臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十二年度上易字第一○○號
上 訴 人 戊○○
丁○○
被 上訴人 乙○○
丙○○
甲○○
己○○
右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十一日臺灣臺
中地方法院第一審判決（九十一年度訴字第一四九八號），提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分及假執行宣告均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標
準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；契約應以當事人立
約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之
標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院十九年上字第二八號及十九年上字第四
五三號判例意旨可資參照。而原審判決顯然未探究兩造合意簽訂同意書時之真意
，為租期至系爭土地出售為止之定期契約，茲詳述如后：
⒈茲將兩造之所以於民國（下同）八十八年九月二十八日訂立同意書之原因及過程
，說明如下：
⑴查系爭土地於八十年二月二十一日因台中市政府徵收其中一百七十平方公尺作
為道路用地，而闢建松竹路道路工程發放地上物補償費作業時，被上訴人丙○
○向承辦松竹路用地地上物補償調查業務之台中市政府職員莊聰源，詐稱上開
土地之地上農作物荔枝等均為其所耕種，而詐領應係林清蓮所有之農作物補償
費新台幣（下同）一萬二千二百六十三元，嗣後經上訴人發現向台中地方法院
檢察署提出告訴，經該署八十八年度偵字第二三四一六號起訴，被上訴人丙○
○因害怕有刑事責任，所以才與上訴人簽訂同意書，合先敘明。
⑵兩造訂定同意書之後，因被上訴人丙○○涉嫌刑事詐欺案件，仍在審理當中，
上訴人為使上開刑事案件早日結案，取得應分得之金額，曾將兩造簽訂之同意
書交給承審法官，希望法官能對被上訴人丙○○從輕量刑，並為緩刑之宣告，
而該案件於八十九年七月二十八日宣判（台中地方法院八十九年度易字第四二
○號刑事判決），被上訴人等達到目地之後，對上訴人請求將系爭土地依同意
書之約定出售或轉讓，均置之不理，糾紛因此而生。
⒉查依上訴人所提出之同意書，兩造就系爭土地之租賃契約期限應以該土地出售為
止，係屬定期租賃契約，而同意書第四點二年有效期限，係上訴人為限制系爭土
地出售之期間及價格十五萬元之調整協議期間而加註，其非在拘束土地租賃之期
間而言，茲將理由陳述如后：
⑴依同意書第二點：「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給
佃農，不得異議」云云，由此以觀，上訴人於系爭土地出售後，可以無條件受
分配三分之一之金額，查系爭土地面積為二九二平方公尺，約八十八．三三坪
，故出售之價額應為一千三百二十四萬九千五百元（150000×88.33=13,249,5
00），上訴人可分到四百四十一萬六千五百元（13,249,500/3=4,416,500），
因此，上訴人希望兩年內被上訴人等將該筆土地出售，取得可分得之上開金額
，而特別註明兩年期限。
⑵同意書第三點：「該筆土地未售出前，租金按原約定繳付，依農會價格租穀一
三八台斤為準據，租金繳付至土地售出為止」，由此以觀，雙方均同意就系爭
土地之租賃契約，期限至土地出售為止，顯然為定有期限之租賃契約，在土地
出售之前，兩造之租賃契約應繼續存在，故上開約定，實與同意書第四點，兩
年期限有效之限制互相矛盾。
⒊綜上陳述，兩造於四十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員會
所成立調解筆錄，該租約內容雖未明定租賃期限，然兩造另於八十八年九月二十
八日所合意成立之同意書，依該同意書第二、三條約定之內容以觀，兩造明顯以
系爭土地之出售，作為兩造租約終止或消滅之期限，此由該同意書內容約定「該
筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給予佃農，不得異議」、「
該筆土地未售出前，租金按原約定繳付，依農會價格每年價格租穀一三八台斤為
準據，租金繳付至土地售出為止」等語，足資證明。又按租賃定有期限者，其租
賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，今被上訴人所
有之系爭土地既未出售，應認兩造所約定租賃期限並未屆至，被上訴人並無權利
片面終止契約。
㈡按「與第三人為法律行為時，未明示其為代理人；而如相對人按其情形，應可推
知係以本人名義為之者，固難謂不發生代理之效果，即所謂之『隱名代理』」，
最高法院著有七十年度台上字第二一六○號裁判要旨可資參照。經查：
⒈緣己○○係於八十年三月二日受其父林再通之贈與系爭土地四分之一持分，惟上
訴人仍如以往將土地之租金交付予己○○之父林再通，有提存書可參（提存日期
為八十八年四月十三日），而己○○就上訴人將土地租金交付其父林再通乙節並
未有所爭執。
⒉八十八年九月二十八日，地主與佃農協商租佃爭議之時，地主方面出席者乙○○
