臺灣臺中地方法院民事判決 九十一年度中簡字第二六○三號
原 告 庚○○○○寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 卯○○
訴訟代理人 丙○○
辰○○
壬○○
被 告 子○○○○理委員會
法定代理人 辛○○
訴訟代理人 癸○○
甲○○
右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟捌佰伍拾柒元，及自民國九十一年六月一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）十三萬一千九百十七元及自民國九 十一年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。
二、事實摘要：
（一）原告主張：
１、緣兩造於九十年間簽訂黃金映象高級社區委任管理維護契約，期間自九十年三 月一日起至九十一年二月二十八日止，由被告委任原告管理維護黃金映象高級 社區，嗣臨屆期時，兩造又簽訂臨時合約一個月，將委任契約延至九十一年三 月三十一日止。依契約內容第五條第一項、第二項明訂被告應於次月十五日前 給付服務費用四十八萬三千元予原告，詎九十一年三月份之管理費用，被告未 按期給付，經原告於九十一年五月二日發催繳書函，促請被告給付，然被告僅 於九十一年五月十五日給付三十五萬一千零八十三元，餘十三萬一千九百十七 元，則以轉定存利息損失、二Ｄ住戶漏水致大廳天花板產生水漬維修費用及機 電總檢缺失扣款為由，拒不給付，然被告上開扣款，實無理由。為此提起本訴 ，求為如訴之聲明所示之判決。
２、對被告抗辯之陳述：
⑴被告原訂於三月上旬，要求原告將社區活期存款提撥三百萬元轉入定存，原告 的確遲延辦理，然原告於九十一年三月三十日辦理交接時，已由原告財務專員 陳昭吟告知被告之財務委員及新任之芳鄰管理公司劉小姐，被告也同意交由新 任之芳鄰管理公司處理，何來致被告損失利息三千元？ ⑵關於二Ｄ住戶漏水致大廳天花板產生水漬部分，係因裝潢戶即宏巨建設股份有 限公司（以下簡稱宏巨建設公司）施工不當而漏水，旋經原告之保全員即證人 丁○○、丑○○巡邏發現，當時證人丁○○、丑○○立即試圖通知原告之駐點
主任及宏巨建設公司，惟該發生時間係半夜之睡眠時間，無法聯絡上宏巨建設 公司，經證人丁○○、丑○○緊急關閉水源之總開關，漏水部分乃不致擴散， 則原告何有三分之一責任？且點交當日，未見被告提出異議或註明於點交清冊 ？反而被告點交清冊之待辦事項上清楚註明此一事項待辦。 ⑶關於機電總檢維修部分，被告所稱「所謂九大類九十六小項缺失」，係原建商 宏巨建設公司與區分所有權人於交屋時未點交清楚之給付瑕疵，乃宏巨建設公 司與區分所有權人間之債權債務關係，無關原告所請求之服務費用內容。另被 告所列之缺失項目，姑且不論其誇大之處，就項內所列許多設備乃係日常損耗 之機電器材（例如燈泡、籠頭、記錄紙等耗材），依其管理契約內容之附件二 約定，應係由被告決議或是由原告所派之機電專員例行巡檢時，建議修護，並 報價修繕，亦即，損壞部分仍應由被告支付，而非由原告之服務費用內扣除。 且兩造於九十一年三月三十日點交時，交接人員計有芳鄰管理公司經理即證人 馬志宵、國霖機電管理服務股份有限公司（以下簡稱國霖公司）經理即證人乙 ○○、被告法定代理人、被告之服務委員黃玉瓊及監察委員辛○○，並親自簽 署於移交清冊內，並附註歷來機電報告之移交，均無異議。而被告所述之機電 缺失清點日期係九十一年四月十六日，距臨時契約到期日，已逾半個月，其設 備損壞之部分，為何不於九十一年三月三十日與原告點交時查明？反遲至半個 月後，將耗材及損壞所需費用於開會列述，並要求原告依所列內容背書，被告 此舉乃嚴重違反誠信原則。
⑷縱退萬步言，即令原告之機電專員未盡善良管理人之義務，其損壞賠償之請求 ，是否應依訴訟或協調程序予以救濟，而非逕自扣除管理費用。且在兩造契約 有效期間內，機電專員每月均提報「機電巡檢報告」，被告從未異議，何來事 後發現原告未盡善良管理人之責任？
⑸原告訴訟代理人辰○○知有機電問題時，基於服務態度及誠信原則，即依被告 通知，於九十一年四月十八日參與機電缺失協商，並無不肯出面協商之情事。 ⑹被告事後於九十一年四月十六日所列缺失，多半係原建商宏巨建設公司與被告 當初所爭執未果之項目，此有第一屆管委會與宏巨建設公司未完成之點交清冊 為據，此非屬原告責任。另其他所列缺失項目，當時協商均為耗材，並商議由 宏巨建設公司出資五千元，由原告協助修繕。復因被告不願給付被告服務費用 而未果。
