臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上易字第三三二號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年八月六日臺灣臺中地方
法院九十一年度訴字第一八六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）八十九年十二月二十一日，向 原法院標買坐落台中縣大甲鎮○○段二五五、二五九、二六四之三等地號之土地 全部（以下稱系爭土地），及其上之門牌號碼台中縣大甲鎮○○路○段八六二號 之房屋一棟，建物面積二六一．八一平方公尺（有部分建物坐落同地段二五六地 號土地，以下稱系爭建物）應有部分二分之一，並於九十年四月二十六日，取得 由原法院所發給之不動產權利移轉證書，上訴人係上開房地之原所有權人（建物 部分應有部分二分之一），然自被上訴人取得所有權之日起，上訴人已為無權占 有，雖經被上訴人於九十年八月二十二日，以存證信函催促上訴人於函到十日內 搬遷，但未蒙理會，為此被上訴人爰依民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人 將系爭建物騰空並遷讓交還予被上訴人。又本件被上訴人就系爭建物因上訴人之 無權占有致不能為正常之使用收益，自得依民法第一百八十四條、第一百七十九 條之規定請求上訴人賠償自九十年四月二十六日，被上訴人取得系爭建物所有權 之日起，算至九十一年五月二十五日止，共計十三個月相當於租金之損害金新台 幣（下同）柒萬肆仟伍佰貳拾玖元；且就上開事實，被上訴人亦得同時依買賣標 的物交付請求權之規定，請求上訴人交付系爭建物及給付與前揭金額相同之債務 不履行損害賠償金，並請求法院擇一為被上訴人勝訴之判決。並於本院聲明：上 訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。（原法院判決上訴人應將系爭建物騰空 交付被上訴人，並應給付被上訴人五萬三千七百五十九元及自九十一年六月十三 日起至清償日止之法定遲延利息，被上訴人就其敗訴部分並未上訴。）二、上訴人則以：上訴人並非無權占有使用系爭建物，被上訴人依民法第七百六十七 條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，顯無理由。退而言之，系爭建物縱在 上訴人無權占有中，惟被上訴人向原法院以拍賣方式買受系爭建物所有權之二分 之一，被上訴人僅為系爭建物共有人之一，且上訴人否認共有人卓基煌曾將其應 有部分二分之一出賣予被上訴人，縱確有其事，上訴人亦非該二分之一之出賣人 ，從而，被上訴人訴請上訴人將系爭建物騰空並返還予被上訴人在法律上顯無理 由，應予駁回。上訴人並未無權占有或侵奪被上訴人之所有權，已如前述，被上 訴人依侵權行為、不當得利請求上訴人賠償損害，顯無理由。再退萬步言，上訴 人縱應給付被上訴人相當於租金之損害，然土地法第九十七條係以城市地區為規 範，系爭建物位於台中縣大甲鎮，並非土地法九十七條所稱之城市地區，縱得以 土地法第九十七條規定之土地申報總價作為計算之基準，然系爭建物附近並無商 店，純為住家，且僅為磚造鐵架烤漆板石綿瓦頂造之二層建築，上訴人使用已有
相當時日，系爭建物縱然出租，每月租金亦無法達原法院計算之六千一百二十七 元，原法院之計算，顯有過當。又被上訴人因拍賣買受系爭建物之權利範圍僅二 分之一，惟被上訴人請求者係系爭建物全部之租金，被上訴人之請求顯無理由等 語，資為抗辯。並於本院聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄；被上訴人在第 一審之訴駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人主張其於八十九年十二月二十一日，向原法院以拍賣方式以八十八萬 元買受系爭建物所有權應有部分二分之一，並於九十年四月二十六日，取得上 開不動產權利移轉證書，而上訴人仍繼續占有使用系爭土地及建物，經被上訴 人以存證信函催促其搬遷交地，仍未獲置理等情，業據被上訴人提出台灣台中 地方法院不動產權利移轉證書一份、存證信函、回執各一份（原審卷第九至十 三頁）為證，並經本院調閱原法院八十七年度執字第三五八四號強制執行卷宗 ，查核屬實，上訴人就被上訴人主張之上開事實並未爭執，且於本院準備程序 時亦陳稱：系爭建物自七十多年間共有人卓基煌搬走後，即均渠一人居住等語 （本院卷第三十八頁），足認系爭建物現仍由上訴人占有支配中，被上訴人上 述主張之事實，堪信為真實。
