宣示判決筆錄 九十一年度湖簡字第一二九三號
原 告 庚○○○○大廈管理委員會
法定代理人 徐朝榮
訴訟代理人 吳俊良
施賜興
王金點
陳麗鄉
被 告 丙○○
丑○○
寅○○
訴訟代理人 劉芳雄
子○○
訴訟代理人 蘇秀珍
被 告 辰○○
壬○○○住台北縣汐止市○○路五七巷十九號十三樓
卯○○
辛○○
丁○○
乙○○
甲○○
癸○○
己○○
戊○○
右當事人間九十一年度湖簡字第一二九三號給付管理費事件於中華民國九十二年三月
二十日下午五時零分在台灣士林地方法內湖簡易庭第二法庭公開宣示判決，出席職員
如左：
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並命將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文
被告丙○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十一年十一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告寅○○應給付原告新台幣貳萬貳仟伍佰元，及自民國九十一年十二月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告辰○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十一年十一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告壬○○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十年十一月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告卯○○應給付原告新台幣伍仟元，及自民國九十年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告辛○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣壹拾萬零叁仟捌佰玖拾陸元，及其中新台幣捌萬捌仟捌佰玖拾陸元部分自民國九十一年十二月二十八日起至清償日止按年息百分之十計算之利息，其中新台幣壹萬伍仟元部分自民國九十一年十二月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十年十一月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣壹萬元，及自民國九十二年一月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告癸○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新台幣壹萬伍仟元，及自民國九十年一月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、寅○○、辰○○、壬○○○、卯○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、癸○○、己○○、戊○○負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項至第十二項於原告以新台幣捌萬柒仟壹佰參拾貳元為被告丙○○、寅○○、辰○○、壬○○○、卯○○、辛○○、丁○○、乙○○、甲○○、癸○○、己○○、戊○○供擔保後得假執行，但被告寅○○如於假執行程序實施前以新台幣貳萬貳仟伍佰元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張其為依法設立之管理委員會，並已依公寓大廈管理條例施行細則之規定 向台北縣政府申請報備，經准備查在案，故依公寓大廈管理條例第三十五條之規 定，應有當事人能力。被告等人分別為附表所示房屋之所有權人，為庚○○○○ 大廈之區分所有權人，由於民國八十七年瑞伯颱風來襲時，造成社區設施重大損 壞，八十七年十一月八日經區分所有權人會議決議，每戶應分擔新台幣（下同） 一萬五千元作為災後重建之費用，被告丙○○、丑○○、寅○○、子○○、辰○ ○、壬○○○、辛○○、丁○○、乙○○、癸○○、己○○、戊○○均未給付， 被告卯○○僅給付一萬元，被告甲○○僅給付五千元；再依琉森湖社區公寓大廈 經費收支辦法之規定，每戶應依所有權狀面積計算，以每坪收取五十元之建物管 理費，一般車位則以每個每月三百五十元計算車位之管理費，被告丁○○每月應 繳管理一千三百八十九元，共積欠八十六年九月起至九十一年十二月止之管理費 八萬八千八百九十六元未付，爰依法訴請被告丙○○給付一萬五千元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告丑○○給付 一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息 ，訴請被告寅○○給付三萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百
分之五計算之利息，訴請被告子○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告辰○○給付一萬五千元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告壬○ ○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計 算之利息，訴請被告卯○○給付五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止 按年息百分之五計算之利息，訴請被告辛○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告丁○○給付十萬三 千八百九十六元及其中一萬五千元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按 年息百分之五計算之利息，其中八萬八千八百九十六元部分自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日為止按年息百分之十計算之利息，訴請被告乙○○給付一萬五千元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告 甲○○給付一萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算 之利息，訴請被告癸○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為 止按年息百分之五計算之利息，訴請被告己○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告戊○○給付一萬 五千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息等情 。
