臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十一年度上字第二○一號 Ｊ
上 訴 人 甲 ○ ○○
訴訟代理人 李 青 龍 律師
被 上訴人 乙 ○ ○○
訴訟代理人 吳 明 澤 律師
右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十二日台灣台南地
方法院九十一年度訴字第九九二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、反訴部分：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百五十六萬元及自民國九十一年一
月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
㈣、上訴人願供擔保請宣告假執行。
貳、陳述：除引用與原判決記載相同者外，補稱：
一、本訴部分：
（一）兩造買賣契約業經上訴人依法撤銷買受之意思表示而無效：
被上訴人依兩造不動買賣契約，將其出售予上訴人之坐落台南縣安定鄉○○段
三九六號土地及其地上建物即台南縣安定鄉○○路四十七號之四層建物暨同地
段三六０、三七八、三八六、三八九及三九五應有部分各五分之一，業已移轉
登記予上訴人，而被上訴人己收受上訴人交付二百五十六萬元之價金，均為兩
造所不爭，惟於移轉登記後，經鑑界時（九十一年一月十四日移轉登記，一月
十八日鑑界），上訴人始悉上開建物占用北鄰三八八號土地，三九六號基地西
側部分已舖設柏油，致可使用之基地不完整，供道路使用之三六０、三七八、
三八六、三八九及三九五土地之西側部分為西鄰住戶占用，非全部供道路使用
，又現供作為道路使用者，大多為三六一、三七七、三八七、三八八之一、三
八八之二、三八八及三九六號等筆土地之最西側私有建地，本非道路用地。經
查房屋越界建築占用北鄰三八八號土地，上訴人即有被拆屋還地之糾紛，而上
訴人購屋之目的在於居住，如被拆屋勢必影響建物結構，危及居住之安全，又
上訴人為保持道路用地之完整與西鄰占用道路地建築之人將有糾紛發生，且所
承購之三九六基地，因其西側已被舖設柏油道，致無法完全使用，以上事實，
被上訴人於九十年一月土地重測時即已知情，復刻意隱瞞，而依常情，上訴人
或一般人若知該情事必不與被上訴人簽訂本件買賣契約購買系爭房地，故先後
於九十一年一月二十九日及九十一年二月二十一日去函被上訴人限期排除上開
障礙後，上訴人始願付尾款，惟被上訴人均置之不理，上訴人乃於九十一年五
月十五日，依民法第八十八條第一項之規定，撤銷本件買賣契約之意思表示（
參見卷附存證信函三件），則本件買賣既經撤銷，自始無效，被上訴人猶據無
效之契約訴求尾款一百萬元，即非有據，原審未斟酌上情，亦未於判決理由說
明不足採之原因，遽認「縱認被告主張系爭建物占用他人土地及土地部分遭他
人占有等情，非無瑕疵，惟此項瑕疵尚不致減損被告對買賣標的物在正常情形
下之使用，收益及處分功能，且其交易價值，在客觀上亦不致有所影響，被告
據引意思表示錯誤之規定撤銷買賣之意思表示，難認有據」云云，顯有判決理
由不備之違法。
（二）倘認上訴人撤銷買賣契約之意思表示無理由，兩造間之買賣契約亦經上訴人依
法解除：
依買賣契約第五條：「甲方擔保上項產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛
或債務瓜葛，如有是項情事發生時，均由甲方負責理清，決無累及乙方」。經
查本件不動產固已辦畢移轉登記，並依現況交屋，惟查上訴人有右㈠所述情形
，即有被拆屋還地之糾紛、房屋基地無法完整使用及道路地被鄰占用之糾紛等
問題，均係上述契約所保證之「產權糾紛」及「買賣瑕疵」之範圍，被上訴人
即應依契約第五條及買賣契約瑕疵擔保之規定，盡出賣人之責任，惟查上訴人
於九十一年一月二十九日及九十一年二月二十日，先後二次分別依民法第二二
九條、第二五四條、第三五六條之規定，以存證信函通知被上訴人即速排除上
述諸點障礙，並主張依民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，俟被上訴人履
行排除障礙同時給付尾款，被上訴人仍置不理，上訴人乃九十一年五月十五日
第三次依民法第二五四條、第三六五條之規定，去函解除買賣契約在案，買賣
