臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十一年度上字第三號
上 訴 人 丙○○
被 上訴人 乙○○
複 代理人 甲○○
右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十七日臺灣苗
栗地方法院九十年度訴字第一二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰零肆萬零參拾玖元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。 事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁 回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決，請准上訴人提 供現金為擔保，免為假執行。其陳述略以：
㈠緣兩造於民國（下同）八十九年七月十日，就上訴人丙○○所有座落苗栗縣竹南 鎮○○段六一０號建地，及其上建號四二八號，門牌為苗栗縣竹南鎮山佳里十六 鄰十五號（整編後為竹南鎮○○里○○鄰○○街三十二號）二層樓房屋一棟，簽 訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為新臺幣（下同）參佰萬元，第一次款於簽 約同時由買方（即被上訴人）支付六十萬元，第二次款被上訴人應於本件不動產 土地增值稅、契稅核下後，自代理人（即承辦代書李明遠）通知日起三日內給付 ，雙方並應同時繳清稅款，所餘之一百萬元尾款由買方（即被上訴人）以本件買 賣標的物設定抵押貸款一百萬元以為抵付。今系爭房地業經上訴人於八十九年七 月十三日移轉所有權登記予被上訴人，且經被上訴人向訴外人第一商業銀行股份 有限公司設定一百二十萬元之最高限額抵押權，而被上訴人僅交付七十萬元，且 係以系爭房地向前揭第一商業銀行申貸之一百萬元中提撥給付上訴人，尚餘買賣 價金二百十六萬元拒未依約給付，反片面指上訴人違約，顯非有理，且設若被上 訴人之訴堪信，則上訴人除系爭房地未受領之餘款二百十六萬元外，尚有一百萬 元之銀行申貸債務及本件一百五十四萬元之價款，加計損失高達四百七十萬元， 惟上訴人已移轉系爭房地所有權予被上訴人，如仍負擔上揭損失，應無此理。 ㈡上訴人業已於八十九年八月三日及五日兩度將系爭不動產騰空點交予被上訴人， 且上訴人係僱請證人林火金、林煙濱搬遷，此經證人於原審證述在卷，足認上訴 人並無違約之事實。上訴人之兄則係在上訴人已騰空點交系爭房地予被上訴人後 之次日，始搬進系爭房地，故與上訴人無關。被上訴人拒不依約給付第二次款及 尾款，違約在先，反而將本件系爭房地，先向銀行申貸一百萬元後，再片面藉詞 上訴人未將系爭房地點交，並據以解除買賣契約及請求本件違約金，於法無據。 蓋本件違約之責任存在於被上訴人，被上訴人豈能於上訴人移轉系爭不動產所有 權登記於其名下向銀行申貸後，卻又藉詞拒不給付二百一十六萬元之餘款，揆其 理由實因系爭不動產房價下滑，而不依約履行本約所致。是以被上訴人主張解除
買賣契約，請求上訴人返還代墊繳之土地增值稅款十四萬零三十九元及已收受之 買賣價款七十萬元並同額之違約罰金共一百五十四萬零三十九元，為無理由，其 訴應予駁回。如認被上訴人之請求有理由，其請求賠償違約罰金之金額也過高， 被上訴人實際上之損失有限，依法仍應予以酌減其違約金。二、被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。其陳述略以： ㈠被上訴人前向上訴人買受坐落苗栗縣竹南鎮○○段六一０地號建地及其上建號四 二八號，門牌號碼苗栗縣竹南鎮山佳里十六鄰十五號（整編號為同鎮○○里○○ 鄰○○街三二號）二層樓房屋一棟，買賣總價款三百萬元，被上訴人已依約交付 第一期買賣價款六十萬元，另付買賣價金十萬元，並應上訴人之要求代墊付土地 增值稅十四萬零三十九元。
㈡被上訴人於簽約買受系爭房地前，曾多次前往瞭解系爭房屋現況，當時系爭房屋 內僅堆置雜物並未有人居住，據上訴人稱該雜物為其所有，其負責至遲於八十九 年農曆八月前將系爭房屋內之雜物搬離騰空，且兩造於不動產買賣契約中亦特約 附註上訴人應負責騰空交付，詎被上訴人依該特約再繳付買賣價金十萬元後，上 訴人未依約騰空雜物，系爭房屋仍由其兄謝色章占用，雖經被上訴人函催上訴人 應於八十九年九月十五日前騰空點交，逾期則解除買賣契約，惟上訴人仍置之不 理，上訴人既未依約履行點交系爭房地予被上訴人，被上訴人乃於八十九年十月 四日以竹南中港郵局第六一號存證信函通知上訴人解除兩造間之系爭房地買賣契 約。
