臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度訴字第五四八八號
原 告 萬年青社區管理委員會
法定代理人 己○○
訴訟代理人 李進成律師
被 告 庚○○ 身分證
住台北市○○區○○路三三一號八樓
居台北市○○區○○路三三一號十四樓之二
丁○○ 身分證
住台北市○○區○○路三三一號十四樓之二
兼 右二人
訴訟代理人 戊○○ 身分證
住台北市○○區○○路三五一號七樓
被 告 甲○○ 身分證
住台北市○○區○○路三五七號
右 一 人
訴訟代理人 乙○○ 住同右
右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：
主 文
被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○應分別給付原告如附表壹所示之金額，及自如
附表壹所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○負擔百分之十、丁○○負擔百分之四十二、戊○○負擔百分之
三十二、甲○○負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告庚○○、丁○○、戊○○如於假執行程序開始
實施前分別以如附表壹所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
㈠被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○係原告社區之區分所有權人（門牌號碼 分別如附表貳所示），依社區規約及管理委員會決議每月應Ａ棟每坪新台幣（ 下同）六十五元（含五元公共基金）、Ｂ棟每坪八十元（含五元公共基金）、 Ｃ棟每坪三十八元（含三元公共基金）繳納管理費及每停車位六百元之管理費 ，如未在規定之日期前繳納應繳金額時，原告得訴請法院命其給付應繳之金額 ，及另外收取遲延利息以未繳金額之年息百分之十計算，原告如委任律師催繳 ，其訴訟相關費用、律師費概由該區分所有權人負擔。詎被告庚○○、丁○○ 、戊○○、甲○○於如附表貳所示之積欠期間未繳納前揭費用，共積欠金額如 附表貳所示，及原告委任律師對丙○○、僑泰建設股份有限公司（以下簡稱僑 泰建設公司）及被告戊○○、庚○○、丁○○、甲○○催繳、進行本件訴訟（ 前二人另案由本院九十二年度簡字第一一號審理判決），支出律師費四萬七千
元，每人應負擔七千八百三十三元，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定 及規約第十條第五項、第十八條第四項之約定，請求被告庚○○、丁○○、戊 ○○、甲○○給付如附表壹所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按年息百分之十計算之利息。
㈡原告於第六屆管理委員會第一次區分所有權人會議時，因有感於住戶如惡意積 欠，再勞原告訴訟，拖延應繳時，以圖各種可能之利益，受害者乃全體住戶， 故於該次會議討論議題「萬年青社區住戶規約之部分變更議決之㈠２⑸增訂 住戶長期欠繳管理費時，住戶權益限制相關條款即應負擔之訴訟、律師費及利 息等費用（第18-4至 18-7、7-5）。」提出討論，以達使用者付費之原則，並 用以懲罰惡意拖延者，該議題經區分所有權人依公寓大廈管理條例第三十二條 修改規約之規定以高度表決通過，亦行文市政府報備通過，並製成住戶手冊發 給全體區分所有權人住戶，共同遵守。以契約自由原則以觀，有關此部分費用 之收取既經全體住戶決議通過，而且於訴訟前亦已經催告繳納，如非惡意積欠 ，自無律師費負擔問題。故律師費之收取乃基於規約規定，這和欠繳利息可請 求百分之十相同，亦規定於規約，原告之請求自屬有據。 ㈢至被告甲○○之答辯與本件無關，其訴訟代理人為原告第一屆、第二屆之委員 ，如果其所述有理，何以其身為委員期間不檢討？況被告所舉盡是顛倒或推測 事實，有關其所述「Ｃ棟住戶責任只有給水，及每天開三小時數盞庭園燈等公 電費用」實屬無稽，因原告社區地下室連通，地下室滑升門電腦進出系統乃Ａ 、Ｂ、Ｃ三棟共用，Ｃ棟供水設備全部要經過Ａ、Ｂ棟，公電共用，清潔人員 每天亦需清掃Ｃ棟開放空間，警衛也要監視Ｃ棟畫面，晚上要加強巡視Ｃ棟店 面，Ｃ棟可以完全不分擔費用？至已不再僱請警衛駐守停車場乃為節省經費而 用監視器在警衛室，被告所辯即無足採。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、萬年青社區規約、萬年青社區第一屆 管理委員會八十六年十月二十日臨時會議紀錄、第一屆第二次區分所有權人會 議八十六年十一月九日紀錄、管理委員會八十七年二月二十三日臨時會議紀錄 、八十七年六月十三日第四次會議、八十七年八月七日第二屆管理委員會第一 次會議紀錄、九十一年七月二十一日第六屆管委會第一次區分所有權人會議紀 錄、台北市政府九十一年十月三十一日府工建字第○九一一九一八七七○○號 函、本院九十一年度自字第三七六號刑事裁定、九十一年度附民字第一六一號 刑事附帶民事裁定、九十一年度自字第四四三號刑事判決、九十一年度附民字 第一八九號刑事附帶民事裁定、九十一年度訴字第四六六三號民事判決、臺灣 高等法院九十一年度上易字第二七六一號刑事判決各一件、催繳律師函四件、 建物登記謄本九件及異動索引六件。