二、被告丙○○則辯稱該次之會議有承諾後來要再開會，並且原告應報告支出之情形 ，而不應用估算之方式來支出，原告應提出簽到名冊云云；被告丑○○辯稱八十 七年風災時其並非屋主，故不應向其追討等語；被告寅○○則以（一）此次颱風 侵害實屬重大修繕，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三 分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分 所有權四分之三以上之同意，然此次會議並未達三分之二以上之法定人數，其決 議方式實違背法令規定，再原告雖主張在九十一年一月十九日有舉行會議追認， 然該次會議僅區分所有權人四分之一以上出席，且未經過決議，只有用問的，並 未達到前開特別決議之所需之法定人數，是上開決議實屬無效。（二）風災之重 建應該按照實際之開銷來向住戶收取費用，但此次會議係以預估金額來收取，不 足採信，原告應提出實際整修之數據及證明，由被告依實際支出按持分比例分擔 才是。（三）被告寅○○就坐落台北縣汐止市○○路○段六八七巷五十七弄十一 號二樓房屋，應有部分僅有二分之一，是就該房屋應僅繳納一半之修繕費用云云 資為抗辯；被告辛○○辯稱該次會議以戶數來分擔實非公平，應以坪數計算，且 該次之會議僅有七十幾位開會，故不合法，且未作成決議，再九十一年一月十九 日之會議追認僅係臨時動議並不合法云云；被告癸○○辯稱當時之會議其不在場 ，但有聽別的住戶說要另外開會追認，且該次會議決議以戶數來計算實非公平， 應以坪數來計算，而在八十八年一月的正式會議有通過要依坪數計算，但未提到 一坪多少錢，因為余主委表示時間太晚要將問題交給下一屆處理云云；被告戊○ ○辯稱該次之住戶僅有五十一戶，不能代表全體住戶云云；被告子○○、卯○○ 、己○○經合法通知無正當理由未於最後一次言詞辯論期日到庭，然據其之前之 陳述，被告子○○辯稱其於決議收取颱風修繕基金後之八十七年十二月十六日始 買受系爭房屋，是其不須繳納上開費用等語；被告卯○○辯稱該次會議其有參加
，雖表決一戶收取一萬五千元，但有承諾嗣後要加開大會討論追認，且不論坪數 大小一律收取一萬五千元實不公平，應按坪數大小收取，另外一萬五千元如何產 生其並不清楚，該次會議並不足法定人數，且為臨時提案未事先告知，實有瑕疵 云云；被告己○○辯稱決議以戶數來分擔並不公平，應以坪數計算云云；被告辰 ○○、壬○○○、丁○○、乙○○、甲○○經合法通知無正當理由不到庭，亦亦 未提出書狀作何聲明及陳述。
三、原告主張其為依法設立之管理委員會，有當事人能力，被告十四人均為庚○○○ ○大廈之區分所有權人，由於八十七年間瑞伯颱風來襲時，造成社區設施重大損 壞，八十七年十一月八日經區分所有權人決議，以每戶一萬五千元收取風災修復 基金之事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、琉森湖社區八十七年十一月 八日臨時住戶大會會議記錄、建物騰本、琉森湖社區規約為證，被告雖以前開情 詞置辯，惟查：
（一）按公寓大廈管理條例並未就區分所有權人會議之決議違反出席人數或區分所有 權比例時，亦即違反該條例第二十九條、第三十一條規定之法律效果加以規定 ，是關於此一事項，在現行法上既缺乏規定，自應比附援引性質相似之法規加 以類推適用，以資解決。查公寓大廈之區分所有權人會議，雖係以該大廈之區 分所有權人為構成員，惟究其實際，實為對參與該項會議者之資格上之限制， 其本質上與股份有公司之股東會參與者，須具有股份為股東，社團法人之總會 參與者，須有社員資格無異，而有人合之性質，因此在性質上區分所有權人會 議與社團總會之性質相近，自得類推適用，以資解決。又雖然公寓大廈管理條 例第三十一條第一項所列之各款事項，因與區分所有權人之權益關係甚鉅，而 特別規定其出席及可決人數之比例，惟此與公司法第一百八十五條所規定股份 有限公司涉及公司重大營運事項之特別決議相同，未遵循上開規定，僅係決議 方法違反法令而已，並非當然無效，考諸立法者之本意，乃係對於未出席者或 不同意者，事後同意或不再爭執，為維持該公司之正常營運，實無強令其無效 之必要，而僅規定爭執者，得嗣後於法定期間內，訴請法院撤銷該決議，以資 救濟。因此本諸同一理由，在解釋上公寓大廈管理條例既未對於違反該條例第 二十九條、第三十一條規定之效力為任何之規定，為維公寓大廈之正常營運及 其安定性，自有類推適用民法第五十六條規定之必要。又公寓大廈管理條例第 二條第二項雖規定本條例未規定者，適用其他法令之規定，係指有關公寓大廈 事項該條例未予規定者，其他法令有規定時，適用其他法令規定而言，按民法 第五十六條之規定，係就社團法人之決議方法及內容，違反法令章程時，其效 力如何而為規定，並非針對公寓大廈管理事項而為一般性之規定，而公寓大廈 亦非法人，故公寓大廈之區分所有權人會議之決議方法或內容，違反法令章程 時，僅係在性質相近上而為類推適用，並非直接適用，此應予敘明。（二）次按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通 知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間 不得少於二日。又區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應 有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過 半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，公寓
大廈管理條例第二十八條、第二十九條第一項定有明文。再依公寓大廈管理條 例第三十一條規定，除規約之訂定或變更、公寓大廈之重大修繕或改良、公寓 大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者、住戶之強制遷離或區分所 有權之強制出讓、約定專用或約定共用事項等事項，須經區分所有權人三分之 二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘 事項僅須普通決議即可。而本件風災修繕基金之收取，目的雖在修復因颱風侵 襲所造成之損壞，然因係原來收取之管理費不敷支應，始另外加收該項費用， 是其性質上類似於管理費用之加徵，則是否需要特別決議，端視原告社區規約 對於管理費之收取係如何規範。由原告之社區規約觀之，管理費收取之數額明 列於社區規約中之庚○○○○大廈管理經費收支辦法，足認原告社區規約認為 管理費數額之變更涉及規約之變更，應以特別決議行之，則性質相類之修繕基 金之收取，亦應以特別決議方式行之。
