臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第一○二號
上訴人即附帶上訴人、被上訴
丙○○
庚○○
乙○○
寅○○
丑○○
丁○○
被 上訴人 辰○○
子○○
己○○
壬○○
卯○○
戊○○
辛○○
被 上訴人 太平市公所
法定代理人 江連福
甲○○
癸○○
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十六日臺灣臺中地方
法院第一審判決（八十六年度訴字第一三四八號），提起上訴，被上訴人丙○○、庚
○○並提起附帶上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人寅○○、丑○○、丁○○自地上物遷出返還土地及給付損害金部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。右廢棄部分，被上訴人丙○○、庚○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人丙○○、庚○○之上訴及附帶上訴均駁回。上訴人乙○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人乙○○負擔十二分之一，餘由上訴人丙○○、庚○○負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶上訴人、被上訴人丙○○、庚○○方面：一、聲明：
㈠、上訴聲明：求為判決：
⒈原判決不利上訴人部分廢棄。
⒉右廢棄部分：
①、被上訴人辰○○應將坐落台中縣太平市○○路段一○二、之五六、之五一、之五 四號，面積分別為二一七、二、三、三平方公尺土地上如附圖（即原判決附圖、 下同）所示編號Ｍ之地上物拆除，並將編號Ｍ、Ｍ之１，面積計二五三平方公尺 之土地返還上訴人，且應給付上訴人新台幣（下同）二十四萬三千九百六十七元
，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人二萬八千三百三十 六元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。
②、被上訴人子○○應將同段一○二之三一、之五四號面積分別為一一五、一平方公 尺土地上如附圖所示編號Ｉ之地上物拆除，並將編號Ｉ及Ｉ之１號土地面積計一 二九平方公尺返還上訴人，且應給付上訴人十二萬四千三百九十四元，另自八十 六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬四千四百四十八元，及就 所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
③、被上訴人己○○應將同段一○二之四二、之三三號，面積分別為五三、六平方公 尺土地上如附圖所示編號Ｅ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上 訴人四萬三千三百九十三元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給 付上訴人五千零四十元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
④、被上訴人壬○○應將同段一○二之三三、之四二號面積分別為六八、六平方公尺 土地上如附圖所示編號Ｄ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴 人七萬三千二百八十六元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付 上訴人八千五百一十二元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌 日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑤、被上訴人卯○○應將同段一○二之三九、之三二、之三三、之四二號面積分別為 二七、一、一、二平方公尺土地上如附圖所示編號Ｆ之地上物拆除，並將該土地 返還上訴人，且應給付上訴人二萬九千八百九十三元，另自八十六年六月一日起 至交還土地日止，按年給付上訴人三千四百七十二元，及就所應給付且已到期之 款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑥、被上訴人戊○○應將同段一○二、之八、之五四、之五七、之五六號，面積分別 為二四八、十、二一、一、一平方公尺土地上如附圖所示編號Ｌ之地上物拆除， 並將土地返還上訴人，且應給付上訴人二十七萬零九百六十八元，另自八十六年 六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人三萬一千四百七十二元，及就所應 給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
⑦、被上訴人辛○○應將同段一○二之二四、之二三、之一七號，面積分別為三九、 八、四平方公尺土地上如附圖所示編號Ｐ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人 ，且應給付上訴人四萬九千一百七十九元，另自八十六年六月一日起至交還土地 日止，按年給付上訴人五千七百一十二元，及就所應給付且已到期之款項，自起 訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑧、被上訴人太平市○○○○○段一○二之二三、之五六、之一七號面積分別為三○ 、一六二、二平方公尺如附圖所示編號Ｎ、Ｏ之地上物拆除，並將編號Ｎ、Ｏ、 Ｏ之１、Ｏ之２號面積計二九五平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人二 十八萬四千四百六十八元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付 上訴人三萬三千零四十元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌
日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
⒋上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准假執行。㈡、附帶上訴聲明：求為判決：
⒈原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。
⒉右廢棄部分：
①、附帶被上訴人乙○○應將台中縣太平市○○路段一○二之三一、之五四號面積分 別為七、一○五平方公尺土地上如附圖所示編號Ｊ之地上物拆除。②、附帶被上訴人丁○○應將同段一○二、之八、之三○、之三七號，面積分別為六 十九、六十、三、二平方公尺如附圖所示編號Ｋ之地上物拆除。③、附帶被上訴人寅○○、丑○○應將同段一○二、之三一、之三二、之三三、之四 六號面積分別為一四三、二、七二、五、十平方公尺土地上如附圖所示編號Ａ之 地上物拆除。
㈢、上訴答辯聲明：求為判決：
⒈上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○上訴駁回。⒉第二審訴訟費用由上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠、台中縣太平鄉○○路段一○二、一０二之八、之一七、之二三、之二四、之三○ 、之三一、之三二、之三三、之三五、之三七、之三九、之四二、之四四、之四 六、之五一、之五四、之五五、之五六、之五七等二十筆土地（下簡稱系爭土地 ）係上訴人丙○○、庚○○二人共有，應有部分各二分之一，被上訴人及上訴人 乙○○、寅○○、丑○○、丁○○分別占有如聲明所載之土地，並於其上建有房 屋，此經其等被上訴人及上訴人乙○○等四人自認無誤，而兩造間未訂立任何契 約，被上訴人及乙○○等人均屬無權占有，上訴人自得依民法第七百六十七條規 定，訴請被上訴人及上訴人乙○○等人拆除地上物，並將被上訴人及上訴人乙○ ○、寅○○、丑○○、丁○○等人所占有之土地返還及返還無權占有土地所受之 利益。
㈡、被上訴人戊○○、子○○、己○○、壬○○及上訴人丁○○雖分別提出林朝火之 「小作料領收通帳」、劉田、邱阿寶、壬○○自己的「租金繳納記帳」以證明其 就占用之系爭土地有合法之租賃關係，但上訴人已一再否認該「小作料領收通帳 」、「租金繳納記帳」影本之真正，各該被上訴人及上訴人丁○○迄今均未舉證 證明「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」是由系爭土地所有權人林鑽燧親自 或授權他人訂立，自不得據以認定渠等有租賃權。又上訴人庚○○於七十五年九 月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日臺灣臺中地方法院（下簡稱臺中 地院）六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係存在之訴中準備書狀之自認， 不僅與事實不符，且係出於錯誤，則上訴人庚○○陷於錯誤所為另案不實之自認 及通知，自不得作為有利被上訴人等人認定之依據，因林鑽燧已於四十七年八月 十六日死亡，對系爭土地已非權利義務之主體，自無法親自或授權葉作樂將系爭 土地出租他人，本件被上訴人壬○○、己○○所提之租賃文件載明之出租人均為 林鑽燧，租賃期間分別為自民國六十二年一月一日起、自五十二年一月一日起，
顯係在林鑽死亡後始訂立，自屬不實文件，縱使其為真，亦因契約之一造死亡， 而自始不存在。而其他部分文件其製作日期，雖在林鑽燧死亡之前，但與林鑽燧 死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故均非林鑽燧所為。而被上訴人子○○所提 「租金繳納記帳」所載租期雖在林鑽燧死亡之前，但於出租人林鑽燧下方蓋用葉 作樂印章並註明「代」字，故顯均非林鑽燧親自所為。其他被上訴人或乙○○等 人則未提出任何足以證明有租賃關係之文件，其為有承租權之抗辯，更屬無據。㈢、按經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀為陳述。證人以書狀為陳述者，仍應 具結並將結文附於書狀，經公證人認證後提出。民事訴訟法第三百零五條第三項 及第六項分別定有明文。又法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實， 並須於訊問前命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若僅提出書面並未經 法院訊問者，自不得採為合法之憑證。此有最高法院二十年上字第二四九○號判 例可參。查對造（太平市公所除外）於原審所提林守直等三人於八十七年五月十 三日所為之確認書，係在本案繫屬中，被上訴人未經原審法院允許，亦未經上訴 人同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不 僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為上訴人否認其為真正，該林 守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證。況林守直等三人於八十七年 五月十三日已非所有權人，其若能收回土地，屬有利於己之事實，其為圖私利而 作不實之確認書，又無庸負刑事責任，何樂不為？此即其立該確認書之原因，自 不得據以為有利於對造之認定。另證人謝扶憲雖到庭證稱：「我們去日本時林鑽 燧已經死掉，他的大兒子林守藩也因為本件土地的事死掉，林守成、林玉枝、林 守直等三人希望土地能夠圓滿的給佃農，所以才具授權書．．林守成等三人有說 蓋房屋給佃農住，佃農都有繳租金，是否有租賃關係，我不知道．．。」（見九 十一年六月七日審判筆錄），惟查其證詞與證人林清標所證：「他們三人（即林 守成、林守直、林玉枝）說以前的事都不知道。」等語不符，自不可採。況林守 成等三人授權謝扶憲之授權書係記載：「本人等前委託庚○○氏代辦前開土地繼 承及出售事宜，然依其出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議 有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該 土地所有權事宜，以便日後另行與承租人洽談解決承買事宜。」