乙、被告庚○○、丁○○、戊○○方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，請求供擔保宣告免為假執行。 二、陳述：被告為地主戶，因與僑泰建設公司合建糾紛一直拖延未解決，而尚未交 屋，被告均未居住於系爭房屋，而為空屋，參照民法第三百七十三條之規定、
使用者付費或負擔之原則及衡平法則，該空屋之時段，自不得請求被告負擔管 理費．況僑泰建設公司承諾願負擔交付所有權狀以前之管理費。丙、被告甲○○方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠原告所提出之住戶規約，並未明定Ｃ棟住戶該繳納之管理費為多少金額，其請 求管理費於法無據，又原告無以電話或親自催索，亦無擔當收費之人，無先行 協商程序之機制，何來有置之不理；又原告發律師函催索，與公寓大廈管理條 例第四十二條之規定相違。萬年青社區雖為Ａ、Ｂ、Ｃ棟三棟共同組合之集合 住宅，但Ｃ棟無僱請管理人員，無監視器防守，無電梯之建築物，管理委員會 為無給職，Ｃ棟住戶責任部分只有給水，及每天開三小時數盞庭園燈等公電費 用，另地下室停車場已不再僱請總幹事駐守，每一停車位繳交六百元之緣由已 消滅，原告之請求與公寓大廈管理條例第十條之規定不符。 ㈡八十六年七月十九日原告成立，至九十一年六月十八日止，依法管理基金累計 約七百萬元，基金之來源，建商依法提列之四百九十萬元及五年來住戶所繳納 之基金及孳息，而九十一年三月公布收支報告為五百五十四萬二千二百五十元 ，相差一百四十五萬元，交待不清不楚，在被告萬般督促下，原告始於九十一 年七月公布九十一年六月收支明細表，惟五年內之基金收支細目表，付之闕如 ，迄未公布。又被告依萬年青社區規約第十六條之約定，分別於九十一年四月 二日、四月十八日、四月二十六日三次，提出書面閱覽之聲請，原告均假藉理 由規避，為伸張與防衛實行權利所必要，被告自得拒絕給付。 ㈢又原告請求之金額包括第四台費用，惟被告自九十年九月至九十一年七月已繳 清，九十一年八月遭不明原因退回，並非無故欠繳。 三、證據：提出九十一年度訴字第四六六三號起訴狀、原告九十一年三、七、八、 九、十、十一月收支報告各一件。
理 由
一、原告起訴主張被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○係原告社區之區分所有權人 （門牌號碼分別如附表貳所示），依社區規約及管理委員會決議每月應Ａ棟每坪 六十五元（含五元公共基金）、Ｂ棟每坪八十元（含五元公共基金）、Ｃ棟每坪 三十八元（含三元公共基金）繳納管理費及每停車位六百元之管理費，如未在規 定之日期前繳納應繳金額時，原告得訴請法院命其給付應繳之金額，及另外收取 遲延利息以未繳金額之年息百分之十計算，原告如委任律師催繳，其訴訟相關費 用、律師費概由該區分所有權人負擔。詎被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○ 於如附表貳所示之積欠期間未繳納前揭費用，共積欠金額如附表貳所示，及原告 委任律師對丙○○、僑泰建設公司（此二人另案由本院九十二年度簡字第一一號 審理判決）及被告戊○○、庚○○、丁○○、甲○○催繳、進行本件訴訟，支出 律師費四萬七千元，每人應負擔七千八百三十三元，爰依公寓大廈管理條例第二 十一條之規定及規約第十條第五項、第十八條第四項之約定，請求被告庚○○、 丁○○、戊○○、甲○○給付如附表貳所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
二、被告庚○○、丁○○、戊○○則以其等因與僑泰建設公司合建糾紛一直拖延未解 決，而尚未交屋，其等均未居住於前揭房屋，僑泰建設公司承諾願負擔交付所有 權狀前之管理費，原告自不得請求被告給付該部分之管理費；被告甲○○則以原 告未公布公共管理基明細簿及原告公共管理基金之使用處分有違法，故拒絕給付 管理費等語，資為抗辯。