既經合法解除而不存在，被上訴人請求尾款亦非有據，原審認「建物越界部分
，於改建時即可獲得解決，越界部分對建物之使用無礙，被上訴人於交付買賣
標的物，辦理所有權移轉登記，即屬履行出賣人之義務，即依債務本旨提出給
付，上訴人主張依民法二百六十四條同時履行抗辯權，拒絕支付尾款為無理由
」云云，殊不知上訴人購屋之目的乃在保留現狀以供居住，非拆除違建，如被
訴拆除，何能謂越界部分對建物使用無礙？故被上訴人在上述諸障礙未排除前
，即非依債務本旨為給付，上訴人依法自得主張同時屐行之抗辯權，原審未察
，遽以上開理由認定上訴人不得主張同時履行抗辯，而就上訴人之上述抗辯何
以不足採，隻字未論，判決自有違法。
二、反訴部分：依據右開本訴部分所述，本件兩造買賣契約，既經上訴人依法撤銷
或解除在案，則上訴人依法應負回復原狀之義務，返還已受領之價金新台幣二
百五十六萬元及其應負之利息予上訴人（民法第一百十四條第二項準用第一百
十三條，第二百五十九條），原審未斟酌及此，將上訴人之反訴部分駁回，判
決顯有違法。
參、證據：均援引第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠、上訴人之上訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢、上訴人關於反訴部分之上訴，如受不利之判決，被上訴人願供擔保請免假執行
。
二、陳述：除與原判決記載相同者引用外，補稱：
（一）兩造訂立不動產買合約，買賣標的為坐落台南縣安定鄉○○段三九六號土地全
部及同段三六０、三七八、三八六、三八九、三九五等地號持分各五分之一，
並房屋坐落台南縣安定鄉安定四七—四號，面積二七‧七二平方公尺全部（另
含未保存登記部分），買賣價金三百五十六萬元，尾款由乙（買）方向銀行貸
款新台幣一百萬元支付給甲（賣）方。兩造特約條款：①房屋以現況交付，②
本件土地及房屋無出租，③乙方向銀行貸款，若銀行貸款不足時，由乙方以現
金一次補足，④未保存部分之建物稅籍隨同移轉，⑤甲方必須辦理地號三九六
鑑界。
（二）系爭房屋面積僅二七‧七二平方公尺，及原審成果圖所示Ｓ部分右側（正房）
，其餘（三合院）均為增建未保存登記，兩側廂房面積五十平方公尺。成果圖
Ｒ部分未保存登記建物至占用鄰地安定段三八八號土地五‧六七平方公尺（自
滴水垂直計算），因該處屬增建房屋且僅存屋頂、水泥瓦、紅磚柱，已無牆壁
破舊不堪（參照原審判決十八頁）隨時等待重建。上訴人買受系爭房屋保存登
記部分亦屬老舊，不適於居住使用，買賣時不計較價錢而為奉送，亦為上訴人
所明知。
（三）系爭安定段三九六號土地，即房屋之基地，經被上訴人依買賣合約特約辦理鑑
界，其面積無短少，其西側即房屋前方為既成巷道之尾端，祇有上訴人通行他
人土地以達公路，三六九號不負擔提供通行之問題。原審判決成果圖Ｋ部分固
鋪設柏油路面，但不影響上訴人所有權之行使，亦可完整使用土地。何況若將
來重建房屋亦須預留法定空地。系爭三六０、三七八、三八六、三八九、三九
五等地號既係持分買賣，且早經用於通行，並由鄰地所有人將三六一、三七七
、三八七、三八八—二、三八八—一、三八八等地號主動退縮部分土地，即成
果圖ＡＣＥＧＩＪＫ配合三六一等五筆土地即成果圖ＢＤＦＨＫＬ鋪設柏油路
供通行之用。系爭三六一等五筆土地既為持分買賣，又經鄉公所設置排水溝、
鋪設柏油路面闢為道路，實際上不能單獨交付使用。巷道寬度三／三‧八公尺
，上訴人原有無路可走之顧慮顯然不存在。
（四）被上訴人於買賣合約已踐行現況交屋，土地、房屋未出租，辦理三九六號鑑界
，系爭不動產既產權清楚並已交付。上訴人認有糾紛之虞云云。惟查房屋越界
部分既屬增建，且屋瓦及磚牆部分已殘破傾頹，占用鄰地經複丈僅五‧六七平
方公尺，該平房經濟價值不高，將來勢必改建（原審判決頁㈢）。上訴人於
訂立買賣合約時已知不適於居住使用，故上訴人顧慮危及建物結構居住安全，
已屬多餘。系爭三六０地號等五筆土地現供作道路使用及鄰地三六一等地號現
供作道路使用既經上訴人承認其事實（上訴理由狀２頁），且已鋪設柏油路面
；該巷道係台南縣安定鄉公所經村長申請依原有留設巷道寬度三米至三米八設
計施工作為道路，業據台南縣安定鄉公所⒎⒑所建字第0910007318號函覆並
檢送該道路排水改善工程施工位置圖附卷，參酌證人蔡鼎益於原審勘驗時陳述
：當時我們五人出入道路時有請鄉○○○○路，以前沒有柏油路等語，所有人
