臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上字第二六二號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 乙○○
右當事人間交付房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月五日臺灣臺中地方法
院第一審判決（八十八年度訴字第三七四一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
確認兩造就台中市○區○○○段第一五一之七地號，地目建，面積○‧○二九八○○
公頃，應有部分五○○○分之五一○土地及其上如附表所示第二七六八建號一樓建物
（門牌號碼：台中市○區○○路三五九巷二五號一樓）於中華民國八十八年九月十二
日所為之買賣關係不存在。
被上訴人應將前項所示之房地，由台中市中正地政事務所，於中華民國八十八年十月
十二日收件，以買賣為登記原因，於八十八年十月十八日，由上訴人移轉登記予被上
訴人之所有權移轉登記，予以塗銷。
第一、二審（含反訴）之訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、聲明部分：
㈠、上訴人方面：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
⒊確認兩造就台中市○區○○○段一五一之七地號土地及坐落其上同地段二七六
八建號一樓建物（門牌號碼：台中市○區○○路三五九巷二五號一樓）所為之
買賣關係不存在。
⒋被上訴人應將前項所示之房地，於八十八年十月十八日，以買賣為登記原因所
為之所有權移轉登記，予以塗銷。
⒌一、二審本訴與反訴之訴訟費用均由被上訴人負擔。
㈡、被上訴人方面：
⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：上訴人與其妻蕭名秀於民國（下同）八十八年間共欠伊夫施志忠
新台幣（下同）一百八十八萬元，無力清償，該借款債權已由施志忠轉讓予伊，
上訴人於八十八年九月十二日同意將其所有坐落台中市○區○○○段第一五一之
七地號，地目建，面積0000000公頃應有部分五○○○分之五一○土地及
地上如附表所示第二七六八建地建物（門牌號碼：台中市○○路三五九巷二五號
一樓）所有權之全部（下稱系爭房地）出賣予伊，藉以抵償上開債務，並已於同
年十月十八日辦理所有權移轉登記完畢。詎上訴人迄不將上開房屋如附圖實測由
其占有部分交付予伊，伊自可訴清交付等情，爰依買賣之法律關係，提起本件訴
訟，求為命上訴人應將附圖所示之房屋交付予伊之判決（被上訴人原起訴請求交
付系爭土地及房屋，嗣為減縮只請求交付房屋）。
三、上訴人則以：被上訴人之夫施志忠執業土地代書，並營地下錢莊，伊妻蕭名秀於
婚前只向其借款八十萬元，經其重利相滾，而命蕭名秀簽發三張票據，合計一百
八十八萬元，伊願代為清償，而以六十萬元達成和解，故由伊在該六十萬元之本
票上背書。又因伊向台新銀行借貸不著，乃擬向施志忠個人借款三十萬元，並設
定第二順位抵押予之，伊乃與之簽訂委託書，載明為「不動產異動貸款」，並於
空白登記表格上蓋章，目的均在於以系爭房地辦理第二順位抵押貸款之用，並非
將系爭房地出賣予被上訴人，兩造間就系爭房地之買賣關係並不存在，詎施志忠
以偽造文書之方式，擅將上開空白登記表格偽造為系爭房地移轉登記之公契，而
持之登記為被上訴人所有，其偽造文書罪行，已經台灣台中地方法院檢察署檢察
官提起公訴，刻由台灣台中地方法院審理中等情，資為抗辯。並於原審提起反訴
，求為：㈠、確認兩造就系爭房地之買賣關係不存在；㈡、被上訴人應將於八十
八年十月十八日由伊將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之所有權移轉登記塗
銷之判決。
四、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人之訴為有
理由，上訴人之反訴為無理由，而為被上訴人勝訴之判決，命上訴人應將如附圖
所示之房屋交付予被上訴人，而駁回上訴人之反訴。上訴人不服，就本訴及反訴
