臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第三五四號
上 訴 人 明德春天百貨股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
吳淑玲
被上訴人 丙○○
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國九十一年四月九日本院臺北簡易庭
九十一年度北簡字第四七五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決命上訴人給付新臺幣（下同）六十四萬八千元，及自民國九十一年三月
十四日起至清償日止按週年百分之五計算利息之部分應予廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人係依法定事由終止系爭租賃契約：
系爭租賃契約第六條第三款雖有「雙方不得於簽訂本契約後片面終止租約」之
記載，惟此係指「無故」終止租約而言。然上訴人係以被上訴人未盡保持租賃
物合於約定使用收益義務，依民法第四百三十六條準用第四百三十五條第二項
規定終止租約，暨系爭租賃關係所據之基礎事實及環境發生非當初所得預料之
變更，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平而背於誠信原則，終止租約。故此
二項終止事由既為法律所明定，即非「無故」終止租約，被上訴人遽謂上訴人
違約云云，顯不足採。
（二）被上訴人就系爭櫃位之共同使用部分即一樓騎樓及公共走道，既未以適當方法
除去及防止他人（自營戶、第三人）對上訴人及承租廠商使用、收益租賃物之
侵害，已不得認係保持其合於約定使用收益之狀態，自有為租賃物之保持義務
，並使廠商不願進駐或解約，上訴人因此無法取得租金收入，致不能達租賃目
的，則上訴人自得終止租約。退萬步言，縱認本租約終止不合法，於被上訴人
提供合於約定使用收益之狀態前，爰依民法第二百六十四條規定，被上訴人自
得拒付租金。
（三）系爭租約第六條第三項所定之違約金應屬賠償性違約金之約定。上訴人終止租
約，若屬合法，即無違約責任可言，被上訴人請求違約金，自屬無據。若終止
不合法，系爭租賃關係仍存在，被上訴人並無損害可言，亦不得請求違約金。
又因臺灣經濟不景氣，企業投資大幅減縮，地產租金行情陡降等社會經濟情況
，導致廠商進駐意願低落而無法招商或招商困難，復因被上訴人始終未以適當
方法除去及防止他人對上訴人及承租廠商使用、收益租賃物之侵害，被上訴人
卻每月坐著等收租金，致使上訴人長期支付租金，無法為圓滿之使用收益。如
強令上訴人嚴守契約續付租金，顯失公平而有背於誠信原則，不得已終止系爭
租約，洵非惡意所致，則被上訴人請求三倍租金計算之違約金，顯屬過高，自
應予酌減。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）依系爭租約第四條第四款約定，租賃期間內，本戶房屋所屬之商場營運或管理
相關之規章，概由上訴人行使及負擔，被上訴人將櫃位出租交由上訴人經營，
如何使用均不干涉，上訴人是否與其他櫃位所有人簽約以供其整體規劃，非屬
被上訴人之義務，故上訴人以對該商場未能整體規劃使用之藉口，指稱被上訴
人未提供合於租賃目的之租賃物，應屬無理。
（二）依系爭租賃契約第六條第二項約定：「上訴人因自己之事由，致不能為本戶全
部或一部之使用者，仍應履行支付租金。」，故上訴人仍有給付租金之義務。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人於八十七年間向被上訴人承租坐落桃園段武陵小段一一
四之三七地號土地之「巴黎站前購物中心」建物之地下二樓三十一號櫃位，租期
自八十七年十二月二十四日起至九十三年二月二十三日，每月租金一萬八千元。
詎上訴人於九十年間來函片面終止契約，其後即不給付租金。依租賃契約第六條
第三項約定，以上訴人自九十年三月起至九十一年二月積欠之租金（每月一萬八
千元、共十二個月二十一萬六千元）之三倍即六十四萬八千元、加計法定利息，
訴請上訴人給付。
上訴人則以（一）上訴人向被上訴人承租之該櫃位，係約定與所處建物作整體性
之商場經營，才有效益；該建物之其他戶所有權人中，有不願將攤位出租予上訴
人者，亦有占用該建物之公共使用空間者，致上訴人無法經營完整商場，故被上