為供通行之用，始讓出部分住宅區○地○○巷道之一部分，且係經村長申請鄉
公所施工鋪設之既成道路，依其現況不惟不致減損上訴人所購買三九六號基地
及其建物之使用效用，尚能增加其交易價值，至附圖Ｋ部分適為上訴人所購建
物前庭，且屬巷道末端，對上訴人建物之使用並無影響。
（五）按依買賣關係互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，買受人（上訴人）
固得拒絕自己之給付，然物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有
權之義務，從而在不動產買賣，出賣人交付為買賣標的物之不動產，並辦理所
有權移轉登記即屬履行其交付義務。上訴人主張同時履行抗辯，顯非有理。又
上訴人以系爭建物部分占用他人土地及系爭巷道土地部分遭他人占用，而主張
被上訴人違反不動產買賣合約第五條：「甲（賣）方擔保上項產權清楚，並無
來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛，如有是項情事發生時均由甲方負責理清
，決無累及乙方」之約定。進而以意思表示錯誤為由撤銷買賣之意思表示，並
解除契約。惟查買賣合約第五條主要精神在發生糾紛時「由甲方理清，決無累
及乙方」，實際上至今未有糾紛，上訴人謂產權不清楚，顯非事實。更何況上
訴人在原審陳述：「當初我們來買時，原告（被上訴人）有指稱路就是這樣，
大家通行很久了，沒有指界」，證人即被上訴人之父蔡鼎益與上訴人接洽本件
買賣，亦在原審勘驗時陳述：「當時賣時並沒有指稱土地的界址，有說要把現
有之房屋三棟（三合院）賣給她」等語。故不論上訴人於買賣合約成立時是否
知悉各該土地界址所在，兩造間既以買賣成立時之現況交付系爭建物及其基地
，就買賣標的之土地應有部分事實上係供巷道使用，未特定其範圍，則上訴人
於交付買賣標的物，辦理系爭土地所有權移轉登記後，即屬履行出賣人之義務
。被上訴人既已依債務本旨提出給付，上訴人主張依民法第二六四條第一項行
使同時履行抗辯權，即為無理由。縱認系爭建物占用他人土地及土地部分遭他
人占用。建物占用他人土地，其建物僅剩屋瓦及磚牆，已殘破傾頹，土地遭他
人占用部分既係供通行之土地，為上訴人於訂立買賣合約時已明知，並無錯誤
（按占用人仍有共有關係）。若認其為瑕疵，惟此項瑕疵尚不致減損上訴人對
買賣標的物在通常情形下之使用、收益及處分功能，且其交易價值在客觀上亦
不致有影響。上訴人據引意思表示錯誤之規定撤銷買賣之意思表示及片面解除
買賣契約，難謂有理。
三、證據：援引第一審所提證據。
理 由
甲、本訴部分：
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於九十年十二月三十日訂立不動產買賣契約，由上
訴人向被上訴人購買被上訴人所有坐落台南縣安定鄉○○段三九六地號基地所有
權全部及其上平房建物，暨同段三六○、三七八、三八六、三八九、三九五號土
地應有部分各五分之一，以供通行之用，約定買賣價金三百五十六萬元，上訴人
已支付二百五十六萬元，買賣標的之房地已交付上訴人，並於九十一年一月十四
日辦妥所有權移轉登記，約定尾款一百萬元於上訴人向銀行辦理貸款後給付；上
訴人已於九十一年一月十七日，將系爭房地為台南縣安定鄉農會辦妥抵押權設定
登記，被上訴人並於九十一年二月五日以存證信函催告上訴人給付尾款一百萬元
，詎上訴人竟以買賣標的之房屋部分占用他人土地及買賣標的之土地遭他人占用
為詞拒付；爰請求上訴人給付一百萬元尾款及其法定遲延利息等語。上訴人則以
系爭買賣標的之建物部分占用他人土地，而供道路使用之土地部分為他人占用，
部分係他人之土地，上訴人已限期通知被上訴人應排除其瑕疵後再給付尾款，在
被上訴人未排除其瑕疵前，上訴人得拒絕給付；且經限期通知被上訴人排除其瑕
疵，被上訴人未為排除，上訴人已撤銷其買賣之意思表示及解除買賣契約，自無
給付價金之義務等語，資為抗辯。
二、查兩造於九十年十二月三十日訂立不動產買賣契約，由上訴人向被上訴人買受被
上訴人所有坐落台南縣安定鄉○○段三九六地號基地所有權全部及其上平房建物
，及同段三六○、三七八、三八六、三八九、三九五號土地應有部分各五分之一
，以供通行之用，約定買賣價金三百五十六萬元，上訴人已給付二百五十六萬元
