Ｂ建物之事實上處分權由全體繼承人公同共有，得 類推適用民法第425條之1法定租賃權之規定：
⒈按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有。民法第1151條定有明文。又民法第425條之1規 定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。未辦登記建物 因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，然 受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬 無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上 應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情 形在內（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）， 惟主張因受讓未辦理登記之建物，而就該建物所坐落之土地 ，類推適用上開規定，推定有租賃關係存在者，以因受讓而 取得該建物之事實上處分權為必要。
⒉重測前臺南市○○區○○○段000地號土地為原告之父顏江 山所有，顏江上在系爭土地上興建三合院之正廳，於39年1 月7日竣工，於79年6月14日以正廳即門牌號碼臺南市○○區 ○○路○段000巷00號建物、面積56.4平方公尺，向臺南市 安南地政事務所申請辦理所有權第一次登記，於79年7月9日 完成登記，編列為臺南市○○區○○段000○號後，顏江山 在上開土地上另興建系爭Ａ、Ｂ、Ｃ建物，系爭Ａ、Ｂ建物 係三合院西廂房、系爭Ｃ建物係保存登記三合院正廳即343 建號之增建物，構造及使用上不具獨立性，為343建號之增 建物之一部，系爭Ａ、Ｂ、Ｃ建物均未辦理保存登記，為原 告與被告曾元在另案本院104年度訴字第182號及本件所不 爭執之事實，此觀該判決書（見本院卷第49頁）及上開不爭 執事項㈣㈤自明。再依上開不爭執事項㈠㈡㈢可知，系爭土 地所有權及系爭Ａ、Ｂ、Ｃ建物之事實上處分權原均屬顏江 山所有，顏江山死亡後，經全體繼承人分割協議系爭土地分 由原告與訴外人顏清池、顏義軒、顏旭紳共有，343建號建 物分由顏旭紳單獨所有，惟未就系爭Ａ、Ｂ、Ｃ建物為分割 協議，然系爭Ｃ建物為343建號之增建物，構造及使用上不 具獨立性，為343建號之增建物之一部，雖分割協議書未予 載明應如何分割，自應一併分由顏旭紳單獨所有。系爭Ａ、 Ｂ建物未經顏江山全體繼承人協議分割，自屬繼承人顏清池 、原告、顏義軒、顏錦和、顏淑吟、顏淑芬、顏旭紳、顏明 慧、顏汋岑、顏汋枚等10人公同共有系爭Ａ、Ｂ建物之事實 處分權；顏義軒於88年11月29日因共有物分割取得系爭土地 所有權，顏義軒死亡後，其母即被告莊紡繼承取得系爭土地
所有權等情，堪可認定。又顏清池、顏義軒死亡後，顏清池 繼承人為顏月貴、顏春雄、王惠玉、顏月玲、顏月媚、顏亦 輝、顏谷燕，顏義軒繼承人為被告莊紡，此有顏清池、顏義 軒繼承系統表、繼承人戶籍謄本在卷可參（見本院卷第81-9 4頁），據此可知，系爭Ａ、Ｂ建物之事實上處分權現為顏 月貴、顏春雄、王惠玉、顏月玲、顏月媚、顏亦輝、顏谷燕 、原告、被告莊紡、顏錦和、顏淑吟、顏淑芬、顏旭紳、顏 明慧、顏汋岑、顏汋枚等16人公同共有；被告因拍賣取得系 爭土地所有權，原告與其他繼承人公同共有系爭Ａ、Ｂ建物 之事實上處分權，已可認定，依上開說明，應得類推適用民 法第425條之1之規定，推定原告與其他全體公同共有人在系 爭Ａ、Ｂ建物得使用期限內，對於土地有租賃關係存在。 ⒊原告雖主張顏江山死亡後，全體繼承人為消滅全部遺產之公 同共有關係，就顏江山之全部遺產為分割協議，遺產分割協 議書雖未約定系爭Ａ、Ｂ建物如何分配，仍不影響全體繼承 人依應繼分比例保持分別共有乙節，惟依遺產協議書之記載 ，並未就系爭Ａ、Ｂ建物協議如何分配，原告復未能舉證證 明全體繼承人就系爭Ａ、Ｂ建物有何分割遺產之協議，其前 開主張，自難逕予憑採，被告抗辯系爭Ａ、Ｂ建物之事實上 處分權為全體繼承人公同共有，應屬可信。
㈡原告主張對系爭Ａ、Ｂ建物範圍內之土地有優先承買權，應 得全體公同共有人之同意：
