臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第295號
上 訴 人 林美娟
被 上訴人 鍾德華
上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於民國106 年4月28
日本院新店簡易庭105年度店簡字第432號第一審判決提起上訴，
本院於民國106年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之 。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民 事訴訟法第446條第1項、第255 條第1項第3款規定自明；此 規定依同法第436 條之1第3項規定，亦為簡易訴訟第二審程 序所準用。本件上訴人提起上訴，其原反訴聲明㈡為：被上 訴人應給付上訴人新臺幣（下同）45萬9964元，及自本訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於民 國106年8月18日提出民事準備理由狀縮減上開聲明為：被上 訴人應給付上訴人35萬9964元，及自106年2月24日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。是依前揭說明，核屬擴張利息 請求、減縮請求金額等應受判決事項之聲明，應予准許，首 先敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠被上訴人起訴主張：
1.伊於103 年11月17日向上訴人承租坐落門牌號碼為臺北市○ ○區○○街00號1 樓之房屋（下稱系爭房屋）開設內衣店面 ，約定租賃期間自104年1月1日起至105年12月31日止，租金 為每月10萬元。同時繳交保證金30萬元，上訴人應於結清伊 應付之款項，返還系爭房屋後，無息返還該保證金（下稱系 爭租賃契約）。嗣伊開設之店面業績不佳不堪虧損，決定提 前終止合約，遂依系爭租賃契約第4條第1款之約定，於 104 年12月29日以存證信函通知上訴人承租系爭房屋至105年2月 29日止。經上訴人確認，伊願依約以一個月之租金作為賠償 ，並同意自前揭保證金中直接扣除。又伊已於105年2月底前 清空、遷出並歸還系爭房屋予上訴人，上訴人則應扣除賠償 金10萬元後，返還該剩餘之20萬元之保證金。為此，爰依系 爭租賃契約之約定，提起本件訴訟，請求上訴人返還20萬元 及其遲延利息。
2.對上訴人答辯所為之陳述：伊於105年2月底即已清空、遷出 並返還系爭房屋予上訴人，此為上訴人所明知；且上訴人所 出租之系爭房屋有兩個內梯，一個是直通二、三樓，一個則 是直通上訴人所居住之二樓，系爭房屋於伊清空返還後，已 在上訴人之管領力中，惟上訴人於伊清空返還系爭房屋後， 竟無理由拒絕受領伊所欲交付之約定文件等及系爭房屋鑰匙 ，該鑰匙因上訴人拒絕收受，伊只能委請訴外人戴忠林即伊 所開設之公司副理，代為轉交予上訴人，實非伊尚未返還系 爭房屋。
㈡上訴人則以：兩造確實簽有系爭租賃契約，惟被上訴人仍有 遲誤繳付3、11月租金之情事，伊即於104年11月5 日寄發存 證信函催討，並對被上訴人提起給付違約金之民事訴訟，於 本院新店簡易庭以105 年度店小字第31號判決被上訴人應給 付伊5千元確定在案。被上訴人固於104年12月29日以存證信 函通知伊承租系爭房屋至105年2月29日止，然伊於105年1月 5日亦以存證信函向被上訴人表示提前終止租約，除應提前2 個月通知外，亦應賠償10萬元之違約金，且需隨書面給付， 是被上訴人並未合法終止系爭租賃契約自明。另被上訴人故 意未將合約約定之項目（含稅金扣繳憑單、鑰匙、電費單、 二代健保扣繳憑單）交予上訴人收執，致使上訴人無法開啟 店面鐵門進入，因而無法出租予其他人收益，被上訴人迄至 105年4月6日始委由店副理繳回上開約定物等語抗辯之。二、反訴部分:
㈠上訴人於原審提起反訴主張：
1.系爭租約內容乃經兩造合意後所簽立，基於私法自治、契約 自由，並未違反法律強制規定、公序良俗，即屬有效契約。 被上訴人自應負違約之責。
2.被上訴人於105年2月29日逕自搬離承租處，屬單方終止合約 ，依合約第4條第1項約定，應賠償上訴人10萬元，並依合約 第4條第5項沒收保證金30萬元；另被上訴人故意未將合約約 定之項目（含稅金扣繳憑單、鑰匙、電費單、二代健保扣繳 憑單）交予上訴人收執，致使上訴人無法開啟店面鐵門進入 ，因而無法出租予其他人，迄至105 年4月6日始委由店副理 繳回上開約定物，顯已違約。因此造成伊未能使用收益系爭 房屋之損失共計36日，依系爭租賃契約第4條第4款之約定， 應依月租金金額的3 倍計付違約金，是伊之損失金額為35萬 9964元（100,000元30日3倍36日＝ 359,964元，元以 下四捨五入）等語。
㈡被上訴人則以：爭租約第4條第5項之前提為被上訴人不依約 定交還租賃標的物。另第4條第1項約定承租人提前終止租約
，須於2個月前通知出租人，並提供1個月房屋租金10萬元作 為賠償。伊已於104 年12月29日向上訴人發函表示不再繼續 承租系爭房屋，同年2 月27日至同年月29日前亦已清空遷離 系爭房屋，隨時得以返還系爭房屋予上訴人。詎上訴人竟拒 絕收受房屋鑰匙，不得已伊始於105 年3月6日委由伊公司之 副理將水電費及鑰匙返還上訴人，然仍遭拒絕，實非伊惡意 不歸還，且伊亦無任何不返還之道理。況上訴人居住於同棟 2 樓，可由內梯進出，自無不知悉系爭房屋是否已淨空之情 事等語抗辯之。
三、原審判決就本訴部分，為被上訴人勝訴之判決，即判命上訴 人應給付被上訴人20萬元，及自105年3月24日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；並駁回上訴人之反訴。上訴人不服 ，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄 。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⒊第一、 二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈡反訴部分：⒈原判決關於 反訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人35 萬9964元，及自106年2月24日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人 答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
㈠兩造於103年11月17日簽訂系爭租賃契約，租賃期間自104年 1月1日起至105 年12月31日止，租金為每月10萬元，被上訴 人並繳交保證金30萬元予上訴人。
㈡被上訴人於104 年12月29日寄發存證信函，向上訴人為終止 系爭租賃契約之意思表示。
㈢被上訴人於105 年4月6日繳回系爭房屋之鑰匙及稅金扣繳憑 單、電費單、二代健保扣繳憑單等文件予上訴人。五、得心證之理由：
㈠本訴部分：
被上訴人主張伊於104 年12月29日依約向上訴人寄發存證信 函，為終止系爭租賃契約之意思表示，並願意賠償上訴人一 個月租金即10萬元；且伊已於105年2月底自系爭房屋遷出、 返還系爭房屋予上訴人，上訴人於伊所繳納之30萬保證金中 扣除前揭10萬元賠償金後，自應返還剩餘之20萬元保證金， 然為上訴人所否認，並以前詞抗辯之，是本件之爭點即為： 被上訴人是否合法終止系爭租賃契約？如是，則系爭租賃契 約於何時終止？被上訴人得否依約請求返還保證金20萬元？ 本院分別審酌如下：
⒈被上訴人是否合法終止系爭租賃契約？如是，自何時終止？ ⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定， 先期通知，民法第453條定有明文。次按，民法第95條第1項 規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相 對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之 地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於 相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本 人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生 為意思表示之效力。換言之，非對話而為意思表示者，其意 思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項 定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍 ，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，最高法 院54年台上字第952號、58年台上第715號判例意旨參照。又 按，對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條 定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確 定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者 ，均可謂對於物已有事實上之管領力，最高法院95年台上字 第1124號判決意旨參照
⑵經查，兩造固於103 年11月17日簽訂系爭租賃契約，約定租 賃期間自104年1月1日起至105年12月31日止，租金（不含租 賃稅）每個月為10萬元，保證金為30萬元，已如前述。惟因 被上訴人預計結束營業，遂於104 年12月29日寄發存證信函 向上訴人為自105年2月29日起終止系爭租賃契約之意思表示 ；上訴人於收受前揭通知後，並於105 年1月5日以存證信函 向被上訴人表示其提前終止租約，除應提前2 個月通知外， 尚應賠償10萬元之違約金，且需隨書面給付，則被上訴人並 未合法終止系爭租賃契約等語，此有上訴人提出之105年1月 5 日之文山景美郵局第000003號存證信函附卷為憑（詳原審 卷第39頁）。是依前揭說明，被上訴人所寄發終止系爭租賃 契約之意思表示，業已合法到達上訴人之事實，首堪認定。 ⑶再依系爭租約契約第4條第1款約定：乙方（即被上訴人）提 前終止租約，須於2 個月前以書面通知甲方（即上訴人）， 並提供1 個月房屋租金：10萬元作為賠償等語，此有系爭租 賃契約附於原審卷參照（詳原審卷第16至18頁）。足見系爭 租賃契約雖為定期租賃契約，然被上訴人仍得於期限屆滿前 終止之，終止之方法則應依前揭條款所定之要式行為為之， 亦即被上訴人應以書面於2個月前通知上訴人，並提供1個月 之租金10萬元以為賠償。經查，被上訴人於104 年12月29日 以存證信函向上訴人為自105年2月29日起終止系爭租賃契約 之意思表示，該意思表示業已到達上訴人，已如前述；又被 上訴人願依約賠償上訴人10萬元，由上訴人自被上訴人所繳
納之保證金中逕行扣除，是依前揭說明，被上訴人抗辯系爭 租賃契約業經其合法終止一節，應屬可採。上訴人固以被上 訴人雖已依約於2 個月前通知其終止系爭租賃契約，然並未 同時交付10萬元之賠償金額，是系爭租賃契約尚未合法終止 云云。然細觀系爭租賃契約之所有條款，對於被上訴人應如 何給付前揭10萬元之賠償金，並無約定，上訴人逕以被上訴 人應於寄發存證信函時同時給付之，顯屬無據；況上訴人對 於其所為之該等抗辯，亦未舉證以實其說，仍執前詞抗辯被 上訴人終止系爭租賃契約不合法云云，洵無足採。準此，上 訴人既已自承收受被上訴人於104年12月29日所寄送於105年 2月29日終止系爭租約之存證信函，且由上訴人所提上開105 年1月5日之存證信函上復已載明：「已收到台端來函。前函 已表示，提前終止租約需於2 個月前以書面通知，並提供一 月房屋租金新臺幣10萬元作為違約賠償。台端以書面通知無 誤，但10萬元違約賠償，卻無隨書面給付，故本人要求台端 需繼續履行合約，如台端執意單方面終止合約，後果自負」 等語，足徵被上訴人已依上開條款之約定，合法於2 個月前 向上訴人預告終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約於105年2 月29日起終止之事實，已堪認定。
⒉被上訴人得否依約請求返還保證金20萬元？ ⑴依系爭租賃契約第2條第4款約定：乙方（即被上訴人）保證 金為30萬元，甲方（即上訴人）應確認承租人結清應付之款 項後（清繳證明），返還租賃標的物後，將保證金額無息返 還。同條第5 款則約定保證金為乙方提供甲方即出租人履約 保證用，不得用於抵扣租金、其他費用或違約金等語可知， 上訴人於確認被上訴人結清應付之款項，返還租賃標的物後 ，應將保證金無息返還，且不得抵扣租金、其他費用或違約 金。經查，系爭租賃契約業於105年2月29日經被上訴人合法 終止，已如前述，則上訴人仍執被上訴人未合法終止系爭租 賃契約，抗辯伊已依約沒收租賃契約保證金30萬元，顯屬無 據，洵無足採。又被上訴人縱有漏繳105年1 月28日至同年3 月28日之電費，亦僅有184 元（詳原審卷第24頁），上訴人 竟以不返還保證金30萬元以為抗辯，顯不符合比例原則；更 遑論該兩者間並未立有對待給付之同時履行抗辯權關係，上 訴人之抗辯，顯屬無據。第查，被上訴人業於105年2月26日 拆除其公司門市之櫃臺、架子等物，並將房屋清空返還予上 訴人，經上訴人在場確認一節，業經證人即被上訴人開設公 司之副理即證人戴忠林於原審證稱：「105年2月26日的早上 伊也去過現場，伊在場監工確認工人把門市櫃台、架子等都 拆除（必須返還空屋）後，要把房子交還房東，所以有請房
東下來查看是否有原物返還，房東看完之後沒有收鑰匙，因 為房東說沒有跟原告確認終止租約的日期」、「105年3月1 日伊把電費繳完後，…，沒有遇到被告」、「當時有遇到被 告的妹妹即證人林純如，伊當時有跟林純如說這是要交給房 東的鑰匙，證人林純如，…，沒有收下繳費的單據及鑰匙」 、「105年3月1日後的兩個禮拜左右，有把鑰匙交給被告」 等語（詳原審卷第58、59頁），及證人林純如於原審證稱： 「伊跟證人戴忠林說房屋所有權人及簽租約的人都是被告， …，所以伊當時也沒有收下戴忠林要求轉交的鑰匙」等詞， 互核大致相符，足見被上訴人主張其於105年2月29日前已淨 空、返還系爭房屋，且經上訴人現場確認，是上訴人不願受 領系爭房屋之鑰匙，而非其未依約履行遷讓返還系爭房屋之 義務等語，應屬實在。再者，遍觀系爭租賃契約之所有條款 ，均未見有何上訴人得以被上訴人未返還系爭房屋之鑰匙， 即可不返還前揭保證金之約定，是上訴人僅以被上訴人未返 還系爭房屋之鑰匙，抗辯伊得不返還前揭保證金云云，亦屬 無據。況被上訴人另於105 年4月6日接獲上訴人之通知函後 ，即於當日下午歸還相關文件及鑰匙予上訴人，益徵被上訴 人抗辯其並非惡意不返還系爭房屋鑰匙，實係因上訴人以其 未合法終止系爭租賃契約為由，拒絕受領其公司副理所欲交 付之鑰匙一節，應屬實在。再參諸系爭房屋一樓為被上訴人 之承租範圍，而上訴人居住於得以同一門進出之二樓，此有 證人林純如證稱：我有時會回去看我媽媽，被告（即上訴人 ）不在，我在二樓，因為證人戴（忠林）按門鈴，所以我就 下去查看，證人戴跟我說要返還一樓鑰匙被告…我不了解狀 況所以不能代收…請他直接跟被告接洽等語（詳原審卷第59 頁背面、第60頁）可知，系爭房屋一、二樓確實有樓梯相通 ，且連上訴人的妹妹都可知悉被上訴人搬離系爭房屋之事實 ，上訴人豈有不知之理？足徵被上訴人主張上訴人對於其是 否清空系爭房屋、搬離現址知之甚詳，自屬實在。再依系爭 租賃契約第3條第3款亦有約定：乙方（即被上訴人）遷出時 ，如遺留家具、雜物、或貨物為遷離者，甲方（即上訴人） 有權以廢棄物處置，費用由乙方支付，乙方不得有異議等語 可知，縱如上訴人所抗辯被上訴人有一部分散落在現場沒有 清理的垃圾，伊亦得依前揭約定將被上訴人所遺留於系爭房 屋現場之物以廢棄物處理，尚難遽以被上訴人遺留垃圾於系 爭房屋，即認被上訴人未依債之本旨騰空返還系爭房屋。至 於上訴人所提出之現場繪製圖及照片（詳本院卷第27至31頁 ）以為其無法知悉被上訴人是否搬離現址之佐證云云，已為 被上訴人所否認，且該等照片並非105年2月底會同兩造在場
所拍攝，亦難逕認是否即為系爭房屋當時之現狀。至於上訴 人聲請本院現場履勘，亦因前揭旨而無礙本院心證之形成， 本院自無履勘之必要。準此，被上訴人既已於105年2月29日 前遷出、返還系爭房屋予上訴人，且系爭房屋一、二樓復有 樓梯相通，是依上開最高法院判決意旨，上訴人對於系爭房 屋已有管領力，得逕為使用收益。況被上訴人已於105年4月 6 日寄還上訴人所有鑰匙及文件，此為兩造所不爭執之事實 ，則被上訴人主張依前揭約定請求上訴人返還保證金，依法 有據。
⑵再按，抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適 狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。經 查，被上訴人提前終止系爭租賃契約，屬可歸責於伊之事由 ，依系爭租賃契約第4條第1項約定被上訴人因提前終止租賃 契約，應賠償上訴人10萬元之違約金；然依系爭租賃契約第 2條第5項固約定保證金為被上訴人提供上訴人履約保證所用 ，不得用於抵扣違約金，惟被上訴人既願放棄該條款之利益 ，願由上訴人自該30萬元之保證金扣除違約賠償金，依法尚 無不許之理。揆諸前揭規定，被上訴人應給付之10萬元違約 金與上訴人應返還之30萬元保證金，同屬金錢債權，且均已 屆清償期，是經抵銷後，被上訴人請求上訴人返還剩餘保證 金20萬元（計算式：保證金300,000元－違約金100,000元＝ 200,000元）及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息， 依法有據，應予照准。
㈡反訴部分：
上訴人主張被上訴人通知提前終止系爭租賃契約不合法，且 未依約定返還系爭房屋，依系爭租賃契約第4條第5款之約定 伊自得沒收履約保證金30萬元，無庸返還。又被上訴人通知 提前終止租約後，迄至105 年4月6日始返還系爭房屋之鑰匙 及相關文件，伊得依該款約定，請求被上訴人賠償其違約金 35萬9964元（計算式：100,000元30日×3倍×36日＝359, 964 元，元以下四捨五入）等情，惟為被上訴人所否認，並 以上開情詞抗辯之，是本院所應審究者為：⒈上訴人沒收被 上訴人之30萬履約保證金，是否有據？⒉上訴人向被上訴人 請求違約金，是否有據？經查：
⒈系爭租賃契約業經被上訴人於105年2月29日合法終止，並於 斯日前騰空返還系爭房屋予上訴人，該屋已在上訴人之管領 力範圍內；且被上訴人未能於該日返還系爭房屋之鑰匙予上 訴人，乃因上訴人無正當理由拒不受領所致，均如前述，是 上訴人主張被上訴人有故意不履約，且未依債之本旨返還系 爭房屋，伊得沒收保證金云云，洵屬無據。
⒉至於上訴人主張被上訴人迄至105 年4月6日始返還系爭房屋 ，致其未能使用收益系爭房屋，受有相當於租金之所失利益 ，其依約定請求違約金云云。經查，被上訴人於105年2月29 日前業已依約返還系爭房屋予上訴人；且系爭房屋1 樓與上 訴人住居之系爭房屋2 樓，雖有大小二門，兩者相通，此有 上訴人提出系爭房屋照片可徵，該照片雖非被上訴人交付系 爭房屋時所拍攝，然不影響該等房門相通之認定。況上訴人 為系爭房屋所有權人，而被上訴人早已搬遷完畢，自難認僅 因被上訴人未返還系爭房屋鑰匙，即有妨礙上訴人自由使用 收益系爭房屋1 樓之情事，足見上訴人主張其未能使用收益 系爭房屋所失之利益，實係其怠於行使權利所致，仍執前詞 請求被上訴人給付違約金35萬9964元及其遲延利息，洵屬無 據，難以准許。
六、從而，被上訴人依系爭租賃契約，請求上訴人給付20萬元， 及自起訴狀繕本送達之翌日即105年3月24日起至清償日止， 按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據。反訴部分，上訴 人依系爭租賃契約之約定，請求被上訴人給付35萬9964元， 則無理由，原審就本訴判命上訴人給付20萬元本息，及就反 訴駁回上訴人之訴，均無不合，上訴人上訴論旨，指摘原判 決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果並無影響，爰不逐一論述。八、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1 第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
民事第三庭 審判長 法 官 林春鈴
法 官 林振芳
法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 25 日
書記官 范國豪