臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第336號
原 告 陳鈺璇
訴訟代理人 吳宏城律師
黃若婷律師
張本立律師
被 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 黃偉政
訴訟代理人 吳嘉榮律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國106
年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基 礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款自明。原告原訴之聲明為：被告應將位於臺北市○○ 區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上之建物地 下室即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號1 樓房屋之 地下室（下稱系爭地下室）所有權移轉予原告（見本院卷第 3 頁）。嗣追加先位聲明，並變更備位聲明，聲明最終為─
㈠先位聲明：被告應核發系爭地下室之權利移轉證書予原告 ；㈡備位聲明：被告應於原告給付新臺幣（下同）245 萬1, 938 元之同時，核發系爭地下室之權利移轉證書予原告（見 本院卷第313 頁），核屬訴之追加，被告雖曾爭執先備位聲 明不符合彼此不得併存之要件（見本院卷第150 頁背面）， 惟訴之客觀合併，目的既在使相同當事人間就私權紛爭，利 用同一訴訟程序辯論、裁判，以節省當事人及法院勞費，並 使相關聯之訴訟事件，受同一裁判，避免發生矛盾，而達訴 訟經濟及統一解決紛爭之目的。另民事訴訟法第248 條關於 訴之客觀合併規定，並未限制型態及種類，則基於民事訴訟 採處分權主義之原則，自應尊重當事人有關行使程序處分權 之意思，對其所提起的客觀合併型態、方式及內容，儘量予 以承認，以符合現行民事訴訟法賦予訴訟當事人適時審判請 求權之精神（最高法院97年度台上字第1458號判決要旨參照 ）。原告先備位聲明以原買賣標的之臺北市○○區○○段0 ○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號1 樓不動產（下稱系爭1 樓不動產，建物部分下稱系爭1 樓建 物）範圍是否包含系爭地下室，或買賣價金有無漏未計算系
爭地下室價金而有不同，均係源於兩造間所成立系爭1 樓不 動產買賣契約而來，其請求之社會事實為同一，主要爭點、 證據資料均具共通性，故依上揭規定，均應准許。貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地上於民國78年間興建和合大廈，其中系 爭1 樓及同小段2891至2893建號建物（即同段13號1 樓、2 樓與11號2 樓）原為中華民國所有，委由訴外人即受告知人 中央印製廠為管理機關，系爭地下室與13號地下室之起造人 亦為中央印製廠，經中央印製廠認定因地下室工程造價成本 均為1 樓負擔，故由1 樓管理使用，而未辦理保存登記。嗣 系爭1 樓不動產管理機關於92年7 月8 日變更為被告財政部 國有財產局（現改制為財政部國有財產署），被告復辦理國 有房地標售案，原告於93年5 月14日以1,718 萬8,888 元得 標購買系爭1 樓不動產（下稱系爭買賣契約），並於93年6 月18日以同年月3 日買賣為登記原因自被告處取得所有權移 轉登記。系爭地下室屬系爭1 樓不動產課稅範圍，原告購買 系爭1 樓不動產繳納之契稅亦含系爭地下室，是系爭買賣契 約買賣標的物應含系爭地下室。詎原告於105 年5 月9 日申 請辦理系爭地下室保存登記，竟遭地政事務所以無法認定系 爭地下室乃原告所有而駁回，惟依地籍測量實施規則第261 條、第263 條規定，原告既得申請測量系爭地下室面積，自 已取得系爭地下室專有部分，被告應核發系爭地下室權利移 轉證書予原告。縱系爭買賣契約之買賣標的不含系爭地下室 ，然系爭地下室與系爭1 樓建物起造人均為中央印製廠，和 合大廈全體起造人於78年6 月22日即協議將系爭地下室供系 爭1 樓建物使用，且系爭1 樓建物與系爭地下室間於起造時 即有內梯之興建，系爭地下室亦無浴廁設施，可謂系爭地下 室與系爭1 樓建物於使用上具主從關係，系爭地下室應屬系 爭1 樓建物之從物，應依民法第68條併同系爭1 樓建物移轉 登記予原告。