等語，配合林清 標前開證詞，可知關於系爭土地上有無佃農、有無優先承買權等情事，應是前往 洽談之謝扶憲等人（含一位台南的律師），告知林守成等人，非其等原先即知， 此即其立該授權書之原因，自亦不得據以為有利於對造之認定。㈣、上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與對造或其被繼承人訂立租賃契約及 收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承 人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之意旨即可，豈會於林鑽燧死 亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於五十四年三月十 五日仍以受林鑽燧委託為由而至臺中地院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為 ，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名 義所製作之「租金繳納記帳」及其於五十四年三月十五日至臺中地院以獲林鑽燧 授權之認證而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系 爭土地享有合法有效之承租權。再者，葉作樂與上訴人庚○○間之法律行為嗣經
林守直等人承認而溯及發生效力，而對造與葉作樂間之所為，直至上訴人丙○○ 等二人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得 僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出 租行為。另關於林守成等三人授權謝扶憲之授權書，查林守成等三人於八十四年 四月五日已非所有權人，其若能收回土地，屬有利於己之事實，其為圖私利而出 具授權書，又無庸負刑事責任，其證據力可疑。又證人謝扶憲之證詞與證人林清 標之證詞不符之部分，亦不可採。
㈤、上訴人在辦理系爭土地移轉登記事宜時，固曾由庚○○代原所有權人發存證信函 與部分對造或其被繼承人，惟於此之前，上訴人丙○○未曾看過部分被上訴人等 人所據以主張享有租賃權之「租金繳納記帳」，無法確知對方是否享有租賃權， 惟為迅速辦理登記事宜，始以占有人為對象而發送，自不得據該存證信函而認收 受信函者即有合法之承租權。蓋土地法第一百零四條第二項之催告，屬觀念通知 （或稱事實通知），而非意思表示，亦即行使催告者僅將一定之事實（就本件而 言為買賣）告知對方，並基於法律之規定，使其發生一定之法律效力。庚○○代 為發送該催告時之認知，既與事實不符，且因其非意思表示，自無法因該催告而 使收受該催告者得以承認並取得承租權。
㈥、被上訴人（太平市公所除外）雖辯稱上訴人庚○○於七十五年九月間所寄發催告 行使優先承買權之存證信函未告知真正之價金，上訴人係違法取得系爭土地云云 。惟上訴人已一再否認被上訴人對系爭土地有基地租賃權，被上訴人更未證明租 賃權存在，是被上訴人自無基地優先承買權可言，更不因上訴人所為錯誤之通知 而取得基地租賃權。況土地法第一百零四條第二項係於六十四年七月二十四日所 增訂，於此之前，承租人之優先購買權僅具債權效力。本件究有無該項之適用， 應依買賣契約訂立時究在六十四年七月二十六日以後抑七月二十五日以前（六十 五年台上字第二七○一號判例參照）。又無權代理或無權處分經本人或有處分權 人之承認，即溯及於法律行為時發生效力。查系爭土地於六十三年十二月二十四 日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人庚○○訂立買賣契約，並以於六十四年一 月十五日完成移轉登記，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由張英隆 等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，庚○○所有 權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十 二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，此為被上訴人所是認 ，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有 效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即 承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出 租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗上訴人。況被上訴人於七十六年 以前即知悉上訴人買受系爭土地之事實，在逾十五年之期間內均未以承租人之身 分行使優先承買權，此更足使上訴人相信被上訴人無行使此權利之意思，於此期 間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，被上訴人現若再以過去之價格而行使 此一權利，亦與誠實信用原則有違，其不得再行使此一權利，亦屬至明。故無論 上訴人庚○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及庚○○對占有人所 為通知之買賣價金是否真正，均不影響上訴人二人就系爭土地所有權之取得。