㈢依兩造間不動產買賣契約書第八條第二項之約定，賣方（即上訴人）如不履行契 約所定各項義務者，即為違約，買方（即被上訴人）得限期催告履行，逾期仍不 履行即予解除契約，賣方被告應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同 額之違約罰金。兩造間就系爭房地之買賣契約，因上訴人未依約履行點交義務， 經函催限期履行仍未履行，而解除買賣契約，已如前述，則依兩造上開約定，上 訴人除應返還所收受之買賣價款七十萬元外，並應賠償同額之七十萬元違約罰金 予被上訴人。另依兩造買賣契約之約定，土地增值稅應由上訴人負責繳納，兩造 間系爭房地之買賣契約既經合法解除，上訴人應併予返還被上訴人代墊繳之土地 增值稅十四萬零三十九元。為此依兩造間買賣契約之前開約定及返還代墊款之法 律關係，請求上訴人給付一百五十四萬零三十九元，及自起訴狀繕本送達翌日即 九十年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈣原審判決並無違誤，上訴人之上訴無理由，其上訴應予駁回。 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於八十九年七月十日向上訴人買受系爭房地，買賣總價款 三百萬元，伊已依約交付第一期價款六十萬元，另付價款十萬元予上訴人，並應 上訴人之要求代墊付土地增值稅款十四萬零三十九元。兩造於買賣契約中約定上 訴人應至遲於八十九年農曆八月前將系爭房屋內之雜物搬離騰空並交付被上訴人 ，詎上訴人未依約騰空雜物，系爭房屋仍由上訴人之兄謝色章占用，雖經被上訴 人函催上訴人應於八十九年九月十五日前騰空點交予被上訴人，逾期則解除買賣 契約，惟上訴人仍置之不理，被上訴人乃於八十九年十月四日以竹南中港郵局第 六一號存證信函通知上訴人解除兩造間系爭房地之買賣契約。依兩造間不動產買
賣契約書第八條第二項之約定，上訴人如不履行契約所定各項義務者，即為違約 ，被上訴人得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，上訴人應將所收價款 退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。兩造間就系爭房地之買賣契 約，已因上訴人未依約履行點交義務，經被上訴人函催限期履行仍未履行，再經 被上訴人解除買賣契約，則依兩造上開約定，上訴人除應返還所收受之買賣價款 七十萬元外，並應賠償與七十萬元同額之違約罰金予被上訴人。另依兩造買賣契 約之約定，土地增值稅應由上訴人負責繳納，兩造間系爭房地之買賣契約既經合 法解除，上訴人應併予返還被上訴人代其墊繳之土地增值稅十四萬零三十九元。 乃依兩造間買賣契約之前開約定及返還代墊款之法律關係，提起本訴，求為判決 命上訴人給付一百五十四萬零三十九元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月 三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。二、上訴人則以：依兩造買賣契約約定，第一次款於簽約同時由買方即被上訴人給付 六十萬元，第二次款一百四十萬元被上訴人應於系爭房地之土地增值稅、契稅核 定後，自代理人即承辦代書李明遠通知日起三日內給付，兩造並應同時繳清稅款 ，所餘尾款一百萬元依買賣契約第三條約定，被上訴人應以系爭房地設定抵押貸 款一百萬元以抵付。系爭房地業經上訴人於八十九年七月十三日移轉所有權登記 予被上訴人，且經被上訴人持向訴外人第一商業銀行股份有限公司申貸一百萬元 （設定一百二十萬元之最高限額抵押權登記），而被上訴人僅交付七十萬元，且 係以系爭房地向前揭第一商業銀行申貸之一百萬元中提撥給付上訴人，尚餘買賣 價金二百十六萬元拒未依約給付，另上訴人已於八十九年八月三日及五日兩度將 系爭房地騰空，並雇用訴外人林火金、林煙濱搬遷，上訴人之兄謝色章係於上訴 人騰空，將系爭房地點交予被上訴人後之次日始搬進占用，上訴人並無違約，被 上訴人違約在先，尚餘買賣價金二百十六萬元拒未依約給付，反片面藉詞上訴人 未將系爭房地點交，指上訴人違約，並據以解除買賣契約及請求違約金，顯然無 理由。是以被上訴人主張解除買賣契約，請求上訴人返還代墊繳之土地增值稅款 十四萬零三十九元及已付之買賣價款七十萬元並同額之違約罰金共一百五十四萬 零三十九元，自屬無據，其訴應予駁回。如認被上訴人之請求有理由，其請求賠 償違約罰金之金額也過高，被上訴人實際上之損失極為有限，依法仍應酌減其違 約金等語，資為抗辯。