倘若系爭買賣契約之買賣標的不含系爭地下室 ，或系爭地下室雖為系爭1 樓建物從物，卻因未經被告明列 為買賣標的者，將使系爭地下室仍為被告持有，與中央印製 廠本認定地下室供1 樓使用之情事相違，原告願給付被告系 爭地下室買賣價金即本件訴訟標的價額245 萬1,938 元，以 取得被告核發系爭地下室權利移轉證書，爰依民法第348 條 ，提起本件訴訟等語。並聲明－㈠先位聲明：被告應核發系 爭地下室權利移轉證書予原告；㈡備位聲明：被告應於原告 給付245 萬1,938 元之同時，核發系爭地下室之權利移轉證 書予原告。
二、被告則以：系爭地下室未曾辦理保存登記，中央印製廠僅將
系爭1 樓不動產所有權交由被告接管，並未包含系爭地下室 之部分。被告將系爭1 樓不動產公開標售時，於公告標售所 載面積僅包含系爭1 樓建物，未含系爭地下室範圍，且系爭 地下室亦未完成保存登記，則原告無從請求被告移轉系爭地 下室所有權或交付權利移轉證書，實欠缺權利保護要件。復 依和合大廈使用執照所載，系爭地下室係作防空避難室之用 ，長期供和合大廈管委會會議使用，亦經中央印製廠稱基於 系爭地下室用途，並未辦理系爭地下室產權登記，故移交予 被告管理時本即不包含系爭地下室。系爭地下室亦可利用公 用樓梯對外通行，又非常助系爭1 樓建物之效用，所謂中央 印製廠認定地下室供1 樓使用之函文，因未經全體住戶同意 ，自無拘束全體區分所有權人之效力。況課稅範圍僅為租稅 行政管理措施，無從據此認定房屋權歸屬，是以，系爭地下 室不屬系爭1 樓建物之從物，亦非系爭買賣契約之買賣標的 範圍。系爭地下室未經辦理第一次登記，縱確為系爭買賣契 約之買賣標的範圍，因中央印製廠未曾將系爭地下室移交予 被告接管，亦未完成第一次登記，原告徒要求被告移轉系爭 地下室所有權，於法無據，無權利保護之必要等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地、系爭1 樓建物與同小段2891至2893建號建物原為 中華民國所有並由中央印製廠為管理機關，經財政部92年6 月9 日台財產管字第0920014529號函告被告，依國有財產法 第33條、第35條變更為非公用財產，變更被告為管理機關， 並於92年7 月8 日辦理登記。
㈡被告以93年4 月14日台財產北處字第0930013463號公告標售 「93年度第3 批國有非公用不動產」共29筆，系爭1 樓不動 產為第11標號，各記載系爭1 樓面積130.11平方公尺、土地 489 平方公尺且應有部分1/24，主建物面積102.53平方公尺 、附屬建物面積11.95 平方公尺、並有2914建號共同使用部 分，標售底價1,180 萬9,600 元，另記載由中央印製廠按現 況點交。
㈢原告於93年5 月14日經被告收受之財政部國有財產局台灣北 區辦事處標售國有非公用不動產投標單上，記載：「標的物 土地：臺北市○○區○○段0 ○段000 地號；房屋：臺北市 ○○區○○○路0 段00號1 樓；投標金額：1,718 萬8,888 元。」
㈣93年6 月3 日之產權移轉證明書記載系爭1 樓售價209 萬4, 800 元、系爭土地售價1,509萬4,088元。 ㈤系爭1 樓不動產於93年6 月18日以同年月3 日買賣為登記原
因，移轉登記予原告。
㈥系爭不動產所位於之和合大廈（含臺北市○○區○○○路0 段00號、13號），乃地上12層、地下1 層鋼筋混凝土建築， 於78年3 月27日竣工。
㈦原告主張系爭買賣契約買賣標的所包含之系爭地下室面積為 149.39平方公尺，範圍如附件所示，尚未辦理第一次保存登 記。系爭地下室除有獨立出入口外，與系爭1 樓建物間尚有 一樓梯相接，於和合大廈竣工時即已存在。
㈧和合大廈地上一層及地下室原始起造人為中央印製廠，並由 其負擔工程費用。
㈨系爭1 樓建物於93年6 月9 日繳納契稅等相關課稅範圍包含 系爭地下室。
四、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告請求被告核發權利移 轉證書是否欠缺權利保護必要？㈡原告就系爭1 樓不動產投 標時，買賣標的有無包含系爭地下室？系爭地下室是否為系 爭1 樓建物之從物，致對系爭1 樓建物處分及於系爭地下室 ？㈢原告請求被告應核發系爭地下室權利移轉證書予原告所 有，有無理由？（見本院卷第152 頁，依論述先後、妥適性 及全辯論意旨調整順序內容）茲分述如下：