（二）系爭建物前面之十四坪部分，係上訴人與訴外人卓基煌所購買，應有部分各二 分之一之事實，為上訴人所不爭執，亦經證人卓基煌證述在卷（本院卷第二十 五頁），並經原法院執行處函詢台中縣稅捐稽徵處沙鹿分處，經該處於八十九 年四月二十九日以中縣沙密字第八０九一三九五一號函檢送之房屋稅主檔現值 查詢畫面一份附於原法院八十七年度執字第三五八四號卷內可稽，此部分亦堪 信為真實。
四、按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區 別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不 得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及 使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上 無特別之習慣者，即屬從物。若增建部分已具結構上之獨立性，但未具使用上之 獨立性，而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成 為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍，因而擴張。本 件上訴人雖主張系爭建物之二樓及一樓除十四坪以外之後面部分為其一人所出資 增建等語，此部分固經證人卓基煌為相同之證述（本院卷第二十五頁），然查上 訴人於整修增建之時，只拆掉十四坪部分之二樓，一樓部分的牆壁及屋頂並沒有 拆等情，亦經證人卓基煌證述明確（本院卷第二十九頁），上訴人對證人上開所 證亦表示證人所言實在（本院卷第四十、六十頁）在卷，則系爭建物之前面約十 四坪部分之牆壁及屋頂既未拆除，尚足蔽風雨，仍不失其為建築物之不動產性質 ，而原法院執行處就系爭建物查封時曾囑託台中縣大甲地政事務所測量，結果為 一樓部分一七五．五七平方公尺，二樓部分為八六．二四平方公尺，有建物測量 成果圖一份在卷可稽（附於原法院八十七年度執字第三五八四號卷內），較之系 爭建物於五十五年一月份起課房屋稅時僅一、二樓均三七．一平方公尺，一樓多 出一三八．四七平方公尺，二樓多出四九．一四平方公尺，然依卷附照片所示（
本院卷第三十三、三十四頁），及本院現場勘驗之情形，增建建物部分係位於主 建物後面及旁邊，與主建物共用牆壁、樑柱，且與主建物完全相通，屋頂亦相連 接，其二樓均為臥房及一間佛堂，並無衛浴設備，增建部分與主建物共用位於一 樓增建部分之樓梯，而其一樓增建部分原有一後門，但現已封住，並堆置物品無 法出入，原一樓主建物部分現為客廳，無廁所、衛浴，一樓主建物旁邊之增建部 分為㕑房及餐廳，一樓主建物後方之增建部分內隔有一廁所、衛浴，其他部分空 間堆放甚多雜物，復僅有一門牌號碼等情，已經本院會同兩造至現場勘驗屬實， 製有勘驗筆錄及略圖在卷可憑（本院卷第八十至八十三頁），本件系爭建物之增 建部分在使用上及構造上不具獨立性堪可認定，且自七十幾年增建迄今均係上訴 人所使用，業經上訴人陳明在卷（本院卷第三十八、三十九頁），則系爭建物之 增建部分既不具使用上及構造上之獨立性，依上開明，即應由原不動產之所有人 即上訴人及訴外人卓基煌取得增建部分之所有權，即系爭建物門牌號碼台中縣大 甲鎮○○路○段八六二號之一樓部分一七五．五七平方公尺，二樓部分八六．二 四平方公尺，上訴人及訴外人卓基煌均有應有部分各二分之一。