臺灣高等法院臺中分院刑事判決 九十二年度上易字第三О二號
上 訴 人
即 自訴 人 乙○○○
甲○○
被 告 丙○○
選任辯護人 李清輝
右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣台中地方法院九十一年度自字第九○○號中華民
國九十一年十二月三十一日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：被告丙○○明知其所有坐落台中市○○區○○段六二四－九號之 土地，位處都市計劃後期發展區，不得請領執照興建房屋，卻仍在該土地上興建 三層樓房，並意圖為自己不法之所有，於民國八十三年十二月二十一日，隱瞞該 土地之屬性及其上建物係違章建築之事實，將該土地及其上之建物出賣給自訴人 甲○○、乙○○○夫妻，自訴人夫妻因不知情致陷於錯誤，而以新台幣（下同） 一千四百九十五萬元之高價予以購買，自訴人夫妻迄取得該土地及建物所有權狀 ，發現二、三樓建物均未保存登記（按本件被告係以舊建物拆除改建之方式取得 建築執照，故一樓承續舊建物之部分有保存登記）時，方發現受騙，而拒付尾款 ，惟被告又佯稱六個月內可補辦建築執照，自訴人夫妻信以為真再次陷於錯誤， 於八十四年八月十二日付清尾款三百萬元，詎被告於八十九年二月十五日才向台 中市政府申請補發建築執照，且經駁回，被告雖再委請律師向台中高等行政法院 提起訴訟獲得勝訴判決，惟嗣仍遭最高行政法院廢棄原判決。因認被告涉犯刑法 第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、本件自訴人於本院指稱自訴人二人共同向被告丙○○購買上開房地，雖僅以自訴 人乙○○○名義與被告訂訂買賣契約，惟實係自訴人二人共同向被告購買上開房 地（本院卷第十八頁），且自訴人二人亦共同參與契約訂定，從而本院認自訴人 二人主張渠二人為直接被害人而提起本件自訴，應屬合法，先此敘明。三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，又不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別 定有明文。另刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，係以行為人意圖為自己 或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術 使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術， 亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六○號判例 參照）。本件上訴人即自訴人認被告涉犯詐欺之罪嫌，無非係以被告於出賣前揭 不動產予自訴人夫妻時，未明白告知土地之屬性及建物部分二、三樓係違章建築 無法辦理保存登記，且於收取尾款時，應允於六個月內辦妥卻未履行為其依據。 訊據被告丙○○，雖坦承於上開時地將前揭建物賣予自訴人夫妻，其中建物二、 三樓部分無法辦理保存登記等事實，然否認有詐騙自訴人夫妻之意思及行為，並 辯稱：系爭土地屬都市計劃後期發展區，建物部分僅一樓有保存登記之事，伊於
訂約時已向自訴人夫妻敘明，並記載於買賣契約書中，自訴人夫妻當時均已瞭解 且無異議，又伊向自訴人夫妻收取尾款時，絕未應允六個月內辦妥建築執照，因 此牽涉法令問題，非伊所能決定，伊只是依自訴人夫妻之要求，同意於法令通過 後，負責辦理二、三樓之保存登記，及於法令通過前二、三樓遭拆除時，負責恢 復原狀而已，絕無詐欺之行為等語。
四、經查：
㈠本件自訴人與被告所訂定之不動產買賣契約書中，另以手寫方式約定：「買賣標 示：座落台中市○○區○○段陸貳肆之玖地號，面積壹佰參拾平方公尺及其地上 建物（建物部份悉按乙方提供甲方建築施工圖為準）」；且附款第一項另載明： 「本建物因係暫緩發展區內建築物，其保存部分按法規規定坐落於本地號部分約 二三‧六坪（含騎樓部分約六坪），其餘未辦保存部分，則以乙方（被告）提供 甲方（自訴人）施工圖為準」，此有自訴人所提出之契約書影本在卷可稽（見原 審卷第六頁背面），且本件契約書後面確實附有二、三樓之平面圖（見原審卷第 八至九頁）。又證人即辦理上開契約訂定之代書許文雄於原審證稱：「（問：契 約上面的字是否兩造在場時寫的？地點在你的事務所？）兩造在場寫的，地點忘 記，兩造處所都有去過，忘了在哪裡寫。----（問：你有將內容說給買方聽？） 因為事隔八年，有些事情已經忘記，但當時要講的都有講，記得本件買賣講過兩 次，第一次不知道為何沒談成，第二次才成交。----合約書的附款就保存部分及 未保存部分記載很清楚，概略的坪數也算出，是因有開工許可問題，就地整建， 依據拆掉多少可以蓋多少計算出來的，當時都有跟自訴人講」等語（見原審卷第 七七至七八頁），再參諸自訴人甲○○於原審指稱：「契約書上乙○○○的名字 是我代理我太太簽的，印章我當場交給代書蓋的」（見原審卷第七六頁），本院 審之上開契約內容買賣標示、附款內容均已明載，本件建物係暫緩發展區內建築 物，並且明確記載買賣建物保存登記部分之坪數與未保存登記部分按被告所提供 之施工圖為準等情，再參諸證人許文雄證稱訂約當時確實向自訴人說明清楚後才 定約，而自訴人亦在場親自訂約，故尚難認於上開買賣契約訂定時有何詐欺行為 。