三、本件兩造於八十九年七月十日就系爭房地簽訂買賣契約，買賣總價款三百萬元， 被上訴人已依約交付第一期買賣價款六十萬元，另給付價款十萬元，並應上訴人 之要求代為墊款繳付土地增值稅十四萬零三十九元，依兩造於買賣契約批明事項 約定：「一、買方於八十九年八月三日預付壹拾萬元於賣方，賣方同意八月十日 前將一樓騰空，若八月十日賣方未將一樓騰空，買方得拒絕支付第二次款。二、 賣方承諾於農曆八月將二樓公媽遷離騰空，否則買方得拒絕支付第三期款項，直 到賣方遷離騰空為止」，且系爭房屋目前仍為上訴人之兄謝色章占用，被上訴人 曾於八十九年八月十七日催告上訴人應於八十九年九月十五日前將系爭房地騰空 點交予被上訴人，逾期則解除買賣契約，嗣被上訴人再於八十九年十月四日以竹 南中港郵局第六一號存證信函通知上訴人解除兩造間系爭房地買賣契約，而系爭 房地所有權已於八十九年八月十日移轉登記為被上訴人所有，並由被上訴人持向
第一商業銀行股份有限公司申貸一百萬元（設定本金最高限額一百二十萬元之抵 押權登記）之事實，均為兩造所不爭執，並有被上訴人所提不動產買賣契約書、 土地增值稅繳款書各一件及存證信函二件（以上均為影本），及上訴人所提土地 及建物登記謄本各一件附卷可資為證，自堪信為真實。四、惟被上訴人主張兩造間就系爭房地之買賣契約，已因上訴人未依約履行點交義務 ，經被上訴人函催限期履行上訴人仍未履行，嗣再經被上訴人以存證信函通知解 除買賣契約等情，則為上訴人所否認，上訴人並辯稱伊已於八十九年八月三日及 五日兩度將系爭房地騰空，並雇用訴外人林火金、林煙濱搬遷，伊兄謝色章係於 伊將系爭房地騰空點交予被上訴人後之次日始搬進占用，伊並無違約之處，被上 訴人不得據此主張解除契約，且系爭房地所有權已移轉登記為被上訴人所有，並 由被上訴人持向第一商業銀行股份有限公司申貸一百萬元（設定本金最高限額一 百二十萬元之抵押權登記），被上訴人卻僅交付七十萬元，其餘買賣價金拒未依 約給付，被上訴人之訴無理由，應予駁回。如認被上訴人之請求有理由，其請求 賠償違約罰金之金額也過高，被上訴人實際上之損失極為有限，依法仍應酌減其 違約金等語。是以本件應審酌之重點在於①被上訴人主張上訴人未依約履行點交 義務，而通知解除契約是否有理？②兩造契約所定違約罰金之金額是否過高，而 應予酌減？爰分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文。本件上訴人抗辯稱伊已於八十九年八月三日及五日兩度將系爭 房地騰空點交予被上訴人，上訴人自應就此積極事實負舉證責任。上訴人雖提出 照片八幀，並聲請訊問證人林火金、林煙濱，證明其已於八十九年八月三日及五 日兩度將系爭房地騰空點交予被上訴人，但該照片八幀，只能證明系爭房地一樓 所堆放之雜物已經搬移，而證人林火金、林煙濱於原審證稱渠等於八十九年八、 九月間曾受僱於上訴人搬運系爭房地一樓堆放之物品，至於二樓部分是否有人居 住則不知情等語，均不足以證明上訴人已將系爭房地騰空點交予被上訴人。又上 訴人之兄謝色章於臺灣苗栗地方法院檢察署九十年度偵字第七四二號竊佔案件偵 查中供稱：系爭房地為伊兄弟姊妹及母親共同出資購買，信託登記於上訴人名下 ，伊自六十年代起即占有系爭房地使用迄今，未曾中斷，上訴人無權私自出賣系 爭房地等情，有調閱之該案卷可稽。謝色章嗣於本審亦到庭作相同之陳述。上訴 人對於系爭房地現仍為其兄謝色章所占用乙節，復無爭執。再參以上訴人在前揭 竊佔案件偵查中所稱：謝色章係自七十一年起即占有使用系爭房地，未曾中斷占 有等語，足認系爭房地為謝色章所占用，上訴人並未騰空點交予被上訴人，上訴 人辯稱伊兩度騰空點交云云，殊無足取。
㈡依據兩造於買賣契約上批明：「一、買方於八十九年八月三日預付壹拾萬元於賣 方，賣方同意八月十日前將一樓騰空，若八月十日賣方未將一樓騰空，買方得拒 絕支付第二次款。二、賣方承諾於農曆八月將二樓公媽遷離騰空，否則買方得拒 絕支付第三期款項，直到賣方遷離騰空為止」。而系爭房地於兩造簽訂買賣契約 前即為上訴人之兄謝色章占有使用迄今，已如前述，是以上訴人縱曾僱人將系爭 房地一樓之雜物搬空，亦難認其已將系爭房地之一樓或二樓「騰空」，則被上訴 人依上開約定拒絕給付第二次及第三次款項，要無違約之可指。上訴人既未能依
