臺灣屏東地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五號
上 訴 人 丙○○○
訴訟代理人 癸○○
陳慧博律師
複 代理 人 吳威君
被上訴人 Ｍ○○
Ｐ○○
Ｈ○○
ｄ○○
Ｇ○○○
Ｏ○○
Ｊ○○
Ｘ○○
Ｙ○○
Ｖ○○
右五人共同
訴訟代理人 陳炯雲律師
被 上訴 人 ｅ○○
ｂ○○
丑○○
Ｅ○○
Ｆ○○
Ｄ○○ 籍設台北市○○區○○里○○路三一之二五號
天○○○
Ｂ○○
Ｃ○○
Ａ○○○
ｒ○○○
黃○○○
Ｚ○○
子○○○
ｏ○○
Ｎ○○
Ｑ○○
Ｒ○○
Ｉ○○
ｈ○○
ｊ○○
ｉ○○
ｎ○○
ｌ○○
宙○○○
宇○○○
ｑ○○○
ａ○○
ｆ○○
ｇ○○
ｃ○○
ｋ○○
乙○○
寅○○○
甲○○
ｓ○○○
庚○○
ｐ○○○
卯○○
辰○○
巳○○
申○○
戌○○○○○○
未○○
酉○○○○○○
亥○○
ｍ○○
己○○
戊○○
丁○○
辛○○
玄○○○
壬○○
午○○○
地○○○
Ｕ○○
Ｓ○○
Ｔ○○
Ｋ○○
Ｌ○○
Ｗ○○○
右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月十五日本院屏東簡
易庭九十年度屏簡字第一一六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰柒拾參萬肆仟伍佰伍拾參元，及自民國九十一年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）一百七十三 萬四千五百五十三元，及自民國九十一年七月十六日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決所載相同者，茲引用外，補稱：（一）上訴人之夫王清和曾訴請被上訴人之被繼承人拆屋還地，經鈞院七十五年度訴 字第四○一號、台灣高等法院台南分院七十五年度上字第三六七號、最高法院 七十六年度台上字第二二三八號判決均引用最高法院四十八年度台上字第一四 五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議決議，認坐落屏東市○街段一八三 地號土地、面積○．○二○五公頃，及同段一八四地號土地、面積○．○○一 三公頃等二筆土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼屏東市○○路一六號未辦 保存登記房屋（下稱系爭房屋）原同屬葉瑞菁一人所有，而系爭土地由葉子山 取得所有權，復由其子ｆ○○、ｇ○○、ｃ○○、ｋ○○共同繼承並於七十年 間將之出售及移轉登記與王清和，王清和即默許系爭房屋所有人繼續使用系爭 土地。
（二）參照前開判例及決議意旨，應推斷基地承買人默許房屋所有人繼續使用基地， 房屋所有人應給付相當代價，此法律關係當屬租賃，至租金數額，如當事人間 不能協議決定，當可訴請法院裁判，且因轉讓而承受土地所有權之人，應有民 法第四百二十五條之適用。又前開判例與決議，固係針對買賣情形，惟當事人 於有償受讓之情形，尚可成立租賃關係，則無償受讓取得系爭房屋所有權之人 ，更須對系爭土地所有人給付使用土地之相當租金，以維事理。而系爭房屋所 有人即被上訴人使用系爭土地之權源，固源於葉瑞菁於十八年（即昭和四年） 十月二十日所書立遺言鬮書（下稱系爭鬮書）表示由葉子山單獨取得系爭土地 ，由被上訴人之被繼承人共同取得系爭房屋，渠等得無償使用系爭土地，惟上 訴人既非葉瑞菁之繼承人，自無需受系爭鬮書之拘束，上訴人得依前開判例與
決議意旨，請求被上訴人給付使用系爭土地之相當代價。況被上訴人Ｏ○○、 Ｊ○○、Ｘ○○、Ｙ○○、Ｖ○○之父葉慶禮於鈞院七十五年度訴字第四○一 號拆屋還地事件審理中所提準備書狀表示：「．．．該土地之地價稅、房屋稅 自始均由被告之父葉寶山繳納，葉寶山死後由被告繳納，．．．，可證自被告 之父以來，對系爭土地以繳納稅捐為對價，而對土地有租賃關係存在。」等語 ，是被上訴人之被繼承人於前開訴訟辯稱具有租賃關係，而被上訴人於本件訴 訟復改稱係無償使用，委無足採。
（三）按民法第四百四十九條第一項規定租賃契約之期限不得逾二十年，係指有期限 之租賃而言，司法院院字第五三六號解釋與最高法院三十年度渝上字第三一一 號判例參照。復按民法第四百四十九條第一規定，不適用於不定期租賃，此觀 該條項所定逾期二十年者縮短為二十年，即可明瞭，最高法院六十二年度台上 字第三一二八號與六十五年度台上字第二七二二號判例參照。而上訴人依最高 法院四十八年度台上字第一四五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議決議 ，請求被上訴人給付租金，兩造間租賃關係基於法律規定使然，自非定期租賃 ，即無適用民法第四百四十九條第一項規定之餘地。（四）系爭房屋自日治時代起迄今未曾改建之事實，業經台灣高等法院高雄分院以八 十六年度上字第五七一號判決確定，系爭房屋占有系爭土地之狀況請求引用鈞 院七十五年度訴字第四○一號民事卷內所附屏東地政事務所七十五年三月六日 土地複丈成果圖。