、丙○○、甲○○（下稱乙○○等三人），皆為系爭土地之所有人，如己○○未
授權其父林再通出席者，何以地主乙○○等三人亦認為林再通有代理權，而同意
林再通於同意書簽名？
⒊綜上所陳，己○○受其父林再通贈與系爭土地所有權後，仍將租約乙事委由其父
林再通處理，此由同為地主之乙○○等三人皆認林再通有代理權而同意林再通於
同意書簽名乙節，即可獲得印證。故上訴人於簽訂同意書顯係認林再通代理己○
○簽約，依上開判決意旨，難謂不發生代理之效果，而有拘束己○○之效力。
㈢又共有土地，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人
過半數及應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其
人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通
知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第三十四條之一第一、二
項分別定有明文。另土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務，
純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損
害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響，最高法院亦著有六十八年
台上字第二八五七號裁判意旨可資參照。經查：
⒈同意書第一條明確約定「租佃雙方就該筆土地以每坪新台幣壹拾伍萬元為底價出
售，如有人要購買佃農應給予配合，反之佃農若有人要購買，佃主應給予配合所
需證件同時售出，不得藉故拖延或抗拒」等語，上開約定關係共有土地之處分，
而乙○○等三人就該共有土地之持分合計已達四分之三；由此以觀，縱己○○反
對該同意書之內容，然該同意書參照土地法第三十四條之一第一項之規定，亦生
拘束己○○之效力，至為明顯。
⒉另縱有乙○○等三人未依土地法第三十四條之一第二項之規定將同意書之內容通
知己○○之情事者，然共有人未踐行此項通知義務，亦僅生應否負損害賠償責任
之問題，對於同意書之效力並無影響，併予敘明。
⒊綜上所陳，不論己○○有無反對同意書之內容，然該同意書依照土地法第三十四
條之一第一項之規定，仍生拘束己○○之效力，至為明顯。
㈣兩造所訂租約，其性質應屬耕地租賃，而非一般租賃契約，茲詳述如后：
⒈按法院於確定判決理由，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯
論結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原
判斷之情形外，同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反
之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，最高法院著
有八十八年度台上字第二二三○號裁判要旨可資參照。經查：
⑴最高法院八十八年度台上字第一號民事判例未公布前，兩造早年所涉訟之台中
地方法院八十年度簡上字第三六八號民事確定判決，就調解筆錄之性質已有判
斷。
⑵上開確定判決認「經查本件兩造就系爭土地係訂立耕地租賃契約，而非租地建
屋契約，上訴人向被上訴人租得系爭土地係供耕作之用，而非供建築房屋使用
．．．由上揭調解內容觀之，益足證系爭租約為『耕地租賃』，而非租地建屋
，已堪以認定」等語。上開確定判決既對調解筆錄有所判斷，同一當事人就與
該重要爭點有關所提起之他訴訟，被上訴人自不得作相反之主張，以符民事訴
訟法上之誠信原則。
⒉次按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解
」、「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以『過去事實』
及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意」等語，最高法院分
別著有十七年上字第一一一八號及十九年上字第四五三號判例意旨可資參照。經
查：
⑴調解筆錄已開宗明義載明「台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄」（依
照耕地三七五減租條例第二十六條規定：出租人與承租人間因耕地租佃發生爭
議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解．．．）；另同意
書之文字用語為「立同意書人佃主．．．因該地租佃關係，佃農．．．租佃
雙方．．．」等語。由此以觀，依調解筆錄及同意書所使用之契約文字業已表
示當事人真意為就系爭土地成立耕地租賃契約，不容反捨契約文字而更為曲解
。
⑵兩造就系爭土地所成立之租約，當事人之真意如為成立被上訴人享有隨時終止
租約權利之一般租賃契約者，身為地主方面之被上訴人，揆諸經驗法則，焉有
可能另於八十八年九月二十八日與佃農方面約定「該筆土地售出全部所得金額
，佃主應以１／３金額分配給予佃農，不得異議」之同意書？換言之，由過去