㈠原告請求被告核發權利移轉證書是否欠缺權利保護必要？ 所謂權利保護必要、權利保護利益即訴之利益，係指原告就 其訴訟有受判決之法律上利益，如原告主張之訴訟標的不適 宜利用訴訟制度解決，如無請求法院加以保護之迫切必要情 形，或有其他更適當之權利救濟方法者，即屬無權利保護必 要。而給付訴訟之權利保護利益，係指依原告請求，乃適於 民事訴訟中所承認權利義務關係之存否，如屬法律上權利義 務關係存否無關之主張，則欠缺權利保護必要。本件原告先 位以被告應依民法第348 條規定負有交付系爭地下室權利移 轉證書之義務為主張，依其主張形式觀之，兩造間既有系爭 買賣契約存在，則被告即復有交付買賣標的物及使原告取得 買賣標的物所有權之義務，堪認具權利保護利益，至系爭買 賣契約之買賣標的範圍為何、系爭地下室是否屬系爭1 樓建 物從物而經被告處分效力所及，此乃實體上有無理由之問題 。另原告備位聲明係主張如認系爭買賣契約買賣標的不含系 爭地下室，或系爭地下室遭明示排除於出售範圍外，為免系 爭地下室因此造成主從物非同一人所有之情形，而請求於其 給付被告245 萬1,938 元同時，由被告核發權利移轉證書等 情，形式上觀察原告主張，仍係以兩造得成立系爭買賣契約 為前提，至得否於原告給付價金時核發權利移轉證書，仍屬
實體上有無理由之爭議。基上，原告先備位聲明部分均具權 利保護必要，合先敘明。
㈡原告就系爭1 樓不動產投標時，買賣標的有無包含系爭地下 室？系爭地下室是否為系爭1 樓建物之從物？
⒈系爭買賣契約之買賣標的應僅有系爭1 樓不動產，不含系爭 地下室：
①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。然解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。 ②首揭系爭1 樓不動產所具系爭土地489 平方公尺之應有部分 共1/24、系爭1 樓建物總面積102.53平方公尺、附屬建物面 積11.95 平方公尺，並具同小段2914建號375.16平方公尺之 應有部分1/24為共有部分等節，有系爭1 樓不動產登記謄本 附卷可稽（見本院卷第49頁至第54頁）。觀之被告93年4 月 14日台財產北處字第0930013463號公告標售內容（見本院卷 第79頁至第84頁），在系爭1 樓不動產出售內容備註欄中， 已詳載：「１主建物（建號2890）面積102.53平方公尺，附 屬建物面積11.95 平方公尺，共同使用部分（建號2914）。 ２由中央印製廠按現況點交」等語（見本院卷第83頁），核 與前開系爭1 樓建物登記謄本所示面積相符，對系爭地下室 面積、大小、位置則隻字未提。衡之原告於投標時，係載系 爭土地與系爭1 樓建物之投標金額1,718 萬8,888 元等節， 同於被告通知原告得標時之函文內容：「本處標售93年度第 3 批第11標號臺北市○○○路0 段00號（1 樓）暨基地坐落 南海段5 小段302 地號國有房地，經於93年5 月14日開標結 果由台端以1,718 萬8,888 元得標」等節，有被告標售國有 非公用不動產投標單、被告93年5 月14日台財產北處字第09 30018605號函影本存卷可查（見本院卷第17頁至第18頁、第 85頁）。輔以被告於93年6 月3 日核發之權利移轉證書以及 兩造就系爭1 樓不動產為移轉登記之申請書內容（見本院卷 第86頁、第58頁至第61頁背面），亦僅有系爭1 樓不動產面 積範圍，更未於建物標示備註欄內記載任何包含系爭地下室 之字樣，衡與一般民間就未經保存登記建物同為移轉之際， 常併載於經保存登記建物移轉登記申請書範圍之情事亦有不 符。
③原告雖以兩造間成立系爭買賣契約時之買賣標的應含系爭地 下室，並提出系爭不動產93年度契稅繳款書、臺北市稅捐稽 徵處中正分處105 年1 月6 日北市稽中正乙字第1053701940