五、上訴人否認訴外人卓基煌曾就其對系爭建物所有之應有部分二分之一出售予被上 訴人一情，經本院傳訊證人卓基煌到庭證稱，其確曾將系爭建物之應有部分二分 之一以二十萬元出售予被上訴人無誤（本院卷第二十五頁），有同意書影本一紙 在卷為憑（原審卷第三十五頁），是以被上訴人主張系爭建物原屬訴外人卓基煌 之應有部分二分之一亦已由渠購得而取得系爭建物全部之所有權，核屬有據；而 依上開同意書所載，訴外人卓基煌係表示「若被上訴人向台中地方法院標得系爭 土地及系爭建物時，卓基煌同意出售上開建物二分之一持分」，此為附停止條件 之法律行為，雖同意書依被上訴人訴訟代理人所陳係簽訂於八十七年十二月十一 日（本院第四十頁），然因於被上訴人標得系爭土地及系爭建物應有部分二分之 一即八十九年十二月二十一日始生買賣效力，其時上訴人已非系爭建物之共有人 ，是以訴外人卓基煌出賣其應有部分二分之一之時，自無通知上訴人優先承買之 必要。至卓基煌之賣價僅二十萬元，價格是否相當，取決於當事人主觀之判斷， 且此或因其誤認其應有部分不及增建之二分之一使然，殊不影響被上訴人已自卓 基煌購得其就系爭建物應有部分二分之一之權利。六、本件上訴人自承其自七十幾年間起獨自使用系爭建物，並未付租金予卓基煌明確 在卷（本院卷第三十八頁），復經證人卓基煌證述無訛（本院卷第三十九頁）， 是以上訴人就系爭建物逾其應有部分二分之一之使用乃係基於其與原共有人卓基 煌間使用借貸之法律關係，屬對人之債權效力，尚不得以之對抗嗣後取得卓基煌 應有部分之被上訴人。
七、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出 賣人，負使買受人取得其權利之義務。如因其權利而得占有一定之物者，並負交 付其物之義務，民法第三百四十八條第一項、第二項定有明文。查強制執行法上 之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或承受人為買受人 。另按應有部分乃共有人對共有物權利抽象之成數，而非共有物具體之某一部分 ，是應有部分之出賣，與物之出賣，尚有不同，然倘共有人已出賣其全部應有部 分與他人，該共有人又基於分管契約已占有共有物之特定部分，得類推適用民法
第三百四十八條第二項規定，認應將該分管之特定部分交付受讓人（最高法院八 十四年度台上字第二五一三號判決參照）。而不動產之出賣人，固負有交付出賣 之不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，尚難 指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而有異。本件被上訴人係因法院之 拍賣取得系爭建物之應有部分二分之一，而與卓基煌為共有人，且就卓基煌之應 有部分二分之一，亦以貳拾萬元之價金向卓基煌購得，已如前述，上訴人本是系 爭建物之共有人，其應有部分經債權人聲請法院予以查封拍賣，而由被上訴人取 得，被上訴人主張上訴人繼續占有系爭建物，為無權占有，雖無可採，然上訴人 就系爭建物之所有權應有部分二分之一，既為被上訴人拍定取得，且另一共有人 卓基煌之應有部分亦出售予被上訴人，上訴人與卓基煌使用借貸關係復不得對抗 被上訴人如上述，則上訴人本於其共有權及另共有人卓基煌之同意，而占用系爭 建物全部，揆諸上開條文及實務見解，被上訴人自得類推適用民法第三百四十八 條第二項規定，本於買受人之地位，請求上訴人將其占有中之系爭建物交付被上 訴人。上訴人辯稱：被上訴人僅所有權應有部分二分之一，且渠非卓基煌應有部 分二分之一之出賣人，被上訴人無請求上訴人交付全部系爭建物之權利，自無可 採。
八、次按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付 ，自受催告時起，負遲延責任。催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延 責任，民法第二百二十九條第二、三項定有明文。查本件被上訴人於九十年八月 二十二日，以存證信函催促上訴人於函到（上訴人於九十年八月二十二日收悉） 十日內搬遷，交付系爭建物及土地，仍未獲理會，則依前開法條規定，上訴人應 於九十年九月二日起負給付遲延責任。又上訴人如依法交付系爭房屋及土地，被 上訴人即得享有使用、收益，惟因上訴人未依被上訴人之催告交付系爭房屋及土 地，而使被上訴人無法使用收益，被上訴人主張其因上訴人債務不履行，致其無 法使用收益系爭房屋及土地而受有相當於租金之損害，應屬可採。又依土地法第 一百零五條準用同法第九十七條之規定，房屋租金以不超過土地及建物申報總價 額年息百分之十為限。