訴人並未提出合於租賃目的之租賃物，上訴人自得終止租約，是上訴人並無再給
付租金之義務。（二）縱認本租約終止不合法，於被上訴人提供合於約定使用收
益之狀態前，爰依民法第二百六十四條規定，被上訴人自得拒付租金。（三）因
臺灣經濟不景氣，企業投資大幅減縮，地產租金行情陡降等社會經濟情況，導致
廠商進駐意願低落而無法招商或招商困難，復因被上訴人始終未以適當方法除去
及防止他人對上訴人及承租廠商使用、收益租賃物之侵害，被上訴人卻每月坐著
等收租金，致使上訴人長期支付租金，無法為圓滿之使用收益。如強令上訴人嚴
守契約續付租金，顯失公平而有背於誠信原則，故本件有情事變更原則之適用。
（四）上訴人不得已終止系爭租約，洵非惡意所致，則被上訴人請求三倍租金計
算之違約金，顯屬過高，自應予酌減等語，資為抗辯。
二、本件經本院於九十一年十二月九日整理並協議簡化爭點及不爭執點（見本院卷第
一八○至一八二頁之準備程序筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭
執點為審究，合先敘明。
三、查下列事實為兩造所不爭執（見本院卷第一八○至一八一頁之準備程序筆錄），
自堪信為真實：
（一）被上訴人於八十三年四月二十二日向訴外人德盈股份有限公司買受坐落桃園段
武陵小段一一四之三七地號土地之「巴黎站前購物中心」建物之地下二樓三十
一號櫃位（下稱系爭櫃位）。
（二）兩造於八十七年十月一日就系爭櫃位簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），
租期自八十七年十二月二十四日起至九十三年二月二十三日，每月租金新臺幣
一萬八千元。
（三）被上訴人為「巴黎站前購物中心」建物之區分所有權人之一，而有數位其他區
分所有權人（即部分二樓自營戶調櫃區）不願與上訴人訂立租約，且該建物之
公共使用空間（即一樓騎樓、公共走道）自八十九年十一月起為他自營戶及第
三人所占用。
（四）上訴人於九十年三月一日，以大環境不景氣、投資調度困難、無法獲得部分自
營戶之共識、致無法招商為由，寄發存證信函予被上訴人，表示將所承租之櫃
位返還並不再繼續承租之意。經被上訴人收受。
（五）上訴人自九十年三月起至九十一年二月止即未給付租金共二十一萬六千元。
四、本件經整理簡化之爭點如下（見本院卷第一八一至一八二頁之準備程序筆錄）：
被上訴人得否主張上訴人片面終止契約，而依系爭租約第六條第三款約定，請求
上訴人給付違約金六十四萬八千元（自九十年三月起至九十一年二月止積欠租金
之三倍）？
（一）被上訴人之「提出合於租賃目的之租賃標的物」義務為何？
１、被上訴人是否負有「促成上訴人與其他區分所有權人訂立租約」之義務？
２、被上訴人承租標的除系爭櫃位外，是否包含共同使用部分？被上訴人是否負
有「排除他人占用該商場公共空間之情形，以使該整體商場可供被告營運」
之義務？
（二）上訴人於九十年三月一日所為之終止系爭租約承租之意思表示是否合法？
１、系爭租約第六條第三款之違約情形是否限於因自己之事由？
２、上訴人所稱大環境不景氣、投資調度困難、無法獲得部分自營戶之共識、致
無法招商之理由，是否非屬系爭租約第六條第三款所定「片面終止契約」之
情形？
（三）違約金部分：
１、性質究屬懲罰性違約金，抑或損害賠償總額預定違約金？
２、兩造所約定之違約金是否過高？應否予以酌減？
（四）本件有無情事變更原則之適用？上訴人得否主張簽約後國內外經濟投資減縮民
生消費能力降低，使百貨業績大幅滑落，影響對外招商，且其他自營戶之抗爭
，致內部難以整合，已進駐廠商紛紛解約為由，請求依民法第二百二十七條之
二規定減少給付或變更其原有效果？
五、茲分述如下：
（一）被上訴人之「提出合於租賃目的之租賃標的物」義務為何？
１、被上訴人是否負有「促成上訴人與其他區分所有權人訂立租約」之義務？
（１）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關
係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有
明文。準此，被上訴人應提供何種租賃物供上訴人使用收益，端視兩造間
約定而定。
（２）被上訴人與其他區分所有權人為獨立之個體，上訴人擬承租同一商場內之
其他櫃位，應自行與其他區分所有權人協議，而綜觀系爭租約之全文，一
再強調商場整體性經營規劃，均未明訂被上訴人有何「促成上訴人與其他
區分所有權人訂立租約」之義務，況系爭租賃契約第六條第二項約定：「
乙方（即上訴人）因自己之事由，致不能為本戶全部或一部之使用者，仍
應履行支付租金。」（見原審卷第十頁），是以上訴人能否與其他區分所
有權人訂立租約，此風險應由上訴人自行承擔，與被上訴人無涉。
２、被上訴人承租標的除系爭櫃位外，是否包含共同使用部分？被上訴人是否負
有「排除他人占用該商場公共空間之情形，以使該整體商場可供被告營運」
之義務？
依系爭租約第四條第四款約定：「租賃期間內，本戶房屋所屬之商場營運或
管理相關之規章或組成機構規定之權利與義務，概由乙方（即上訴人）行使
及負擔。」（見原審卷第十頁），是以所有商場營運、管理事宜均由上訴人
統一處理。關於該商場公共空間遭他人占用之情形，依前揭規定，應由上訴
人自行排除，被上訴人無庸處理。
（二）上訴人於九十年三月一日所為之終止系爭租約承租之意思表示是否合法？
１、系爭租約第六條第三款之違約情形是否限於因自己之事由？
依系爭租約第六條第三款約定：「本戶為商場之一部分，為應整體性企劃經
營，雙方不得於簽訂契約後片面終止契約，否則違約之一方應給付他方以該
年度三倍租金計算之違約金，並應賠償他方因違約所致之一切損害。」（見
原審卷第十頁），所稱「片面終止契約」，應指無正當理由而終止系爭租約
者。
２、上訴人所稱大環境不景氣、投資調度困難、無法獲得部分自營戶之共識、致
無法招商之理由，是否非屬系爭租約第六條第三款所定「片面終止契約」之
情形？
如前所述，所有商場營運、管理事宜均由上訴人統一處理，以利商場整體性
經營規劃，在現代市場經濟體制下，個人自主及自由競爭成為規律經濟活動
之高度有效手段，所有投資之收益與風險均應自行負擔，縱有大環境不景氣
、投資調度困難、無法獲得部分自營戶之共識、致無法招商之情形，此即上
訴人投資之風險。而兩造就投資風險之分擔並無特別約定，理應由上訴人本
人承擔。今上訴人以上開理由終止兩造間之系爭租約，顯屬無據，而為系爭
租約第六條第三款所定「片面終止契約」之情形。從而，上訴人於九十年三
月一日所為終止系爭租約之意思表示非屬合法，不生終止契約之效力。
（三）違約金部分：
１、性質究屬懲罰性違約金，抑或損害賠償總額預定違約金？
（１）按違約金因其性質，可分為懲罰性違約金及損害賠償總額預定違約金：前
者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履
行時，債務人除須支付違約金外，關於其因債之關係所應負之一切責任均
不因此而受影響，債權人除得請求違約金外，並得請求履行債務或不履行
之損害賠償。後者則為債務不履行所生損害之賠償額，或為賠償總額或為
最低賠償額，經當事人於損害發生前預先約定者，一旦有債務不履行情事
發生，債權人不待舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，
均得按約定之違約金，請求債務人支付（孫森焱，民法債編總論下冊，第
七二二至七二三頁參照）。
（２）查依系爭租約第六條第三款約定：「本戶為商場之一部分，為應整體性企
劃經營，雙方不得於簽訂契約後片面終止契約，否則違約之一方應給付他
方以該年度三倍租金計算之違約金，並應賠償他方因違約所致之一切損害
。」（見原審卷第十頁），是以他方除違約金外，尚得請求因違約所致之
損害賠償，故本件違約金應屬懲罰性質。
２、兩造所約定之違約金是否過高？應否予以酌減？
（１）按按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌
減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務
人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。當事人
所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌
。凡債權人之正當利益顯無如約定額之多，或實際所受之損害與約定額相
懸殊，或有其他顯不公平之情形者，始得謂之過高（最高法院五十六年度
臺上字第一三四五號、八十四年度臺上字第九七八號、八十六年度臺上字
第一○八四號判決參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額，民法第二百五十二條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償
之預定，均有其適用（最高法院七十年度臺上字第三七九六號判決參照）
。
（２）查被上訴人係按上訴人自九十年三月起至九十一年二月積欠租金二十一萬
六千元之三倍計算，而請求上訴人給付違約金六十四萬八千元，爰審酌系
爭租約之租賃期限自八十七年十二月二十四日起至九十三年二月二十三日
，共五年二個月，而上訴人於九十年三月一日即片面終止系爭租約，租賃
期間尚餘三年，倘上訴人依約履行，則被上訴人得享有三年之租金，詎因
上訴人任意片面終止，致無法再取得租金，故被上訴人以一年租金之三倍
計算違約金，應屬適當，並無過高之情事，無庸予以酌減。
（四）本件有無情事變更原則之適用？
１、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，
當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七
條之二第一項定有明文。又法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，
致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公
平裁量，為增、減、給付或變更其原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十
七條第一項定有明文。
２、所謂情事，係指宜切為契約成立基礎或環境之客觀事實。情事變更之事實係
指絕對的事變，如天災、戰爭、政變、經濟變動（物價高漲、貨幣貶值）暴
動、罷工、幣值大幅滑落、物價漲幅過鉅、匯率發生大幅波動等情形，且此
情事變更之發生，須當事人於為法律行為時所未預見，且有不可預見之性質
，其衡量因素有四：（１）如不認有情事變更之適用，則對於通常應發生之
利害關係致生鉅大之變動，其結果有害交易安全之虞；（２）適用此原則者
，可免不當之損害，但不可因此而致使相對人蒙受不當損失之結果，蓋相對
人原則上僅應失去其所未預料之利益；（３）不公平之事實須存於法律行為
當事人之一方或雙方，僅對於第三人生有不公平結果者，尚為未足；（４）
情事變更與致顯失公平之結果間，須有因果關係（陳計男，民事訴訟法論下
冊第四十五至四十六頁。王澤鑑，民法總則第一八九頁）。
３、查上訴人所指國內外經濟投資減縮民生消費能力降低，使百貨業績大幅滑落
，影響對外招商，且其他自營戶之抗爭，致內部難以整合，已進駐廠商紛紛
解約等事由均非屬絕對事變，兩造於簽訂系爭租約時雖未預見其發生，然於
租賃之事例，關於風險之分擔，端視法律規定、地方習慣及契約當事人雙方
之約定，被上訴人無從左右經濟狀況之改變，他人是否與上訴人簽約亦非被
上訴人所能控制，而法律及習慣均無特別規定，兩造亦未就此為特別約定，
則依客觀交易秩序，應由上訴人自行負擔投資風險，事屬當然，如將情事變
更原則適用於本案，將使被上訴人蒙受不當損失，若不適用此原則，並未對
於通常應發生之利害關係致生鉅大變動而其結果有害交易安全，故本案並無
情事變更原則之適用。從而，上訴人不得依民法第二百二十七條之二規定，
請求減少給付或變更其原有效果。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付六十四萬八千元，及九十一年三月十四日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人抗辯，
為不足採。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求
予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四
十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十八 日 民事第一庭審判長法 官 陳邦豪 法 官 呂淑玲 法 官 蔡惠如右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十八 日 書 記 官 楊秋鈴
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