⒈按土地法第104條所稱之承租人，不以意定租賃關係為限， 尚應包括民法425條之1第1項規定法定租賃關係在內（台灣 高等法院暨所屬法院98年法律座談會）。基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法 第104條第1項前段定有明文。此一基地承租人之優先購買之 權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房 屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為 一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而 賦予基地承租人之權利（最高法院100年度台上字第1530號 民事裁判參照）。又基地承租人係指承租基地在其上興建建 築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘 部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之 情形外，承租人之優先承租權，應限承租範圍內之基地（最 高法院103年度台上字第1481號民事裁判參照）。公同共有 物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同 共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。此公同共 有人之同意，無論係明示或默示或於行為時同意、或於事前 預示、或於事後追認均無不可，亦不以文書證明為必要。
⒉顏江山原為系爭土地所有權人及其上系爭Ａ、Ｂ建物之事實 上處分權人，顏江山死亡後，被告莊紡因繼承而取得系爭土 地所有權，原告因繼承與其他繼承人公同共有系爭Ａ、Ｂ建 物之事實上處分權，系爭Ａ、Ｂ建物與系爭土地間固有租賃 關係存在，惟公同共有系爭Ａ、Ｂ建物事實上處分權人之承 租權，應限於系爭Ａ、Ｂ建物範圍內之基地為限，原告主張 就系爭Ａ、Ｂ建物範圍外之系爭土地依土地法第104條有優 先承買權，顯非有據。又系爭Ａ、Ｂ建物之事實上處分權在 遺產分割之前，基於繼承所生對於土地之之優先承買權，仍 屬全體繼承人公同共有之財產權，應得全體公同共有人之同 意。系爭Ａ、Ｂ建物之事實上處分權既為原告與其他繼承人 公同共有，土地之優先承買權為不動產之處分行為，依上說 明，原告應得全體公同共有人之同意，始得單獨行使土地法 第104條第1項之優先承買權，惟原告迄未得全體公同共有人 之同意，其主張優先承買權為管理行為，依民法第828條第2 項準用第820條規定，以共有人過半數及應有部分過半數之 同意，即得單獨行使優先購買權云云，即非有據。 ⒊原告另主張被告莊紡自99年間開始向原告收取系爭土地之地 價稅，作為租用系爭土地之租金，原告與被告莊紡間成立意 定租賃契約等語，惟原告既未舉證證明其有以繳納地價稅為 對價使用系爭Ａ、Ｂ建物坐落部分系爭土地之事實，且系爭 Ａ、Ｂ建物之事實上處分權為全體繼承人公同共有，並非原 告單獨所有或分別共有，已如上述，原告應得其他全體公同 共有人之同意，始得單獨行使優先承買權，其此部分主張， 亦屬無據。
六、綜上所述，原告因繼承與其他全體繼承人公同共有系爭Ａ、 Ｂ建物之事實上處分權，固得類推適用民法第425條之1第1 項之規定，惟原告並未得系爭Ａ、Ｂ建物事實上處分權人之 其他全體公同共有人同意，自不得單獨行使優先承買權。從 而，原告請求確認就系爭土地所有權全部有優先承買權存在 ，被告莊紡應以915,000元與原告訂立買賣契約，並於原告 給付915,000元同時，將系爭土地所有權移轉予原告，及被 告曾元就系爭土地於103年10月13日以拍賣為原因所為之 所有權移轉登記應予塗銷，均無理由，不應准許。七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰 不逐一論列。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。經核本件訴訟費用為10,020元（即第一
審裁判費），依上開規定，自應由敗訴之原告負擔。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
民事第六庭 法 官 張桂美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 29 日
書記官 蘇冠杰
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