臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第一八四八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 武忠森律師
被 告 乙○○
右當事人間請求給付酬金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣貳拾肆萬零陸佰陸拾陸元及自民國八十六年十月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾肆萬零陸佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百五十萬元及自民國八十六年十月二 十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願供擔保請准宣 告假執行。
二、陳述：
（一） 被告於八十六年五月間以電話通知原告，謂其所有坐落台中縣大甲鎮○○段 六六六號之土地面積零點一○七六公頃（約三二五坪），委託原告出售，已 囑被告之弟即訴外人林宗禧代表與原告聯絡。林宗禧乃於同年六月一日與原 告約定以每坪十三萬五千元之價格，委託原告出售，佣金以民間習俗百分之 二計算。並承諾超出囑託之價格時，溢價一萬均歸原告。嗣原告覓得乾坤鼎 建設股份有限公司（以下簡稱乾坤鼎公司）為買主，雙方簽訂買賣契約書， 實際交易金額為四千七百零三萬三千三百零五元，即每坪成交價為十四萬五 千元。
（二） 前述土地在原告以「介紹人」身分見證下，乾坤鼎公司與被告於八十六年十 月二十三日以買賣為原因辦理完成所有權移轉登記。佣金給付始點當初二造 並未約定，依其債之性質主張應從登記之日為清償期。而依二造約定成交總 額四千七百餘萬元之百分之二計算佣金，即約為九十四萬元，另加每坪溢價 一萬元歸原告之約定計算，即溢價部分佣金約為三百二十五萬元，合計被告 應給付原告佣金約為四百二十萬元，扣除被告已經給付之七十萬元，被告尚 應給付原告三百五十萬元及自應清償日即土地過戶登記之翌日起至清償日止 之法定遲延利息。爰依民法第五百六十五條、第五百六十八條「居間」之規 定，提起本訴。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
兩造佣金計算係以成交價，被告嗣後再與買主乾坤鼎公司訂約，而約定增值稅 由乾坤鼎公司負擔，而主張佣金應扣增值稅，尚與原告無關，仍應按原來成交 金額計算佣金。
三、證據：委託書、協議書、不動產買賣契約書影本各一件、土地登記簿謄本一件、 並聲請訊問證人張瑞香、吳勝平、林宗禧三人。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告 免為假執行。
二、陳述：
（一） 原告因與林宗禧同行前往訂約，而成為無因管理之共同居間人。被告於民國 八十六年七月三日與乾坤鼎簽訂買賣契約書，出售總價為四千七百零三萬餘 元，收受之訂金為三百萬元之支票，當天被告乃在自動提款機提領十萬元交 付原告作為介紹費之一部，事後再支付十萬元，共計二十萬元現金。嗣後買 主無法屢行付款義務而解除契約，至此原告之權利義務已經完全結束。惟買 主因不甘三百萬元訂金平白損失，雙方讓步達成協議，以三千五百八十八萬 餘元成交，每坪單價約十一萬元，無所謂超過每坪十三萬五千元之溢價。原 告乃見契約死灰復燃，乃再度索取介紹費，被告於八十七年一月二十六日再 度支付原告五十萬元，至此被告已支付原告七十萬元之介紹費。因介紹人有 二人（原告與林宗禧），介紹費不能歸原告獨得，然既已給付原告七十萬元 ，被告自認應給付原告百分之二之佣金。
（二）佣金以成交價四千七百萬扣除增值稅一千萬元後計算百分之二，即七十萬元， 是被告自已無庸再給付原告任何佣金。