三、原告主張被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○係原告社區之區分所有權人（門 牌號碼分別如附表貳所示），依社區規約及管理委員會決議每月應Ａ棟每坪六十 五元（含五元公共基金）、Ｂ棟每坪八十元（含五元公共基金）、Ｃ棟每坪三十 八元（含三元公共基金）繳納管理費及每停車位六百元之管理費，如未在規定之 日期前繳納應繳金額時，原告得訴請法院命其給付應繳之金額，及另外收取遲延 利息以未繳金額之年息百分之十計算，原告如委任律師催繳，其訴訟相關費用、 律師費概由該區分所有權人負擔。及被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○於如 附表貳所示之積欠期間未繳納前揭費用，共積欠金額如附表貳所示，及原告委任 律師對丙○○、僑泰建設公司（此二人另案由本院九十二年度簡字第一一號審理 判決）及被告戊○○、庚○○、丁○○、甲○○催繳、進行本件訴訟，支出律師 費四萬七千元，每人應負擔七千八百三十三元之事實，業據其提出與所述相符之 公寓大廈管理組織報備證明、萬年青社區規約、萬年青社區第一屆管理委員會八 十六年十月二十日臨時會議紀錄、第一屆第二次區分所有權人會議八十六年十一 月九日紀錄、管理委員會八十七年二月二十三日臨時會議紀錄、八十七年六月十 三日第四次會議、八十七年八月七日第二屆管理委員會第一次會議紀錄、九十一 年七月二十一日第六屆管委會第一次區分所有權人會議紀錄、台北市政府九十一 年十月三十一日府工建字第○九一一九一八七七○○號函各一件、催繳律師函四 件、建物登記謄本九件及異動索引六件為證，復為被告庚○○、丁○○、戊○○ 所不爭執，被告甲○○除辯稱其已對規約提起確認無效之訴訟外，對其餘之事實 亦不爭執，應認原告此部分之主張為真實。
四、本件經依民事訴訟法第二百七十一條之一、第二百七十條之一第一項第三款規定 ，整理並協議簡化爭點後，兩造同意僅就九十二年一月二十三日言詞辯論期日兩 造協議簡化之爭點為主張及辯論，即㈠被告庚○○、丁○○、戊○○可認以其等 與僑泰建設公司之約定，即於該公司交付所有權狀予被告前之管理費由該公司負 擔為由，拒絕給付管理費？㈡被告甲○○可否以原告未公布公共管理基明細簿及 公共管理基金之使用處分有違法為由，拒絕給付管理費？爰將本院得心證之理由 分敘如下：
㈠被告甲○○另案訴請確認原告第六屆管理委員第一次區分所有權人會議，不實 通過增修訂萬年青社區住戶規約，不生效力云云，無非係以該次會議之召集程 序及決議方法有違公寓大廈管理條例第二十八條、第二十九條及第三十一條之 規定為由，惟經本院九十一年度訴字第四六六三號民事判決駁回，刻上訴臺灣 高等法院審理中，有前揭民事判決在卷可稽。因公寓大廈管理條例並未就區分 所有權人會議之召集程序或決議違反出席人數或區分所有權比例，即違反該條 例第二十八、第二十九條、第三十一條規定之法律效果加以規定，是關於此一 事項，在現行法上既缺乏規定，自應比附援引性質相似之法規加以類推適用，
以資解決。查公寓大廈之區分所有權人會議，雖係以該大廈之區分所有權人為 構成員，惟究其實際，實為對參與該項會議者之資格上之限制，其本質上與股 份有公司之股東會參與者，須具有股份為股東，社團法人之總會參與者，須有 社員資格無異，而有人合之性質，因此在性質上區分所有權人會議與社團總會 之性質相近，自得類推適用，以資解決。又雖然公寓大廈管理條例第三十一條 第一項所列之各款事項，因與區分所有權人之權益關係甚鉅，而特別規定其出 席及可決人數之比例，惟此與公司法第一百八十五條所規定股份有限公司涉及 公司重大營運事項之特別決議相同，未遵循上開規定，僅係決議方法之方法違 反法令而已，並非當然無效，考諸立法者之本意，乃係對於未出席者或不同意 者，事後同意或不再爭執，為維持該公司之正常營運，實無強令其無效之必要 ，而僅規定爭執者，得嗣後於法定期間內，訴請法院撤銷該決議，以資救濟。 因此本諸同一理由，在解釋上公寓大廈管理條例既未對於違反該條例第二十八 條、第二十九條、第三十一條規定之效力為任何之規定，為維公寓大廈之正常 營運及其安定性，自有類推適用民法第五十六條規定之必要，即按該條第一項 規定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個 月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對召集程序或決議方法，未當場表示異 議者，不在此限。經類推適用之結果，對上開召集程序或決議方法有爭執之區 分所有權人應於決議後三個月內訴請法院撤銷其決議，否則即不能再為爭執。 本件前揭區分所有權人會議決議既未經法院撤銷，原告主張依前揭區分所有權 人會議決議通過增修之規約為管理費及公共基金收取標準，應屬有效而存在。 被告甲○○以前案訴請前揭規約為無效仍繫屬中聲請裁定停止本件訴訟程序， 本院認無必要，合先敘明。