㈦、次按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴 訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響， 因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已 經確定而認此項判斷有既判力。此有最高法院七十三年台上字第三二九二號判例 可參。依被上訴人在原審所提臺中地院六十八年訴字第二○四○號判決所示，該 案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故庚○○與林守藩、林守成、林守直、林 玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅 於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於對造之認定。㈧、按土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能 達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦 應解為租賃至房屋不堪使用時為止，此經最高法院著有三十年渝上字第三一一號 判例可參。由此可知，租地建屋未定期限者，出租人如未同意承租人改建，租約 至原房屋不堪使用時終止。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此 舉不僅已違反租賃契約，同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使用狀態，甚至因 之拆除而終止，此有最高法院八十五年度台上字第七九○號判決可參。查被上訴 人及上訴人乙○○等人現今所居住者，除上訴人丁○○為一層樓鐵皮屋外，均為 鋼筋水泥加強磚造之房舍，屋齡不超過三十年，顯非日據時期所建之房舍，倘若 真有訂立租約，則房舍必已經改建，非當時訂約時所建之房舍，其間之租賃契約 ，應已消滅，被上訴人及上訴人乙○○等人自不得以已消滅之租賃權對抗上訴人 。退步言之，縱被上訴人等人就系爭土地享有租賃權，應於本狀繕本送達翌日起 十日內給付前積欠之租金，若逾期，原租約即終止並返還土地。再依稅捐稽徵處 大屯分處九十一年六月十四日函所載，子○○房屋（新光路新生巷三號）之納稅 義務人為蔡亮，而非子○○或其父劉田；乙○○房屋（同巷五號）之納稅義務人 為楊保、李燕參；戊○○非房屋（同巷七號）之納稅義務人；辛○○之房屋（同 巷十一號）之納稅義務人原為林金墻，於六十四年五月十日、六十五年十一月、 七十一年七月二十二日分別售與邱德中、陳朝南、辛○○；辰○○之房屋（同巷 十七號）原納稅義務人為韓金卿、韓發，於六十三年十月二十五日始移轉與賴銘 欽、賴福來，現則由辰○○一人占有使用；己○○所使用之新光路二十二號房屋 係其母邱莊阿寶於六十七年八月十一日自林蔡綉芍買受，則子○○、乙○○、戊 ○○、辛○○、辰○○、己○○等均非原來建物之所有人或繼承人，而係基於買 賣契約而向前手買受並交付占有及取得事實上處分權，已屬至明，渠等自不可能 未卜先知，在買受建物及林鑽燧死亡以前，即預先訂立租賃契約；且子○○等人 未舉證證明其所使用建物之前手即蔡亮、楊保、林金墻、林蔡綉芍等人享有基地 承租權，是其辯稱於繼受各該建物時一併承受前手之租賃權云云，自亦屬無據。 另對造於本件拆屋還地訴訟係辯稱其就系爭土地有基地租賃權存在，對其所使用 之建物有事實上處分權均不爭執，是上訴人主張對造就其各別占用使用之地上物 有事實上處分權一事，自屬真實而無庸舉證。況依台中縣稅捐稽徵處大屯分處九 十一年六月十四日函所載，附帶被上訴人丁○○所使用之新生巷七號房屋自民國 八十年七月始設籍納稅，丁○○並為納稅義務人，且該房屋為一層樓鐵皮屋，可 知該房屋為丁○○所建；丑○○、寅○○所使用新光路三十二號房屋之納稅義務
人為其被繼承人蔡萬掌，民國七十二年六月增建二樓鋼架２５．９㎡；而被上訴 人辰○○所使用之新生巷十七號房屋，係於民國六十三年十月二十五日向韓金卿 、韓發買受且為房屋稅之納稅義務人；被上訴人己○○所使用之新光路二十二號 房屋係其母邱莊阿寶於六十七年八月十一日自林蔡綉芍買受，並為房屋稅之納稅 義務人；被上訴人壬○○為新光路二十四號房屋之納稅義務人，並於民國七十二 年六月增建二樓鋼架４４．９㎡；被上訴人辛○○所使用之新生巷十一號房屋， 係其於民國七十一年七月二十二日向陳朝南買受且為房屋稅之納稅義務人。由上 開事證可知上訴人丁○○、丑○○、寅○○及被上訴人辰○○、己○○、壬○○ 、辛○○對其使用之房屋有事實上處分權。且對造（太平市公所除外）於一審答 辯狀中辯稱：系爭土地由原地主林鑽燧出租給被告或被告之被繼承人建屋居住， 即對造已自承其所使用之房屋係被上訴人或其被繼承人所建。況寅○○、丑○○ 如未完全繼受蔡萬掌之事實上處分權，又如何於蔡萬掌死後能增建二樓鋼架屋？ 是對造自係原始取得或繼受取得其所使用之建物事實上處分權，至為明確。原審 判決認上訴人未證明附帶被上訴人對其使用之建物有處分權而為上訴人請求拆除 地上物無理由之一部敗訴判決，依法亦有未合。㈨、末按當事人得提出新攻擊或防禦方法。但因當事人之故意或重大過失未於第一審 程序提出者，第二審法院得駁回之。此為民事訴訟法第四百四十七條及其但書第 四款所明定。查被上訴人太平市公所於原審並未曾抗辯就其所占用土地有租賃權 存在，而係先後主張因贈與或強制徵收取得該土地所有權（此均為上訴人所否認 ，亦與事實不符），其於本院審理時更表明未提到租賃關係（見九十年五月二十 五日審判筆錄第三頁），因此太平市公所於本件二審訴訟中不得另行提出租賃關 係之抗辯，其竟於九十一年八月十六日庭呈之答辯狀另辯稱兩造有租賃關係存在 ，其非無權占有系爭土地云云，實為失權效力所及，於法不合，爰請本院駁回此 一逾時之防禦方法。縱太平市公所所得另提出租賃關係之抗辯，亦因此抗辯與其 前所辯受贈或公用徵收取得土地所有權等語不符，明顯違背民事訴訟禁反言原則 而不足採信。況依其所稱：「本件系爭土地，原係日據時代庄役埸（太平市公所 前身）向原地主林鑽燧所租用。嗣因推行政務需要，而以公用徵收之方式取得。 惟台灣光復，辦理交接業務人員未注意於此，仍以為係以租賃關係占有系爭土地 ，遂仍按期繳納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金之人收取租金，而成立 租賃關係至今。」等語，既然系爭土地因政務因推行政務需要，而以公用徵收之 方式取得，太平市公所對系爭土地即無租賃權存在可言。又太平市公所未提出與 林鑽燧之租賃契約，亦未提出其係向何人按期繳納租金之證明，更見太平市公所 所言不實；且太平市公所為一行政機關，其支出均有預算可循，繳租之資料豈有 因年代久遠而滅失之理者。至於上訴人在辦理系爭土地移轉登記事宜時，固曾由 庚○○代原所有權人發存證信函與太平市公所，惟此不足為其有租賃權之認定。㈩、被上訴人（太平市公所除外）另辯稱：上訴人庚○○與林守藩等四人於七十二年 八月二十日訂立之和解書及中文譯本第八條及第九條之約定，可看出本件系爭土 地已出租給被上訴人等云云，惟查該和解書第八條、第九條係記載：「乙（即林 守藩等四人）對甲（即上訴人庚○○）以本件現有的狀況交付即可，有關本件土 地的借地權、借家權、永久耕作權等權利的有無，賣主無責任上的問題。」、「