（三）被告與乾坤鼎公司簽訂之土地買賣契約是林宗禧無因管理之介紹。至於原告持 有林宗禧簽名之委託書、協議書，則其求償溢價部分之對象應是林宗禧而非被 告，被告並未同意給付溢價部分之佣金。
三、證據：不動產買賣契約書、買主訂金支票各一件、原告仲介酬金入帳單三件、解 約證明、解約後二度成立買賣協議、解約後二度成立買賣開立之支票、解約後二 度買賣金額入帳單各一件、台中稅捐稽徵處沙鹿分處函影本一件為證。 理 由
一、本件原告起訴主張於八十六年五月間為被告居間仲介出售坐落台中縣大甲鎮○○ 段六六六號地號面積零點一○七六公頃土地（約三二五坪），並由被告之胞弟於 八十六年六月一日代表出面與原告連絡，約定每坪以十三萬五千元委託原告出售 ，佣金以買賣價格之百分之二計算。嗣原告於翌日覓得買主乾坤鼎公司，林宗禧 並承諾出售如每坪溢價即增付原告一萬元。嗣被告與買主乾坤鼎公司訂定買賣契 約，約定總價為四千七百零三萬二千三百零五元（原告初始主張買賣總價為九千 四百三十九萬二千一百元，嗣後已更正如上），雙方並於八十六年十月二十三日 以買賣原因辦理所有權移轉登記完畢。則依上開約定，依成交總價額四千七百餘 萬元之百分之二計算佣金，即約為九十四萬元，另加每坪溢價一萬元歸原告之約 定計算，即溢價部分佣金約為三百二十五萬元，合計被告應給付原告佣金約為四 百二十萬元，扣除被告已經給付之七十萬元，被告尚應給付原告三百五十萬元， 爰本於居間報酬請求權之法律關係請求被告給付上開金額及自應清償日即土地過 戶登記之翌日起至清償日止之法定遲延利息。被告則以系爭土地買賣契約訂定後 ，嗣因買主乾坤鼎公司無法屢行付款義務而解除契約，惟買主因不甘三百萬元訂
金平白損失，雙方讓步達成協議，另約定增值稅由買方即乾坤鼎公司負擔，而以 三千五百八十八萬五千五百零一元成交，依上開金額計算百分之二佣金，即約七 十萬元，被告自無再給付佣金之義務。而每坪單價約十一萬元，無所謂超過每坪 十三萬五千元之溢價，且被告亦從未同意給付原告溢價一萬元之佣金等語置辯。二、查原告主張二造就系爭坐落台中縣大甲鎮○○段六六六號之土地面積零點一○七 六公頃（約三二五坪）成立居間契約，並由原告報告媒介買主乾坤鼎公司，嗣被 告始與原告乾坤鼎公司訂立系爭土地買賣契約，成交總價為四千七百零三萬三千 三百零五元，並已辦理所有權移轉登記完畢，二造並約定居間報酬係按成交價格 之百分之二計算之事實，已為被告所自認，並有原告提出之委託書影本、土地登 記簿謄本各一件及被告所提出而為原告所不爭執之實際成交價格之不動產買賣契 約書影本一件為證，足認為真實。而按二造報酬之約定，既係以成交價格之百分 之二計算，則依四千七百零三萬三千三百零五元計算百分之二結果，原告所得請 求之報酬應為九十四萬零六百六十六元（元以下四捨五入），扣除二造所不爭執 之被告已給付原告七十萬元報酬，被告顯尚積欠原告二十四萬零六百六十六元之 報酬並未給付。被告雖抗辯上開買賣契約成立後，因買主乾坤鼎公司無法履行付 款義務而解除契約，惟買主乾坤鼎公司因不甘訂金三百萬元遭其沒收，雙方乃讓 步協議土地增值稅由買方負擔，而以三千五百八十八萬五千五百零一元成交，是 依上開嗣後成交金額計算百分之二結果，僅約七十萬元，伊已付清給付報酬云云 ，並提出台中縣稅捐稽徵處沙鹿分處因故解約申請撤銷系爭土地現值申報同意通 知函及被告與乾坤鼎公司之協議書影本各一件為證，惟查依上開協議書首開條文 所載，乃係以「雙方因買賣條件有所變更，雙方協議如後：」等語，而依其各項 內容所載，其第一項內容乃為因原土地增值稅稅款繳納期限已過，雙方同意撤銷 前案，再行申報，原申報衍生費用由甲方（即乾坤鼎公司）負擔。第二項內容則 係雙方同意（土地）增值稅由買方負擔，同時並由甲方簽發交付一千一百八十五 萬二千一百九十六元之支票給付乙方，兌現日期為八十六年十月二十六日。