㈡按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有 使用收益之權，共用部分之、修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之，公寓大廈管理條例第九條第一項、第十條第二項分別定有明文。又管理費 由各區分所有權人會議所推舉之管理委員，召開管理委員會議之決議分擔之； 各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定；管理費以足敷萬年青社區 規約第十一條第二款開支為原則，公共基金依管理委員會議決議收繳，其金額 達二年之管理費用時，得經管理委員會議之決議停止收繳，於萬年青社區規約 第十條第二、三、四款亦有明文。被告庚○○、丁○○、戊○○既於如附表貳 所示之期間為原告社區之區分所有權人，依前揭公寓大廈管理條例之規定及萬 年青社區規約之約定，即負有給付管理費之義務，縱被告庚○○、丁○○、戊 ○○未曾居住如附表貳所示之房屋，然前揭規約及原告管理委員會議之決議並 未就原告社區之空戶為除外之處理，被告庚○○、丁○○、戊○○自不得以此 為由，拒絕給付管理費。又被告庚○○、丁○○、戊○○辯稱僑泰建設公司願 負擔交付所有權狀予其等前之管理費云云，惟並未舉證以實其說，況未經原告 承認，依民法第三百零一條之規定，自不生債務承擔之效力，被告庚○○、丁 ○○、戊○○以此拒絕給付理費，於法無據。
㈢被告甲○○固辯稱原告未公布公共管理基明細簿及公共管理基金之使用處分有
違法，故拒絕給付管理費云云。惟查，管理委員會係住戶為執行區分所有權人 會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，依 公寓大廈管理條例第二十條第一項之規定，固有定期將基金保管理及運用情形 公告之職務，然區分所有權人繳交共有或共用部分之管理費，係依區分所有權 人會議之決議行之，即本於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職 務當否無關，縱被告所指上情，縱屬實在，亦屬管理委員會執行職務當否之問 題，被告本可在區分所有權人會議要求原告改善或依法追究其民、刑事責任， 尚不得以此理由拒繳管理費。至被告甲○○辯稱Ｃ棟管理費、公共基金及停車 位管理費之收費標準，顯不公平云云。然查，共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，前項共用部分、約定共用部分 之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大 廈管理條例第十條第二項、第三項分別定有明文。是管理費之標準，應依區分 所有權人會議之決議行之。原告據以收取管理費之九十一年七月二十一日第六 屆管委會第一次區分所有權人會議之決議既屬有效，已如前述，被告如認有何 不公平之處，亦應循相同管道加以修訂改變，尚不得據為拒繳管理費之抗辯事 由，被告此項辯解亦無足採。
五、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已 逾二期以上或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委 員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條 著有明文。本件原告主張被告積欠達二期以上之管理費用，經原告催告仍不給付 之事實，已如前述，並為被告所不爭執，從而，原告依公寓大廈管理條例第二十 一條之規定及規約第十條第五項、第十八條第四項之約定，請求被告庚○○、丁 ○○、戊○○、甲○○分別給付如附表壹所示之管理費、公共基金、停車位管理 費暨律師費，及自起訴狀繕本送達翌日即如附表壹所示之利息起算日起至清償日 止，按年息百分之十計算之遲延利息，即無不合，應予准許；至原告自承請求被 告甲○○給付之停車位管理費，有一個停車位係被告之子即門牌號碼台北市○○ 區○○路三五九號住戶所有，及第四台收視費如廠商自行催收即予扣減等語，此 部分均非被告甲○○依前揭區分所有權人、原告會議決議及規約應負擔之範圍， 故原告請求被告甲○○給付此部分停車位管理費六千六百元及第四台收視費四千 四百元，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係因定期給付涉訟所為被告庚○○、丁○○、戊○○、甲○○ 敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，爰依職權宣告假 執行；被告庚○○、丁○○、戊○○均陳明願供擔保請求宣告免為假執行，核無 不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。