0 號函、房屋稅課稅資料查詢等影本為據（見本院卷第19頁 、第30頁、第70頁）。經本院函詢，臺北市稅捐稽徵處中正 分處106 年3 月23日北市稽中正乙字第10637259100 號函固 覆以：系爭1 樓不動產於93年度移轉時繳納之契稅包含系爭 1 樓與地下室（見本院卷第113 頁），惟課稅範圍或因曾為 同一人所有，抑或便利行政管理作業之考量，而有合併稅籍 申報之情事，此與買賣契約係由買賣雙方就買賣必要之點達 成一致之情事有間，尚不得作為買賣標的範圍之認定。 ④據上，原告投標單所載與被告告以原告得標之範圍，均已明 文表示為系爭1 樓不動產，揆諸前開規定及要旨，自毋須反 捨契約文字別為探求，職是，兩造就系爭買賣契約之買賣標 的範圍，均達成僅具「系爭1 樓不動產」之範圍，而不含系 爭地下室部分，而被告亦已完成交付系爭1 樓不動產及所有 權移轉登記之義務，至為明確。另原告稱自地籍測量實施規 則第261 條、第263 條規定，可知其已取得系爭地下室專有 權利云云，然地籍測量實施規則係依土地法第47條授權制定 ，僅作為地政機關決定是否進行測量之憑據，與系爭地下室 究為何人所有無涉，自難以地政機關決定進行測量，遽謂原 告具系爭地下室所有權（況原告更僅稱僅有「專有權利」， 卻遲未敘明究屬所有權或事實上處分權，見本院卷第250 頁 ）。原告此部分主張，尚難憑採。
⒉系爭地下室非屬系爭1 樓建物之從物，難認受系爭1 樓建物 所有權移轉效力所及：
①按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從 物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於 從物，民法第68條亦有明文。所稱之「常助主物之效用」， 應以有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久 之功能性關聯，而居於從屬關係者，始足當之。倘僅具暫時 輔助他物之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用 價值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之從物（最高法 院81年度台上字第72號判決要旨參照）。房屋之原始取得， 係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋 所有權而言，並不以登記為生效要件（最高法院89年度台上 字第1480號判決要旨參照）。
②系爭地下室與各樓層間有公用樓梯可達，另與系爭1 樓建物 間亦有內梯連接等節，有卷外放置之系爭1 樓與地下室平面 圖與縱向剖面圖，以及原告拍攝現場照片在卷可查（見本院 卷第67頁），是系爭地下室除與系爭1 樓建物間之內梯外， 尚有獨立出入口可供進出，而具構造上獨立性，洵堪認定。 系爭1 樓與地下室於建造、取得使用執照時，係由中央印製
廠任起造人，亦由中央印製廠負擔系爭地下室建造費乙節， 有和合大廈使用執照申請書附表、中央印製廠中印起字第 1371號書函附卷可參（見本院卷第194 頁至第195 頁、第14 頁至第15頁），揆之上開要旨，中央印製廠既為出資興建系 爭地下室者，即原始取得系爭1 樓與地下室之所有權，故系 爭1 樓與地下室，原同屬於一人所有，固足認定。然觀諸建 造執照及使用執照之申請書、建造執照及使用執照所示（見 本院卷第192 頁至第197 頁），均載系爭地下室係以防空避 難室為用途，與系爭1 樓建物作為一般零售業之用途有別； 另申請書上更記明：地下層用途防空避難室不得移作他用等 語（見本院卷第192 頁至第193 頁），益徵系爭地下室係獨 立以為防空避難室之用，而與系爭1 樓建物記載零售業用途 不具關聯。原告雖稱系爭地下室不具浴廁、內無和合大廈公 共設施，顯係作為系爭1 樓建物存放公司庫存或檔案輔助功 能，且系爭地下室業經決議供系爭1 樓建物使用，而主張系 爭地下室應屬系爭1 樓建物之從物云云（見本院卷第290 頁 至第292 頁），惟地下室不具浴廁者甚屬常見，原告提出所 謂之決議僅記載有系爭1 樓、13號1 樓、11號2 樓所有人協 議，經臺北市稅捐稽徵處中正分處106 年5 月15日北市稽中 正乙字第10637442600 號函覆知協議書僅至11號2 樓，別無 其餘資料；另中央印製廠函文逕以因地下室係由1 樓支付造 價，故由1 樓管理使用等語（分見本院卷第16頁、第113 頁 至第114 頁、第161 頁），難謂確經全體起造人同意由系爭 1 樓建物使用系爭地下室一事為真。遑論如確依上開協議由 系爭1 樓建物使用系爭地下室，依前揭中央印製廠書函內容 （見本院卷第14頁至第15頁），可知和合大廈為中央印製廠 眷舍就地改建，以解決公教人員居住問題，故而中央印製廠 於起造後取得部分戶數所有權，更見系爭地下室僅因斯時同 為中央印製廠原始取得所有權，中央印製廠為便於管理，暫 時約定輔助系爭1 樓建物使用，與客觀上具恆久之功能性關 聯不符，職是，尚不因系爭1 樓與地下室間具有內梯，即認 系爭地下室為常助系爭1 樓之效用，系爭地下室並非系爭1 樓建物之從物，洵堪認定，系爭地下室自不因從物而隨同系 爭1 樓建物併同處分，使被告自中央印製廠取得事實上處分 權，附此敘明。