事實及同意書及調解筆錄等相關資料，亦可推論兩造就系爭土地所成立之租約
，當事人之真意顯欲成立「耕地租賃」，自不待言。
⑶同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給
予佃農，不得異議」，該約定之進一步探討：
①由調解筆錄之記載，兩造於四十一年十一月七日成立租約伊始，皆知悉系爭
土地於締約當時之地目即為建地。
②按出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築
使用時，得終止租約；耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補
償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終
止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預
計土地增值稅後餘額三分之一給予補償，平均地權條例第七十六條第一項及
第七十七條第一項分別定有明文。經查：
ａ系爭土地之地目於訂約伊始即為建地，由此以觀，被上訴人早取得片面終
止租約之權利，即依照平均地權條例第七十六條第一項及第七十七條第一
項給予佃農補償收回耕地。
ｂ同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分
配給予佃農，不得異議」云云，該約定明顯與平均地權條例第七十七條第
一項之規定相類似，即佃農方面可獲得土地三分之一價值之補償。
ｃ綜上所陳，由同意書第二條之約定與平均地權條例第七十六條第一項、第
七十七條第一項之規定相較，兩造就系爭土地所成立租約，當事人之真意
係欲成立「耕地租賃」無疑。
⒊綜合以上各項陳述，不論從契約文字之用語、過去之事實及民事訴訟法上之誠信
原則判斷，兩造就系爭土地所成立租約之性質應屬耕地租賃。
㈤退一步言之，縱依最高法院八十八年台上字第一號民事判例之見解（即系爭土地
非耕地，承租該土地作為耕作使用無耕地三七五減租條例規定之適用），然兩造
既「合意」就非耕地所成立之租約類似適用耕地租賃，基於「私法自治」及「契
約自由」之原則，依法並無不可。茲詳述如后：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；法律行為
，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民
法第一百五十三條第一項及第七十一條分別定有明文，應先敘明。
⒉最高法院八十八年台上字第一號民事判例公布之日期為八十八年一月五日，然兩
造於調解筆錄簽訂之日（即四十一年十二月七日）即知悉系爭上地之地目為建地
，卻仍願於八十八年九月二十八日簽訂同意書。換言之，兩造所簽立同意書係在
最高法院公布八十八年台上字第一號民事判例之後，由此吾人可得出左列結論：
⑴最高法院八十八年台上字第一號民事判例最主要之見解為非耕地無耕地三七五
減租條例規定之適用云云，然兩造於該則判例公布後仍自稱為雙方屬租佃關係
，且約定租佃關係之終止，地主仍須給予佃農補償。
⑵被上訴人方面於最高法院公布八十八年台上字第一號民事判例之後，仍「合意
」願將兩造所訂租約視作耕地租賃；否則，又如何合理解釋同意書第二條地主
給予佃農補償之約定？
⒊兩造於同意書第二條約定「該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分
配給予佃農，不得異議」，縱系爭土地非耕地，然上開約定並無違反法律強制規
定或違反公序良俗之情形，基於「私法自治」及「契約自由」之原則，該約定自
屬有效，而生拘束雙方當事人之效力。
⒋綜上所陳，兩造既於最高法院公布八十八年台上字第一號民事判例之後，仍合意
就系爭土地所成立之租約，適用類似耕地租賃，依法應無不可，換言之，兩造訂
立之耕地租賃，即便如原審認定無耕地三七五減租條例之適用，仍應有民法第四
百五十九條終止契約之限制。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：與原判決記載相同予以引用。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人二人共同承租坐落台中市○○區○○段六一○號之系 爭土地，乃屬未定期限租約，每年租金按一平方公尺二十元，依系爭土地面積二 九二平方公尺計算，每年租金應為五千八百四十元，每半年給付租金一次，上訴 人二人已繳納至九十年六月（九十年上半年）之租金。被上訴人於九十年七月二 十四日委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通知上訴人繳納，上訴 人於同年七月二十五日收受信函，並於同月三十一日繳納前述之積欠租金。系爭 土地為建地，並非耕地，兩造間存續之租賃契約，並非耕地三七五減租條例之租 約，亦非土地法或民法規定之耕地租約，而屬民法規定之一般租地之租賃契約， 此項事實並經台灣台中地方法院（下稱台中地院）九十一年度簡字第一號民事確 定判決所認定。被上訴人以前述之存證信函通知上訴人，就系爭土地之租約於九 十年十二月三十一日終止，上訴人於九十年七月二十五日收受，則依民法第四百 五十條、第四百五十五條之規定，兩造之租賃契約業已終止，上訴人負有返還系 爭土地之義務，則被上訴人依據租賃物返還請求權，訴請上訴人返還租賃物，洵 屬正當。又上訴人迄未給付九十年七月一日起至同年十二月三十一日止即九十年 下半年之租金二千九百二十元，依原租約之約定，上訴人自有給付之義務。再按