七、據上論結：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但 書、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 十 日 民事第一庭法 官 陳盈如
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 十 日 法院書記官 高秋芬
附表壹：
┌────┬────────┬─────────┬─────────────┐
│姓 名│金 額（新台幣）│利 息 起 算 日│免為假執行擔保金（新台幣）│
├────┼────────┼─────────┼─────────────┤
│庚○○ │貳萬陸仟柒佰叁拾│民國九十一年九月十│貳萬陸仟柒佰叁拾柒元 │
│ │叁元 │九日 │ │
├────┼────────┼─────────┼─────────────┤
│丁○○ │壹拾壹萬伍仟壹佰│民國九十一年九月十│壹拾壹萬伍仟壹佰肆拾玖元 │
│ │肆拾玖元 │九日 │ │
├────┼────────┼─────────┼─────────────┤
│戊○○ │捌萬柒仟陸佰陸拾│民國九十一年九月二│捌萬柒仟陸佰陸拾元 │
│ │元 │十日 │ │
├────┼────────┼─────────┼─────────────┤
│甲○○ │叁萬壹仟伍佰玖拾│民國九十一年九月二│ │
│ │貳元 │十日 │ │
└────┴────────┴─────────┴─────────────┘
附表貳：
┌────┬────────┬───────┬─────┬────────┐
│姓 名│門 牌 號 碼 │積 欠 期 間│積欠金額 │備 註│
├────┼────────┼───────┼─────┼────────┤
│庚○○ │台北市萬華區萬大│九十年十一月起│壹萬捌仟玖│九十一年七月一日│
│ │路三三一號八樓之│至九十一年六月│佰零肆元 │移轉登記予訴外人│
│ │二 │ │ │江明芬 │
├────┼────────┼───────┼─────┼────────┤
│丁○○ │台北市萬華區萬大│八十九年七月起│伍萬柒仟柒│九十年十一月二十│
│ │路三五五號 │至九十年十月 │佰肆拾肆元│三日移轉登記予訴│
│ │ │ │ │外人台灣糖業股份│
│ │ │ │ │有限公司 │
│ ├────────┼───────┼─────┼────────┤
│ │台北市萬華區萬大│八十九年九月起│壹萬陸仟伍│⒈與訴外人陳永倫│
│ │路三五五號十樓 │至九十年三月 │佰肆拾捌元│ 共有。 │
│ │ │ │ │⒉含停車位管理費│
│ │ │ │ │ 二千一百元。 │
│ ├────────┼───────┼─────┼────────┤
│ │台北市萬華區萬大│九十年四月起至│叁萬叁仟零│與訴外人陳永倫共│
│ │路三五五號十樓 │九十一年七月 │貳拾肆元 │有。 │
├────┼────────┼───────┼─────┼────────┤
│戊○○ │台北市萬華區萬大│九十年二月起至│叁萬伍仟叁│⒈僑泰建設公司八│
│ │路三三一號八樓 │九十年十月 │佰捌拾貳元│ 十九年八月一日│
│ │ │ │ │ 移轉登記予陳朝│
│ │ │ │ │ 陽。 │
│ │ │ │ │⒉九十年十一月五│
│ │ │ │ │ 日移轉登記予訴│
│ │ │ │ │ 外人梁素蘭。 │
│ │ │ │ │⒊含停車位自八十│
│ │ │ │ │ 九年八月起至九│
│ │ │ │ │ 十年一月、九十│
│ │ │ │ │ 年十一月至九十│
│ │ │ │ │ 年十二月之管理│
│ │ │ │ │ 費四千八百元。│
│ ├────────┼───────┼─────┼────────┤
│ │台北市萬華區萬大│八十九年八月起│肆萬肆仟肆│⒈僑泰建設公司八│
│ │路三三一號八樓之│至九十年十月 │佰肆拾伍元│ 十九年八月一日│
│ │二 │ │ │ 移轉登記予陳朝│
│ │ │ │ │ 陽。 │
│ │ │ │ │⒉九十年十一月五│
│ │ │ │ │ 日移轉登記予謝│
│ │ │ │ │ 秀敏。 │
├────┼────────┼───────┼─────┼────────┤
│甲○○ │台北市萬華區萬大│九十年九月起至│肆萬貳仟伍│⒈含三個停車位之│
│ │路三五七號 │九十一年七月 │佰玖拾貳元│ 管理費一萬九千│
│ │ │ │ │ 八百元。 │
│ │ │ │ │⒉含第四台收視費│
│ │ │ │ │ 四千四百元。 │
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