臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第七五八號
原 告 乙○○
訴訟代理人 易定芳律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 呂清瑞律師
右當事人間返還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台北縣新店市○○段一六四─二三地號土地上如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示地上建物拆除騰空並返還予原告。
被告應給付原告新台幣陸萬陸仟伍佰伍拾伍元，及自民國九十年三月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾肆萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾肆萬肆仟貳佰玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣貳萬貳仟貳佰壹拾壹元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸萬陸仟陸佰參拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台北縣新店市○○段一六四─二三地號土地上如附圖所示之花台面 積二九、七一九平方公尺及拱門基座０．三三０平方公尺暨護欄十五平方公尺， 拆除騰空，並搬離拱門前左右各乙座之石獅子暨其上擺置之盆栽十一盆，連同空 地一二八．五九七平方公尺，合計一五八．六四六平方公尺返還予原告。二、被告應給付原告五十三萬三千零四十九元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、第一、二項聲明，原告均願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：
一、原告乙○○所有坐落台北縣新店市○○段一六四之二三地號土地（下稱系爭土地 ），與被告甲○○所有坐落台北縣新店市○○段一七三地號土地上門牌號碼新店 市○○○路○段七號之房屋（下稱系房屋）相鄰，詎被告未經原告之同意，擅以 磚牆或竹籬圈圍護欄竊為己用，並於其上放置花台、拱門基座，並於拱門前左右 置有乙座石獅子暨擺置盆栽十一盆，爰依民法第七百六十七條規定提起本訴，請 求被告將系爭土地上之圍牆工作物及其他物品除去騰空返還原告。二、原告係於民國（下同）八十六年十二月十二日登記取得系爭土地所有權，故被告 自斯時起即無權占有原告前開土地，爰依民法第一百八十四條第一項前段及民法 第一百七十九條規定，請求被告賠償其無權占有系爭土地相當於租金之損害。查 系爭土地從八十七年七月份起始有公告現值，每平方公尺為新台幣（下同）一萬
四千元，至八十九年七月份止，仍為每平方公尺一萬四千元，從八十六年十一月 份起至八十七年七月份，僅半年，應比照八十七年七月份之公告現值，故請求被 告賠償五十三萬三千零四十九元（計算方式如下：１５８．６４６平方公尺（土 地面積）＊１４０００元（公告現值）＊８%（年息）＝１７７６８３元＼年， 則原告從八十六年十二月十二日起至八十九年十二月十二日止之損害，共計參年 ，賠償金額即為：１７７６８３（元＼年）＊３（年）＝５３３０４９元）暨自 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。參、證據：提出土地登記謄本乙份、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、照片十一張 、地價謄本三份為證，並聲請本院履勘測量現場。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、如受不利之判決願預供擔保免為假執行之宣告。貳、陳述：
一、被告所有系爭房屋坐落之台北縣新店市○○段一七三地號土地因與公路無適宜之 聯絡，係屬袋地，系爭房屋及車庫，自六十年間建造完成迄今，三十多年來皆以 門前通路（即系爭土地）通行聯絡以至花園二路一段道路，故被告就原告所有系 土地應有通行權存在。