⑺依兩造合約，機電附件載明原告僅負責修繕之責，其餘維修之材料、耗材費用 ，則均由被告提供。被告就機電缺失紀實及修繕方式、費用，明顯牴觸兩造合 約，且其所提工資費用，如第一大項電氣系統第一小項內更換開關工資達四百 元，第二大項消防警報系統第三小項記錄紙欠缺補充工資達四百元，實屬偏高 。其前稱將由公正第三者界定機電耗材之責任認定，不知其界定公信為何？（二）被告辯以：
１、被告於交接當時發現諸多缺失，期問多次請原告派員協商，原告均置之不理， 僅於九十一年五月十五日派原告訴訟代理人丙○○列席被告之例會協商，然原 告仍堅持己見不願協商。被告為展現誠意，即主動函文保留有爭議部分之款項 ，餘三十五萬一千零八十三元先行給付原告，並請其派員再度協商，然爾後亦
未見原告展現誠意。
２、由於原告疏失，致被告原定之轉定存款三百萬元由新任之芳鄰管理公司於九十 一年四月十六日方予轉存，被告以週年利率百分之二點四計算，僅請求原告賠 償十五日之利息損失三千元（0000000x2.4％÷12÷2=3000）。 ３、關於證人戊○○所有之二Ｄ房屋漏水致大廳天花板產生水漬部分，發現者並非 保全員，亦非在睡眠時間，而是被告於例會後在大廳討論社區事務時發現，並 指示原告人員聯絡其機電專員處理，請其緊急關閉水錶，唯原告人員未進入狀 況，不知證人戊○○所有之２Ｄ房屋水錶在那裡，致造成大廳天花板滲水。且 該修理費用為二萬七千三百元，被告自始至終未要求原告負全責，僅要求負責 三分之一，即負擔九千一百元而已。
４、原告服務被告社區超過一年半，且派駐有機電專員，惟非但未做好宏巨建設公 司與被告移交之專業角色，亦未做好平時保養維護之責，而發現缺失時，亦未 呈報被告處理。且於九十一年三月三十日管理公司交接時，國霖公司即提出機 電總檢書面檢討報告，且關於耗材部分，被告本無意請被告負責，故多次請其 協商，然均未見原告出面。
５、況被告並未扣除原告服務費用，僅是暫予保留，目的在請原告出面，透過專業 第三者居中協商。現經被告仔細計算，願僅就利息損失三千元、天花板水漬修 復費用其中三分之一即九千一百元、及機電缺失之工資費用六萬一千九百六十 元，合計七萬四千零六十元部分，主張由應給付原告之九十一年三月份服務費 用四十八萬三千元中抵銷，其餘部分則願意給付原告。三、法院之判斷：
（一）被告之法定代理人於起訴後已變更為辛○○，此有被告提出之九十一年區分所 有權人會議記錄一份、當選名單一份在卷可稽，並經被告聲明由辛○○承受訴 訟，應予准許，合先敘明。
（二）原告主張兩造於九十年間簽訂黃金映象高級社區委任管理維護契約，期間自九 十年三月一日起至九十一年二月二十八日止，由被告委任原告管理維護黃金映 象高級社區，每月服務費四十八萬三千元。嗣臨屆期時，兩造又簽訂臨時合約 一個月，將委任契約延至九十一年三月三十一日止，惟九十一年三月份之管理 費用，被告僅於九十一年五月十五日給付三十五萬一千零八十三元，餘十三萬 一千九百十七元迄未給付之事實，業據原告提出黃金映象高級社區委任管理維 護契約一份、臨時合約一份為證，並為被告所不爭執，復有被告提出之支票登 錄表一份在卷可稽，自堪信原告上開主張為真實。（三）本件兩造有爭執者，厥為被告辯稱以利息損失、大廳天花板水漬修復費用及機 電缺失之工資費用，主張由應給付原告之九十一年三月份服務費用四十八萬三 千元中抵銷一節，是否有理由。茲析述如下：
１、利息損失部分：
經查，原告派駐被告之管理中心主任薛曉屏於九十一年三月五日即以簽方式擬 將社區活期存款提撥三百萬元辦理定存，並於同日經被告財務委員謝秀明簽核 ，於九十一年三月七日經被告當時的監察委員辛○○簽核，並於九十一年三月 八日由原告派駐被告之管理中心主任薛曉屏收受一節，有被告提出原告所不爭