部分，均提起上訴，求為如右開聲明所示之判決，被上訴人則答辯聲明求為判決
駁回上訴人之上訴。
五、查被上訴人主張系爭房地原為上訴人所有，嗣已於八十八年十月十八日，經以買
賣為原因，移轉所有權予被上訴人，並已登記完畢，但上訴人迄未交付如附圖所
示其所占有之房屋之事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出之土地、建
築改良物買賣所有權移轉契約書，所有權狀均影本各二件，暨台中市中正地政事
務所所函送之系爭房地買賣移轉所有權登記資料經原審影印在卷可稽，上訴人對
於該移轉登記資料上上訴人之印文係其所有及所蓋乙節，亦予承認。關於系爭房
屋由上訴人占用部分，並經原審法院囑託該地政事務所測量，製有複丈成果圖在
卷可考，均堪認屬實。
六、本件之爭執要旨，厥在於被上訴人主張上訴人夫妻原欠其夫施志忠一百八十八萬
元，無力償還，乃同意以上訴人所有之系爭房地抵償，故將該房地所有權移轉登
記予被上訴人，但為上訴人所否認，辯稱：伊妻蕭名秀只向被上訴人之夫施志忠
借款八十萬元，經命簽發一百八十八萬票據收執，伊則未向被上訴人夫妻借款，
為代償伊妻之借款，而以六十萬元與施志忠達成和解，並向施志忠貸款三十萬元
，為設定第二順位抵押權予施志忠，伊乃依指示在空白文件上蓋章，詎施志忠將
之偽造為移轉登記書面，將系爭房地所有移轉登記予被上訴人，兩造之間並無買
賣之法律關係存在，故伊向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）所
設定之二百萬之抵押貸款迄由伊繳納，未由被上訴人承擔，且該房地當時價值在
四百八十萬元以上，伊不可能以區區六十萬元或一百八十八萬元賤賣予被上訴人
等語。經查：
㈠、被上訴人雖主張係因上訴人之配偶蕭名秀向其夫施志忠借款一百八十八萬元，
上訴人夫婦無力償還，始同意以系爭房地抵償云云，惟關於蕭名秀借款之金額
及還款之情形，兩造及證人施志忠、蕭名秀所證多所歧異，上訴人主張其妻只
向施志忠借款二次，合計為八十萬元，但經利上滾利，累計為一百八十八萬元
，蕭名秀始經命簽發金額合計為一百八十八萬元之票據三張予施志忠收執，但
其於八十八年二月八日與施志忠達成以六十萬元和解，故由伊在六十萬元之本
票上簽名背書，且在被上訴人之現金收支簿上記明還款之情形等情，經證人蕭
名秀於本院準備程序到庭供證一致（見本院卷第一宗第二五九－二六○頁），
並有發票日期均為八十七年六月十七日，金額分別為八十八萬元及六十萬元之
本票二張，發票日期為八十七年七月二十七日，金額為四十萬元之支票影本一
張及被上訴人之現金收支簿影本乙張在卷可稽（見本院卷第一示第八四－第一
四二頁）。證人施志忠對於上訴人只同意清償六十萬元，故在該六十萬元之本
票上背書，及於被上訴人之現金收支簿上證明乙節，亦予坦承不諱（見本院卷
第一宗第一○一－一○二頁）。證人施志忠並坦承：「現金收支簿是債權人乙
○○的。所載餘額六十萬元，是指上訴人欠我們六十萬元，他先還我們一萬元
，還剩五十九萬元，．．．現金收支簿我們各持一半，只是記載上訴人還錢的
情形」、「（有無上訴人借一百八十八萬元的證明？）他只有在本票上背書六
十萬元，一百八十八萬元上訴人只還了二萬元」等語（見本院卷第一宗第一○
一－一○二頁），則於上訴人既於談判後，只願意償還六十萬元，並只於六十
萬元之本票上背書及於該收支現金簿上記載六十萬元還款經過之情形下，其如
何會在八十八年九月十二日突然同意以系爭房地抵償全部一百八十八萬元之欠
款，且何以無任何書面為此記載，在在悖於常情，且為被上訴人及證人施志忠
所不能自圓其說，是主張關於將系爭房地過戶於被上訴人名下，係用以抵償欠
款一百八十八萬元乙節，已難以採信。
㈡、關於系爭房地於八十八年九月間之價值究為多少，兩造及負責處理之證人施志
忠之認識亦多歧異。上訴人主張在此之前，曾有人向其出價四百八十萬元買受
該房地，其未同意乙節，固未提出證明。惟經本院囑託華聲企業發展鑑定顧問
有限公司鑑定之結果，認該房地於八十八年九月間之價值合計應在三百七十四
萬六千一百八十六元之列，此有該公司提出之鑑定報告書乙件在卷可稽，又該
房地曾經上訴人於八十一年五月二日向國泰人壽保險公司抵押借款二百萬元，