有關本件土地附有的借地者、借家者、永久耕作者等優先購入權的主張，勿論有 效、無效，所有紛爭由甲承擔，其費用及責任，甲亦不得為難乙等。」等語，亦 即僅表明林守藩等四人對系爭土地之占有人無論有無租賃權等權利，均以現況點 交，並未承認系爭土地確有合法有效之租賃權存在，是被上訴人依此一和解契約 書稱系爭土地已出租給被上訴人云云，顯屬無據。三、證據：除援用於原審所提之證據外，另提出建物照片、對照表一份、稅籍資料影 本一份為證，並請求勘驗現場及向台中縣稅捐稽徵處大屯分處調取系爭房屋之課 稅資料。
乙、上訴人即附帶被上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○部分：一、聲明：求為判決：
㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人丙○○、庚○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、第一、二審訴訟費用，由被上訴人丙○○、庚○○負擔。㈣、如受不利判決，上訴人願供擔保，請求准予宣告免為假執行。二、陳述：除與原判決記載相同，予以引用外，補稱：㈠、上訴人丁○○部分：按上訴人丁○○之祖父為林朝火，父為林春木，兄弟有四人 ，依排行老大戊○○、老二林泰洲、老三林泰豐、老四丁○○。依同案被上訴人 戊○○即上訴人丁○○之大哥提出祖父林朝火之「小作料領收通帳」，足以證明 其確有向日本前地主承租基地之事實，被上訴人丁○○占有系爭土地，係基於祖 父林朝火、父親林春木之基地承租權而來，並非無權占有。㈡、上訴人寅○○、丑○○部分：按寅○○、丑○○之父為蔡萬掌，蔡萬掌曾向日本 地主承租系爭土地，故其等基於繼承之法律關係，對於系爭土地，自有使用之權 源，並非無權占有。況日本地主林守成等人亦曾委託庚○○於七十五年九月九日 以台中郵局存證信函第一二七五號催告蔡萬掌，而其存證信函意思表示之通知意 旨，亦表明「其受林守成等三人委任全權處分台中縣太平鄉○○路段三十六筆土 地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣六千零五十元出售，請於文到 二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約， 並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農 會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等語，其通知行使優先 承買權中亦承認其有租賃存在。
㈢、上訴人乙○○部分：上訴人已在系爭土地上居住多年，其雖未收庚○○之通知承 買，但有鄰居林清融可證明，故應有租賃權。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出戶籍謄本（戊○○、丁○○）四份、存 證信函影本一份、戶籍謄本（寅○○、丑○○）一份為證，及上訴人乙○○並請 求訊問證人林清融。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴人丙○○、庚○○之上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用，由上訴人丙○○、庚○○負擔。㈢、如受不利判決，上訴人願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，予以引用外，補稱：㈠、被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○部分：１、按被上訴人等或其被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即已有基 地租賃之關係，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委 託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，惟 林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有 其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵 收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。而葉作樂收租之方式，係通知承 租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律 師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於年或數年不等之後， 將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取 租金，後來林鑽燧死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式收取租金，然部分承 租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金 ，而部分承租人仍續繳。葉作樂因此曾於民國五十四年三月十五日至臺中地院公 證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第一三四號通告 承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米 工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地 」等語。