㈡被告於八十四年八月十二日向自訴人夫妻收取尾款時，曾與自訴人於上開契約書 中補充約定增加附款：「乙方承諾上揭建物二、三樓部分牆壁部分之修補，俟 甲方欲用油漆時，通知乙方，乙方須負責配合修補、磨平。若就地整建辦法法 令通過，允許二、三樓部分增建許可，乙方負責辦理保存登記，但甲方配合提供 辦理所需之資格、印章等證件。倘於法令通過增建部分許可之前，二、三樓遭 市府拆除，乙方同意負修補恢復原貌，並不得要求甲方給付任何費用」等語（見 原審卷第七頁背面），本院審之上開約定內容僅約定法令通過允許貳、參樓部分 增建許可，被告始負責辦理保存登記，然並未約定被告應於六個月內辦妥保存登 記。本院復審酌自訴人如係於上開契約訂定之初，係由被告委請代書許文雄辦理 ，自訴人才疏未注意自身權益，則自訴人於給付尾款時，既已得知上開建物二、 三樓未辦理保存登記，欲要求被告補充約定增加附款，自訴人豈有不謹慎將約定 內容詳載於增加附款內容中？反而又諉稱增加附款係被告委請代書所寫，渠等不 知內容云云，實有違常理，從而本院自查無積極證據足資證明被告於收取上開尾
款時，曾向自訴人夫妻承諾於六個月內辦妥建築執照及保存登記等情，從而自訴 人上開指訴亦難採信。
㈢另被告辯稱：「本件不動產自訴人買了兩次，第一次他要求解約，訂金已退還給 他，經過十幾天，自訴人問過他的代書後，自己又來找我訂約」等語，核與證人 許文雄前開證詞相符，而自訴人甲○○於原審指稱：「第一次所以解約，是因為 聽人家講該處屬後期發展區，所以退掉，後來我想後期發展區沒有關係，三樓合 法就好，他的房子較大，才又訂約」（見原審卷第八三頁），且自訴人甲○○於 九十一年十二月二十四日原審審理中另稱：「第一次解約時，被告沒有刁難我， 第二訂約後被告拿所有權狀給我，我發現沒有保存登記時表示不願給他尾款」（ 見原審卷第一一一至一一二頁），更足徵自訴人於訂約當時已經知道該處屬後期 發展區，而於取得所有權狀發現二、三樓沒有保存登記時，並未表示要解除契約 甚明。另徵諸自訴人二人第一次訂約後向被告解除契約未遭刁難之經驗，渠等於 發現事實與當初之認知不同時，依理應會立即向被告提出解約才是，然渠等卻未 主張解除契約，足認自訴人二人對上開該房地之情形均已知悉，只希望相關禁令 於短期內得以解除而能順利完成保存登記。
㈣自訴人夫妻雖指稱被告曾將另一棟與系爭房屋相連情況相同之房屋賣給案外人李 秀瓊，李秀瓊發現受騙後，與被告解約，被告再將該房屋過戶至其父親陳金池名 下，並以同樣詐騙手法賣給吳信安云云。而證人李秀瓊於原審證稱：「要交尾款 時，我看到所有權狀只有一樓一部分合法，其餘都是違建，訂約時沒有載明僅一 樓部分有保存登記，所以要求解約，被告說可能有一部分是六個月可以通過處理 ，但我不想那麼麻煩，被告有將價金全部退給我，沒有為難我」等語（見原審卷 第一○六至一○七頁）；證人吳信安於原審證稱：「我購買該屋是向惠松仲介公 司接洽，我不知道該處屬後期開發地，仲介公司也沒有跟我說」等語（見原審卷 第七二至七三頁），惟證人李秀瓊、吳信安上開訂約情形，與本件兩造訂約時已 於契約書中載明前揭建物情形不同，自不可相提並論，並據此推論被告亦未告知 自訴人上開建物情形。從而證人二人上開證詞，亦不足做為推論被告犯罪之證據 。
㈤被告於八十九年二月二十五日向台中市政府申請核發建築執照經駁回後，再委請 律師向台中高等行政法院提起訴訟獲得勝訴判決，嗣又遭最高行政法院廢棄原判 決發回原法院乙節，業經兩造陳述在卷，並有台中高等行政法院八十九年度訴字 第三七八號、最高行政法院九十一年度判字第一一一二號二份判決書在卷可佐。 而依兩造書面契約所載，被告之義務為於法令許可後，負責辦理保存登記，於法 令許可前房屋被拆除時負責恢復原狀，並未載被告須負責申請建築執照，今被告 於苦等法令解禁不得後，主動向台中市政府提出建築執照之申請，應係其對履行 該契約之負責任表現，其當初若有詐騙自訴人夫妻之意，應無於事隔五、六年後 ，仍自費委請律師提起行政訴訟之情，足徵被告確實無惡意欺瞞被告，並依上開 契約增加附款之約定，積極為自訴人爭取辦理保存登記之事宜。 ㈥自訴人另謂其曾委託楊秋福、陳文富與被告洽談和解事宜，被告只願賠償八十二 萬元，但附帶條件不負責申請補發建築執照云云，然此乃屬自訴人事後欲找被告 協商和解之內容，尚不足據此推認被告有前揭詐欺犯行，併此敘明。另自訴人於
言詞辯論終結後所提出之與被告電話譯文，係屬自訴人事後與被告協商之通話內 容，且均係自訴人陳述者為多，實難據以推論被告於訂約之初及收受尾款時有無 詐欺自訴人之行為，故本院認均無礙於本院上開審認，亦附此敘明。從而本件被 告並未對自訴人施以詐術，復查無任何積極證據足資證明被告有何詐欺之犯行， 依右揭條文規定，被告犯罪應屬不能證明，原審據此諭知被告無罪，核無不當， 自訴人上訴仍指被告涉有上開詐欺犯行，為無理由，應予駁回。五、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 九 日
臺灣高等法院臺中分院刑事第八庭
審判長法 官 羅 得 村
法 官 黃 文 進
法 官 陳 毓 秀
右正本證明與原本無異。
（不得上訴）
書記官 吳 宗 玲
中 華 民 國 九十二 年 四 月 九 日
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