二、依建築法第四十二條、第四十八條第一項、第七十一條第一項及土地登記規則第 七十三條第一項規定及台北縣政府九十年八月十七日九十北府工建字第二八九七 八三號、同府九十一年五月二十三日北府工建字第０九一０二０五四三一號函與 內政部營建署八十四年五月十日營署建字第０六九二二號函可知，被告所有系房 屋坐落之土地，因未臨接一定寬度以上之道路，除非經系爭一六四之二三地號土 地所有權人同意並出具土地使用權同意書，否則礙難取得建造執照、使用執照， 並據以申辦建物所有權第一次登記。然系爭房屋於六十年六月二十六日建築完成 ，並於六十一年八月十四日辦竣建物「所有權第一次登記」，且建物登記謄本上 載：「建物用途以『使用執照』記載為準」，足見前揭一七三地號土地於建築時 領有建造執照。且綜前揭證據及法令規定可證六十年間系爭房屋坐落之一七三地 號土地申請建造執照時，應有經系爭土地所有權人同意並出具土地使用權同意書 。且當初之使用範圍與現在使用之範圍並無不同，而系爭房屋大門前之通路、坡 崁及圍牆等亦非被告所興建，故原告請求被告返還已經供通行等使用約三十年之 久之系爭土地云云，恐有誤會未洽之處。
三、原告主張以「公告現值」，計算相當於租金之損害云云，亦於法未合。按建築基 地之租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條。土地法第九十七條所謂 土地之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價。而法 定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有權人依該法規定所申報之 地價。又依平均地權條例第十六條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之八十為其申報地價。當年度無公告地價者，則應延用前一年 度之公告地價（因未重新規定地價）。
參、證據：提出土地及建物登記謄本、系爭土地地籍圖謄本、人工作業建築改良物登
記簿謄本各乙份、法條之資料、建築法及土地登記規則之條文部分、內政部營建 署函（均影本）各乙份為證，並聲請訊問證人黃有義。丙、本院依職權向台北縣政府查詢系爭房屋核發建造執照之紀錄。 理 由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三 人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第二百五十四條第一項 所明定。本件原告於九十年二月十四日起訴時，門牌號碼台北縣新店市○○○路 ○段七號之房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地係登記於原起訴狀之被告孫寶君 所有，嗣於九十年四月三十日孫寶君以買賣原因移轉登記於甲○○所有，此有登 記謄本在卷可稽，甲○○並依系爭房屋現狀佔有使用中，原告及被告孫寶君均同 意由甲○○承當訴訟，甲○○復已具狀聲明承當本件訴訟，則依民事訴訟法第六 十四條之規定，原起訴狀所載之被告孫寶君即脫離本件訴訟，由甲○○接替而為 被告，合先敘明。
二、原告主張其所有之系爭土地，與被告所有之系爭房屋相鄰，詎被告擅以磚牆或竹 籬圈圍護欄竊為己用，並於其上放置花台、拱門基座，並於拱門前左右置有石獅 子乙座暨擺置盆栽十一盆，爰依民法第七百六十七條規定提起本訴，請求被告將 系爭土地上之圍牆工作物及其他物品除去騰空返還原告，另依民法第一百八十四 條第一項前段及民法第一百七十九條規定，請求被告賠償其自八十六年十二月十 二日無權占有原告所有系爭土地時起，依八十七年七月份起之公告現值，被告賠 償相當租金之損害五十三萬三千零四十九元（計算方式如下：１５８．６４６平 方公尺（土地面積）＊１４０００元（公告現值）＊８%（年息）＝１７７６８ ３元＼年，則原告從八十六年十二月十二日起至八十九年十二月十二日止之損害 ，共計參年，賠償金額即為：１７７６８３（元＼年）＊３（年）＝５３３０４ ９元）暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
被告則以：系爭房屋坐落之土地與公路無適宜之聯絡，係屬袋地，故被告就原告 所有系土地應有通行權存在。又系爭土地所有權人曾同意並出具土地使用權同意 書，同意無條件供使用之事實，而三十多年來，當初之使用範圍與現在使用之範 圍，並無不同，且前揭花園二路一段七號房屋大門前系爭通路、坡崁及圍牆等亦 非被告所興建，況原告主張以「公告現值」計算相當於租金之損害，亦於法未合 。
三、本件原告主張其所有系爭土地與被告所有之系爭房屋相鄰，詎被告擅以磚牆或竹 籬圈圍護欄占用原告所有如附表所示部分之土地，並於其上放置花台、拱門基座 、石獅子及盆栽等物之事實，業據其提出與其所述相符之土地登記謄本、建物及 土地登記謄本、地籍圖謄本各一紙，現場照片十一張為證，並為被告所不爭執， 復經本院履勘現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄並請新店地政事務所製成複丈成果圖 附卷可按，是原告主張被告以磚牆、竹籬圈圍護欄占用原告所有如附表所示部分 之土地，並於其上放置花台、拱門基座、石獅子及盆栽等語，應可信實。四、被告雖以前詞置辯，惟查，被告所有系爭房屋坐落之土地，與外面之公路（即新 店市○○○路）非無適宜之聯絡，致不能為通常之使用，業經本院勘驗現場無訛
，非屬民法第七百八十七條第一項前段規定之「袋地」。被告雖辯稱本院九十年 四月十七日勘驗筆錄第三項載：附圖原證三地籍圖，被告所有之房屋大門及車庫 門（甲、乙）係由如附圖所示之道路丙出入，連接花園（二）路一段，「無其他 出入口」等語，惟該段文字之意義只是在形容由系爭房屋之大門及車庫外直接連 接者即係車庫前如附圖所示之道路丙，現場大門、車庫前固只設有該條鋪有柏油 之車道通路，但除該柏油路外，非別無其他出入通路，此觀之現場照片、地籍圖 及複丈成果圖即明（見本院卷第三十四頁至第三十六頁、第四十六頁至第四十九 頁）。至被告聲請訊問之證人黃有義到庭證稱：「．．系爭房子與花園二路一段 連接的道路，就如照片所示門前的那一條柏油路」等語，係計對本院提示卷附原 告所提之現場勘驗照片，訊問現場與當初建造時之房子有何差異時所為之回答（ 見本院卷第一百十二頁、第一百十三頁），均不足以斷章取義而認被告所有系爭 房屋坐落之土地係與外面公路（即新店市○○○路）無適宜聯絡之袋地。被告又 辯稱：其房屋與車庫，自六十年間建造完成迄今，皆以坐落系爭土地上之門前通 路丙通行聯絡以至花園二路一段道路，故被告就原告所有系土地應有通行權存在 云云。惟查，被告既自陳該門前通路丙係坐落於原告所有之系爭土地上，而該鋪 設柏油之門前通路丙確亦僅係方便車輛行駛直接進出被告之車庫大門而已，亦非 供公眾通行，是被告辯稱其有通行權存在云云，洵無可取。五、被告復辯稱其占用原告所有如附表所示之土地，係經原土地所有權人出具同意系 爭房屋買受人（即被告之前前手宋作楠）使用之同意書。然查：（一）被告始終未能提出原土地所有權人同意宋作楠使用系爭土地之同意書。雖被告 聲請傳訊之證人黃有義到庭證稱略以：宋作楠曾係伊老闆，花園二路一段七號 的房子在六十一年間是宋作楠買的，買賣契約從簽約過戶到點交伊都有參與， 伊記得當初地主有同意宋作楠可以使用這個房子周圍五公尺以內的範圍，在建 築合約裡面有同意書，伊只知道地主有答應房子周圍五公尺，無條件供使用， 供何人使用忘記了，前述同意書之內容伊並非直接從地主處聽聞得知（見本院 第一百一十二頁至第一百一十四頁），足見證人黃有義之證詞僅係表達其輾轉 而得之聽聞，並不足以證明原土地所有權人有同意宋作楠使用系爭土地之事實 ，是其證詞，即無足憑採，而被告亦無法提出所謂之附有同意書之建築合約或 繼受取得之同意書，故被告主張系爭土地原始所有權人有同意無條件供其使用 云云，即屬不能證明。
（二）被告復辯稱：系爭房屋係於六十年六月二十六日建築完成，並於六十一年八月 十四日辦竣建物「所有權第一次登記」，依卷附建物登記謄本所載：「建物用 途以『使用執照』記載為準」，可見系爭房屋領有建造執照，依建築法第四十 二條、第四十八條第一項、第七十一條第一項及土地登記規則第七十三條第一 項規定，系爭房屋坐落之土地，除非經系爭土地所有權人同意並出具土地使用 權同意書，否則礙難取得建造執照、使用執照，並據以申辦建物所有權第一次 登記，足證系爭房屋坐落之一七三地號土地申請建造執照時，應曾經系爭土地 所有權人同意並出具土地使用權同意書。然系爭房屋並無核發建造執照之紀錄 ，業經本院依職權向台北縣政府查詢明確，此有台北縣政府九十一年五月二十 三日北府工建字第０九一０二０五四三一號函、同年六月十一日北府工建字第
０九一０二六一０一九號函存卷可佐（見本院卷第一百六十六頁、第一百六十 七頁）。而觀諸建築法第四十二條、第四十八條第一項、第七十一條第一項係 關於建築基地之統一規定、建築線之指定及申請使用執照應備之文件（即申請 書並檢附原領之建造執照或雜項執照、建築物竣工平面圖及立面圖，如建築物 與核定工程圖樣完全符合者，免附竣工平面圖及立面圖）之規定，至土地登記 規則第七十三條第一項則係規定，申辦建物所有權第一次登記，應提出使用執 照及建物測量成果圖。是系爭房屋於當年申辦相關執照時，是否領有建造執照 抑或檢附系爭土地地主之使用同意書？均屬不能證明。縱使系爭房屋坐落之土 地在建築時因基地未連接道路境界線，而以私設通路連接建築線，申請建造執 照時，應檢附該私設通路之土地權利證明文件（即土地使用權同意書），惟按 台灣省建築管理規則第七條但書亦明定「但已依法申請建築所留設之私設通路 ，其原面臨該通路建造之建築物申請增建、改建或重建者，不在此限。」故被 告亦不能就此由果推因，遽認當初必有檢附該私設通路之土地權利證明文件（ 即土地使用權同意書）。
（三）被告既無法證明其就前述占用原告所有如附表所示之系爭土地有何合法占用之 法律上權源，則原告主張被告係無權占用原告所有如附表所示之系爭土地，應 可採信。至被告辯稱三十多年來，當初之使用範圍與現在之使用範圍尚無不同 及系爭房屋大門前之通路丙、坡崁及圍牆等非被告興建一節，縱係屬實，亦不 能就此證明原告或原土地所有權人曾有同意供他人或讓被告無條件使用系爭土 地之事實。且不影響被告自八十六年十二月十二日起即無權占有使用原告所有 如附表所示系爭土地之事實，故原告主張依民法第七百六十七條規定，請求被 告將其占用系爭土地上之圍牆工作物及其他物品除去騰空返還原告，洵屬有據 。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第一百七十 九條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受 利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨可資 參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而土地法第九十七條規定之土地 價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明定，又土地法第一百 四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第一百 十五條復規定，同法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基 地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之十為限。惟此年息百分之十 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額 年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之 經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定，亦有最高法院四十 六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三○七一號判例可按。七、經查，系爭土地坐落於台北縣新店市，鄰近均建有房屋，且均有人居住，係屬住 宅區，並屬於城市地方，自有土地法前開規定之適用。依複丈成果圖影本所載，
系爭房屋坐落台北縣新店市○○段一七三地號土地，占用系爭土地（即台北縣新 店市○○段一六四之二三地號土地）一五八．六四六平方公尺，而原告自陳系爭 土地自八十六年起至八十九年間之申報地價係每平方公尺均為二千八百元，亦有 系爭土地之地價謄本一件附卷考（見本院卷第五十九頁），則原告主張以系爭土 地之公告現值（即一萬四千元正）計算相當於租金之損害，即於法不符。本院斟 酌系爭占用土地位處於住宅區，四周環境安祥寧靜，非屬商業發達、交通便利、 生活機能甚佳之商業區，業經本院履勘現場無訛（見本院卷第三十四頁、第三十 五頁），因認被告就系爭土地所受相當於租金之利益，按年以土地申報地價之年 息百分之五計算，尚屬相當。是原告主張依民法第一百八十四條第一項前段及民 法第一百七十九條規定，請求被告賠償其自八十六年十二月十二日起至八十九年 十二月十二日止無權占有系爭土地使之受有相當於三年租金之損害六萬六千五百 五十五元（計算方式如下：１５８．６４６平方公尺（土地面積）＊２８００元 （申報地價）＊５%（年息）＝２２２１０．４４元＼年，則原告從八十六年十 二月十二日起至八十九年十二月十二日止之損害，共計參年，賠償金額即為：２ ２２１０．４４（元＼年）＊３（年）＝６６６３１．３２元，四捨五入後為６ ６６３１元），暨自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十年三月二十四日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息，並無不當，至逾此部分之請求，則屬無據， 不應准許。
八、二造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核均無 不合，爰分別酌定相當擔保金額，併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，即失所附麗，應予駁回。
九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第 三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 七 日 民事第民三庭 法 官 林振芳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 十 日 書 記 官 葛映嵐