執之九十一年三月五日簽一份、銀行利率訪查表一份、送簽文件（閒置基金轉 定存案）一份附卷足憑，可見原告至遲於九十一年三月八日即知被告決議將社 區活期存款提撥三百萬元辦理定存一事。次查，原告雖主張於九十一年三月三 十日辦理交接時，已由原告財務專員陳昭吟告知被告之財務委員及新任之芳鄰 管理公司劉小姐，被告亦同意交由新任之芳鄰管理公司處理云云，然此部分業 為被告所否認，且與證人己○○到庭證述：「交接時，原告有提到關於其中一 筆定存如果是因原告的原因遲延，願意負賠償責任」等語相悖，而原告於九十 一年十月二十四日庭訊時，亦自承就此部分無法提出書面證明以實其說，顯見 原告此部分之主張容有不實。又查，被告社區活期存款於九十一年四月十六日 方提撥三百萬元向臺灣土地銀行辦理定存，利率百分之二點四等情，有被告提 出原告所不爭執之臺灣土地銀行綜合存款存摺明細一份存卷可佐，則自原告於 九十一年三月八日即知應為被告辦理三百萬元定存之日起算，至九十一年四月 十六日向臺灣土地銀行辦妥之日為止，顯已超過一個月。再查，原告於九十一 年十月二十四日庭訊時，亦自承其為被告辦理三百萬元定存一事確有遲延之處 等語，從而，本院認為被告主張因原告管理轉存行為之遲延，而以遲延十五日 、週年利率百分之二點四計算，受有利息損失三千元（0000000x2.4％÷12 ÷ 2=3000）一節，尚屬合理。
２、大廳天花板水漬修復費用部分：
經查，依據兩造所簽訂之黃金映象高級社區委任管理維護契約附件六，原告需 派駐全職機電專員一名於被告處，工作時間自上午九時許起至下午六時許止， 依勞基法規定之工時值勤及國定例假日休假，月薪四萬元，而其工作內容，依 上開契約之附件三所示，就集中水錶部分，應包括總水表及分戶水表之檢視， 總水表度數清點檢查，此有原告所提出之上開契約附件三、六各一份在卷可參 ，足徵兩造業已約定：原告需派駐全職機電專員一名於被告處，負責所有機電 工作甚明。次查，二Ｄ房屋於九十一年二月二十五日即移轉證人戊○○所有， 於九十一年三月下旬某日晚上，係因洗碗機之進水管爆裂而漏水，而該洗碗機 是交屋前宏巨建設公司裝潢之物品，且二Ｄ房屋之水錶號碼，置於該層之樓梯 間，很清楚就可以看到等情，業分別經證人戊○○即二Ｄ房屋所有權人、證人 乙○○即國霖公司經理到院證述綦詳，並有原告提出之土地登記謄本三份、建 物登記謄本一份在卷可稽，復為兩造所不爭執。又查，二Ｄ房屋於九十一年三 月下旬某日晚上開始漏水，致被告大廳天花板滲水時，證人丁○○即原告派駐 被告處之保全員曾試圖打電話給證人寅○○即原告當時派駐被告處之全職機電 專員，但未接通，致一直到隔天早上，大廳天花板仍在滲水等情，業經證人丁 ○○到院證述明確，且證人寅○○亦到庭證述當日並未接到關於被告大廳天花 板滲水之電話訊息等語明確。本院綜合上情，審酌雖然被告大廳天花板於九十 一年三月下旬某日晚上滲水之時間，非屬證人寅○○正常上下班時間，惟證人 寅○○既為原告派駐被告大樓之全職機電專員，遇有上開緊急事故，當應立即 到場處理，找出滲水原因，以免災害擴大，造成被告損失，且二Ｄ房屋之水錶 號碼亦無不可辨識之情事，然證人寅○○竟無法讓原告派駐被告處之保全員即 時聯絡上，致大廳天花板滲水擴大，則就原告管理維護之專業及被告每月給付
四十八萬三千元高額服務費予原告等點觀之，被告就上開大廳天花板漏水之管 理維護，即有疏失。是本院斟酌證人戊○○所有二Ｄ房屋漏水之原因、原告以 專業管理維護公司之立場處理滲水之效率，認為被告主張原告應負擔三分之一 責任，尚屬可採。再查，被告就大廳天花板滲水，已支出修繕費用為二萬七千 三百元，而證人戊○○及宏巨建設公司已各負擔三分之一修繕費用等情，業經 證人戊○○到庭結證屬實，並有工程驗收請款單一紙、支出憑單一紙、統一發 票三紙在卷可憑，則被告主張因原告管理維護之疏失，受有修繕費用三分之一 即九千一百元（27300x1/3= 9100）之損害，洵屬有據。 ３、機電缺失之工資費用部分：
就機電缺失之工資費用部分，證人己○○到庭證述：「原告跟芳鄰公司是在九 十一年三月三十日交接，交接前就有先請國霖公司就機電缺失予以評估，但在 九十一年三月三十日時來不及製作機電缺失詳細表，所以只單就證物一（指原 告提出之機電物料盤點表二紙、機電設備清冊十四紙、機電資料清冊一紙、維 修保養儀器／工具清冊一紙、交接待辦事項二紙、財務資料清冊三紙、行政交 接清單三紙、資產盤點清冊六紙、確認書一紙）予以簽收，但原告當時就已經 知道有機電缺失。事後在九十一年四月十六日晚上在被告處的地下室開會，當 時有我與原告訴代辰○○、乙○○還有宏巨建設公司鄭副理及芳鄰公司的林經 理，當時有作成決議，由宏巨建設公司出一筆金額，由原告修理機電缺失，其 餘的部分仍要由原告負責」等語綦詳，且證人乙○○亦到庭證述：「我是國霖 機電管理服務股份有限公司的經理，負責被告社區的機電督導。