臺灣高等法院民事判決 九十二年度上易字第一一號
上 訴 人 銳力建設企業有限公司
法定代理人 游豐謙
被 上訴人 楊翠月即新莊市小太陽社區管理負責人
訴訟代理人 江建郎
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十九日臺灣板橋
地方法院九十一年度訴字第八八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。（三）若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）依公寓大廈管理條例第十條第二項、公寓大廈管理條例施行細則第二條第四款 之規定，可知管理維護費用若非依區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 時，應訂定特別約定，而此種特別約定依法需以規約訂定之。惟被上訴人所提 出之社區規約因決議出席比例不符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應 屬無效，故其本於該規約向上訴人收取費用，自屬無據。（二）上訴人係建商非住戶，並非買賣契約中住戶公約之規範對象： ⒈所謂之公約，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關 係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致， 但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，因此其性質上，應屬合同行為。 ⒉上訴人乃新莊小太陽社區之建商，買賣契約中之住戶管理公約乃係建商代理將 來之承購戶分別與現在承購戶所為之合同行為，是建商未出售之房屋及其本身 並非參與合同行為之當事人，不受該公約之拘束。（三）上訴人並無依買賣契約書中之住戶管理公約預繳六個月管理費用之義務： ⒈買賣契約書中之住戶管理公約第二條規定：「為推行本公約設立『管理服務中 心』（以下簡稱本中心）專司本華廈管理及服務項目，其設立及營運事項，由 之消防與安全：：：，同時住戶應於『交屋時』預繳六個月之管理費用，半年 內程交各住戶自選之管理委員接管。」、第五條第三點中載明：「本中心各項 服務費用，自通知『交屋』日起，不論遷住與否一律收取。」 ⒉按預售屋其銷售過程所需時間，需視銷售當時之市場需求及經濟活動狀況而定 ，然而已出售並交屋之部分，基於公共設施使用之需要及環境安全與衛生之維 護，需有公共基金之支付，以維持其事務之運作。故通常於預售房屋買賣之時 ，建設公司會代為組織服務中心，向已出售並交屋之住戶預收六個月管理費， 並嗣後將之移轉與住戶自選之管理委員會。是公約中管理費預繳之目的係於交
屋初期住戶人數較少，相互聯絡不易時，先代為預收以支應代管期間之費用， 未出售及未交屋戶自不在預收之列，建設公司並非買賣契約書之住戶管理公約 所規範之對象，且買賣契約書中之「住戶管理公約」亦皆係以建設公司通知住 戶『交屋』日起為繳付管理費之時，此由其所簽立之及內容即可知之，此於預 售房地買賣契約書中皆為類似之約定。今上訴人之房地，其既未售出與第三人 ，自無所謂之『交屋』日，又焉有未出售之空屋即應由建商繳付管理費之理？ ⒊末按為維持公寓大廈管理事務之運作，建物所有權登記之區分所有權人達於法 定比例後，得召開所有權人會議訂定規約，是斯時建物所有權登記之區分所有 權人即應按該規約之約定負繳納管理費之義務。本件被上訴人雖為建物所有權 登記之區分所有權人，但被上訴人所提出之社區規約既未達於法定比例係屬無 效之決議，上訴人自無依該無效規約繳納管理費之義務。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提住戶管理公約影本一份為證。乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）本件上訴人於原審時已明白承認其積欠被上訴人之管理費為新台幣（下同）一 百三十五萬七千五百三十元。
（二）上訴人為小太陽社區之區分所有權人，自有依法繳納管理費之義務。（三）在民國（下同）八十九年前，上訴人即有拖欠管理費之情事，但最後都有依約 繳納管理費用，惟自九十年一月起，上訴人即以各種莫名其妙之藉口，拒繳管 理費。被上訴人多次告知上訴人，希望其以社區公益為重，儘速繳納管理費， 均不得善意回應，被上訴人迫不得已，始提起本件訴訟請求上訴人給付管理費 。就上訴人先前繳納管理費乙節，即可顯示上訴人清楚瞭解，其為區分所有權 人之法律地位，並有繳納管理費之義務。況且，對於管理費如何徵收，上訴人 於原審時對於區分所有權人會議決議並無爭執，今卻於鈞院提出相反之主張， 究其意圖，僅是為了拒繳管理費尋找藉口而已。參、證據：除援用第一審所提證據外，補提新莊小太陽社區九十二年二月份財務收支 月報表為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人為台北縣新莊市小太陽社區之區分所有權人，依 公寓大廈管理條例第十條、第十八條之規定，有繳納公共基金（即管理費）之義 務。惟上訴人自九十年一月起，竟不再繳納管理費，截至九十年十一月止，上訴 人所積欠之管理費已累積至一百四十五萬零一百九十五元。上訴人積欠上開管理 費不繳，經被上訴人於九十年十二月二十八日，以新莊局十四支局第五八七號存 證信函促上訴人於函到七日內繳清，惟上訴人仍置之不理，被上訴人始依上開規 定，起訴請求上訴人繳納上開管理費；嗣上訴人雖已繳納部分金額，仍尚有一百 三十五萬七千五百三十元未為繳納，爰依法提起本件訴訟，請求如數給付及自九 十一年一月二十三日起至清償日止依年利率百分之五計算之法定遲延利息。（原 審就被上訴人上開請求及自九十一年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息，判決被上訴人勝訴，而駁回被上訴人請求自九十一年一月二十三