且土地法第九十七條第一項規定之土地價額係指法定地價 而言，同法施行法第二十五條定有明文，而土地法第一百四十八條規定土地所有 權人依土地法所申報之地價為法定地價，是土地法第九十七條第一項所定之土地 申報價額係指土地所有權人依法申報之地價。再者，本件系爭房屋除坐落台中縣 大甲鎮○○段二五五、二五九、二六四之三地號土地外，尚有部分坐落同段二五 六地號土地，被上訴人僅請求以前開台中縣大甲鎮○○段二五五、二五九、二六 四之三地號等三筆土地申報地價作為計算損害金之基準，對上訴人並無不利，於 法亦無不合，自應准許。查參照卷附土地謄本，系爭建物坐落之大甲鎮○○段二 五五地號土地（面積為八五平方公尺）於八十九年度之申報地價為每平方公尺柒 仟柒佰壹拾點肆元，則價額應為陸拾伍萬伍仟參佰捌拾肆元，及同段二五九地號 （面積為八五平方公尺）之申報地價為每平方公尺柒仟肆佰玖拾玖點貳元，則價 額應為陸拾參萬柒仟肆佰參拾貳元，與同段二六四之三地號（面積為二十二平方 公尺）之申報地價為每平方公尺捌仟零捌拾元，則價額應為壹拾柒萬柒仟柒佰陸 拾元，總計前開三筆土地之申報地價總額為壹佰肆拾柒萬零伍佰柒拾陸元（元以
下四捨五入）。本院審酌系爭建物位於台中縣大甲鎮○○路與中山路口，並係緊 臨路邊，附近有商店，有住家，系爭建物則純為住家等情，有地圖一份及相片三 幀在卷為憑（本院卷第四十一頁、第三十三、三十四頁）等一切情狀，又上訴人 占有系爭土地及建物拒不遷讓，致被上訴人無法使用系爭土地，故原審准許被上 訴人所主張因上訴人債務不履行受有損害，而得請求賠償之損害金，應按上開土 地申報總價額年息百分之五計算損害額為適當，準此，被上訴人所受相當於租金 之損害每月為陸仟壹佰貳拾柒元（0000000元×0‧05÷12＝6127元，元以下四捨 五入）。從而，被上訴人依債務不履行之法律關係，訴請上訴人自催告遷屋交地 期滿之翌日即九十年九月二日起至九十一年五月二十五日止（即八又三十一分之 二十四個月），按月給付被上訴人陸仟壹佰貳拾柒元計算之損害金，合計為伍萬 參仟柒佰伍拾玖元（即6127元×8+6127元×24/31= 53759元），於法有據，應予 准許。上訴人雖以系爭並非屬城市土地，且建物已老舊，而無土地法第九十七條 之適用云云，然查系爭建物位於台中縣大甲鎮○○路與中山路口，係屬大甲鎮市 區，且系爭建物所坐落之台中縣大甲鎮○○段二五五、二五九、二六四之三地號 等三筆土地，均屬都市土地，有土地登記簿謄本三份為證（原審卷第三十六至三 十八頁），是以上訴人上開所辯，委無足採。九、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人應負出賣人之交付義務為可採，上訴人所辯 均為無可取。從而，被上訴人本於買賣標的物交付請求權及買賣契約債務不履行 損害賠償之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空交付予被上訴人，並給付伍萬 參仟柒佰伍拾玖元之損害金為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付 ，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回其上訴。
十、本件判決之基礎已臻明確，上訴人另主張被上訴人所收之利息過高，故不想搬房 子云云，尚不足以影響被上訴人已取得系爭建物所有權之事實，又兩造其餘攻擊 防禦方法及舉證，均核與判決之結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十五 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德
~B2 法 官 黃永泉
~B3 法 官 蔡秉宸
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 蕭玉真
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十六 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｙ