臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度訴字第三○九號
原 告 丁○○
訴訟代理人 沈朝標律師
複 代理人 乙○○
複 代理人 莊立維
被 告 己○○
被 告 張得財
被 告 戊○○
訴訟代理人 李國煒律師
複 代理人 丙○○
複 代理人 甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告張得財應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段第五０一地號土地上如附圖所示棟別Ａ所占用土地面積二六平方公尺之磚造平房拆除，及如附圖所示棟別Ｄ所占用土地面積六０平方公尺之鐵皮屋拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。被告戊○○應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段第五０一地號土地上如附圖所示棟別Ｂ所占用土地面積八四平方公尺之二樓加強磚造建物拆除，及如附圖所示棟別Ｃ所占用土地面積六四平方公尺之土造平房拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。被告張得財、戊○○應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段第五０一地號土地上如附圖所示棟別Ｆ所占用土地面積十三平方公尺之磚造豬舍拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
被告己○○應將坐落於桃園縣觀音鄉○○段第五０一地號土地上如附圖所示棟別Ｅ所占用土地面積一二八平方公尺之磚造平房拆除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告張得財負擔百分之二十五，被告戊○○負擔百分之三十九，餘由被告己○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸萬陸仟伍佰元為被告張得財供擔保後，得假執行；但被告張得財如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾玖萬玖仟伍佰貳拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾壹萬肆仟肆佰元為被告戊○○供擔保後，得假執行；但被告戊○○如於假執行程序實施前，以新台幣參拾肆萬參仟參佰陸拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹萬元為被告張得財、戊○○供擔保後，得假執行；但被告張得財、戊○○如於假執行程序實施前，以新台幣參萬零壹佰陸拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣玖萬玖仟元為被告己○○供擔保後，得假執行；但被告己○○如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾玖萬陸仟玖佰陸拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額及免假執行部分外，如判決主文所示。二、陳述略稱：
㈠按各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求。又所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去 之。民法第八百二十一條前段及第七百六十七條前段分別定有明文。本件原告係 坐落於桃園縣觀音鄉○○段五０一地號土地之共有人之一，被告己○○、張得財 、戊○○等三人既無法律上之正當權源，竟於系爭土地上興建建物（實際位置、 面積如測量成果圖），屬無權占有，亦侵害原告及其他共有人之所有權，原告自 得依前揭法條規定要求被告等三人將建蓋於系爭土地上之建物拆除，並將土地返 還原告及其他全體共有人。
㈡本件被告主張權利本於重劃前桃園縣觀音鄉○○段一二一地號土地，實與本件桃 園縣觀音鄉○○段五０一地號土地根本無涉，被告之主張毫無可取，蓋因： ⑴系爭五０一地號土地於重劃前為桃園縣觀音鄉○○段一二一之「二三」地號， 並非一二一地號，此有系爭土地之土地登記謄本所載可證。 ⑵又桃園縣觀音鄉○○段一二一地號土地於重劃後之地號，查係桃園縣觀音鄉○ ○段四九二地號，與本件系爭五０一地號土地，根本無涉。 ㈢本件被告戊○○主張與第三人鴻基企業股份有限公司（下稱鴻基公司）間就訟爭 土地有租賃關係云云，惟查：
⑴被告戊○○所提與第三人鴻基公司之租賃契約，未經鴻基公司簽章，其契約根 本不成立，原告特予以否認其真實性，且證人李潮雄律師亦證稱其為鴻基公司 之清算人，並無租賃契約，且被告戊○○陳報租賃權之日期為九十一年五月十 五日方陳報，係臨訟為之，足證並無租約存在。 ⑵按「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生 阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使 用收益而反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設， 並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明 期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」， 最高法院以五十五年台上字第二七六號著有判例。本件在被證一之租賃契約中 ，其第二條約定：「但乙（被告）對本契約如能遵守滿期經甲同意得展期。」 由此可見，乙方若要續租須甲方之同意，此事有明文約定，依前開判例所示， 無適用民法第四百五十一條規定之餘地。故退一步言，即使被證一為真，其效 力依該耕地租約之租期存續期間至三十七年十一月末日止，則租約因租期早已 屆至而消滅。被告主張基於有效租約占用土地，顯與事實不符，不足採信。 ⑶次據訴外人林明成所陳報之「私有耕地租賃契約註銷通知書影本」，被告所主 張之租約已經全數註銷，故被告主張之租約並不存在，其主張並無依據。 ⑷另以被告所提被證十五之私有耕地租約登記申請書觀察，租賃地號、面積與被 證一租約相比，除建地由「一二一」號改為「一二七」號以外，其餘皆相同， 由上可知，被告並無續租「一二一」號建地，否則亦將在其續訂之契約中寫明 ，且「一二一」號建地為一千三百八十六平方公尺，而「一二七」號建地為四
百六十二平方公尺，兩者相差達三倍，斷無只豋記「一二七」號建地而不登記 「一二一」號建地之理。故綜上所陳，「一二一」號建地並不在續租之範圍中 ，被告主張基於有效租約占用土地，顯與事實不符，不足採信。 ⑸倘被告就系爭土地有租賃關係，理應有耕作及交付租金之事實，然其卻長達五 十年未交付租金亦未耕作，且系爭土地亦由其之共有人占用建築房屋，顯見被 告無以自任耕作之意思占有系爭土地，被告主張基於有效租約占用土地，顯與 事實不符，不足採信。
⑹且本件被告戊○○所有建物依複丈結果係二樓加強磚造之建物，顯非上開耕地 租約之佃寮，實係被告未經全體共有人同意自行興建之建物，自屬無權占用。 ⑺退萬步言，共有物之出租需經全體共有人之同意始得為之，否則對於其他共有 人之管理權實有妨害。
㈣本件被告張得財主張上開耕地租約其中第十條所示佃寮部分，係其與該黃國仁間 土地「買賣」契約第七條規定：「尚有現住林明成所有佃寮四間居住權利」之該 四間佃寮，並無償取得與被告戊○○基於同一土地「租賃」權而占有使用云云， 然查：
⑴被告張得財與黃國仁間之買賣標的為坑尾段一二三地號及一二七地號二筆土地 ，與訟爭土地無涉，縱該買賣之土地上有林明成之房屋，亦與本件五０一地號 （重劃前為坑尾段一二一之二三地號）無涉。
⑵且黃國仁與第三人林明成之租賃標的為坐落於：「觀音鄉坑尾一二七（建地） 、一二三、一二七之三、一二七（田地）」之四筆土地，而被告張得財土地買 賣契約土地標的則為坐落於桃園縣觀音鄉○○段第一二三號、第一二七號兩筆 土地，顯見林明成所有坐落於買賣標的之佃寮四間與「一二一」號建地上之佃 寮根本非同一佃寮，被告顯係以移花接木、魚目混珠方式，混淆事實，其主張 顯不足採信。
⑶又買賣契約上之佃寮為林明成所有，而租約之佃寮為第三人鴻基公司所有，二 者實不能混為一談，且均與訟爭土地無涉，亦不影響被告張得財所有之系爭建 物係屬無權占用之事實。
⑷至證人呂傳富供稱鴻基公司與黃國仁就系爭土地訂約並不在場，證人既稱不在 場，根本無從知悉鴻基公司與黃國仁間有無訂約及有無約定佃寮等事，足證其 證詞，與事實不符，不足採信。
㈤被告己○○主張其被繼承人廖全景與被證八所示廖方，皆為重劃前之第「一二一 地號」土地之共有人，而主張本件五０一地號上之建物即係該廖全景於三十九年 二月十一日向廖方所購買「觀音庄坑尾壹貳壹番之建物」而來，且從未遭其他共 有人反對，係基於共有權及所有權占用系爭土地，非無權占用云云，然查： ⑴被告己○○所提被證八之昭和十五年領收證所示：「觀音庄坑尾壹貳壹番之『 建物』」，重劃前之觀音鄉○○段第一二一番之建物，承前所述與本件系爭土 地無涉。
⑵本件被證八記載：「立會人廖水旺」，足見被證八內容之意，係指該廖水旺立 據予廖方之意，非被告之被繼承人廖全景，與被告之被繼承人無關。 ⑶本件請求拆屋還地事件，被告無權占用系爭土地，並不因興建房屋時間之長短
，即不得要求其拆除之規定，且被告之應有部分面積僅一０五平方公尺，然其 卻占用一二八平方公尺，顯然逾越其應有部分外，且共有人間並無分管約定， 被告未經全體共有人之同意就占用特定位置興建房屋，係屬無權占用，原告自 得請求拆屋還地，被告主張興建當時未遭其他共有人之反對，而有正當權源， 顯有誤會，不足採信。
⑷又依大法官會議釋字第三四九解釋意旨，於原告善意之情形下，縱被告之建物 係基於分管契約而建築，亦不得以分管契約拘束原告，申言之，原告亦得請求 被告拆屋還地，本件原告即係善意第三人，被告主張原告係惡意自應負舉證之 責，惟被告卻又主張原告若無法聲明並舉證建物、土地現況及共有人反對情形 ，即「原告不知情屬善意之情形下，應駁回原告之訴」，顯其立論有任意拼湊 、自我矛盾之處，且與上開解釋有違，況查：
①本件系爭土地之共有人全體間並無任何分管土地之契約存在，原告於受讓系 爭土地應有部分時，原告當然不可能知悉上開不存在之分管契約，被告之主 張純係混淆視聽而已。
②按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。使用共有土地 ，並建固定房屋居住，既非抽象之使用收益，自應得他共有人全體之同意， ．．．所稱使用面積未超過其應有部分縱令屬實，亦非法之所許。此有民法 第八百十九條第二項明文規定及最高法院七十五年度台上字第一九二七號判 例可稽。則依前揭法條規定及判例所示可知共有土地上建築房屋須經共有人 全體人數之同意，缺一不可，且不因建物面積有無超過其各人之持分比例面 積而影響無權占有之事實，被告之主張本毫無足取。三、證據：聲請履勘現場及測量，並提出下列證據為證：證一：桃園縣觀音鄉○○段五○一地號土地登記謄本一份。證二：照片六張。
證三：桃園縣觀音鄉○○段四九二地號土地登記謄本一份。證四：最高法院七十五年度台上字第一九二七號裁判要旨一份。乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受敗訴之判決請准宣告供 擔保後免假執行。
二、陳述略稱：
㈠查桃園縣觀音鄉○○段五○一地號土地即系爭地係由重劃前桃園縣觀音鄉○○段 一二一之二三地號土地改編而來。而桃園縣觀音鄉○○段一二一之二三地號土地 係由桃園縣觀音鄉○○段第一二一地號分割而來。此對照被證十二：桃園縣觀音 鄉○○段第一二一、一二一之二三、五○一地號土地登記簿之標示部即可知。其 間關係簡言之，即一二一地號分割出一二一之二三地號，一二一之二三地號改編 成五○一地號即系爭地。五○一地號土地登記簿內所有權部第八頁記載鴻基公司 於八十五年間出賣系爭五○一地號土地應有部分予鍾振科。 ㈡換言之，桃園縣觀音鄉○○段一二一地號土地分割成三個地號：一二一、一二一 之二二、一二一之二三地號，其中一二一地號改編為四九二地號，一二一之二三 地號則改編為系爭五○一地號。鴻基公司於就原一二一地號應有部分，於一二一
地號分割後之一二一（即四九二地號）、一二一之二二、一二一之二三（即五○ 一地號）地號皆同其應有部分：一八００分之四００，有土地登記簿為證（證十 三），因此鴻基公司在五○一地號上亦有應有部分一八００分之四００。於八十 五年間，鴻基公司將土地出賣予鍾振科，八十八年十二月六日鍾振科再將之出賣 予羅美錄，八十八年十二月二十一日羅美錄再將之出賣予原告丁○○（參照被證 十六：土地登記簿、網路查詢資料，並參照被證十七：存證信函陳報租賃權）。 ㈢緣被告戊○○之父黃國仁於三十六年十二月一日與鴻基公司就桃園縣觀音鄉○○ 段第一二一地號土地包括田、建地，訂立租約（被證一），其中第二條規定乙方 即黃國仁對契約能遵守滿期經甲同意得展期。黃國仁果於三十七年十二月末日期 滿後，繼續為租賃物之使用收益，甲方鴻基公司不即表示反對之意思，依民法第 四百五十一條之規定，雙方法律關係視為以不定期限繼續契約。七十年間上揭一 二一地號土地重劃分割出系爭五○一地號土地，後黃國仁死亡，被告戊○○繼承 該租賃權，繼續使用收益系爭五○一地號土地。復基於民法第四百二十五條第一 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有其中，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之規定。被告戊○○占有系爭五○一地號土 地係本於租賃權，且得對原告即租賃物受讓人主張，非無權占有。 ㈣三十六年十二月一日鴻基公司董事長張園與被告戊○○之父黃國仁訂立租約如被 證一。鴻基公司董事長張園打字方式簽名完成後供黃國仁等簽約，雖無鴻基公司 董事長張園印章但不影響契約之真正。黃國仁（已歿）與被告戊○○、被告張得 財等兩家人久住系爭地而無人異議亦可證明被證一係真正。被告戊○○因該租賃 契約而占有現占有之土地、房屋等地上物。
㈤被告張得財於五十三年一月十四日與黃國仁訂立土地買賣契約（被證二）購買黃 國仁所有之田地，其中第七條規定：「乙方（黃國仁）尚有現住林明成所有佃寮 四間居住權利約定交付予甲方（張得財）遷入居住，不收任何代價」。該四間佃 寮即目前坐落系爭五○一地號土地上被告張得財占有使用之建物。該佃寮即被證 一，鴻基公司與黃國仁所訂租賃契約第十條：「‧‧‧至期滿時乙（黃國仁）將 承租地及佃寮等俱各無事交還清楚‧‧‧。」所稱佃寮之部分。緣黃國仁早於十 九年（昭和十五年）一月十四日即因與鴻基公司之前手簽約而遷入（被證三）後 再與鴻基公司簽約如被證一。
㈥又五十三年一月十四日，黃國仁與被告張得財簽訂土地買賣契約如被證二。其中 第七條約定乙方（黃國仁）尚有現住林明成（當時有林明成之人，非佃寮所有權 人）所有佃寮四間居住權利約定交付甲方（張得財）遷入居住不收任何代價。該 佃寮四間即黃國仁與鴻基公司訂立租賃契約如被證一內第十條所稱：「‧‧‧佃 寮‧‧‧」之部分。
㈦換言之，黃國仁將租賃之佃寮無償讓與張得財使用。該佃寮即張得財現占有之房 屋等地上物。黃國仁復於五十三年一月十四日訂立土地買賣契約無償讓與一部分 予張得財。張得財則於五十三年三月七日遷入使用（被證四）。現門牌皆為桃園 縣觀音鄉坑尾村六鄰四十一號（被證五、六）。其黃國仁、戊○○基於土地租賃 權，所有佃寮對系爭五○一地號土地為有權占有且繳納房屋稅（被證七），被告 張得財無償受讓一部分而使用，同為有權占有。
㈧於八十九年十二月十一日庭期，證人呂傳富證實張得財與黃國仁所訂買賣契約書 如被證二係真正。且證實該買賣契約中四間佃寮係黃國仁向鴻基公司租來的一部 分。加上被告戊○○當庭提出被證一、二證物原件，足以證明被證一、二為真正 。準此，證人呂傳富既證實鴻基公司與黃國仁間有租賃關係如前述，則鴻基公司 之繼受人即原告，即因上開民法第四百二十五條第一項之規定而受該租賃契約之 拘束。
㈨本案關鍵在於黃國仁與鴻基公司租約（被證一）之真正。查訴外人李潮雄律師係 鴻基公司之清算人，提供買賣契約書，內載「本件買賣標的物係鴻基公司清算財 產，原所有權名義人分別以日本拓殖株式會社、鴻基公司、或簡朗山等一一六人 公同共有登記。」換言之，以鴻基公司或簡朗山等一一六人名義登記者，其所有 權皆屬鴻基公司。
㈩茲以原地號桃園縣觀音鄉○○段一二三、一二七、一二七之三地號土地（地目為 田）為例，此三筆土地，依被證一，係由鴻基公司出租予被告戊○○之父黃國仁 。依三筆土地之土地登記簿（被證十三），所有權人名義係簡朗山等一百十六人 。依上述可知，實即為所有權人鴻基公司之財產。一二三地號、一二七地號二筆 土地，復由被證十三可知，經訂立三七五租約後，由被告戊○○之父黃國仁放領 取得所有權（一二七之三地號由范姜建成取得所有權）。 又依桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書（被證十四）、租約登記申請書（被證 十五）證明觀音鄉○○段一二三、一二七、一二七之三地號土地（地目為田）皆 係由名義人林明成（見被證十三，林明成即簡朗山等一一六人內之一人）出租予 黃國仁。依上述可知，其意義實即為所有權人鴻基公司出租予被告戊○○之父黃 國仁，核與被證一相符。
既然原地號桃園縣觀音鄉○○段一二三、一二七、一二七之三地號（地目為田） 土地係鴻基公司出租予被告戊○○之父黃國仁。準此而言，黃國仁曾向鴻基公司 訂立被證一租約，承租本件系爭地（原地號桃園縣觀音鄉○○段一二一地號）， 位於上開三筆土地之旁，作為佃寮之用，亦堪信為真正。其被證十五載原定租期 自「三十六年十二月一日」與被證一，於「三十六年十二月一日」訂立，互核亦 相符。被證一之真正，堪為認定。證人呂傳富所言非虛，而證人李潮雄稱未知有 證一租約，並不能否認租約之真正。
被告並未直接依據被證十四、被證十五；觀坑字第七號三七五租約為租賃之依據 。而係依據被證十五推論：「既然原地號桃園縣觀音鄉○○段一二三、一二七、 一二七之三地號（地目為田）土地係鴻基公司出租予被告戊○○之父黃國仁。準 此而言，黃國仁曾向鴻基公司訂立被證一租約，承租本件係爭地（原地號桃園縣 觀音鄉○○段一二一地號），位於上開三筆土地之旁，作為佃寮之用，亦堪信為 真正」，被證一租約為真正可以認定。否則，如無租約，鴻基公司豈有坐令黃國 仁、被告戊○○、張得財使用系爭地以及房屋達四十餘年而無任何意見之理？林 明成來函，復不能否定被證一之真正。
證人古明龍，其母彭三妹係桃園縣觀音鄉○○段一二一地號之共有人之一，證人 廖運信亦係桃園縣觀音鄉○○段一二一地號之共有人之一，均證實黃國仁確向鴻 基公司租賃系爭土地，堪信證人呂傳富所言被證二真正，以及被證二買賣契約第
七條所稱「佃寮」係源於被證一租賃契約，咸可認定被證一租賃契約為真正。 系爭土地上之土造房屋，原屬於鴻基公司所有，出租予戊○○之父黃國仁（被證 一），黃國仁將其中部分房屋改建成磚造。倘鴻基公司拋棄被證一租賃契約上所 載佃寮，即今戊○○、張得財占有之房屋，則被告戊○○、張得財對現今占有之 房屋，基於先占而有所有權。退一步而言，設若仍認鴻基公司為房屋所有權人， 則被告戊○○、張得財基於黃國仁之承租權，對本件土地及現占有房屋皆為有權 占有如前所述。被告從未主張被證二買賣契約第七條所稱「佃寮四間」，其所有 權人係林明成。
按原告以民法第七百六十七條第一項前段為訴訟標的提起拆屋還地之訴，其請求 之對象應以就該屋有完全處分權為前提，今原告從未論證被告戊○○、張得財就 系爭房屋是否有完全之處分權？其理由、證據各為如何？原告既未證明被告就系 爭房屋有完全之處分權，從而其訴即無理由。
又查系爭五○一地號土地係自前同段一二一地號土地於七十年間重劃分割而來。 被告己○○目前占有使用該地上之建物係源於昭和十五年二月十一日被告己○○ 之父廖全景向廖方購買而來。有雙方領收證（被證八）為憑。其內書立：‧‧‧ 但此金係承父之名義所有（有房屋稅籍證明書、被證九）觀音庄坑尾壹貳壹番之 建物及窗門戶扇等‧‧‧全部賣渡與貴殿‧‧‧即指此節。斯時廖全景、廖方皆 為一二一地號土地之共有人之一，建物所占面積亦未超過廖全景應有部分比例。 他共有人就該建物亦從未異議。準此而言，今己○○繼承廖全景而為該土地共有 人之一、建物所有權人。同係基於共有權而占有五○一地號土地，非無權占有。 既原告對被告己○○另提起分割共有物之訴（有執行力），無異承認被告己○○ 對系爭地有權占有，從而本件原告就同一土地請求被告己○○拆屋還地即無理由 。
三、證據：聲請傳訊證人呂傳富、古明龍、廖運信，並提出下列證據為證：被證一：鴻基公司與黃國仁所訂土地出租及承租契約證書影本一份。被證二：黃國仁與被告張得財所訂土地買賣契約書影本一份。被證三：黃國仁、戊○○於昭和十五年一月十四日遷入系爭一二一地號土地上建物時 戶籍謄本影本一份。
被證四：張得財於五十三年三月七日遷入時之戶籍謄本影本一份。被證五：張得財現今戶籍謄本影本一份。
被證六：黃許右妹（黃國仁之妻即戊○○之母）現今戶籍謄本影本一份。被證七：被告戊○○就占有使用建物門牌：桃園縣觀音鄉坑尾村六鄰四十一號房屋稅 繳款書影本一份。
被證八：廖全景支付廖方系爭一二一地號上建物價金之領收證影本一份。被證九：建物門牌桃園縣觀音鄉坑尾村六鄰三十九號之廖逢扇名義（廖逢扇係被告己 ○○之祖父）房屋稅籍證明書影本一份。
被證十：廖全景及己○○戶籍謄本影本各一份。被證十一：系爭五○一地號土地登記謄本一份。被證十二：桃園縣觀音鄉○○段一二一、一二一之二三、五○一地號土地登記簿影本 各一份。
被證十三：桃園縣觀音鄉○○段一二三、一二七、一二七之三地號土地之土地登記簿 影本各一份。
被證十四：桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書影本一份。被證十五：私有耕地租約登記申請書影本一份。被證十六、系爭五○一地號土地登記簿影本及網路查詢資料影本各一份。被證十七、存證信函及回執影本各一份。
丙、本院依職權函調鴻基公司出售移轉系爭五○一號土地予訴外人鍾振科之登記聲請 書原案一卷，並依職權傳訊證人李潮雄律師及王宏志，由證人李潮雄律師提出鴻 基公司清算相關資料，復依職權向桃園縣觀音鄉公所及林明成先生為函查，由林 明成先生提出私有耕地租約影本一份與私有耕地租賃契約註銷通知書影本一份。 理 由
一、程序方面：
㈠按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。。
㈡本件原告訴請被告拆屋還地於原告及其他系爭土地共有人，並依測量結果更正訴 之聲明，非屬訴之變更或追加，程序上並無不合。二、原告主張意旨、被告答辯意旨與兩造爭執重點： ㈠原告主張意旨略以：⑴原告為系爭五○一地號土地共有人之一，因被告之建物無 權占用系爭共有土地，故訴請拆屋還地於原告及其他共有人；⑵被告戊○○抗辯 稱其父親黃國仁向鴻基公司租賃之土地，根本並非本件系爭土地；⑶黃國仁與鴻 基公司間之租賃關係並無法證明，且縱認其父親黃國仁與鴻基公司確有租約，其 租賃關係亦早已消滅；⑷被告張得財辯稱與被告戊○○基於同一土地租賃權而使 用系爭土地，然該租賃權並不存在，故其答辯亦非可採；⑸被告己○○雖係系爭 五○一地號土地共有人之一，然共有人間並無分管約定，被告己○○未經全體共 有人同意，占用特定位置興建房屋，係屬無權占用，且縱認有分管約定，依大法 官會議釋字第三四九解釋，原告亦不受分管約定拘束，仍得為本件請求等語。 ㈡被告答辯意旨則以：⑴鴻基公司於八十五年間出售系爭五○一號土地應有部分一 八○○分之四○○予鍾振科，嗣後鍾振科出售予羅美錄，羅美錄再出售予原告， 原告因此為系爭五○一號土地共有人之一；⑵系爭五○一地號土地乃由系爭一二 一之二三地號土地改編而來，而系爭一二一之二三地號土地乃系爭一二一地號土 地分割而來，被告戊○○之父黃國仁向鴻基公司租賃之土地，即本件系爭五○一 號土地；⑶被告戊○○之父黃國仁就系爭五○一號土地與鴻基公司間有不定期租 賃關係，被告戊○○繼承此租賃權而占用系爭土地，乃有權占有；⑷被告張得財 與被告戊○○乃基於同一土地租賃權而使用系爭土地，亦屬有權占有；⑸被告己 ○○為系爭五○一地號土地共有人之一，建屋之時期他共有人並無異議，基於共 有權而占有係有權占有云云。
㈢兩造對於原告及被告己○○均為系爭五○一地號土地之共有人，且該筆土地目前 有分割共有物訴訟進行中之事實並不爭執，爭執重點在於：⑴被告戊○○之父黃 國仁與鴻基公司間，是否有土地之不定期租賃關係，且效力及於被告戊○○與張 得財？如有不定期租賃關係，是否針對系爭五○一地號土地？⑵被告己○○為系
爭五○一地號土地共有人之一，答辯稱建屋之時期他共有人並無異議，基於共有 權而占有係有權占有，其答辯是否可採？爰就上揭爭點說明如后。三、被告戊○○提出黃國仁與鴻基公司間之耕地租約縱為真實，且縱認該租約記載系 爭一二一地號建地包括現今系爭五○一地號建地在內，然該耕地租約所涉及三筆 田地之耕地租賃關係均已消滅，系爭建地之應有部分更無耕地租約存在： ㈠按最高法院八十八年台上字第一號判例要旨：「租佃爭議耕地租用，係指以自任 耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項 定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承 租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條 例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九 號判例應予變更，不再予援用」；復按最高法院七十五年度台上字第一九二七號 判例要旨：「使用共有土地，並建固定房屋居住，既非抽象之使用收益，自應得 他共有人全體之同意，上訴人既不否認未經他共有人全體同意，即屬侵害他共有 人之權利，所稱使用面積未超過其應有部分縱令屬實，亦非法之所許。」。 ㈡經查，被告戊○○提出黃國仁與鴻基公司間三十六年十二月一日之耕地租約，其 後所記載之租賃土地，包括三筆田地與系爭一二一地號建地「持分」。其中三筆 田地部分，經本院向林明成先生函查，其答覆稱其於三十七年間即由鴻基公司分 配取得該三筆田地，三十八年間並依耕地三七五減租條例出租予黃國仁，然其後 因政府實施耕者有其田政策，而於四十二年間徵收放領，租賃關係已消滅，且提 出私有耕地租約影本一份與私有耕地租賃契約註銷通知書影本一份為證。則以黃 國仁與鴻基公司間最初三十六年十二月一日整個耕地租賃關係而論，三筆田地之 耕地租賃關係均已於四十二年間消滅，則參酌前揭最高法院八十八年台上字第一 號判例意旨，系爭一二一地號建地應有部分，本來即不構成耕地租用，更無理由 於三筆田地之耕地租賃關係消滅後，單獨存在耕地租約的不定期租賃關係。 ㈢再者，系爭一二一地號建地所出租予黃國仁者既記載為「持分」，至多僅得證明 當時系爭一二一地號建地土地共有人之一的鴻基公司同意黃國仁使用系爭一二一 地號建地之特定部分，並不能證明其他全體共有人均有此同意，則被告戊○○提 出黃國仁與鴻基公司間之耕地租約縱為真實，且縱認該租約記載系爭一二一地號 建地包括現今系爭五○一地號建地在內，參酌前揭最高法院七十五年度台上字第 一九二七號判例意旨，鴻基公司尚且不能基於共有人身分即使用特定部分土地， 黃國仁當然更無從因所謂與鴻基公司間之租賃關係而使用特定部分土地，更不生 被告戊○○繼承黃國仁而以租賃關係對抗原告，或被告張得財本於與被告戊○○ 同一之租賃關係而對抗原告之問題。
㈣綜上小結，被告戊○○與張得財基於所謂租賃關係，主張系爭房屋占有系爭土地 乃有權占有云云，並無理由。
四、被告己○○雖為系爭五○一地號土地共有人之一，答辯稱建屋時期他共有人並無 異議，基於共有權而占有係有權占有，其答辯並非可採，說明如下： ㈠如前所述，最高法院七十五年度台上字第一九二七號判例要旨指出：「使用共有 土地，並建固定房屋居住，既非抽象之使用收益，自應得他共有人全體之同意， 上訴人既不否認未經他共有人全體同意，即屬侵害他共有人之權利，所稱使用面
積未超過其應有部分縱令屬實，亦非法之所許。」。 ㈡經查，系爭五○一號土地目前仍於本院八十九年度訴字第六三六號分割共有物事 件審理中，為兩造所不爭，則迄今被告己○○尚未取得其所有建物坐落之特定部 分土地，應屬無可爭議之事實，則參酌前揭最高法院七十五年度台上字第一九二 七號判例要旨，被告己○○既不能證明其建物之興建經全體共有人同意，原告請 求被告己○○拆屋還地於原告及其他共有人即屬有據。 ㈢再者，司法院大法官會議釋字第三四九號解釋文：「最高法院四十八年度台上字 第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約 後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」 ，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有 分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使 善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此 範圍內，嗣後應不再援用。‧‧‧。」，從而縱使被告己○○能證明當初其建物 之興建經全體共有人同意，仍然無從對抗嗣後取得共有權之原告。被告己○○空 言答辯稱原告並非善意第三人，顯無可採。
五、綜上所述，原告本於所有物返還請求法律關係，依民法第八百二十一條前段及第 七百六十七條前段之規定，請求被告三人應拆屋還地，經核為有理由，被告答辯 則屬於法無據，從而原告之訴既有理由，自應予以准許，故判決如主文第一項至 第四項所示。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免於假執行，經核均無不合，爰酌定相 當擔保金額，併准許之。
七、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一 項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B法 官 文衍正
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日~B法院書記官 李劍龍
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