，買賣標的之房地已交付上訴人，並於九十一年一月十四日辦妥所有權移轉登記
，約定尾款一百萬元於上訴人向銀行辦理貸款後給付，上訴人已於九十一年一月
十七日，將買賣標的之房地為台南縣安定鄉農會辦妥抵押權設定登記，被上訴人
並於九十一年二月五日以存證信函催告被上訴人給付尾款一百萬元，上訴人以買
賣標的之房屋部分占用他人土地及買賣標的之土地遭他人占用為由拒付等情，為
兩造所不爭，並有不動產買賣合約書、土地登記謄本、建物登記謄本及存證信函
影本附卷可稽，堪信屬實。而買賣標的之房屋（門牌：安定鄉安定四七—四號）
，部分係未保存登記之三合院式磚瓦造平房，該建物北側部分佔用鄰地即安定鄉
三八八地號，佔用面積五．六七平方公尺（即附圖Ｒ部分），建物西側之系爭安
定鄉三六○、三七八、三八六、三八九、三九五等五筆地號土地，位於現有通行
巷道之西半部，其西側部分為相鄰之他人所有建物之牆壁、圍牆等佔用，佔用面
積分別為一．○二、四．七八、七．○二、八．五六、八．八五平方公尺（即附
圖Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｑ部分），而現供通行使用巷道東側部分則佔用相鄰之他人
所有安定鄉三六一、三七七、三八七、三八八—二、三八八—一及三八八等地號
土地（即附圖Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ部分），至Ｋ部分適為上訴人所購建物前
庭，已是巷道末端等情，亦經原審勘驗現場無訛，製有勘驗筆錄及現場圖可考，
並有台南縣新化地政事務所複丈成果圖附卷可稽，堪信屬實。
三、上訴人雖主張兩造所定不動產買賣合約第五條約定：「甲方（即被上訴人）擔保
上項產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛，如有是項情事發生時
，均由甲方負責理清，決無累及乙方（即上訴人）」，而系爭買賣標的尚有產權
糾紛，上訴人已限期通知被上訴人應予排除，在被上訴人未為排除前，上訴人自
得拒絕給付買賣價金之尾款云云。惟查系爭安定鄉○○段三六○、三七八、三八
六、三八九、三九五地號應有部分五分之一、同段三九六地號所有權全部及其上
房屋暨未保存登記建物，業已於九十一年一月十四日辦理所有權移轉登記為上訴
人所有及交付，建物並無出租或為他人占有，有土地登記簿謄本及建物登記簿謄
本附卷可據。其中供巷道使用之三六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號
係出賣應有部分，其西側部分為鄰地建物占有，占有人就占有部分無合法權源，
亦為上訴人所不爭執，從而被上訴人主張系爭買賣標的物無權利瑕疵，應堪採信
。又解釋當事人契約之真意，除應本於誠信原則、經濟目的外，須綜合當事人立
約時之一切情況，以為探求。本件不動產買賣契約，雙方固未就房屋面積及其基
地範圍為明確約定，然觀諸合約書另約定：①房屋以現況交屋，②甲方必須辦理
地號三九六號（即房屋基地）鑑界。復參酌與上訴人接洽本件買賣之被上訴人之
父蔡鼎益於原審證稱：「賣時並沒有指稱土地的地界，有說要把現有之房屋三棟
（三合院）賣給她」，核與上訴人陳稱：「當初我們來買時，被上訴人有指稱路
就是這樣，大家通行很久了，沒有指界」等語相符，上訴人復自認現場並無地界
樁，是系爭三六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號事實上確係供巷道通
行之用，上訴人據證人蔡鼎益就現況指明後即簽訂買賣契約，則就土地部分應為
如何之交付雖未明確記載於契約，然兩造訂約當時所表示之意思，顯然係依現況
交付；就第三九六地號而言，其實際界址尚未明確，而於給付二百五十六萬元價
金，辦理所有權移轉登記後，始為鑑界。是就坐落第三九六地號土地上之房屋，
經鑑界後雖發現佔用鄰地安定段三八八號土地五‧六七平方公尺，然其面積不大
，與第三九六地號土地全部面積四四七‧六五平方公尺相較，比例甚小，顯非被
上訴人於鑑界前所能預知，即無刻意隱瞞之情事，而兩造買賣之真意顯係依現況
交付，上訴人並非擔保其出售之標的房屋未有越界，否則何須於契約中訂明必須
辦理第三九六號土地（即房屋基地）鑑界？綜上所述，兩造係以買賣契約成立時
之現況交付買賣之標的建物及其基地，而就買賣標的物之土地應有部分，事實上
係供巷道使用，未有特定範圍，則被上訴人於交付買賣標的物，辦理系爭土地所