然葉作樂律師因六十四年一月十日（私契日期六十三年十二月二十四日 ）以林鑽燧名義出賣上開土地予庚○○，並違法辦理所有權移轉登記予庚○○之 後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事 宜，至六十七年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之 故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧 名義為出租人。就本件部分，其中被上訴人等或其被繼承人自日據時期起即已向 系爭土地之原地主林鑽燧承租系爭土地建屋而居，且未定期限，其租金係以繳納 稻殼作為租金，並立具「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」為憑。至於部分 承租人目前無法提出該繳租之證明，係因年代久遠逸失，或因祖先去世，一併連 同其遺物燒毀，或因舊繳租證明經葉作樂收回，或因另案訴訟提出給律師轉呈於 法院，故不能以部分被上訴人目前無法提出繳租之證明，即遽認其無租賃權，仍 應調查其他事證，以資審認。
２、又被上訴人壬○○等人於六十八年四月十九日對上訴人庚○○等人所提出之確認 買賣關係不存在之訴（案號：臺中地方法院六十八年度訴字第二０四０號）審理 時，上訴人庚○○於該案第二審上訴狀第二次準備書狀內就前開被上訴人或其被 繼承人與前地主間有租賃關係乙節，已為自認（見該卷第二審第一百八十頁、第 一百八十二頁），且原審法院六十八年度訴字第二○四○號民事判決，其理由第 二點亦認定系爭土地原屬訴外人林鑽燧所有，租與本件被上訴人壬○○等人，堪 認被上訴人卯○○、戊○○、壬○○、子○○、及訴外人賴阿泉（已死亡）與原 地主間有租賃關係存在。又上開民事判決，經庚○○等人上訴第二審即本院六十 八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決 審理結果，認定除壬○○等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人庚○ ○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開本院六十八年度上字第一
一五四號民事判決書第三頁第十二行及第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度 台上字第一四六八號民事判決書第三頁正面倒數第三行以下），並均經該第二、 三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖 有已由庚○○予以終止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被上 訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持上訴人庚○○等 人之主張，則被上訴人（除張英隆等十二人）等三十二人提起此部份之訴（即確 認林守直等人與庚○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之 訴），自非無保護必要等語，而駁回庚○○及林守直等人之上訴，而告確定。基 此，被上訴人等人就系爭土地，確為合法之承租人，殆無疑義。３、又依上訴人庚○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂 立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業 已出租給被上訴人等人，上訴人庚○○以林守直等人之受任人身份，亦曾於七十 五年九月九日依序以台中郵局第一二四五、一二四六、二八九八等號存證信函分 別通知被上訴人卯○○、林春木（戊○○之父）、林蔡綉芍（邱阿寶購買房屋之 前手、邱阿寶係被告己○○之母）等人，催告被上訴人等人就系爭土地之租用繳 納欠租。又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書 ，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託庚○○氏代辦前開土 地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承 租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調 ，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語，可 見，被上訴人等就系爭土地確有承租權。按出租人於租賃物交付後，承租人占有 中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，仍繼續存在。民法第四 百二十五條定有明文。本件，被上訴人等為系爭土地之承租人，既如上述，則姑 不論上訴人丙○○、庚○○係以不實之買賣及違法之登記取得本件系爭土地，退 步言，縱認其係合法取得系爭土地，被上訴人等不僅得行使基地承租人之優先購 買權，亦得依上開規定，主張買賣不破租賃，其租賃契約對上訴人丙○○、庚○ ○仍繼續存在。