證物三（指九 十一年四月十六日黃金映象機電總檢書面檢討報告）是由我們公司所列，包含 工資跟材料的價格。這是由國霖機電公司在芳鄰公司進駐被告前所為的機電總 檢評估，時間應該是在九十一年三月底」、「國霖公司僅就燈管燈泡的庫存點 收，在該盤點表上簽名，其餘都沒有簽收」等語無誤，並有原告提出之機電物 料盤點表二紙、機電設備清冊十四紙、機電資料清冊一紙、維修保養儀器／工 具清冊一紙、交接待辦事項二紙、財務資料清冊三紙、行政交接清單三紙、資 產盤點清冊六紙、確認書一紙、九十一年四月十六日黃金映象機電總檢書面檢 討報告一份在卷可佐，可見在九十一年三月三十日原告與芳鄰管理公司交接時 ，即存有機電缺失無訛，且於九十一年四月十六日開會所提出之黃金映象機電 總檢書面檢討報告，係依據九十一年三月三十日原告與芳鄰公司交接前之被告 機電狀態所為之評估，而非就九十一年四月十六日被告機電狀態所為之評估， 且兩造間尚無達成「由宏巨建設公司出資五千元，由原告協助修繕」之決議甚 明。是原告主張：於九十一年三月三十日點交時，被告已親自親署移交清冊， 並無異議，而九十一年四月十六日黃金映象機電總檢書面檢討報告，係距臨時 契約到期日已逾半個月作成，違反誠信原則云云，尚無可採。次查，就兩造所 簽訂之黃金映象高級社區委任管理維護契約約定，原告僅負責修繕之責，其餘 維修之材料、耗材費用，則均由被告提供等情，為兩造所不爭執，而就九十一 年四月十六日黃金映象機電總檢書面檢討報告內容項目，扣除材料、耗材部分 後，工資費用為六萬一千九百六十元等情，業據證人乙○○到庭證述：「這是 依據上開證物三（指九十一年四月十六日黃金映象機電總檢書面檢討報告）扣
除材料部分，只剩工資部分的金額，該報告內所列缺失，都是在九十一年三月 底所存在之缺失」等語明確，可見原告交接時所存在之機電缺失，修繕尚需工 資費用六萬一千九百六十元，揆諸上開兩造契約約定，此工資費用自應由原告 負擔。至於原告主張工資費用六萬一千九百六十元過高云云，業為被告所否認 ，而原告就此部分尚無法舉證以實其說，自難採信。 ４、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他 方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條定有明文。經查，本件原告因其管 理維護上之疏失，致被告受有利息損失三千元、大廳天花板水漬修復費用三分 之一即九千一百元及機電缺失工資費用六萬一千九百六十元，共計七萬四千零 六十元，被告主張由應給付原告之九十一年三月份服務費用四十八萬三千元中 抵銷，即屬有據。
（四）綜上所陳，原告本於契約，得對被告請求給付九十一年三月份服務費用四十八 萬三千元中，尚未給付之十三萬一千九百十七元，惟被告得請求原告扣除利息 損失、大廳天花板水漬修復費用及機電缺失工資費用共七萬四千零六十元，則 兩造互負債務，其給付之種類相同，並均屆清償期，依其性質，並無不能抵銷 之情形，故被告為抵銷之抗辯，並無不合。是以，原告之服務費用債權十三萬 一千九百十七元，其中之七萬四千零六十元部分，即因被告適法之抵銷而消滅 。從而，原告請求被告給付五萬七千八百五十七元（000000-00000=57857）， 及自九十一年六月一日（即支付命令聲請狀繕本送達被告之翌日）起，至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。至逾此部分之 請求，尚屬無據，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
（六）據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，爰依民事訴訟法第七十九 條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 周瑞芬
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日 書記官
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網