有權移轉登記後，即屬履行出賣人之義務，被上訴人已依債務本旨提出給付，是
上訴人主張依民法第二百六十四條第一項行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款價
金，即無足採。
四、上訴人雖復主張本件經限期通知被上訴人排除瑕疵未果，上訴人已撤銷買受之意
思表示及解除買賣契約，自無給付價金義務；又被上訴人依約應負瑕疵擔保責任
，既經上訴人依民法三百五十六條第一項通知未為排除，上訴人依民法第三百六
十五條第一項解除買賣契約，因認亦無付款義務云云。惟查物之出賣人對於買受
人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少
其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程
度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一項定有明文。本件買
賣標的物並無權利瑕疵之問題，已如前述。而買賣標的物建物為三合院式磚造老
舊平房，其正房面積為二七‧七二平方公尺，有辦理保存登記，已移轉登記為上
訴人所有，兩側廂房面積為五十平方公尺，未辦理保存登記，有複丈成果圖及建
物登記簿謄本可稽，其北側即佔用鄰地部分之建物，屋瓦及磚牆部分已殘破傾頹
，此為上訴人所不否認，占有鄰地部分經複丈僅五．六七平方公尺，該平房經濟
價值不高，將來勢必改建，其基地即三九六地號土地面積四四七．六五平方公尺
已移轉登記為上訴人所有，其建物越界部分所佔比例甚小，於上訴人就整體房地
之使用無關重要，尚不得視為瑕疵。上訴人主張本件複丈有四十五公分之誤差云
云，並無證據足資證明，其請求再命第三專業機關勘測或傳訊測量員說明，核無
必要。至供巷道使用之三六○、三七八、三八六、三八九、三九五地號，被上訴
人係出賣應有部分，並未特定其範圍，其西側遭相鄰他人建物占有部分，經複丈
僅屬牆壁、圍牆部分，該他人之占有既無合法權源，各共有人自得依民法第八百
二十一條為全體共有人之利益為回復共有物之請求。且該五筆土地均屬現行供通
行之巷道，部分巷道雖占用東側鄰地，然巷道係台南縣安定鄉公所經村長申請，
依原有留設巷道寬度三米至三米八設計施工作為道路，有台南縣安定鄉公所九十
一年七月十日所建字第○九一○○○七三一八號函及該道路排水改善工程施工位
置圖附卷可按，復參酌證人蔡鼎益於原審勘驗時陳稱：「當時我們五人出入道路
時，有請鄉○○○○路，：：以前道路沒有舖設柏油」等語，對照附圖所示巷道
東側占用鄰地之Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ部分，現況均為道路，足見應係各該鄰
地（即安定鄉○○段三六一、三七七、三八七、三八八—二、三八八—一及三八
八地號）所有人為供通行之用，讓出作為巷道之一部分，且係經村長申請鄉公所
施工舖設之既成道路。是依其現況非但不致減損上訴人所購三九六號基地及其上
建物之使用效用，尚能增加其交易價值。至附圖Ｋ部分為上訴人所購建物前庭，
且屬巷道末端，則對上訴人建物之使用亦無影響。是綜上所述，本件上訴人買受
之房屋及土地，並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契
約預定效用之瑕疵，揆諸前開條文之規定，難認被上訴人應負權利或物之瑕疵擔
保責任。
五、兩造買賣標的之房屋登記面積僅二七‧七二平方公尺，即附圖所示Ｓ部分右側（
正房），其餘均為增建未保存登記，兩側廂房面積五十平方公尺；複丈成果圖Ｒ
部分未保存登記建物占用鄰地安定段三八八號土地五‧六七平方公尺，因該處屬
增建房屋且僅存屋頂、水泥瓦、紅磚柱，已無牆壁破舊不堪等情，為上訴人所不
爭執，其瑕疵無關重要已如前述，上訴人對於該房屋之現狀於買賣之前並已到場
看過，此為其所不否認，其主張依意思表示錯誤之規定撤銷其買受之意思表示云
云，難認有據。
六、按買受人對於出賣人有交付價金及受領標的物之義務，又遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第三百六十七條、
第二百三十三條第一項前段定有明文。本件上訴人向被上訴人買受系爭土地及建
物，被上訴人已依債務本旨提出給付，辦理所有權移轉登記及交付標的物，且依
兩造間不動產買賣契約之約定：「尾款由乙方（即上訴人）向銀行辦理貸款新台
幣一百萬元支付給甲方（即被上訴人）」，上訴人已向台南縣安定鄉農會申請貸
款，並於九十一年一月十七日辦理抵押權設定登記，亦有被上訴人提出之土地登
記簿謄本附卷，並為上訴人所不爭，則上訴人自負有給付價金尾款一百萬元之義
務，而被上訴人已以九十一年一月三十一日台南東城郵局第四十一號存證信函通
知上訴人應於三日內給付尾款一百萬元，該存證信函於九十一年二月五日送達上
訴人，此有被上訴人提出存證信函及掛號郵件收件回執影本附卷可考，且為上訴
人所不爭，則被上訴人本於買賣契約，請求上訴人給付一百萬元，及自九十一年
二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，即屬有據。原審因而
為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請分別酌定相當之擔保金額准為假執行及免
為假執行之宣告，經核並無不合。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄
改判，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、本件上訴人於原審提起反訴主張：其與反訴被告即被上訴人訂立如本訴部分所示
之買賣契約，已支付價金二百五十六萬元，嗣發現買賣標的物有如本訴部分所示
之瑕疵，上訴人經限期通知被上訴人排除其瑕疵，並主張同時履行抗辯權，被上
訴人未為排除，上訴人乃撤銷買受之意思表示及解除契約，請求回復原狀，返還
買賣價金二百五十六萬元及自九十一年一月十日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。被上訴人則以：其出售之房屋及土地並無權利或物之瑕疵之情形，
上訴人主張解除買賣契約及請求返還價金顯無理由等語，資為抗辯。
二、本件系爭買賣標的物之建物雖部分占用北鄰三八八地號土地，然占用範圍如附圖
Ｒ所示，面積僅五．六七平方公尺，該占用鄰地部分之建物屋瓦及磚牆已殘破傾
頹，經濟價值不高，對整體建物之利用無礙，其瑕疵無關重要；又第三六○、三
七八、三八六、三八九、三九五地號西側如附圖Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｑ部分為鄰地
建物占用，惟僅屬牆壁、圍牆部分，面積不大，且遭占用部分並無合法權源，現
行巷道東側土地如附圖Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｇ、Ｉ、Ｊ部分雖係他人土地，惟該部分供
巷道通行已久，且經安定鄉公所施工設置道路排水改善工程，舖設柏油，對上訴
人使用、收益、處分系爭建物及其基地，並無減損效用之虞，亦不致影響其交易
價值；至附圖Ｋ部分為上訴人所購平房建物前庭，已是巷道末端，尚不影響被上
訴人之利用，均詳如本訴部分所述。而被上訴人既已依約交付建物及其基地，自
屬依債之本旨提出給付，上訴人以錯誤為由撤銷買受之意思表示，於法不合，其
主張同時履行抗辯亦非有理，從而上訴人以被上訴人未於限期內排除建物占用他
人土地及他人建物占用巷道為由，據以解除契約及撤銷買受之意思表示，尚不生
效力。其請求返還已付之價金二百五十六萬元及法定遲延利息，即屬無據。原審
因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨就此部
分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響
，無一一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，
判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十五 日 臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官 吳 志 誠
~B2 法官 周 素 秋
~B3 法官 楊 省 三
右為正本係照原本作成。
上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。中 華 民 國 九十二 年 四 月 十六 日~B法院書記官 謝 淑 玉