第三 項則係記載甲方應於八十六年十二月二十六日給付乙方二千四百零三萬三千三百 零五元，並俟款項兌現後乙方因將甲方所交付之擔保本票返還等情，則依上情， 系爭土地買賣契約並未解除，僅係協議變更原契約條款，將土地增值稅原約定由 被告負擔，變更為由買方即乾坤鼎公司負擔，被告並同意乾坤鼎公司得分期給付 價款，而被告又自承該次移轉土地增值稅約為九百餘萬元等情，是被告辯稱系爭 土地買賣契約業經解除，第二次成交價格降為三千五百餘萬元云云，並非屬實， 而僅係雙方和解後協議變更原買賣契約之付款方式及土地增值稅之負擔而已，原 系爭土地買賣契約仍屬成立甚明，所辯自不足採。三、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所 得報酬並無影響，最高法院四十九年台上字一六四六號判例著有明文。本件原告 因其媒介報告而使被告與訴外人乾坤鼎公司訂定系爭土地買賣契約，雖嗣後被告 與訴外人乾坤鼎公司因故變更原契約之付款及土地增值稅負擔之條款，但原契約 既並未解除，則揆之首開說明及舉重以明輕之法理，自不影響原告原約定報酬之 請求，被告主張原告之報酬應按嗣後買賣契約變更條款扣除土地增值稅後計付云 云，自不足採，從而原告請求被告應給付積欠未付之二十四萬零六百六十六元部
分，自屬有據。
四、另原告主張系爭土地買賣係以每坪約十四萬五千元成交，已逾被告原委託價格每 坪十三萬五千元，此每坪溢價一萬元部分，按系爭土地約三百二十五坪計為三百 二十五萬元，依二造協議書約定歸原告取得，被告應另增付原告三百二十五萬元 之報酬，固據原告提出證人林宗禧署名之協議書一紙為證。惟此已為被告所否認 ，而證人林宗禧已到庭證稱「（證二協議書所載之「溢價壹萬歸阿義」是何意？ 答稱：意思是我與原告講原告是賣拾參萬伍如果賣到拾肆萬伍要歸我們兩人來平 分，結果我跟我哥哥（按即被告）講他不答應，所以我就講算了。這件協議書我 哥哥並沒有同意，因為那是我跟原告事前寫的，但是我哥哥並不同意。要給原告 百分之二佣金的事情，我有跟我哥哥講過，我哥哥也同意。但就是對於超過壹萬 部分要給原告賺去，我哥哥並不同意，並表示那他就不要賣。」（見本院九十二 年四月七日言詞辯論筆錄），顯見被告並未同意上開協議書溢價歸原告取得之事 實。而上開協議書乃係證人林宗禧所簽立，並非證人林宗禧以被告代理人名義簽 立，再參酌證人林宗禧於系爭土地買賣係同屬居間人，並已自被告處取得仲介居 間報酬七十萬元之事實，已據證人及被告供陳相符，並為原告所不爭，則證人林 宗禧自始亦顯非被告之代理人亦明，從而原告既不能證明被告同意給付其溢價之 報酬，上開協議書既係證人林宗禧個人與原告簽立，自不足以拘束被告，從而原 告主張被告應另給付溢價部分報酬三百二十五萬元，尚屬無據，不能准許。五、綜上所述，本件原告本於居間報酬請求權之法律關係，請求被告給付二十四萬零 六百六十六元及自八十六年十月二十四日起至清償日止按週年利率百分五計算之 法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回 。末按原告上開所主張就其請求准許金額之遲延利息，應自系爭土地買賣移轉登 記之翌日即八十六年十月二十四日起算，本院以二造既未約定報酬清償期日，則 原告主張依其居間任務完結日即移轉登記之日為清償期，參照民法第三百十五條 規定，認尚符合其居間之債性質，自屬有據，併予敘明。六、二造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分核無不合 ，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，則因敗訴而失 所附麗，應併予駁回。
七、本件判決事證基礎已臻明確，二造其餘攻擊防禦及立證方法，已與判決結果並無 影響，爰無再予一一論述之必要，併予指明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十一 日 臺灣板橋地方法院民事第四庭
~B法 官 朱耀平
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十二 日~B法院書記官 方蟾苓