迄八十八年九月間仍有一百七十八萬元未還，於房地經過戶於被上訴人名下時
，亦未由被上訴人承擔該抵押債務，迄今之返還貸款，均仍由上訴人為之乙節
，為被上訴人及證人施志忠所不爭執，且有上訴人提出之土地及建物登記簿謄
本暨國泰人壽公司之繳款通知及證明等資料在卷可稽（見原審卷第六五－六八
頁，本院卷第一宗第一六八－一八一頁），且系爭不動產之買賣所有權移轉契
約書之「聲請登記以外之約定事項）部分，亦記明「承買人不願意承受抵押權
」等語（見一審卷第十頁及第十一頁之背書），被上訴人並稱：「至於國泰人
壽之貸款在契約書上已載明反訴被告不願承受，故反訴原告當然仍在繳納」等
語（見原審卷第九十四頁反面倒屬一、二行）。是依被上訴人之主張其乃僅以
一百八十八萬元即頂下系爭房地，該一百七十八萬元之國泰人壽保險公司抵押
貸款債務却仍由上訴人負責激納，亦與通常之房地買賣經驗有悖，且其主張之
承受價格，亦顯然低於該房地之價值，在在有悖社會經驗法則。益有進者，證
人施志忠於本院擬囑華聲公司為鑑定後，却改異其詞，主張：「當時房屋讓給
我時有一七八萬元抵押貸款再加上一八八萬元借款，我總共支付三六四萬元」
云云（見本院卷第一宗第二六一頁），被上訴人並改稱：「但查證人施志忠已
稱該不動產除了抵銷夫妻所欠之借款外，另亦包括當時約一百七十三萬之貸款
，這兩項加起來有三百六十一萬元，加增值稅、契稅之負擔，離鑑定價值不遠
，是證人施志忠並無施詐之處」云云（見本院卷第二宗第二十四頁辯論意旨狀
所載），均與上開移轉公契上之記載及其後均由上訴人繳納國泰人壽保險公司
貨款之事實不符，且證人施志忠及被上訴人就此反覆其詞，前後歧異矛盾，益
徵其所言上訴人同意以房地抵償其妻婚前之一百八十八萬元償務乙節為不可信
，而以上訴人所主張兩造就系爭房地無買賣關係存在乙節為可採。
㈢、上訴人主張其委託證人即被上訴人之夫施志忠辦理者，僅止於第二順位抵押權
貸款乙項，有該委託書影本乙件在卷可憑（見原審卷第十八頁），上訴人並據
以向檢察官告訴證人施志忠涉偽造文書及詐欺，而證人施志忠於台灣台中地方
法院檢察署偵辦其偽造文書、詐欺乙案（即九十年度偵續字第一二四號）時，
亦辯稱卷附委託書係上訴人同意伊辦理前開房地所有權移轉登記之憑據云云，
惟該委託書之內容係由其所書寫，上訴人僅在其上簽名蓋印等情，業據其二人
所是認，而該委託書上記載之受託事項為「辦理不動產異動貸款」，經檢察官
質之其意何指，證人施志忠辯稱係指辦理不動產所有權移轉登記及抵押貸款之
意，但上訴人卻指稱僅係辦理抵押貸款之意。再經檢察官提示委託書予證人即
台中市地政士公會常務理事張裕榮及陳慶揚，張裕榮陳稱：「本件若認為是辦
理『不動產異動貸款』，應是單純辦理不動產抵押貸款及塗銷，也就是借新還
舊，如果認為是辦理『不動產異動、貸款』，意義就不同，是指所有權移轉以
及設定抵押。」，陳慶揚則陳稱：「本件如果單單從委託書書面文意，並沒有
包括所有權移轉登記，只有辦理貸款而已，不過我有聽過有人用不動產異動來
代表過戶、所有權移轉登記，所以本件也有可能是辦理所有權移轉登記加上貸
款，本件委託書文意模糊，用語不明確，真正要辦什麼，還是要問當事人。」
等語，均經本院調取該偵查卷核閱屬實，並影印在卷可參，據此該委託書由地
政實務專業人士觀看結果，尚且產生僅係委託辦理貸款而不包括過戶之直覺反
應，遑論上訴人更無分辨其中究竟之可能，而證人施志忠擔任地政士助理，從
事土地登記實務業多年，對於土地登記之相關用語文字自屬純熟，倘若上訴人
斯時確實同意辦理所有權移轉登記，其大可於擬具委託書時使用土地登記實務
之通常用語「過」、「戶所有權移轉登記」，其竟然捨此不由，而故意使用語
意含糊不清之「不動產異動貸款」，則上訴人指稱斯時僅委託施志忠辦理二胎
等語，尚非無據。且經檢察官偵查之結果，亦認證人施志忠係以上開偽造文書
之方式將系爭房地過戶於被上訴人名下，此有該署檢送之起訴書乙件在卷可參
（見本院卷第二宗第二－八頁），則上訴人主張兩造間無買賣關係乙節，益徵
可信。
㈣、證人施志忠委託地政士楊麗美辦理本件所有權移轉登記時，除格式代之土地建
築改良物買賣所有權移轉契約書外，並無檢附房地買賣契約書（即俗稱之私契
約），被上訴人亦自承本件並未與上訴人訂立書面之房地買賣契約書。惟衡諸