（三）據證人張良韜到庭證稱「八十七年十一月八日那天我有去開會，當初開會時大 約有多少人我忘記了，但我想應該未達到法定人數，當天開會時主委就提出每 戶要繳壹萬伍仟元，但是有很多人都反對，都說要提議以坪數來計算，但表決 結果還是應該已每戶壹萬伍仟元繳交，但是有附加說要專款專用。」「當天我 們有要求要開所有權人會議來追認並且要專款專用。但後來並沒有就這部分再 開會議」等語及據證人陳德華到庭證稱「八十七年十一月八日的會議我有參加 ，我是純粹的住戶，當初有就二個案表決，一個是坪數，一個是戶數每戶是新 台幣壹萬伍仟元整，當初表決的是一個一個的點人數，最後是按戶數每戶新台 幣壹萬伍仟元整通過，至於出席人數是多少我不清楚。」等語及據證人余俊昱 到庭證稱「出席人數因為時間太久記不清楚了，在紀錄上的投票人數上面有寫 ，總人數除了我之外就是表決人數相加，差不多在八十五人左右。當時不到法 定人數。那時是風災剛水退的時候，我們也是將所有能夠通知到的都通知到的 ，當時情況很糟。當時大部份都是敲門通知，我們是請有住在那裡的住戶來參 加會議。當時是用敲門通知，並無法寄通知單。我不記得當初是否有要要求後 來再開正式的會議決議」等語，再據原告所提出八十七年十一月八日臨時住戶 大會會議紀錄所載「（一）分擔費用須專款專用，多退少補。（二）分攤方式 ：贊成以坪數分攤共二十五票，以戶數分攤五十一票，決議以戶數為單位分攤 。（三）分攤費用：贊成一萬元共二十二票，贊成一萬五千元共六十三票，決 議每戶分攤一萬五千元」，是八十七年十一月八日原告確實有召開臨時住戶大 會，就瑞伯颱風修繕基金之收取以一戶一萬五千元做成決議甚明。（四）該次會議雖有被告所指未合法為開會通知、未達法定人數等瑕疵，然此屬召集 程序或決議方法具有瑕疵，於此情形，應類推適用民法第五十六條第一項之規 定，已如前述，是該決議瑕疵倘經除斥期間而未經區分所有權人提起撤銷之訴 ，其決議仍屬合法有效，本件被告並未就該次決議提起撤銷之訴，是該決議仍 屬有效，被告抗辯該決議係屬無效云云，尚難憑採。（五）按區分所有權人有依區分所有權人會議決議繳納公共基金之義務，公寓大廈管 理條例第十八條定有明文。該次決議既被認為有效，被告即有遵守之義務。被
告抗辯應以坪數計算或以實際支出重新核算應負擔之費用，均應透過區分所有 權人會議以決議行之始可，是其上開所辯尚難憑採。（六）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文。經查坐落台北縣汐止市○○路 ○段六八七巷五七弄十一號二樓房屋為被告寅○○及訴外人劉素珍所共有，應 有部分各二分之一，有建物謄本一件在卷可證。原告社區規約並未規定分別共 有之房屋，原告得向任一共有人請求該房屋全部之管理費或公共基金。是依前開規定，被告寅○○就上開房屋之應有部分既僅有二分之一，其就上開房屋自 得給付二分之一風災修繕費用，即七千五百元。（七）被告丑○○係於八十八年一月十九日始取得系爭房屋之所有權，被告子○○係 於八十七年十二月十六日始經法院拍賣買受系爭房屋，有原告提出之建物謄本 及被告子○○提出不動產權利移轉證書、建物所有權狀影本一件在卷可證，且 為被告所不爭，應堪信為真正。按公寓大廈管理條例第二十四條所規範者，乃 區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分 所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬 義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責 任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移 轉於該第三人。查前手住戶所積欠之管理費、其他應分擔費用如本件之修繕基 金，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項 ，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。被告丑○○、子○○係於收 取瑞伯風災基金之決議通過後，始取得系爭房屋所有權，揆諸前開說明，其並 不當然繼受此繳納風災基金之義務，是原告主張依據上開條文規定，前手住戶 積欠之風災基金，應由被告丑○○、子○○承擔云云，洵屬無據，是認被告丑 ○○、子○○之抗辯為可採。
四、按管理費以權狀坪數計每坪五十元計算，私有車位管理費按車位數計，每一車輛 三百五十元，庚○○○○大廈管理經費收支辦法第二條定有明文。又第一次催繳 通知單發出後，該區分所有權人或住戶應於當月底前繳交管理費，逾期仍未繳者 ，管理委員會應查明欠繳原因，如有正當理由者，得酌予緩繳，但應自應繳費日 起按日計收遲延利息以未繳金額年息百分之十計算，又本社區內區分所有權人或 住戶之其他應繳費用之催繳，得準用本辦法第三條以下之規定處理，庚○○○○ 大廈管理費催繳管理辦法第三條、第六條定有明文。從而，原告依據住戶規約及 區分所有權人會議之決議訴請被告丙○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌 日即九十一年十一月十六日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被 告寅○○給付二萬二千五百元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十二月十七日 起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告辰○○給付一萬五千元及 自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十一月十六日起至清償日為止按年息百分之五 計算之利息，訴請被告壬○○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十 年十一月三日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告卯○○給付 五千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月十八日起至清償日為止按年息百分