４、上訴人庚○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日依序 以台中郵局第一二四五、一二四六、二八九八等號存證信函分別通知被上訴人卯 ○○、林春木（戊○○之父）、林蔡綉芍（邱阿寶購買房屋之前手、邱阿寶係被 告己○○之母）等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三 人委任全權處分台中縣太平鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲 以每平方公尺新台幣六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄 件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年 起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處 繳清，逾期即終止租約等等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七 十二年八月二十日將上開三十六筆土地以新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元出 賣於庚○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與庚○○、李文 騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣 二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告被上訴人
等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平 方公尺價格六０五０元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示被上訴人等占 有之面積多少及應繳之租金數額，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合 法催告。甚至上訴人庚○○以林守直等人之授權人地位與上訴人丙○○、庚○○ 二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系 爭三十六筆土地之買賣價金為新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（ 折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清 」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況 土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其 向被上訴人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九 月十日，或為同年九月十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之， 上訴人庚○○於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何行使 優先購買權，且被上訴人等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優 先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與庚○○、丙○○間就上開三 十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人庚○○灌水提高後之 不實價格。基此，上訴人庚○○、丙○○於申請辦理上開三十六筆土地之所有權 移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為 被上訴人等優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違 法，甚為明確。
５、依上訴人庚○○與林守直等人於七十二年八月二十日所簽訂之和解契約書，其第 一條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中華民國是新 台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金 額限度下，以限收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定： 「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契 約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲 方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直 等人嗣後出具授權書給庚○○，同意庚○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權 其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約 書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違， 如有違背，即屬違背委任之本旨，且屬越權之行為。而庚○○既違背委任人林守 直等人之委任本旨，擅自將土地買賣所有權移轉契約書上之價金，從「新台幣一 百零四萬元及日幣一千萬元」提高為「新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五 十元」，此部分係屬「越權行為」，既屬越權行為，為無制作權。６、又林守直等人雖授權上訴人庚○○得全權處理系爭三十六筆土地，並得讓售該三 十六筆土地，然丙○○並未非林守直等人購買系爭三十六筆士地之人，其亦非庚 ○○所指定之登記名義人（按依林守直等人與庚○○所訂之上開和解契約書並無 關於買受人得自由指定登記名義人之約定），且依丙○○於刑事偵查中自承其就 系爭三十六筆土地之應有部分二分之一，係林守成等人將系爭三十六筆士地出賣 於李燕參，李燕參之子李文騫再於七十四年六月二十五日，將其從李燕參處受讓 三十六筆土地應有部分二分之一債權為由，與丙○○簽訂不動產買賣契約書，可