土地登記實務，通常僅在買賣雙方之關係為親屬及熟識朋友間才會發生未訂立
書面買賣契約書之情形，業據證人張裕榮及陳慶揚在偵查中陳明在卷。兩造間
並無親屬關係，且就本件房地於八十八年九月間之市場交易價值認定不同，其
間既無用以抵償欠款一百八十八萬元之任何書面記載，亦無關於買賣之任何私
契，均與通常之買賣交易習慣有違。且證人施志忠在本院準備程序中到庭，亦
不諱言其係以空白之登記聲請書交上訴人蓋章後再加填寫之事實（見本院卷第
一宗第四十九頁）。又上訴人曾向證人陳雪娥稱證人施志忠要為其辦理第二順
位貸款，另證人施志忠亦曾於八十八年十月間向陳雪娥提及其將房子過戶，等
上訴人還款後再過戶回給上訴人，請陳雪娥轉知上訴人等語，業據證人陳雪娥
在偵查中證述在卷。另證人楊麗美於八十八年十一月十九日偵訊中，承辦檢察
官訊問「施志忠原本向你說要辦二胎，之後再說要辦過戶？」時，答稱：「他
有跟我問過是否有人放二胎，但我有找，然我找不到人。」，檢察官再問：為
何找二胎卻變成過戶？」，楊麗美答稱：「我沒有多問。」等語，並於證述後
具結。據此均堪認上訴人確係委託證人施志忠辦理貸款，而非辦理所有權移轉
登記，嗣楊麗美雖於該署九十一年度他字第六八三號案件中改稱施志忠沒有如
此問過云云，惟因楊麗美於該案件中被上訴人甲○○指訴其與施志忠就本件移
轉登記事件有共同正犯關係，自難認楊麗美事後所言為可採。證人施志忠雖辯
稱本件辦理移轉登記之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約
書等文件，均係上訴人過目後親自簽章，故上訴人確有過戶之意思云云，惟委
任人在信賴受任人之情形下，對於辦理土地登記之諸多文件每每未及專注細看
，僅依受任人之口頭說明及手勢指點，即輕易在文件上簽名蓋章，亦所在多有
，依前開證據既足認上訴人斯時確有委託被告辦理貸款之情事，則上訴人陳稱
其因委託證人施志忠辦理二胎貸款在先，故信賴之而未看清楚簽章之文件內容
，就在其指點處簽名蓋章等語，尚與一般社會經驗無違。另證人楊麗美雖曾於
八十八年十月十五日持該等文件至上訴人處補蓋章，惟楊麗美並未告知告訴人
是用以辦理所有權移轉登記，且當時是由上訴人拿印章予楊麗美蓋用，而非上
訴人蓋印，為上訴人及楊麗美在偵查中陳述相符。故依該等文件上上訴人之簽
章並不能認定上訴人有過戶之意願。
七、綜上所述，被上訴人主張系爭房地係上訴人同意抵償其妻欠債而移轉登記為其所
有之事實，洵不足採，另上訴人主張兩造間就系爭房地亦無買賣之法律關係存在
，係遭被上訴人之夫施志忠以偽造文書之方式移轉登記於被上訴人名下之事實，
則屬可信為真實。從而，被上訴人依買賣之法律關係，請求命上訴人將系爭房屋
如附圖所示由上訴人占用部分交付予伊，即屬無據，不能准許。反之，上訴人請
求確認兩造間就系爭房地並無買賣之法律關係存在，並求命被上訴人將上開系爭
房地之所有權移轉登記予以塗銷，則屬依法有據，應予准許。原判決不察，誤認
兩造之間就系爭房地有買賣之法律關係存在，而命上訴人交付房屋予被上訴人，
並駁回上訴人之反訴，即有未洽。上訴意旨據以指摘原判決不當，聲明求予廢棄
改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如上。被上訴人之訴既無理由
，而由本院改判駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰一併予以廢棄駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決之結果不生影響，爰不予一一
論列，併此敘明。
九、擬上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條第一項、第七十八條
，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十二 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
~B2 法 官 古金男
~B3 法 官 朱 樑
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 陳秀真
