臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四二五七號
原 告 高萬鍾即祭祀公業高同記管理人
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訴訟代理人 張世興律師
游雅鈴律師
複 代理人 己○○ 住台北市○○○路○段十八號七樓七○三室
被 告 丙○○○○○○○○○○○ 住台北市○○路十五號
兼訴訟代理人 戊○○ 住台北市○○路十五號
被 告 甲○○ 住台北市○○區○○路四四巷十四弄四號四樓
訴訟代理人 李國盛律師
被 告 乙○○ 住台北市○○路十五號
右三人共同
訴訟代理人 丁○○ 住台北市○○○路○段十號三樓
右當事人間返還土地等事件，本院判決如左：
主 文
被告林佳瑜即車前髮型美容名店、甲○○、乙○○、戊○○應自坐落臺北市○○區○○段五小段第四二地號內，如附圖所示甲部分，面積六十八點四二平方公尺土地遷出；被告甲○○應將前開土地上如附圖所示甲部分之地上物拆除，將土地返還原告。被告甲○○、乙○○、戊○○應給付原告新台幣壹佰叁拾叁萬柒仟肆佰叁拾壹元。被告甲○○、乙○○、戊○○應自民國九十年一月一日起，被告林佳瑜即車前髮型美容名店應自民國九十一年七月十九日起，均至返還前開土地之日止，按年給付原告按該土地當年度申報地價百分之十計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。本判決第一項於原告以新台幣玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣肆拾伍萬元為被告甲○○、乙○○、戊○○供擔保後，得假執行；但被告甲○○、乙○○、戊○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰叁拾叁萬柒仟肆佰叁拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾玖萬陸仟叁佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告林佳瑜即車前髮型美容名店、甲○○、乙○○、戊○○應自坐落臺北市○ ○區○○段五小段第四二地號內，如附圖所示甲部分，面積六十八點四二平方 公尺土地遷出。被告甲○○應將前開土地上之地上物即門牌號碼台北市○○區 ○○路十五號房屋拆除，將土地返還原告。
（二）被告甲○○、乙○○、戊○○應自民國八十五年一月一日起，被告林佳瑜即車 前髮型美容名店應自民國九十一年七月十九日起，均至返還前開土地之日止， 按年連帶給付原告按該土地當年度申報地價百分之十計算之金額。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明：
（一）被告甲○○應給付原告新台幣三萬一千零八十七元，及自起訴狀繕本送達翌日 起按年息百分之五計算之利息。
（二）被告甲○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段五小段四二地號土地之應付 租金，應自民國九十年一月一日起調整依該土地當年度申報地價百分之十計算 按月給付原告。
（三）被告甲○○應給付原告前項租金。
（四）願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位之訴部分：
（一）原告係祭祀公業高同記之管理人，坐落台北市○○區○○段五小段四二地號係 屬祭祀公業高同記所有，惟被告甲○○無合法正當權源，竟搭蓋地上物，由四 名被告予以占用，占用面積為六十八點四二平方公尺，範圍詳如附圖甲部分所 示（以下簡稱系爭土地）屢經多次催討，均拒不返還，原告不得已爰依民法第 七百六十七條規定，提起本件訴訟，請求被告遷出、拆除地上物、並將土地返 還予原告。
（二）被告甲○○搭蓋系爭地上物無權占用原告所有土地面積約六十八平方公尺，並 與承租人即被告林佳瑜、使用人即被告乙○○、戊○○共同無權占用系爭土地 ，侵害原告之權利，且無法律上之原因，而受有相當於租金之不當得利，使原 告因此而受有損害，依民法第一百八十四條及一百七十九條規定，被告甲○○ 等人自應連帶賠償原告損害及不當利得。查系爭土地係屬建地，且位於台北市 文山區○○○○街道，交通便利，並有捷運可到達，周邊商店臨立，區公所、 警察局、傳統市場、量販店及百貨公司均在鄰近，現今土地公告現值每平方公 尺高達二十餘萬元，實際上土地利用價值遠超出土地申報總價額百分之十標準 。又當地店面租金之市場行情，每月高達二十餘萬元，此有同街道之鄰房租約 足稽。是故，原告請求被告按所占用土地當年度申報地價百分之十計算不當得 利及損害金，洵無過高可言。故原告請求甲○○、乙○○、戊○○自民國八十 五年一月一日起，被告林佳瑜即車前髮型美容名店自民國九十一年七月十九日 起至返還前開土地之日止連帶給付按月依該土地當年度申報地價百分之十計算 之不當得利及損害金。
（三）退步言之，倘被告與原告間仍存有租賃關係，然被告卻積欠地租未付，且屢經 原告請求而不予置理，則原告以本訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，是 租賃關係亦經終止而消滅，被告仍屬無權占有。倘原告催繳欠租仍有疑義，則 特此通知被告於本訴狀繕本送達之三日內付清欠租，逾期未付，即以本訴狀繕 本之送達為終止租約之意思表示，租賃關係亦經終止而消滅。（四）被告甲○○固然提出土地承租權轉讓同意書、租金收據等，主張雙方有租賃關
係，惟：
１、原告就被告甲○○所提出土地承租權轉讓同意書、租約收據等物證，無論其形式 真正與實質真實，原告均否認之，應由被告負舉證責任。另原告收受、提示被告 所寄之支票、匯票，原告係基於被告返還不當得利，為稍稍彌補所受損害始受領 ，並非即得證明雙方間有租賃關係。
２、退步言之，前開土地承租權轉讓同意書縱具實質真正，然出租財產乃管理權之行 使，系爭土地既為祭祀公業之財產，而屬全體派下員所公同共有，則將系爭土地 出租，自應得全體派下員同意。查祭祀公業高同記有諸多派下員，而被告甲○○ 提出土地承租轉讓同意書，該同意書中僅有管理人名義「高錦隆」、「高奇楠」 、「高淵源」及「高萬鍾」之簽名，並未經全體派下員同意所簽訂，依法自不生 效力。
３、被告租賃權是否存在，須以原告與林永生、林扁龜等人之租賃契約合法有效為前 提，惟查林永生、林扁龜等人所訂立之租賃契約，該契約中以管理人名義簽約之 「高沛蚶」，並非祭祀公業高同記之管理人，且系爭契約書未經全體派下員同意 所簽訂，依法亦不生效力，從而被告自無租賃權。４、綜上所述，被告甲○○尚無法證明雙方就系爭土地存有租賃關係，即屬無權占用 ，原告訴請被告遷出、拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，自有理由。（五）退萬步言，倘本院認被告甲○○與原告間確有租賃關係者，則：１、依土地法第一百零三條第三款之規定，承租人轉租基地於他人時，出租人有終止 契約收回之權。被告甲○○未經原告同意，將系爭土地轉租與被告林佳瑜即車前 髮型美容名店使用，原告自得行使終止權。
２、被告甲○○承租原告之土地面積實際為六八、四二平方公尺，然被告甲○○以往 給付租金，僅按六六、三八平方公尺計算，顯非按債之本旨給付，原告以本書狀 繕本送達，為催告被告甲○○付清欠租，逾期未付，即以書狀繕本之送達為終止 租約之意思表示，雙方間租賃關係業經終止而消滅。３、綜上所述，兩造之租賃契約既經原告依土地法第一百零三條第三款規定合法終止 ，及合法催告、終止租約而消滅，被告甲○○仍屬無權占用，原告訴請被告甲○ ○拆屋還地、返還不當得利，亦有理由。
二、備位之訴部分：
（一）倘鈞院認被告甲○○係本於租賃關係而占用系爭土地，然因被告自八十四年寄 送原告之支票、匯票，係按六六、三八平方公尺計算，經本院現場履勘測量後 ，被告承租土地應為六八、四二平方公尺，則被告尚應給付原告租金31087元 ，計算如后：
68.42m2-66.38m2=2.04m2 84.1.1至86.6.30，計2.5年2.04m2×61,600（申報地價）×4%×2.5=12,566元 86.7.1至89.6.30，計3年2.04m2×64,743.2（申報地價）×4%×3=15,849元 89.7.1至89.12.31，計0.5年2.04m2×65,500（申報地價）×4%×0.5=2,672元 總計：12,566＋15,849＋2,672=31,087元（二）按最高法院四八年台上字第三一七號判決：「按租賃物為不動產，其價值如有 昇漲，出租人依民法第四百四十二條之規定請求增加租金者，並不以起訴後之
租金為限，茍其租金債權並未因清償或提存等原因消滅，則在起訴以前，如確 有增加租金之法律上理由，亦難謂出租人無請求增加之權利。」，經查被告尚 未清償九十年度之租金，揆諸前揭判決意旨，原告請求自民國九十年一月一日 起調整租金，自有理由。
（三）查系爭土地係屬建地，且位於台北市文山區○○○○街道，交通便利，並有捷 運可到達，周邊商店鄰立，區公所、警察局、傳統市場、景美夜市、量販店即 漢神百貨公司均在鄰近，現今土地公告現值每平方公尺高達近二十萬元，與昔 日地價相去甚遠，因此原告請求自民國九十年一月一日起依系爭土地當年度申 報地價年息百分之十計算調整租金，按月給付原告，洵無過高可言。此參照與 本件同屬車前路上（註：門牌號碼為車前路十六號）之建物，本院亦以九十年 度訴字第七九七號判決認定建物所有人應返還「相當於租金」之不當得利金額 ，申報地價百分之十計算為相當，顯見當地之租金行情業已按申報地價百分之 十計算。從而被告之租金仍按申報地價百分之四計算，顯屬過低，兩造權益已 失衡平。
（四）至於被告固舉出最高法院八十三年台上字第三一九號判決，主張原告請求調整 租金並無理由云云，惟：
１、近年來政府依土地法、平均地權條例規定所辦理之公告現值與公告地價（或申報 地價）之金額，相差懸殊，已為公眾周知之事實，且申報地價乃政府核課人民地 價稅之基準，而公告現值乃政府核課人民土地增值稅之基準，從而公告現值始較 符合不動產實際、社會上之經濟價值。若認為以固定比率計付租金，出租人即不 得請求調整租金，未慮及申報地價根本無法反映實際上不動產價值之升降，實有 違民法第四百四十二條規定。況最高法院八十年度台上字第一０號判決尚未編為 判例。
２、兩造於六十七年約定以申報地價百分之四計付租金時，該年之「公告現值」與「 公告地價」均為8170（註：申報地價為6536）元，然九十年間，系爭土地之「公 告現值」為205804元，「公告地價」僅為「81875」元（註：申報地價應以公告 地價八成計算，則僅為65500元），兩者相較，依公告現值言，該不動產之價值 乃增值二十五倍餘（205804÷8170=25.19），然按申報地價，該不動產之價值僅 增值十倍（65500÷6536=10.02），顯見系爭土地申報地價之調整根本無法反映 系爭土地一般之社會行情。從而，縱兩造所約定之租金按系爭土地申報地價之固 定利率計算，乃屬機動調整，然申報地價既與系爭土地之現值相差懸殊，仍應得 調整固定利率至申報地價百分之十，始能維持雙方之衡平。況原告請求按申報地 價百分之十計算租金為448151元（68.42×65500×10%=448151）仍遠低於按公告 現值百分之四計算租金為563244元（68.42×205804×4%=563244），亦證原告請 求調整租金，洵屬正當。
（五）原告請求被告甲○○應提出其與林佳瑜即車前髮型美容名店間之租約，乃為使 本院得以斟酌被告甲○○利用系爭基地所獲得經濟價值及所受利益為何，甚且 ，亦得將被告利用系爭土地所獲利益與原告向被告收取之租金間，雙方權益是 否衡平，為一比較考量。
（六）與本件同屬車前路上（註：門牌號碼為車前路十六號）之建物，本院九十年度
訴字第七九七號判決認定建物所有人應返還「相當於租金」之不當得利金額， 應以申報地價百分之十計算為相當，而鄰地租金亦屬調整租金應斟酌事項之一 。
（七）再者，被告辯稱系爭租約乃屬約定有「不確定期限」，則屬於定有期限之租約 ，不得依民事訴訟法第四百四十二條請求調整租金云云，其主張根本係玩弄文 字遊戲，蓋第四百四十二條「定有期限」，解釋其法律文意，及按一般社會之 經驗法則，當指定有確定之期限，例如：一年、三年等等，豈有謂「不確定期 限」仍屬「定有期限」之理！
（八）被告另主張系爭基地之租賃物價值並未升值，並提出相關資料云云，惟查被告 所提之資料均係針對「房屋之買賣市場」而言，根本非關於土地價值升降之資 料，顯不足採。況查房屋買賣市場之行情，乃隨著經濟景氣程度，市場供銷需 求等因素而升降，且造成近年來建物買賣市場價格滑落之因，乃係經濟景氣繁 榮時期，建商大量搶建新成屋，致供需失衡所致。然土地資源稀少，且不可能 無限量供給，從而其價值以升值居多，此由系爭土地於六十七年之公告現值僅 為8170元，九十年公告現值則上升為205804元足稽，被告猶主張系爭土地未升 值，實不足採。
（九）另被告主張現行台北市有土地出租供自用住宅之租金率為申報地價年息百分之 二，系爭土地之租金率已達年息百分之四云云，惟觀之被告所提之證物並無自 用住宅按申報地價年息百分之二計算之規定。況且台北市政府八十府四字財字 第八００四五七六九號乃規定住宅區之土地，倘作商業使用者，市府出租之租 金率應以申報地價百分之十計算，被告甲○○乃將建物一樓出租予被告林佳瑜 開設車前髮型美容名店，從事商業使用，兩相對照，顯見系爭土地按申報地價 年息百分四計算，誠屬過低，從而原告請求將租金率調整以申報地價年息百分 之十計算，實屬合理。
（十）今日公告地價與公告現值間差幅甚大，例如系爭土地之公告地價與公告現值間 即相差三倍以上，遽然認定租金率倘依申報地價固定利率計算，即不得適用民 法第四百四十二條云云，實違一般社會經驗法則。況且民法第四百四十二條之 立法理由乃為維持出租人及承租人兩造地位之衡平，從而雙方之租金率雖按固 定利率計算，然倘若租金母數即土地申報地價總額與土地現值差距甚大，若非 調整利率，顯不足維持雙方利益之衡平者，仍應認有調整租金之必要為是，否 則任其承租人僅需繳交與一般社會行情顯不相當之低價租金，即可享受社會經 濟發達之成果，再將地價稅之責任由出租人負擔，豈係民法第四百四十二條之 立法目的，又豈符公平正義？
（十一）「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之八十為申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者 ，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二 十為其申報地價。」，平均地權條例第十六條定有明文，足見，縱原告依法 申報地價，其申報之地價亦不得超過公告地價之一百二十，然公告地價與公 告現值相差懸殊，乃社會之通識。以系爭土地為例：九十年七月間之公告現 值為205804元，同年之公告地價為81875，縱原告依上開規定申報，其申報
地價亦不得超過98250元（註：81875×120÷100=98250），與公告現值相比 ，仍相差二倍有餘，從而被告主張乃原告怠於按實申報地價，不得調整租金 云云，實無理由。
三、證據：提出土地登記簿謄本、原告與林永生等人之租約、鄰房租約、公告現值及 公告地價表乙份、台北市政府八十府財字第八００四五七六九號函、地圖、照片 等件為證，並請求勘驗系爭土地。
乙、被告方面：
被告丙○○○○○○○○○○○未於言詞辯論期日到場，據其以前之書狀及陳述 ，被告丙○○○○○○○○○○○與其餘被告之主張略以：壹、聲明：
（一）原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：
一、對原告先位之訴之答辯：
（一）被告甲○○與原告間就系爭台北市○○區○○段五小段四二地號（下稱系爭土 地）土地確有租賃關係存在，並非無權占有：
系爭土地於重測前之地號為（台北縣景美鎮○○○段溪子口小段三六八之二地號 。被告甲○○前於民國五十六年四月二十日向前手訴外人王慶花買受座落於系爭 土地上之房屋一棟，並於原告同意下承受王慶花與原告間就系爭土地之租賃關係 ，此有原告出具之土地承租權轉讓同意書可證。故被告甲○○與原告間自五十六 年四月二十日起就系爭土地即有租賃關係存在，係有權占有，即足證明。（二）被告甲○○並未積欠原告任何租金：
１、原告租賃系爭土地之面積為二十點零八坪，換算後即為六十六點三八平方公尺， 而被告每年應交付地租金額之計算方式為「系爭土地應繳納之地價稅金額×125 ﹪」，此有被告前手王慶花之土地承租權轉讓同意書上所載「惟租金照政府所課 外應再加貼貳成半繳納」可證；惟自六十六年度起，雙方協議調整每年租金為「 系爭土地之申報地價×4﹪」。
２、被告甲○○自五十六年承租系爭土地時起迄八十九年止，除七十三年至八十年間 之地租因原告怠於請求而已罹消滅時效外，其餘依前開標準繳納地租：（１）因每年被告甲○○應繳納之地租金額係以系爭土地之地價稅額為計算基準，因 此，自五十六年承租時起至六十六年止，慣例上原告每年均派員持當年系爭土 地之地價稅單前往被告甲○○處所會算當年應付地租金額後，當場收取，此有 收據十九紙可證。
（２）詎自六十七年起原告即未依慣例派員向被告甲○○收取地租，被告甲○○遂自 六十八年起至七十二年止，分四次自行以郵局存證信函附寄匯票之方式向原告 支付六十七年起至七十二年止之地租，並於函中促原告依雙方慣例行使權利。 惟，被告上開舉措均未獲得原告回應，原告既怠於自己權利之行使，被告甲○ ○自七十三年起即未再主動寄交地租，靜待原告依慣例向被告甲○○收取。（３）直至八十四年底，原告突然委託律師發函予被告甲○○追索八十一年至八十五 年之地租，被告接函後旋即回覆，並請原告提示地價稅單及租金明細等資料，
俾被告憑以繳納，惟均未獲原告置理，被告甲○○遂以六十六年之地租計算方 法為準，將八十一年至八十五年之地租總額應為七十五萬零四十元，於八十五 年十二月二十七日以郵局存證信函附寄即期支票之方式向原告支付八十一年至 八十五年之地租。
（４）嗣被告甲○○於經原告請求後，分別於八十七年一月十二日支付八十六年地租 、八十九年十二月三十日支付八十八年至八十九年地租、九十年九月十二日補 交八十七年地租，支付之方式仍為以郵局存證信函附寄匯票之方式。（５）因此，除七十三年至八十年間之地租因原告怠於請求而已罹消滅時效外，被告 甲○○無積欠原告任何屆期之地租未付，灼然明甚。（三）被告甲○○與原告間就系爭土地之租賃關係並無任何契約終止事由存在：１、被告與原告間就系爭土地確有租賃關係存在，且被告並未積欠任何地租未付，則 原告所謂其得以被告積欠地租未付為由終止本件租賃契約，與事實並不相符，自 不生終止本件租賃契約之效力。
２、又，本件土地租賃契約迄今並無任何其他契約終止事由存在，原告自不得任意終 止本件租賃契約。
（四）原告依民法第一百八十四條及第一百七十九條規定請求被告賠償原告損害及返 還不當得利為無理由：
１、被告對原告並無民法第一八四條之侵權行為： 被告係基於與原告間就系爭土地之租賃關係而有權占有系爭土地，並非無權占有 。被告對系爭土地之占有，係自被告前手王慶花移轉而來，且亦獲原告同意，因 此，被告並無不法侵害原告權利可言。
２、原告對被告並無民法第一七九條之不當得利請求權： 被告係基於與原告間就系爭土地之租賃關係而有權占有系爭土地，並非無權占有 ，被告占有系爭土地並使用收益，係本於承租人之地位而為，並非無法律上之原 因而受益。
３、被告乙○○、戊○○為被告甲○○之女兒、女婿，本於使用借貸之法律關係，依 法亦無無權占有、不當得利之情事，原告驟然追加為被告請求遷出及給付相當於 租金之不當得利，即非有據，亦應駁回。
（五）原告空言否認被告所提之土地承租權轉讓同意書及之地租收據之形式真正與實 質真正，並謂其所以收受、提示被告所寄之支票、匯票，係基於受領被告返還 不當利得云云，惟：
１、系爭兩份土地承租權轉讓同意書上分別蓋有祭祀公業高同記之印章、管理人高錦 隆、高奇楠、高淵源、高萬鍾之私章及祭祀公業高同記之印章、代表人高錦隆之 私章，因此，土地承租權轉讓同意書不論形式或實質均為真正。２、地租收據上之皆載明所收之金錢為地租，受款人均載明為祭祀公業高同記，形式 或實質上之真正亦不容原告空言否認。
３、又，被告所以寄予原告支票、匯票係為給付系爭土地租金，故原告既於八十四年 底委託律師發函催告被告繳納地租，並獲被告以寄交支票、匯票之方式支付，自 非受領被告返還其所謂之不當得利，至為顯然。（六）土地承租權轉讓同意書及之土地永久貸借契約書均應為有效，被告與原告間就
系爭土地存有租賃關係，並非無權占用：
１、本件係由祭祀公業高同記當時之代表人（即管理人）高錦隆代理該祭祀公業派下 員全體同意林固將對系爭土地之承租權轉讓予王慶花；再由祭祀公業高同記當時 之管理人高錦隆、高奇楠、高淵源、高萬鍾共同代理該祭祀公業派下員全體同意 王慶花將對系爭土地之承租權轉讓予被告甲○○。因此，系爭土地承租權轉讓同 意書即應視為已經祭祀公業高同記全體派下員同意而有效。２、縱祭祀公業高同記除管理人外之其餘派下員否認曾授權該公業管理人代理處理系 爭土地出租事務，惟被告甲○○自五十六年間承受系爭土地租賃關係以來，祭祀 公業高同記之派下員中並無任何一人曾為反對之意思表示，且祭祀公業高同記一 直本於出租人之地位向被告收取租金。因此，依民法第一百六十九條之規定，祭 祀公業高同記除管理人外之其餘派下員即應對被告甲○○負授權人責任，從而， 被告甲○○與王慶花間之土地承租權轉讓同意書應為有效，甚為灼然。（七）原告並不得依土地法第一百零三條第三款終止事由之規定終止與被告甲○○間 就系爭土地之租賃關係：
被告甲○○出租予被告林佳瑜即車前髮型美容名店使用之部分為台北市○○區○ ○路一五號建物之一樓部份，係對自己所有之不動產合法使用收益，而非轉租系 爭基地，自非土地法第一百零三條第三款規定所及。從而，本件土地租賃契約既 無土地法第一百零三條第三款之終止事由存在。二、對原告備位之訴之答辯：
（一）本件自六十六年度起，原告與被告即協議每年地租金額之計算方式為「系爭土 地之申報地價×4﹪」，因此，被告每年應支付之地租金額並非一成不變，係 隨申報地價之變動而浮動，申報地價揚升，被告應支付之地租金額即隨之調漲 ，原告並無受有任何不利益可言，自無調整地租金額之必要。（二）本件租賃期間為「永久租用」，依民法第四四二條但書規定，原告不得請求調 整租金。
１、對租賃期限為「永久租用」之事實上意見： 本件被告向原告租用基地，租賃之目的在供建築房屋之用，故性質上屬「租用基 地建築房屋」。租地建屋之租賃期間至少不短於建物存在基地上直至毀壞至不堪 使用之日，而建物何時毀壞至不堪使用，事先無法預測，故原告與被告間之各租 賃契約有關租賃期限約定為「永久租用」，一方面係指至少租用至建物毀壞至不 堪使用之日。另一方面，被告有生之年均有居住房屋之需要，故縱使建物已經毀 壞至不堪使用，但在被告生存期間，租約仍繼續存續，使承租人得以另行建屋居 住。故租賃期間係指「建物毀壞至不堪使用之日」及「被告生存期間」，兩者以 後到者為準。
２、對租賃期限為「永久租用」之法律上意見：（１）民法第四四九條第一項雖有租賃契約之期限不得逾二十年之限制，惟本件係租 用基地建築房屋，依同條第三項「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定 」之規定，系爭租賃契約之租賃期間自不受二十年之限制。（２）期限可分為確定期限與不確定期限兩種。如上所述，本件既屬約定有「不確定 期限」之基地租賃契約，即屬於定有期限之租賃，依民法第四四二條但書規定
，當事人並無聲請法院增減租金之權利，從而，原告聲請調整租金之請求，自 無成立之餘地。
（三）系爭土地顯然不具備調整租金之條件：
１、民法第四四二條立法理由明示得聲請租金調整之基礎為「租賃物價值之升降」， 因此，若非租賃物價值有所升降，即無適用該條之餘地。而依據八十九及九十年 間工商時報等媒體資訊顯示系爭土地之價值，近年來不僅未上升，反而呈現下降 趨勢。
２、歷年來法院有關民法第四四二條爭議之判決可區分為兩類：租金計算標準採用固 定租金之方式者，法院多判認可依民法第四四二條調整租金。本件約定租金採固 定比率，故此類判決於本件應無適用餘地。租金計算標準之約定本身含有機動調 整之機制者，法院之判決多判認不可依民法第四四二條調整租金。本件雙方既約 定按土地申報地價總額百分之四計算租金，則申報地價增減，租金自亦跟著增減 ，故租金顯係隨不動產價值之升降而機動調整，此有歷年被告繳納租金之收據為 證，從而，本件自亦無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整之餘地。３、原告請求自九十年一月一日起按八十九年七月當期申報地價百分之十調整租金雖 未超過土地法第一○五條準用同法第九十七條所定之租金上限，然土地法所規定 之年息百分之十，係租金上限，並非租金標準，只要約定租金率未超過百分之十 ，即符合該條規定意旨，雙方之間要不生其他問題。上述條文僅容許該管縣市政 府在約定租金率超過百分之十時，得強制減定租金，並未容許法院在在約定租金 率低於百分之十時，得調漲租金。原告請求之調幅達百分之一百五十，顯然違反 常理，實屬企圖利用訴訟威嚇被告以達任意調高租金目的，有違誠實信用原則。４、依據台北市政府八十年七月五日八十府財字第八○○四五七六九號函及八十三年 十月十二日八十三府財五字第八三○四三九七○號函之規定，現行台北市有土地 出租供自用住宅使用之租金率，為申報地價年息百分之二，系爭土地之租金率已 達年息百分之四，高出公有土地租金率一倍，原告仍請求調高，自無理由。（五）原告不得請求溯及民國九十年一月一日起調整租金，亦不得調整為按月繳納租 金：
１、本件原告雖於備位聲明中請求本院准許原告溯及自九十年一月一日起依系爭土地 當年度申報地價年息百分之十計算調整租金，惟被告從未接獲原告任何調整租金 之意思表示，且被告於原告起訴前均已按原訂租金計算方式繳付租金，並未積欠 任何租金，系爭土地民國九十年度之租金，被告已於九十一年六月二十八日以存 證信函附郵政匯票一十七萬九千二百六十元寄交祭祀公業高同記管理人高萬鍾， 並經高萬鍾收受，有存證信函、郵政匯票及掛號回執。故本件原告自不得請求溯 及自九十年一月一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整租金。２、雙方所約定之租金繳納日期為「每年年末」，此一日期無變更之理由，原告主張 調整為「按月繳納」，將使被告喪失期限利益，對被告顯失公平。（六）原告雖舉出鄰近系爭土地之全家福便利商店之店面租金高達每月二十三萬元， 而謂系爭土地之利用價值應相若，因此其請求調整租金至當年度申報地價年息 百分之十為有理由云云，惟查，前開全家福便利商店固與系爭土地鄰近，然地 利卻大不相同，不可一概而論，是原告自不得據此主張其調整租金係屬合理。
（七）原告雖以其所收取之系爭土地之租金不足繳付地價稅為理由主張調整租金，惟 得據以調整租金之法定原因，仍以「不動產價值之升降」為限，租金不敷繳稅 ，並非法定調整租金原因，自不得據以主張調整租金。何況，土地縱未出租， 地價稅仍須繳納，故地價稅須否繳納及金額高低，與土地是否出租及租金之高 低完全無涉，自亦與租金之調整無涉。原告係土地所有人，有長年繳納稅捐之 經驗，在租賃契約訂定當時，對於各項稅賦之負擔，應早就詳細加以考量在內 。原告雖主張租金收入不足支付地價稅，但迄今除民國五十四年至六十七年間 曾由原告之管理人高錦隆、高奇楠、高萬鍾等人向被告提示地價稅單，據以計 算土地租金外，並未提出實際納稅證明，以實其說，適足以證明其主張無足採 信。
（八）所謂「公告現值」，依土地徵收條例第三十條之規定，係作為土地徵收補償費 之計算標準，亦即係該土地之處分價值，而非使用價值。本件所涉及者為租金 之計算標準，性質上為使用價值問題，而非處分價值問題，自與該土地之處分 價值多少無涉。
（九）如原告認為系爭土地之申報地價與差距甚遠，致租金之計算顯失公平時，自得 依土地法相關規定申請重新規定地價，並可按規定地價提高申報地價，以調高 租金，此係原告完全可以掌控者，乃原告為避免繳納較高額之地價稅，而不申 請重新規定地價或調高申報地價，自難為原約定租金偏低而有聲請調整租金之 必要，此有本院九十年度訴字第二七○四號著有判決要旨可資參照。參、證據：提出土地承租權轉讓同意書影本、收據影本、存證信函影本、匯票影本、 支票影本、掛號回執影本、台北市○○區○○段五小段三二建號謄本正本、台北 市○○區○○段五小段四○之四地號謄本正本、張世興律師事務所八十四年十二 月二十八日（八四）興字第○一九二號函影本、郵政匯票影本、民國九十年十月 十六日工商時報第七版剪報影本、民國八十九年二月二十九日民生報影本、民國 九十年九月十九日信義房屋房市新聞台「捷運沿線住宅介紹」影本、民國九十年 九月十九日信義房屋房市新聞台「每月成交行情分析」影本、內政部地政司「台 閩地區都市區地價表─住宅區」影本、「台閩地區都市區 地價表─商業區」影本、內政部地政司「台閩地區都市地價指數─按鄉鎮市區別 」影本、內政部地政司「89年度各縣市地區地價動態分析」影本、民國九十一年 一月十五日工商時報第十四版剪報影本、民國九十一年五月二十五日中國時報第 十七版剪報影本、台北市政府八十年七月五日八十府財字第八○○四五七六九號 函及八十三年十月十二日八十三府財五字第八三○四三九七○號函影本、台北縣 土地登記簿影本等為證。並請求由台北市古亭地政事務所以外之測量單位就系爭 土地之面積重新測量。
丙、本院依原告聲請會同古亭地政事務所勘驗系爭土地並製作複丈成果圖。 理 由
甲、程序方面：
一、本件被告丙○○○○○○○○○○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴原係列仇步宏即小林髮廊、甲○○為被告，嗣追加乙○○、戊○○為被
告，被告無異議而為本案辯論，原告嗣又將被告仇步宏即小林髮廊部分變更為被 告丙○○○○○○○○○○○，被告對此則表示同意，是以原告所為訴之追加、 變更為合法，本院爰就追加、變更後之訴為審酌，合先敘明。乙、實體方面：
一、原告起訴主張伊為祭祀公業高同記之管理人，坐落台北市○○區○○段五小段四 二地號係屬祭祀公業高同記所有，惟被告無合法正當權源，竟搭蓋地上物予以占 用，屢經多次催討，均拒不返還，爰依民法第七百六十七條規定，提起本件訴訟 ，請求被告應自系爭土地遷出，被告甲○○應將系爭土地之地上物拆除，返還系 爭土地予原告，並依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告甲○○、乙○○ 、戊○○應自八十五年一月一日，被告林佳瑜自九十一年七月十九日起，自遷讓 返還系爭土地之日止，每年連帶給付原告按系爭土地當年度申報地價百分之十計 算之租金；若認為被告甲○○係本於租賃關係占有系爭土地，然被告尚短付租金 三萬一千零八十七元，且系爭土地位於台北市文山區最繁華之地區，公告現值每 平方公尺近二十萬元，原訂租金顯屬過低，爰請求被告甲○○給付租金三萬一千 零八十七元並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息，並將系爭土地之租金自九十年一月一日起調整租金為按系爭土地當年度申報 地價百分之十計算等語。被告則以被告甲○○係自前手王慶花處承受系爭土地之 租賃關係，原告對此亦表同意，被告復無欠租或其他得終止租約之事由，是以被 告係有權占有系爭土地，自無不當得利、侵權行為之可言，又系爭土地係定有期 限之租賃契約，租賃期限為「永久租約」，並非未定期限之租約，不得請求調整 租金，況系爭土地租金之計算方式係按當年度申報地價乘以租金率，系爭土地之 租金率百分之四並無過低，申報地價已可反映系爭土地價值之升降，原告若認為 申報地價過低，可依法提高申報地價或申請重新規定地價，原告不此之圖，請求 調高租金率，自無理由等語，資為抗辯。
二、原告起訴主張伊為祭祀公業高同記之管理人，坐落台北市○○區○○段五小段四 二地號係屬祭祀公業高同記所有之事實，業據原告提出土地登記簿謄本為證，核 屬相符，且為被告所不爭執，自堪信為真正。
三、本件就原告先位之訴部分，應審酌者為：（一）兩造間就系爭土地有無租賃契約 存在？（二）如有，租約是否業經終止？（三）被告應否拆除地上物、遷讓返還 系爭土地及給付損害金？若原告先位之訴無理由，再就備位之訴為審酌，茲依序 分述如下：
（一）兩造間就系爭土地有無租約存在？
被告主張被告甲○○自前手王慶花處承受系爭土地之租賃契約，王慶花之租 賃權則係承受自前手林固，原告均已表同意，被告甲○○自五十六年承租系爭土 地時起迄八十九年止，除七十三年至八十年間之地租因原告怠於請求而已罹消滅 時效外，其餘均依約繳納地租，原告甚至於八十四年底委託律師發函催告被告繳 納地租，顯見兩造間確有租賃關係存在，並提出土地承租權轉讓同意書、收據、 存證信函、匯票、支票、掛號回執、張世興律師事務所八十四年十二月二十八日 （八四）興字第○一九二號函一件、郵政匯票等件為證，原告則否認兩造間有何 租賃契約，並否認土地承租權轉讓同意書、租約收據之真正，陳稱原告受領被告
所寄之支票，係為彌補因被告佔用系爭土地所受之損害等語。 按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條前段定有明文。 被告提出用以證明租約存在之民國五十六年四月二十日之土地承租權轉讓同意書 ，係由祭祀公業高同記管理人高錦隆、高奇楠、高淵源、高萬鍾具名開立，四十 八年七月十四日土地承租權轉讓同意書則係由祭祀公業高同記代表人高錦隆具名 開立，至於五十六年至六十七年間之收據，則分別由祭祀公業高同記管理人高萬 鍾、經手人高錦隆、總務高玉啟、總務高金隆、收款人高盛正等人具名開立，性 質上均屬私文書，原告既已否認其真正，被告自應就其真正一節負舉證之責。惟 被告就於前開土地承租權轉讓同意書、收據上具名之人，其簽名、印文之真正均 未能舉證證明之，自無從憑前開土地承租權轉讓同意書、收據，認定原告與被告 甲○○間就系爭土地有何租賃關係存在。
被告雖另提出存證信函、匯票、支票、掛號回執、律師函、郵政匯票等件為 證，然查，存證信函均為被告甲○○自行書寫，無從認為原告對信函之內容確表 同意，且被告甲○○自陳伊自五十六年間即已受讓系爭土地之租賃權，足見被告 甲○○自五十六年起即有占有使用系爭土地之事實，縱原告確曾收受存證信函及 信函內所附匯票、支票，原告收受被告自動給付之對價，以填補長年無法使用收 益系爭土地之損害，亦屬合理，被告既未能舉證證明兩造間曾有租賃關係存在， 尚不能僅因原告收受信函與票據後保持沈默，即認為原告業已同意與被告締結系 爭土地之租賃契約。至於原告於八十四年十二月二十八日委由張世興律師所發之 律師函，係記載「祭祀公業高同記訂於民國八十五年一月十五日委請林明哲、湛 為漢二人前往台端（即被告甲○○）處收取積欠之土地租金（或損害金）一百八 時五萬九千五百十七元，請查照」，此有律師函一份在卷可稽，依其所使用「土 地租金（或損害金）」之用語，尚難認為原告業已承認被告甲○○就系爭土地有 租賃關係。此外，被告既未能另行舉證證明兩造間確有租約存在，自無從認為原 告與被告甲○○間就系爭土地有何租賃關係。
兩造間既無租賃關係，自無庸審酌租賃契約有無終止之事由，併此敘明。（二）被告應否拆除地上物、遷讓返還系爭土地及給付損害金：１.遷讓返還部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有 權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。系爭土地係祭祀公業高同 記所有，高萬鍾為管理人，此有土地登記簿謄本在卷可稽。 經查，被告使用系爭土地之範圍係附圖所示甲部分，面積為六十八點四二平 方公尺，此業經本院會同古亭地政事務所勘驗屬實，製有複丈成果圖在卷可稽， 本院勘驗時測量點業經當事人指界，兩造對測量點並無之爭執，亦有勘驗筆錄在 卷可考，被告於測量後始以勘驗之測量點與房屋建築時測量點不同為由，爭執占 用面積應僅六十六點三八平方公尺，請求重新測量云云，自無可採，是以被告占 用之範圍仍應為附圖所示甲部分，面積為六十八點四二平方公尺。 又，坐落系爭土地上，台北市○○區○○段五小段三十二建號，門牌台北市 ○○路十五號之房屋（以下簡稱系爭房屋）係被告甲○○所有，此有建物登記簿 謄本在卷可稽。被告甲○○原將系爭房屋出租予仇步宏經營小林髮廊，此業經仇
步宏（斯時仍為本件被告）於九十年十月八日本院審理中自承屬實，又，被告自 承乙○○、戊○○為被告甲○○之女兒、女婿，係基於使用借貸之法律關係使用 系爭房屋，以及原由仇步宏經營之小林髮廊，自九十一年七月十八日起改由被告 林佳瑜擔任負責人，登記名稱為車前髮型美容名店，並有營利事業基本登記資料 查詢結果、臺北市營利行號基本資料在卷可稽，經本院於九十年十一月十五日會 同古亭地政事務所勘驗結果，坐落系爭土地上，門牌台北市○○區○○路十五號 之房屋，一樓自八十九年七月十日起出租予仇步宏開設小林髮廊，之前由乙○○ 、戊○○夫妻使用，二、三樓自七十九年起由乙○○、戊○○夫妻無償使用，並 有勘驗筆錄在卷可稽。
按房屋不能脫離基地而存在，使用房屋，就房屋坐落之基地必亦有使用之事 實，被告乙○○、戊○○、林佳瑜既均使用系爭房屋，其就系爭土地如附圖所示 甲部分即均有占有使用之事實。原告與被告甲○○就系爭土地並無租賃關係，已 如前述被告亦未能舉證證明其尚有何占有使用系爭土地之權源，是以縱被告甲○ ○同意其餘被告使用台北市○○路十五號之房屋，被告就系爭土地之使用，對原 告而言仍屬無權占有。
被告甲○○所有之台北市○○路十五號房屋，無正當權源坐落於原告所有之 土地上，被告復均無權占有使用系爭土地，原告本於所有權，請求被告甲○○將 系爭房屋拆除，被告均應自系爭土地如附圖所示甲部分遷出，將系爭土地返還予 原告，揆諸前開規定，即屬正當，應予准許。
２.損害金部分：
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