見，丙○○取得系爭三十六筆土地應有部分二分之一之權利，並非從庚○○處而 來，而係從李文騫、李燕參處而來。然庚○○既於七十二年八月二十日依和解契 約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系 爭三十六筆土地出賣於李文騫及庚○○（應有部分各二分之一），為何會如此處 理？是否李燕參、李文騫父子圖利自肥？又上開不動產買賣契約書之價金，與和 解契約書之記載不同，究竟以何者為準？原因為何？丙○○又以多少之價金向李 文騫購買系爭三十六筆土地之權利？關於此部份，真假尚有爭議，設若均為真實 ，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通 知被告等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，滋生更大之 爭議。
７、上訴人丙○○於第一次偵查庭，即坦承其係以新台幣七百五十萬元購買系爭三十 六筆土地應有部分二分之一，顯見系爭土地全部價格亦僅一千五百萬元，上訴人 丙○○於辦理土地過戶時，竟以每平方公尺六０五０元之價格通知被上訴人等人 （全部三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六０五０元之積，即等於新台幣一 億一千一百四十一萬九千三百五十元），並以總價金新台幣一億一千一百四十一 萬九千三百五十元另行訂立土地買賣所有權移轉契約書，足見上訴人丙○○等涉 有如上之偽造文書之犯行甚明。又就庚○○是否有支付價金以及究竟支付多少價 金乙節，依林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經 濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取得庚 ○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得庚○○之其他任何款項，基此， 可認定原地主林守成等四人所取得之買賣價金，僅係依和解書之約定內容所示之 新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元而已，並無「新台幣一億一千一百四十一萬 九千三百五十元」，此觀上開確認書已載明林守成等三人特別聲明：「．．又吾 等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權庚○○依上開和解契約書之意旨辦 理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段第六一號等三十八筆土地之所有權 移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等 之相關問題，吾等三人並不知庚○○竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十 六年六月二十七日（西元一九八七年六月二十七日）擅自將上開三十六筆土地由 庚○○以吾等三人之被授權人名義與庚○○、丙○○訂立「土地買賣所有權移轉 契約書」，買賣價款總金額為新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正（ 折合每平方公尺土地價值新台幣六千零五十元）。吾等三人在此特別聲明：吾等 三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到庚○○、丙 ○○所交付之新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，換言之，該項書 面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事實上並無其事，應認為係虛 偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷 及終止對李燕參、庚○○、李文騫之有關授權」等語自明。８、又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭 土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託庚○○氏代辦前開土地繼承及 出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議 有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該
土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語，可見，上訴 人庚○○所為之上開不實買賣及過戶，並未經原地主同意，並授權謝扶憲處理， 以便向庚○○及丙○○收回土地，另行出賣給被上訴人等承租人。９、對上訴人丙○○、庚○○陳述之答辯﹔
①、上訴人丙○○、庚○○主張於民國六十三年間葉作樂冒名將各該土地售與庚○○ 、李文騫（即李燕參之子），而以庚○○為登記名義人，而於六十四年一月十五 日完成登記事宜，惟事實上葉作樂並未受託管理系爭土地，並無管理處分權等語 。惟查：葉作樂律師上開盜賣林鑽燧所有土地之行為，僅能證明其盜賣當時林鑽 燧已死亡，其無法再以林鑽燧之名義出賣土地及移轉所有權而已，且其土地過戶 過程，並未先辦理繼承登記，即逕為所有權移轉登記，於法有違，然不能以其對 林鑽燧之土地無處分之權限，即因此認定其對林鑽燧之土地無管理之權限。蓋從 被上訴人等所提出之租金繳納記帳等證物，確由葉作樂律師代理林鑽燧對被上訴 人等承租人收取租金，且其收租行為係一人對全村租用上開土地之村民收租，並 非僅對本件被上訴人等人收租，其收租金之期間係從林鑽燧至日本以後即開始， 至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數年一次不等，於每次 收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約繳納記帳單給基地承租人。又 於林鑽燧死亡之後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土地 ，此從林守藩等四人與上訴人庚○○於昭和五十八年八月二十日（中華民國七十 二年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧，由於民國四十七年八月 十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作