日起至二月一日止之法定遲延利息，此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定。 ）
二、上訴人則以：被上訴人僅張貼推選公告，在未查證是否為大廈區分所有權人之情 形下，供三、四十名人士簽名，再行文向新莊市公所報備，即自稱其為管理負責 人，其未經區分所有權人會議產生，是被上訴人提起本件訴訟，其當事人資格即 有欠缺。再者，經上訴人向新莊市公所查詢結果，被上訴人之報備案，因資料不 全，業經該公所予以退件在案，益證被上訴人不具社區管理負責人資格；退一步 而言，上訴人未使用該社區，故未享用任何公共設施，亦未享受任何管理利益， 被上訴人未予折扣優惠，於情理法上均有未當；再者，被上訴人據以收取管理費 標準之第八次區分所有權人會議，惟該會議之決議，未符合公寓大廈管理條例第 三十一條、第二十一條之規定，因此該規約所訂之收取標準，不得拘束上訴人； 雖上訴人於買賣契約書中附有住戶管理公約，然上訴人為建商非住戶，自無受該 公約之拘束，因此被上訴人提起本件訴訟，於法未合等語，資為置辯。三、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈管理條例第二十七條 第一項定有明文；又該條例施行細則第八條第一項、第四項分別規定：本條例第 二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權 人二人以上之書面推選，經公告十日後生效；區分所有權人及住戶推選管理負責 人時，準用前三項規定。經查：
（一）小太陽公寓大廈於九十年十二月二十一日，召開第八次區分所有權人會議，並 訂定小太陽社區公寓大廈住戶規約，此有被上訴人於原審提出之住戶規約、第 八次區分所有權人會議紀錄在卷可稽，上訴人對此亦不爭執，此部分之事實堪 予認定。
（二）該住戶規約固於第七條第二款規定：「社區管理負責人由區分所有權人大會推 舉選任。」然依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定，對於規約 之訂定或變更，區分所有權人會議之決議應有區分所有權人三分之二以上及其 區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。惟被上訴人提出之 第八次區分所有權人會議記錄第捌項僅記載：「制訂頒佈小太陽公寓大廈社區 會議區分所有權人簽到名冊亦僅有四十四人簽到（該會議記錄伍則記載出席人 數僅三十三，委託代理四人），而依該區分所有權人簽到名冊記載則共有一八 四位區分所有權人，其出席人數並未達區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上，因此依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，該 次區分所有權人會議不得作成規約訂定或變更之決議。是上開規約既未經合法 決議通過，對於該社區住戶自為無效。因此，該社區管理負責人之推選即應適 用公寓大廈管理條例施行細則第八條第四項準用同條第一項規定，即須經區分 所有權人二人以上之書面推選，經公告十日以上，而期間無區分所有權人另推 選他人或提出異議。
（三）查被上訴人係於九十一年二月四日被公告推選為管理負責人，有推選公告影本 一份在卷可稽（見原審卷第四十四頁），而該推選公告業於電梯、公告欄等場 所公告十五日，該公告上並經四十七位區分所有權人或住戶簽名推選等語。證
人即區分所有權人洪含笑、郭淑玲於原審言詞辯論期日，均到庭證稱該公告之 簽名確為其本人所簽無訛，確實有推選被上訴人為管理負責人等語明確（見原 審卷第六十九、七十頁），堪認該二證人及其餘四十五位區分所有權人逕行於 書面推選公告上簽名推選被上訴人為管理負責人，補正公寓大廈管理條例施行 細則第八條第一項所定「應有區分所有權人二人以上之書面推選」之規定；上 訴人對於該推選公告亦無爭執，並自承並無區分所有權人另推選他人為管理負 責人。故被上訴人被推選程序應已符合公寓大廈管理條例施行細則第八條第四 項、第一項之規定，從而，被上訴人應為該社區合法之管理負責人。上訴人抗 辯被上訴人為非法之管理負責人，無代表該社區訴請其給付管理費之當事人能 力云云，自無足採。
