臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡上字第246號
上 訴 人 林錦秀
被 上訴人 古賢郎
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國106年1月26日
本院新店簡易庭105年度店簡字第1251號第一審判決提起上訴，
本院於民國106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國105年3月26日就被上訴人所 有門牌號碼新北市○○區○○○路0巷00號1樓建物（下稱系 爭建物）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃 期間自105年4月15日起至108年4月15日止，每月租金為新臺 幣（下同）35,000元，水電費、瓦斯費、管理費、電話費等 費用由上訴人自行負擔。然上訴人自105年6月15日起即未給 付租金，並積欠水電費共1,123元，復經被上訴人催告並終 止系爭租約後，上訴人仍繼續占用系爭建物，是於扣除上訴 人簽訂系爭租約時繳納之押租金7萬元即2個月租金後，上訴 人應自105年8月16日起給付租金及相當於租金之不當得利， 並清償積欠之水電費。爰依租賃契約及不當得利之法律關係 提起本件訴訟，請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物、給付1, 123元，並自105年8月16日起至遷讓返還系爭建物之日止， 按月給付35,000元等語。
二、上訴人則以：其於105年4月15日向被上訴人承租系爭建物， 被上訴人承諾出租範圍包含家電家具，上訴人遂同意以每月 租金35,000元簽訂系爭租約，詎上訴人遷入系爭建物後，發 現所附家電幾乎無法使用，又系爭建物為樓中樓構造，1樓 與2樓間遮雨棚因雨滴打落，致屋內噪音吵雜，上訴人及家 人因此難以入眠，再被上訴人明知系爭建物濕氣、霉菌嚴重 ，卻未於看屋時告知上訴人，至上訴人入住後，始發現系爭 建物內所有物品均因潮濕而嚴重發霉，上訴人及家人並因此 多次至皮膚科就診，前開問題屢經上訴人通知被上訴人改善 ，均未獲回應。甚者，系爭建物所在社區之擋土牆早因土石 流而傾斜損害，而該擋土牆為出入社區必經之路，被上訴人 卻從未告知有土石流之情形，致上訴人及家人每逢下雨便恐 懼土石流造成損害。綜上，被上訴人有不完全給付、瑕疵給 付、加害給付之情形，經上訴人不斷反應，迄今均無改善， 已造成上訴人及家人財產上及身心健康上之損害，上訴人自 得依民法第193、195、225、226、227、227-1、246、247條
規定，主張免給付租金之義務等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，判命：㈠、上訴人應將系 爭建物騰空遷讓返還被上訴人；㈡、上訴人應給付被上訴人 1,123元；㈢、上訴人應自105年8月16日起至遷讓返還系爭 建物之日止，按月給付被上訴人35,000元，並就判決主文第 2項部分為假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服提起上 訴，並聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人第一審之訴駁 回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查，兩造於105年3月26日就系爭建物成立租賃契約，約定租 賃期間自105年4月15日起至108年4月15日止，每月租金為35 ,000元（含管理費），應於每月15日以前繳納，水電費、瓦 斯費、管理費、電話費等，因使用必須繳納之費用由上訴人 負擔。上訴人於105年3月26日交付擔保金7萬元與被上訴人 ，惟自105年6月15日起即未再給付租金，並積欠水電費總計 1,123元。又上訴人迄今仍繼續占用系爭建物等情，為兩造 所不爭執，並有房屋租賃契約書、105年7月15日臺北信維郵 局第1990號、105年9月19日臺北信維郵局第5207號存證信函 暨限時掛號函件執據、收件回執、臺灣電力公司繳費憑證、 臺北自來水事業處（水費）基本明細資料、臺北自來水事業 處委託轉帳代繳水費繳費憑證、合作金庫銀行活期儲蓄存款 存摺在卷可稽（見原審卷第2至8頁、第10至20頁），此部分 之事實，堪信為真實。
五、兩造之爭點及論述：
本件被上訴人主張兩造間訂有系爭租約，惟上訴人自105年6 月15日起即未給付租金，並積欠水電費1,123元，且被上訴 人已終止系爭租約，上訴人卻仍繼續占用系爭建物等情，為 上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、 被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物，有無理由。㈡ 、被上訴人請求上訴人返還水電費1,123元，有無理由。㈢ 、被上訴人請求上訴人自105年8月16日起之租金及按月給付 相當於租金之不當得利35,000元，有無理由。㈣、上訴人辯 稱被上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物，有無理由。 現就本件之爭點析述如下：
㈠、被上訴人得請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物： 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約， 民法第440條第1及第2項定有明文。又按，押租金之主要目