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十三 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｂ
附表：
┌─┬─┬───────┬─────┬─┬───────┬───────────────────────┬─┬───────┬─┐
│建│建│建 物 門 牌│ 基地座落 │主│構 造│建 物 面 積 （平方公尺）│建│附 屬 建 物│出│
│ │ ├─┬─┬─┬─┼─┬─┬─┤ ├─┬──┬──┼─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┤築├─┬──┬──┤賣│
│ │ │鄉│街│巷│號│ │小│地│要│建│平層│主材│地│二│三│四│五│六│七│八│ │地│地│共│完│用│主材│面（│權│
│築│ │鎮│ │ │ │ │ │ │ │築│房 │要 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │平│ │成│ │要 │ 平│利│
│ │ │市○路○ ○ ○段│ │ │用│式│或 │建 │面│ │ │ │ │ │ │ │ │下│面│ │日│ │建 │ 方│範│
│ │ │區│ │ │ │ │ │ │ │樣│樓 │築料│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │騎│ │期│ │築料│ 公│ │
│改│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │房數│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │樓│ │ │ │ │ 尺│ │
│ │號│ │段│弄│數│ │段│號│途│ │ │ │層│層│層│層│層│層│層│層│ │層│ │計│ │途│ │積）│ │
│ ├─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼──┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼──┼──┼─┤
│良│８│北│民│９│５│乾│ │７│ │本│伍第│Ｒ │４│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │４││ │ │ │全│
│ │６│ │權│５│２│溝│ │｜│ │國│層一│‧ │６│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │６│⒓│ │ │ │ │
│ │７│ │ │３│號│子│ │１│ │式│樓層│Ｃ │‧│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │‧││ │ │ │ │
│物│２│ │ │巷│ │ │ │５│ │ │房 │造 │０│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │０│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │１│ │ │ │ │９│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │９│ │ │ │ │部│
│ ├─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼──┼──┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼──┼──┼─┤
│標│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│示│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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