四、被上訴人主張上訴人自九十年一月起即無繳納管理費，迄至九十年十一月止，尚 有一百三十五萬七千五百三十元未為繳納等情，業據被上訴人提出明細表十一份 為證（原審卷第二十五頁至第三十五頁），上訴人對於其未繳納管理費一節並未 爭執，惟辯稱伊非住戶，無繳納管理費之義務，以及被上訴人所據以收費之規約 未經合法決議通過，應屬無效，其據以向伊收取管理費，於法無據云云，惟查：（一）依據被上訴人於原審提出之「台北‧小太陽房屋預定買賣合約書」附件五之住 戶管理公約，該公約第三條約定：「本華廈之消防與安全、公共秩序與公共衛 生之維持，公共設施之操作與維護、公共水電等之使用，均屬於華廈全體住戶 共同關係事項，所需費用應由全體住戶公平分攤。住戶同意本華廈之公共服務 工作於通知交屋日起半年內，委由本公司代為組織服務中心聘僱服務人員直接 管理。同時住戶應於交屋時預繳六個月之管理費用（每月每坪暫以五十元計算 ），半年內移交各住戶自選之管理委員會接管。：：：」，堪認買受小太陽公 寓大廈之住戶，於買受系爭房屋之際，即有繳交管理費之義務，以利公共設施 之維護，而繳交之標準為按每坪五十元計算。
（二）次查，依據八十七年二月二十五日小太陽公寓大廈住戶委員會之公告，管理費 收取標準：一般住戶部分以每坪每月六十元計算、停車位管理費每車位每月五 百元計算。該公寓大廈復於九十年六月二十日第七次臨時區分所有權人大會會 議，作成「管理費調降樓上以每坪五十元計樓下四十元計，空戶亦同」之決議 （見該會議紀錄第八點第一項）。
（三）末查，九十年十二月二十一日小太陽公寓大廈第八次區分所有權人會議，決議 二樓以上管理費調整為元／坪、一樓店面及Ｂ１商場管理費調整為元／坪 ，第七次臨時區分所有權人會議之決議，經本次會議追認通過，仍維持原決議 案（見該會議紀錄第拾點案由六決議一），上訴人對上開會議紀錄內容亦未爭 執，堪認依據區分所有權人會議討論結果，均認管理費係按每坪五十元計算屬 實。
（四）查小太陽公寓大廈之住戶管理委員會，經臺北縣新莊市公所審查後，雖因有多 項不符未經核准，固據上訴人於原審提出該公所九十一年二月八日北縣莊工字 第０９１０００６４５８號函、九十一年八月三十日北縣莊工字第０９１００ ４４４９５號函附卷可查（見原審卷第八十八、八十九頁），惟此乃行政上之 管理，但此並不影響區分所有權人大會之存在。
（五）按區分所有權人有繳納公共基金（即管理費）之義務，公寓大廈管理條例第十 條、第十八條規定甚明。復參上開住戶管理公約、歷次區分所有權人會議紀錄 ，前揭八十七年二月二十五日之公告通知，堪認小太陽公寓大廈之住戶，自八 十七年起即已有繳納管理費之事實。查上訴人為系爭公寓大廈之區分所有權人 ，在九十年一月以前，均按期繳納管理費之事實，此為上訴人所未加爭執，再 參以上開第八次區分所有權人會議紀錄第拾點案由六決議㈠之內容：「：： ：。表決以票不同意銳力建設企業有限公司所提店面管理費調降每坪元／ 坪。」，足認上訴人早已承認其為系爭公寓之區分所有權人，並已遵循住戶管 理公約及歷次區分所有權人會議，以小太陽公寓大廈之住戶身分繳納管理費， 故其主張其係建商，非住戶，無繳納管理費義務，自不足採。（六）查小太陽公寓大廈社區住戶規約係經由被上訴人之第八次區分所有權人會議決 議訂制頒佈，雖因該次區分所有權人出席人數未達三分之二及區分所有權比例 合計三分之二以上，有違公寓大廈管理條例第三十一條之規定而屬無效。惟依 據前開住戶管理公約、歷次區分所有權人之會議紀錄，及被上訴人於本院九十 二年四月九日提出之新莊小太陽社區九十二年二月份財務收支月報表（見本院 卷第八十三頁），應認被上訴人所收取之管理費用係分別用於公共電梯保養、 社區清潔員之薪資、管理中心電話費、公用電費、管理服務費、消防維修保養 費、緊急照明燈等有關該公寓大廈之公共設施之維護，此本屬全體區分所有權 人之義務，就公寓大廈住戶整體之考量，亦符合公平原則，況查全體區分所有 權人既已自八十七年即按每坪五十元收取管理費，堪認就管理費之收取標準業 已獲全體區分所有權人同意而形成慣例，則被上訴人依據前開習慣，按每坪五 十元向區分所有權人即上訴人收取管理費，並非於法無據，故上訴人僅以第八 次區分所有權人會議所訂頒之住戶規約係屬無效，而否認有繳納管理費之義務 ，自不足採。
五、從而，被上訴人請求上訴人給付自九十年一月起至九十年十一月止之管理費共一 百三十五萬七千五百三十元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年二月二日起至清 償日按年息百分之五計算之利息，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，於法 並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。又本件訴訟標 的金額未逾一百五十萬元，經判決後不得上訴第三審而告確定，故上訴人聲明願 供擔保請准宣告免為假執行，即屬無必要，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及未經援用之舉證，經核與本件判決基礎不生 影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十三 日 民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿
法 官 張 蘭
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十四 日 書記官 應 瑞 霞
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