約將系爭房地騰空點交，依兩造間不動產買賣契約書第八條第第二項之約定，上 訴人自屬違約，被上訴人業於八十九年八月十七日通知上訴人，限期於同年九月 十五日前履行義務，上訴人逾期仍未履行，被上訴人乃於八十九年十月四日再通 知上訴人解除兩造間就系爭房地之買賣契約，自屬有據。從而被上訴人主張兩造 間之買賣契約，因可歸責於上訴人未依限履行點交義務之事由，業經其合法解除 ，應屬可採。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。此為民法第二百五十二條所 明定。又違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠 償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際 損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；惟其是 否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 之標準（最高法院十九年上字第一五五四號、四十九年台上字第八０七號判例意 旨參照）。本件兩造間不動產買賣契約書第八條第二項約定：「賣方（即上訴人 ）如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍 不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額 之違約罰金」。此一約定乃係懲罰性之違約金，並為兩造所不爭執。本件被上訴 人已給付買賣價金七十萬元，依前開約定上訴人應賠償之違約罰金數額即為七十 萬元。惟系爭房地之買賣總價款為三百萬元，上訴人雖因其兄謝色章不願搬出， 致未能依約將系爭房地騰空點交予被上訴人，但系爭房地業於八十九年七月十三 日辦畢所有權移轉登記，並由被上訴人持向第一商業銀行股份有限公司申貸一百 萬元（設定一百二十萬元之最高限額抵押權），對被上訴人而言，其實際所生之 損害甚微，再參以近年來經濟景氣低糜，房地產價值滑落等客觀事實，本院認為 七十萬元之違約金額顯然過高，應予酌減至二十萬元為相當。五、綜上所述，本件被上訴人主張兩造間之買賣契約，因可歸責於上訴人未依限履行 點交義務之事由，業經其合法通知解除，乃基於兩造間買賣契約之約定及返還代 墊款之法律關係，訴請上訴人返還其已收受之買賣價款七十萬元及其代為墊繳之 土地增值稅十四萬零三十九元，自屬有據，應予准許。至其併請求賠償與七十萬 元同額之違約罰金部分，則應予酌減為二十萬元，被上訴人於此範圍內之請求也 應予准許。而被上訴人逾此範圍之請求，即為無理由，不應准許。原審判命上訴 人給付一百五十四萬零三十九元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月三日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其所命給付就超過壹佰零肆萬零參拾 玖元部分，及命給付該部分遲延利息，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為有理由，此部分應予廢棄，駁回被上訴人在第一審之訴 ，而此部分假執行之聲請也失所附麗，應併予駁回。至上開應予准許部分，原審 判命上訴人給付，並為假執行之宣告，即無不合，上訴意旨指摘原判決關於此部 分不當，求予廢棄，為無理由，此部分之上訴應予駁回。又前述上訴人受敗訴判 決部分，本院判決後即告確定，上訴人請求准其供擔保免為假執行，即無必要， 爰併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響， 爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 十五 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
~B2 法 官 邱森樟
~B3 法 官 古金男
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 王麗英
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十六 日 Ｙ