租賃關係消滅後，承租人仍繼續使用收益，出租人得向承租人請求返還不當得利 ，請求得利之金額，可以出租人所可得利之租金為準，無權占有他人之房屋或土 地可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查兩造就系爭土地之租賃契 約，業已於九十年十二月三十一日終止，租約終止後，兩造之租賃關係消滅，則 上訴人自九十一年一月一日起仍繼續使用收益，即屬無法律上原因，受有相當於 租金之利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人自得請求上訴人返還自九十一年 一月一日起至交還系爭土地之日止，按年給付五千八百四十元之不當得利，為此 提起本件訴訟等語。
二、上訴人則以：兩造於四十一年十一月七日在台中市北屯區公所耕地租佃調解委員 會所成立調解筆錄，該租約內容雖未明定租賃期限，然兩造另於八十八年九月二 十八日所合意成立之同意書，依該同意書第二、三條約定之內容以觀，兩造明顯 以系爭土地之出售，作為兩造租約終止或消滅之期限，今被上訴人所有之系爭土 地既未出售，應認兩造所約定租賃期限並未屆滿，被上訴人並無權利片面終止契 約。縱依最高法院八十八年台上字第一號民事判例之見解，即系爭土地非耕地， 承租該土地作為耕作使用無耕地三七五減租條例規定之適用。然兩造既「合意」 就非耕地所成立之租約類似適用耕地租賃，基於「私法自治」及「契約自由」之 原則，依法並無不可，該約定自屬有效，而生拘束雙方當事人之效力。至於被上 訴人己○○雖取得系爭土地四分之一之持分，然己○○並未通知上訴人應將土地 租金交付予伊，上訴人仍如以往將土地之租金交付予己○○之父林再通。八十八 年九月二十八日，地主方面出席者被上訴人乙○○等三人，皆為系爭土地之所有 人，如己○○未授權其父林再通出席，何以地主乙○○等三人亦認為林再通有代 理權，而同意林再通於同意書簽名。而己○○長期對其父林再通對外表示為其租 約代理人及向佃農收取租金乙節，並未有反對之意思表示，觀諸民法第一百六十 九條之規定，縱林再通事實上並無代理權，然己○○亦應負表現代理之責任。另 乙○○等三人縱未依土地法第三十四條之一第二項之規定將同意書之內容通知己 ○○，然共有人未踐行此項通知義務，亦僅生應否負損害賠償責任之問題，對於 同意書之效力並無影響。又己○○雖為系爭土地所有權人，然其是否為系爭土地 之出租人並非無疑等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張：坐落台中市○○區○○段一五二－一地號、地目建、面積○．○ 四六二公頃土地（此為重測前地號），原係乙○○等三人及林再通所共有，上訴 人之先父林清蓮生前與乙○○等三人及林再通於四十一年十一月七日在台中市北 屯區公所耕地租佃調解委員會成立調解，由林清蓮向乙○○等三人及林再通承租 上開土地，未定租賃期限，每年租谷二百台斤，每半年給付租金一次。上開土地 後經重測而於七十五年三月改編為台中市○○區○○段六一○地號、面積為四六 二平方公尺，八十年二月間經政府逕行分割為系爭土地及同段第六一○─一地號 （面積一七○平方公尺）土地，後者土地經台中市○○○○○道路用地，雙方之 租賃關係消滅。嗣林清蓮過世，由上訴人共同繼承系爭土地之承租權，上訴人並 已繳納至九十年六月（九十年上半年）之租金。被上訴人於九十年七月二十四日 委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通知上訴人稱：「．．．按租 金每年分上下期各繳納一次，收件人（指上訴人）尚未繳清八十八年、八十九年
及九十年上半年之租金，合計一萬四千六百元，請收件人於函到七日內繳納給土 地共有人委任之代收人甲○○，逾期不繳即終止租約。．．．又上開系爭土地係 建地並非耕地，無耕地三七五減租條例之適用。．．．又雖未定期限，依法各當 事人得隨時終止租約。本契約係每半年給付租金一次。爰通知本租約至九十年十 二月底終止」等語，上訴人於同年七月二十五日收受信函，並於同月三十一日繳 納前述之租金。再者，系爭土地為建地，並非耕地，而上訴人迄未給付九十年七 月一日起至同年十二月三十一日止即九十年下半年之租金，又乙○○等三人及林 再通曾於八十八年九月二十八日和上訴人共同簽署同意書等事實，業據被上訴人 提出台中地院九十一年度簡字第一號民事判決影本一件、台中法院郵局第三五四 一號存證信函影本一件、郵政匯票影本二件、掛號郵件收件回執影本四件、台北 郵局第一四○一九號存證信函影本一件、支票（面額為一萬四千六百元）影本一 件、土地登記簿謄本二件、土地登記謄本一件為證，復為上訴人所不爭執，自堪 信為真實。
四、查兩造對於兩造間就系爭土地所成立之租賃契約，是否屬於耕地租賃契約？己○ ○是否為系爭租賃契約之出租人？兩造間之契約是否屬定期租賃？同意書之效力 ，是否已因逾二年有效期限而失效？系爭租賃契約之租金，是否業已變更為依農 會價格租穀一三八台斤為準或是以每平方公尺二十元計算？等問題，容有爭執， 且與本院判斷被上訴人之請求有無理由有關，茲分別說明如下： ㈠兩造間就系爭土地所成之租賃契約，是否屬於耕地租賃契約？ ⒈按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土 地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括 漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自 無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院八十八年台上字第一號判例參照） ，本件系爭土地於乙○○等三人及林再通出租給上訴人之先父林清蓮時，即屬建 地，並非農地等情，為兩造所不爭執，則參酌前開判例意旨，乙○○等三人及林 再通與上訴人之先父林清蓮間所成立之租賃契約，自非耕地租賃無疑，己○○及 上訴人分別承繼出租人及承租人之地位後，兩造間所存在之租賃契約，亦不屬耕 地租賃，自甚明確。
⒉上訴人雖抗辯：⑴依被上訴人之主張兩造租約自四十一年十一月七日開始之存續 期間，竟割製為不同之租約性質，此種解釋契約之方法是否妥適？並非無疑。⑵ 兩造之租賃關係業經另案台中地院八十年度簡上字第三六八號確定判決認定是耕 地租賃，依最高法院八十八年度台上字第二二三○號判決，被上訴人不得在本案 作相反之主張，以符民事訴訟法上之誠信原則。⑶依調解筆錄及同意書所使用之 契約文字業已表示當事人真意為就系爭土地成立耕地租賃契約，又依被上訴人同 意系爭土地出售全部所得金額，以三分之一分配予上訴人之事實，亦可推論兩造 就系爭土地所成立之租約顯欲成立耕地租賃。⑷縱依最高法院八十八年台上字第 一號判例之見解，然兩造於該判例公布後所簽訂之同意書，仍自稱雙方為租佃關 係，且約定租佃關係之終止，地主仍須予佃農補償，顯然兩造有合意就非耕地所 成立之租約類似適用耕地租賃，基於私法自治及契約自由之原則，依法並無不合 。等情，惟查：
⑴耕地租賃，依最高法院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五 二九號判例之見解，承租他人之非耕地供耕作使用，仍可成立。惟最高法院六 十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例之見解，業經 最高法院變更，不得再予援用，則承租他人之非耕地供耕作使用，即不成立耕 地租賃。因此兩造之租賃關係自最高法院八十八年台上字第一號判例公布後， 應認從四十一年十一月七日成立時起即非屬耕地租賃，而非在最高法院八十八 年台上字第一號判例公布以前係屬耕地租賃，以後始變更為非耕地租賃，自無 上訴人所謂兩造租約自四十一年十一月七日開始之存續期間，竟割裂為不同之 租約性質之問題。
⑵上訴人之先父林清連曾於八十年間對乙○○等三人及林再通以租地建屋之法律 關係，依土地法第一百零二條訴請辦理系爭土地及同段第六一○－一號土地之 地上權登記，經台中地院八十年度簡上字第三六八號認雙方之租賃關係非屬租 地建屋，而判決駁回林清蓮之訴確定。上開確定判決之理由載明「經查本件兩 造就系爭土地係訂立耕地租賃契約，而非租地建屋契約，上訴人向被上訴人租 得系爭土地係供耕作之用，而非供建築房屋使用．．．，由上揭調解內容觀之 ，益足證系爭租約為『耕地租賃』，而非租地建屋，已堪以認定」等語，而法 院於確定判決理由，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論 結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原 判決之情形外，同一當事人就與該主要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相 反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（參照最 高法院八十八年度台上字第二二三○號判決）。惟台中地院八十年度簡上字第 三六八號判決，林清蓮與乙○○等三人及林再通雙方所爭執之重點在於雙方之 租賃關係是否為租地建屋，雙方之租賃關係究係屬耕地租賃與否，即非重要之 爭點，且該確定判決係認「兩造就系爭土地係訂立耕地租賃契約，而非租地建 屋契約，上訴人（即林清蓮）向被上訴人（即乙○○等三人及林再通）租得系 爭土地係供耕作之用，而非供建築房屋使用，且上訴人多年來亦迄未在系爭土 地建房屋等情，為兩造原審不爭之事實」，顯然該確定判決之認定系爭土地所 成立之租賃契約，其性質係屬耕地租賃，主要係以林清蓮與乙○○等三人及林 再通雙方並不爭執為其判斷之基礎，則系爭租賃契約之性質是否屬於耕地租賃 ，自非屬訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，是台中地院八十年度簡上字 第三六八號確定判決所認就系爭土地所成立之租賃關係係屬耕地租賃，並無適 用最高法院八十八年度台上字第二二三○號判決而賦與既判力之效力，被上訴 人自得於本件訴訟為相反之主張，本院亦得作相反之判斷。 ⑶台中市北屯區公所耕地租佃委員會於四十一年十一月七日成立之調解筆錄，係 林清蓮所申請，依調解筆錄所載「案由：對造人（指乙○○）于四十年九月在 本人（指林清蓮）所租耕地建築房屋，當時約束將建物面積以自作園地交換， 但至現在尚不履行。調解之經過一、對造人開墾之建地舊社一五二番五厘五毛 要申請租約履行當時交換條件，前項建地每年租谷二百台斤。三、對造人在承 租人耕地上建築房屋之面積八厘三毛要申請更正租約」等語，可見林清蓮係先 向乙○○等三人及林再通承租耕地，後因乙○○要在該耕地上建築房屋，雙方
達成交換土地使用之協議，因乙○○等三人及林再通未依約履行交換條件，林 清蓮乃申請耕地租佃委員會調解，成立以重測前之北屯區○○段一五二－一號 土地交換先前租給林清蓮之部分耕地，北屯區○○段一五二－一號土地租給林 清蓮之租金為每年租谷二百台斤之調解筆錄。因此由調解筆錄所成立之租賃契 約，實看不出該租賃契約係屬耕地租賃，至林清蓮之所以申請耕地租佃委員會 調解，乃因乙○○占用林清蓮所承租之耕地建築房屋發生爭議所致，並非林清 蓮承租北屯區○○段一五二－一號土地引起糾紛，林清蓮之申請耕地租佃委員 會調解，亦與系爭土地租賃關係之性質無關，並非耕地租佃委員會所成立之調 解筆錄，即可認系爭土地之租賃關係即係耕地租賃。另乙○○等三人及林再通 於八十八年九月二十八日所簽署之同意書，係乙○○等三人及林再通同意系爭 土地於二年內以每坪十五萬元出售，所得金額三分之一補償上訴人，此同意書 無關兩造租賃契約之內容（詳後述），同意書所載「立同意書人佃主．．．： 因該地租佃關係，佃農．．．一、租佃雙方．．．」，僅在表明上訴人與乙○ ○等三人及林再通之關係，即上訴人係承租乙○○等三人及林再通之系爭土地 供耕作之用，與系爭土地之租賃關係是否屬耕地租賃亦無涉。上訴人所辯依調 解筆錄及同意書所使用之契約文字業已表示當事人真意為就系爭土地成立耕地 租賃契約，顯無可採。又八十八年九月二十八日同意書之簽訂乃因坐落台中市 北屯區○○段第六一○－一號土地為台中市政府徵收闢建松竹路，於道路工程 發放地上物補償費作業時，丙○○向承辦用地地上物補償調查業務之台中市政 府職員莊聰源，詐稱上開土地之地上農作物荔枝等均為其所耕種，而詐領應係 林清蓮所有之農作物補償費一萬二千二百六十三元，嗣經上訴人發現提出刑事 告訴，丙○○為台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵字第二三四一六號提起 公訴，乙○○等三人及林再通因怕丙○○應負刑事責任，雙方乃透過林武雄達 成和解，由乙○○等三人及林再通在上訴人草擬之同意書上按指印，乙○○等 三人及林再通同意系爭土地以每坪十五萬元之出售所得三分之一補償上訴人， 此業經證人林武雄於本院到庭證述屬實。被上訴人以系爭土地出租給上訴人作 為耕種之用，租賃契約之性質究屬普通租賃抑或耕地租賃？被上訴人得否隨時 終止租約？純屬法律見解，被上訴人非法律專家，豈能得知？而乙○○等三人 及林再通於台中地院八十年度簡上字第三六八號審理時從未承認系爭租賃契約 為耕地租賃，係法院依當時之法律見解，認為林清蓮以系爭土地供耕種之用即 屬耕地租賃，此業經本院調閱前開案號卷宗查明屬實，是被上訴人實不知系爭 租約為普通租賃，其得隨時終止系爭租約。最高法院八十八年度台上字第一號 判例雖於八十八年一月五日公布變更之前之法律見解，但被上訴人毫不知情， 被上訴人在不知系爭土地之租賃關係非屬耕地租賃及被上訴人得隨時終止租賃 契約之情況下，自會於八十八年九月二十八日與上訴人訂立同意書，因此由同 意書之訂立，亦無法推斷兩造就系爭土地所成立之租賃契約係屬耕地租賃。至 同意書之內容與平均地權條例第七十六條第一項、第七十七條第一項所規定出 租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時 ，得終止租約；耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人 為改良土地所支付之費用及尚未收獲之農作改良物，應就申請終止租約當期之
公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除土地增值稅後餘額 三分之一給予補償相類似，但系爭土地於四十一年十一月七日出租予林清蓮時 即為建地，並非出租耕地經依法編為建築用地，自無從成立耕地租賃。 ⑷系爭租約係以台中市北屯區公所耕地租佃委員會之調解筆錄所成立，依該調解 筆錄之記載，僅可看出林清蓮係承租北屯區舊社一五二番地五厘五毛土地，租 金每年租谷二百台斤，該調解筆錄並未載明租賃雙方之權利義務應適用耕地三 七五減租條例、土地法或民法耕地租賃之規定，自無從認定租賃雙方就系爭土 地所成立之租約有適用耕地租賃規定之合意。至乙○○等三人及林再通於最高 法院八十八年台上字第一號判例公布後仍於八十八年九月二十八日簽訂同意書 ，承諾系爭土地於出售後願以三分之一之所得補償上訴人，乃不知系爭租約係 屬普通租賃，其得隨時終止租約，且為免丙○○擔負刑事責任所致，與系爭租 約之性質無關，不能因乙○○等三人及林再通同意以出售系爭土地之所得三分 之一補償上訴人，即認雙方就系爭租約有適用耕地租賃之合意。 ⑸上訴人此部分所辯，均無可採。兩造間就系爭土地所存在之租賃契約，並非屬 耕地租賃，至為明確。
㈡被上訴人己○○是否為系爭租賃契約之出租人？ 按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人 繼續存在，八十九年五月五日修正前之民法第四百二十五條定有明文。按系爭土 地之原出租人之一林再通，於八十一年四月二十三日將其應有部分四分之一以贈 與為原因移轉登記給己○○，有土地登記謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執，則 依上開規定，其租賃契約既對受讓人繼續存在，則受讓人即己○○不待為意思表 示當然繼受林再通之出租人地位，而得行使或負擔系爭租賃契約之權利及義務， 是系爭租賃契約，自八十一年四月十三日起，原告己○○即為出租人，而林再通 即不再是出租人。上訴人抗辯林再通雖於八十一年四月二十三日將其應有部分贈 與給己○○，但並未影響其為出租人之地位，系爭土地之租賃契約，應仍存在於 上訴人與乙○○等三人及林再通之間云云，顯與法律之明文規定相違背，自無可 取。
㈢兩造間之租賃契約是否屬定期租賃？同意書之效力，是否已因逾二年有效期限而 失效？
⒈兩造對於系爭租賃契約在八十八年九月二十八日同意書簽署前，係屬不定期限 之租賃契約一節，並未爭執，被上訴人雖主張同意書之簽署係遭上訴人所騙， 後經法院告知始知上訴人戊○○所自訴之罪名是非告訴乃論之罪，依法不得撤 回告訴，乙○○等三人及林再通始知受騙，事後乃委任律師，以台中三十六支 郵局第一一二號存證信函對上訴人主張撤銷上開同意書所為之錯誤意思表示云 云，惟此部分之事實，為上訴人所否認，被上訴人復未舉證以實其說，則其主 張已撤銷意思表示，自無可採。
⒉再者，上訴人抗辯依同意書第三點之約定，雙方均同意就系爭土地之租賃契約 期限至土地出售為止，顯然為定有期限之租賃契約，在土地出售之前，兩造之 租賃契約應繼續存在等語，而認為兩造間之租賃契約在同意書簽署後已變成定 期租賃，其租賃期限至系爭土地出售為止。然該同意書記載：「租佃雙方就
該筆土地以每坪新台幣壹拾伍萬元為底價出售，如有人要購買，佃農應給予配 合，反之佃農若有人要購買，佃主應給予配合所需證件，同時售出，不得藉故 拖延或抗拒。該筆土地售出全部所得金額，佃主應以１／３金額分配給予佃 農，不得異議。該筆土地未售出前，租金按原約定繳付，依農會價格租穀一 三八台斤為準據，租金繳付至土地售出為止，至於有關事項以民國四十一年十 一月七日，經台中市北屯區公所耕地租佃委員會調解筆錄為根據。自即日起 貳年內本同意書有效，逾期雙方再議」等語，綜觀前開同意書之約定全文，可 知乙○○等三人及林再通係以分配出售系爭土地售得款之三分之一以換取上訴 人同意配合售出及點交系爭土地，並無任何隻字片語提及有將租賃契約從不定 期變更為定期之意，至於同意書並約定租金繳付至土地售出為止，應解為如在 同意書有效期限內售出，則乙○○等三人及林再通同意上訴人之租金僅繳付至 售出為止而已，尚不足據而推論乙○○等人已同意將不定期之租賃契約變更為 定期之租賃契約。另證人即同意書之見證人林武雄證稱：「當時沒有講到租賃 關係之租期到土地賣出時為止，純粹是為了補償金領取之糾紛而寫同意書，地 主同意出售所得補貼上訴人」、「同意書第三項之約定是說兩年之內如果土地 沒有賣出去，佃農要繼續繳租金」、「當時雙方沒有同意租賃期間至土地賣出 時為止，同意書內容是指二年內土地有賣出，就同意以售出金額的三分之一補 貼給佃農」等語（見本院九十二年三月十九日準備程序筆錄）。足見同意書之 內容是約定乙○○等三人及林再通於二年之內出售系爭土地時，應以所得金額 之三分之一補貼上訴人，上訴人則須配合出售及點交系爭土地，上訴人在系爭 土地出售之前仍應繼續繳納租金，與租賃之期限毫無關係，系爭租賃契約自不 因乙○○等三人及林再通簽署同意書而成為定期租賃，上訴人關於此部分之主 張，並無可取。
⒊又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約 文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 （最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件同意書第四項已明白約 定：「自即日起貳年內本同意書有效，逾期雙方再議」，則乙○○等三人及林 再通與上訴人所訂之同意書效力，自僅為自簽署日起（即八十八年九月二十八 日）二年內有效，逾期約定之當事人自不再受該同意書約定之拘束，此係依據 約定明示內容而為之當然解釋，該文字既已明示同意書之效力僅有二年，自不 得反捨契約文字而更為曲解之解釋。上訴人將同意書第三項誤為在系爭土地出 售之前，兩造之租賃契約應繼續存在，因此認為同意書第三項與第四項兩年期 限有效之限制互相矛盾，其立論顯非正確。上訴人再以租賃契約之期限係至土 地出售為止為前提，而推論出同意書第四項所謂之逾期雙方再議，所能協議者 僅剩土地以每坪十五萬元出售之價格而已，亦無可採。而證人林武雄亦證稱： 「當時雙方是同意兩年之內如果土地有賣出，就同意依同意書所載內容履行， 如果土地沒有賣出，則兩年屆滿，此同意書就無效」、「二年期限是指經過二 年同意書就失效」等語（見本院九十一年三月十九日準備程序筆錄）。故而， 上訴人抗辯同意書第四項之約定，並未有於兩年期限經過之後，使同意書失其 效力之約定，僅約定逾期雙方再議，是在兩造就同意書土地出售價格為再議之
前，該同意書仍不失其效力云云，尚與契約之約定不符，自無足採。 ⒋己○○並未簽署同意書，係由其前手林再通簽署，林再通之簽署同意書效力是 否及於己○○？及乙○○等三人之簽署同意書，有無土地法第三十四條之一規 定之適用，得拘束己○○？雖於兩造間尚有爭執，但同意書之內容並不涉及系 爭租賃契約之性質與期限，則本件兩造之糾紛自不受同意書內容之影響，且同 意書之內容現既已因兩年期限經過而失效，兩造此部分之爭執即無審究之必要 。
㈣系爭租賃契約之租金，是否業已變更為依農會價格租穀一三八台斤為準據或是以 每平方公尺二十元計算？
⒈訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定 判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束 ，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防 禦方法為與該確定判決意旨相反之主張（最高法院四十二年台上字第一三○六 號判例參照）。本件上訴人曾於九十年十月八日以被上訴人為被告向台中地院 起訴，請求確認兩造就系爭土地之每年租金為稻穀一百三十八台斤，經台中地 院以九十一年度簡字第一號認定兩造間之租金是以每平方公尺二十元計算，並 非以稻穀一百三十八台斤計算，而判決上訴人敗訴，上訴人就該判決並未上訴 而告確定等情，業據本院調取台中地院九十一年度簡字第一號確認三七五租賃 關係存在事件全卷，核對無誤，則參酌前開說明，上訴人關於兩造間之租金約 定部分，自應受該確定判決之既判力拘束，不得再主張兩造間之租金為每年稻 穀一百三十八台斤，是上訴人抗辯兩造間之租金是依一年稻穀一三八台斤計算 云云，自無足採。
⒉再者，上訴人在台中地院九十一年度簡字第一號審理時陳稱因其要辦理地上權 登記，才同意被上訴人要求之以每平方公尺二十元計算之租金（見該案卷九十 年十二月二十八日言詞辯論筆錄），足見上訴人在該案確有承認系爭租賃契約 之租金已合意變更為每年每平方公尺二十元無誤；又被上訴人於九十年七月二 十四日曾委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存證信函通知上訴人稱：「 ．．．按租金每年分上下期各繳納一次，收件人（指上訴人）尚未繳清八十八 年、八十九年及九十年上半年之租金，合計一萬四千六百元，請收件人於函到 七日內繳納給土地共有人委任之代收人甲○○，逾期不繳即終止租約。．．． 又上開系爭土地係建地並非耕地，無耕地三七五減租條例之適用。．．．又雖 未定期限，依法各當事人得隨時終止租約。本契約係每半年給付租金一次。爰 通知本租約至九十年十二月底終止」等語，上訴人於同年七月二十五日收受信 函，並於同月三十一日繳納前述之積欠租金等情，復為兩造所不爭執，苟系爭 租賃契約之租金未合意變更為每年每平方公尺二十元，上訴人何以會按被上訴 人所指之前開標準繳納所積欠之租金？足見被上訴人主張系爭租賃契約之租金 ，係以每年每平方公尺二十元計算，應係實情。五、按兩造間之系爭租賃契約並非耕地租賃，無耕地三七五減租條例之適用，且系爭 租賃契約仍屬未定期限之租賃契約，均如前述，且兩造間所成立之租賃契約，亦 非租地建屋契約，租賃系爭土地迄今，上訴人亦未曾在該地上興建房屋，僅種植
有八棵荔枝樹、擺放有廢棄的檳榔攤、狗籠等物品，其餘部分地面舖設水泥等情 ，為兩造所不爭執，並經原審法院現場勘驗屬實並會同地政人員測量無誤，有勘 驗筆錄及複丈成果圖在卷足憑，則本件關於兩造間之租賃契約，無耕地三七五減 租條例之適用，亦無土地法關於耕地租賃及租地建屋暨民法耕地租賃等相關規定 之適用，而應適用民法普通租賃之規定。查： ⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於租賃期限屆滿時消滅。租賃未定期限者，各當 事人得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止租約，應 依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付期限者， 出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期 、半個月或一個月前通知之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第 四百五十條、第四百五十五條前段分別定有明文。且上開民法第四百五十條第三 項所定之出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少 於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或 半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定（最高法院六十七年台上字 第二二九三號判例參照）。
⒉本件兩造間之租賃契約既屬不定期之租賃契約，被上訴人自得隨時終止租約，本 件被上訴人曾於九十年七月二十四日委任律師，以台中法院郵局第三五四一號存 證信函通知上訴人系爭租賃契約將至九十年十二月底終止，而上訴人於同年七月 二十五日收受信函等情，業如前述，是被上訴人於九十年七月二十五日終止契約 之通知到達上訴人，迄至其主張欲終止契約之期間已逾五月，該期間尚屬相當，