㈢原告請求被告應核發系爭地下室權利移轉證書予原告所有， 有無理由？
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348 條定有明文，此應以雙方確就該物納 為買賣契約之標的為前提。系爭買賣契約之買賣標的僅及於
系爭1 樓不動產，系爭地下室亦非系爭1 樓建物之從物，均 如前述，況如採最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定 ㈠之結論，系爭地下室至多僅能移轉事實上處分權，原告經 本院詢問，仍未具體指明被告負有給付系爭地下室權利移轉 證書義務之原因及其依據（見本院卷第313 頁），則其先位 聲明請求被告核發系爭地下室權利移轉證書，要屬無據。原 告另以如系爭地下室確非系爭買賣契約之買賣標的、系爭地 下室已經被告明示排除於系爭1 樓建物處分效力範圍，而請 求於其給付系爭地下室買賣價金之同時，由被告交付系爭地 下室權利移轉證書云云（見本院卷第292 頁），然查，系爭 地下室為未經保存登記之建物，因中央印製廠起造而原始取 得系爭地下室所有權，且非為系爭1 樓建物之從物，尚非受 系爭1 樓建物所有權移轉效力所及，已如前述。至中央印製 廠於106 年5 月22日回覆本院函詢之中印發字第1060001897 號函雖稱：「旨述大廈興建完成時，地下層（按：即系爭地 下室，下同）用途按臺北市政府工務局核發之78使字第336 號使用執照及附表所載『防空避難室不得移作他用』，故本 廠未辦理地下室產權登記，92年間已將本廠持有之產權移交 財政部國有財產署北區分署接管（詳附件移交清冊）」等語 （見本院卷第178 頁），除與該廠於93年10月11日中印發字 第0930004830號函記載「…旨揭房地由本廠移交貴局接管時 即不包含該地下室」等語（見本院卷第95頁）不符，亦為被 告否認有接管系爭地下室之情；且依中央印製廠前揭106 年 5 月22日函所附92年6 月27日函及土地、房屋移接清冊所載 ，其中房屋部分所載登記面積僅為系爭1 樓建物範圍，並未 包含系爭地下室等情（見本院卷第181 頁），可認中央印製 廠上開106 年5 月22日函所稱系爭地下室已移交被告接管云 云，尚與事實不符。系爭地下室所有權為中央印製廠原始取 得，現有卷內資料亦無法認定中央印製廠業將系爭地下室事 實上處分權讓與被告，被告自無從就系爭地下室為任何處分 之物權行為，則原告備位請求被告於其給付245 萬1,938 元 之同時，核發系爭地下室之權利移轉證書，洵屬無據。況依 契約自由原則，當事人本得自由決定是否簽立契約、契約對 象與內容，原告所主張之民法第348 條規定，無從推得可由 本院介入、強令兩造簽立系爭地下室買賣契約之結論，其上 開備位聲明請求，亦非正當。
五、綜上所述，系爭買賣契約買賣標的不含系爭地下室，系爭地 下室亦非系爭1 樓建物從物，系爭地下室之事實上處分權尚 未經中央印製廠讓與被告，被告自無以自己名義核發地下室 權利移轉證書之權利。原告復未說明本院有何得強行介入命
兩造簽立系爭地下室買賣契約之依據，從而，原告依民法第 348 條規定，請求㈠先位聲明：被告應核發系爭地下室權利 移轉證書予原告；㈡備位聲明：被告應於原告給付245 萬1, 938 元之同時，核發系爭地下室之權利移轉證書予原告，均 無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請通知訴外人即古亭地政事務 所測量課課長廖一信到庭，以證明系爭地下室非大樓共用部 分云云（見本院卷第297 頁），惟地政事務所如自行認定符 合地籍測量規則者，即得進行測量，此為地政事務所之權限 ，然地政事務所僅係就測量與否進行行政事項認定，與系爭 地下室所有權之歸屬無涉，本院自不受地政事務所認定之拘 束，尚無調查之必要；暨兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 解怡蕙
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
書記官 鄭仁榮
附件（系爭地下室面積範圍）