的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租 人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨 參照）。又系爭租約第7條第5、6項約定：乙方（上訴人， 下同）如未按期繳納租金達二個月時，視為違約；甲（被上 訴人）乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約。復依 系爭租約同條第2項約定：乙方於本租賃契約終止之翌日起 ，應即將租賃標的物（即系爭建物）回復原狀騰空遷讓交還 …。經查：
⒈上訴人自105年6月15日起即未再給付租金，而系爭租約約定 每月租金為35,000元，上訴人於簽約時給付押租金7萬元， 經以押租金先行抵充2個月（即105年6月、7月）租金後，上 訴人迄至104年10月14日止，已達2個月（即105年8月、9月 ）積欠租金未付。雖被上訴人於105年7月16日函催上訴人繳 納積欠之水電費，並為自105年8月16日起終止系爭租約之意 思表示，而上訴人於同日收受該信函（見原審卷第16頁）， 然因上訴人迄至105年10月14日止，始達2個月積欠租金未付 而生終止系爭租約之法律效果，依前說明，堪認系爭租約係 於105年10月14日經被上訴人合法終止甚明。 ⒉兩造間系爭租約業於105年10月14日經被上訴人合法終止， 依首揭說明，上訴人於系爭租約終止後，即負有返還系爭建 物之義務，則被上訴人依系爭租約請求上訴人騰空遷讓返還 系爭建物，即屬有據。
㈡、被上訴人得請求上訴人返還水電費1,123元： 又無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。查，本件兩造既約定水電費 應由上訴人負擔，被上訴人又為上訴人墊付水電費共1,123 元（計算式：65+62+43+309+334+310=1,123，見原審卷第10 至14頁），則被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人返還 1,123元，為有理由，應予准許。
㈢、被上訴人請求上訴人自105年8月16日起之租金及按月給付相 當於租金之不當得利35,000元，有無理由： 再按，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有 明文。又按，租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物 ，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收 益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念 （最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨參照）。查， 系爭租約係約定租賃期間自105年3月15日起，每月租金35,0 00元，應於每月15日前繳納（週期為每月15日至翌月14日） ，則上訴人自105年6月15日起未依約給付租金，經以押租金
7萬元抵扣後，上訴人僅繳付租金至105年8月14日止，是殆 至系爭租約105年10月14日終止時，尚有租金7萬元（2個月 ，即105年8月15日至105年10月14日之租金）未給付。又兩 造間系爭租約，業經被上訴人合法終止，上訴人迄仍繼續占 有系爭建物，並未騰空返還被上訴人，按上說明，上訴人應 自系爭租約終止日後迄返還系爭建物之日止，按月給付被上 訴人相當於租金之不當得利。至系爭租約約定租金為每月35 ,000元，應為市場機制合理之價額；審酌兩造對於系爭建物 之使用既已有租金之約定（即每月35,000元），且上訴人無 權占用系爭建物所受免繳租金之利益，致被上訴人受有無法 使用系爭建物之損害，所應返還予被上訴人者即為被上訴人 無法出租系爭建物之損害，故以系爭租約所約定之租金35,0 00元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。基 上，則被上訴人依系爭租約、不當得利之法律關係，請求上 訴人自105年8月16日起至騰空遷讓返還系爭建物時止，按月 給付35,000元，為有理由，應予准許。
㈣、上訴人未能證明被上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物 ，自不得據此拒付租金：
末按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人辯稱被上訴 人未提供合於約定使用收益之租賃物，並提出照片、診斷證 明書為證云云。惟觀諸上訴人所提照片，均不足以證明被上 訴人交付不合於約定使用收益之租賃物予上訴人。至上訴人 所提之診斷證明書，病名分為「口角炎」、「泡疹性濕疹」 以上訴人於原審稱其未實際居住於系爭建物乙節（見原審卷 第36頁背面），實無從認病因與被上訴人交付不合於約定使 用收益之租賃物有關。上訴人又辯稱禾豐二路2巷擋土牆多 次土石流傾斜損壞，致上訴人惟恐土石流會造成不可挽回之 損害云云，然縱認上情屬實，禾豐二路2巷擋土牆並非系爭 租約之租賃範圍，上訴人此部分所辯，要無可採。此外，上 訴人未提出其他證據證明被上訴人未提供合於約定使用收益 之租賃物，是上訴人前揭所辯，無足可採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約、不當得利之法律關係，請 求上訴人應騰空遷讓返還系爭建物、給付1,123元，及自105 年8月16日起至騰空遷讓返還系爭建物時止，按月給付被上 訴人35,000元，均屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，於法核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事第一庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 陳智暉
法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書記官 林立原