之五計算之利息，訴請被告辛○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日即九 十年一月十八日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告丁○○給 付十萬三千八百九十六元及其中一萬五千元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十一 年十二月二十八日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，其中八萬八千八 百九十六元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十二月二十八日起至清償日為 止按年息百分之十計算之利息，訴請被告乙○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本 送達翌日即九十年十一月三日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請 被告甲○○給付一萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年一月二十二日起至清 償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告癸○○給付一萬五千元及自起訴 狀繕本送達翌日即九十年一月十八日起至清償日為止按年息百分之五計算之利息 ，訴請被告己○○給付一萬五千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月十八日 起至清償日為止按年息百分之五計算之利息，訴請被告戊○○給付一萬五千元及 自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月十八日起至清償日為止按年息百分之五計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件原告及被告寅○○分別陳明願供擔保請求宣告及免予假執行，就原告勝訴部 分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准予及免予宣告假執行。中 華 民 國 九十二 年 三 月 二 十 日 臺灣士林地方法院內湖簡易庭 法 官 藍雅清
右正本證明與原本無異
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀(須附繕本)中 華 民 國 九十二 年 三 月 二 十 日 書記官 桂大永
附表
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│ 被告姓名 │ 所有房屋坐落地址 │
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│ 丙○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄七號三樓 │
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│ 丑○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄九號十一樓 │
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│ 寅○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄十一號一樓、二樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 子○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄十一號八樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 辰○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄十九號 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 壬○○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄十九號十三樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 卯○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二三號 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 辛○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二三號十七樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 丁○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二五號十七樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 乙○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二七號 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 甲○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二七號十樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 癸○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二七號十七樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 己○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二九號十二樓 │
├─────┼────────────────────────────┤
│ 戊○○ │ 台北縣汐止市○○路○段六八七巷五七弄二九號十七樓 │
└─────┴────────────────────────────┘