又系爭土地之空地僅鄰系爭房屋，並由系爭房屋進出，且其 上放置水塔等雜物，與系爭房屋具有不可分之關係，乃為系爭房屋之構成部分 ，應認被上訴人使用系爭土地全部面積。又參照最高法院二十年度上字第二一 ○四號判例與八十四年度廳民一字第一三三四一號函，於日治時代已開始之繼 承事件，應適用日治時代之繼承習慣，而葉瑞菁於日治時代死亡，其所遺系爭 房屋應由其子共同繼承，其女並無繼承權，則系爭房屋由被上訴人公同共有， 上訴人自請求被上訴人連帶給付租金。再者，被上訴人之間並非租用系爭基地 建築房屋，自無適用土地法第一百零四條規定之餘地。（五）因原審起訴日期為九十年三月一日，是第一項聲明請求被上訴人給付自八十五 年三月二日起至九十年三月一日止，即起訴日往前回溯五年租金共計一百三十 六萬九千三百八十五元。且因上訴人於原審聲明第二項請求被上訴人自九十年 三月一日起按月給付租金二萬二千八百二十三元等語，不夠明確，上訴人爰將 此部分之請求金額特定為自九十年三月二日起至九十一年七月一日止，一十六 個月租金，共計三十六萬五千一百六十八元。又因九十一年七月五日書狀於九 十一年七月十五日送達被上訴人，從而，上訴人請求被上訴人連帶給付自八十 五年三月二日起至九十一年七月一日止租金共計一百七十三萬四千五百五十三 元，及自九十一年七月十六日起至清償日止之法定遲延利息。三、證據：除援用原審證據方法外，補提本院七十五年度訴字第四○一號、台灣高等 法院台南分院七十五年度台上字第三六七號、台灣高等法院高雄分院八十六年度 上字第五七一號、最高法院七十六年度台上字第二二三八號民事判決影本各一件 ，及繼承系統表一十一件、戶籍謄本一百七十三件、地價謄本二十件、照片一十 四件為證。
乙、被上訴人方面：
一、被上訴人Ｏ○○、Ｊ○○、Ｘ○○、Ｙ○○、Ｖ○○部分：（一）聲明：駁回上訴。
（二）陳述：除與原審判決所載相同者，茲引用外，補稱： ⒈系爭房屋於日治時代為葉瑞菁所有，葉瑞菁以系爭鬮書表示系爭土地由其子葉 子山單獨取得，系爭房屋由其子葉寶山、葉山輝、葉山亮、葉子山、葉山景、 葉笑山共同取得之事實，經鈞院八十八年度訴字第四二○號、台灣高等法院高 雄分院八十九年度上易字第二二六號及最高法院八十六年度上字第五七一號確 定判決所認定，且系爭房屋自日治時代起迄今未曾改建之事實，業經台灣高等 法院高雄分院以八十六年度上字第五七一號判決確定。又系爭土地於二十一年 （即昭和七年）四月十八日間移轉登記與葉子山，葉瑞菁於二十二年（即昭和 八年）六月十四日死亡，系爭房屋依日治時代法律由其子葉寶山、葉山輝、葉 山亮、葉子山、葉山景、葉笑山共同繼承而公同共有，而葉子山於四十九年一 月五日死亡，系爭土地由其子葉慶良、ｆ○○、ｃ○○、ｋ○○於六十五年十 月二十二日辦妥繼承登記，並於七十年十一月十九日以買賣為原因移轉登記與 上訴人之夫王清和，上訴人於八十一年七月十一日取得系爭土地所有權。從而 ，系爭土地與房屋自二十一年（即昭和七年）四月十八日起即非屬同一人所有 ，亦即於日治時代即非屬同一人所有，台灣於日治時代之民事法，除親屬與繼 承編適用習慣法外，應適用日本法，自不能溯及適用最高法院四十八年度台上 字第一四五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議決議意旨，況王清和於七 十年間買受系爭土地之際，系爭土地與房屋所有權人早非屬同一人，與最高法 院四十八年度台上字第一四五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議決議所 謂「土地與房屋同一人」要件不符。
⒉葉瑞菁書立系爭鬮書之真意在期系爭房屋永續存在，系爭房屋永續使用系爭土 地，系爭房屋所有人永久無償使用系爭土地，明示系爭土地與房屋並無租賃關 係，亦即系爭房屋所有人（葉瑞菁或其繼承人）於日治時代對系爭土地具有永 久無償使用權，而系爭土地所有人葉子山對系爭房屋所有人有提供無償使用之 義務，葉子山之繼承人應自繼承時起繼受前開義務，於台灣光復後施行我國民 法時亦同，系爭房屋所有人仍對系爭土地具有繼續無償使用之權利，系爭土地 雖出售與上訴人，上訴人應繼受其前手之義務，系爭房屋所有人對上訴人亦具 有無償使用系爭土地之權利，況與系爭房屋相鄰之門牌號碼一八、二○號房屋 為上訴人所有並居住數十年，上訴人對系爭房屋之使用情形知之甚稔，上訴人 明知而買受系爭土地，更應承受其前手之義務。再者，出售系爭土地出時，應 先詢問系爭房屋所有人即優先購買權人是否購買，優先購買權人表示放棄後， 始得出賣與他人。又被上訴人於鈞院七十五年度訴字第四○一號拆屋還地事件 提準備書狀謂曾繳系爭房屋之地價稅、房屋稅，並非支付租金之對價，僅用以 證明並非無權占有，未自承對系爭土地具有租賃關係，且所提地價稅單，均由 地主繳納。
⒊前開判例與決議，及民法第四百二十五條之一，均係「推定」有租賃關係，如 有反證，自不能認為具有租賃關係存在，而系爭鬮書足以反證系爭房屋與土地
無租賃關係，自不能適用前開判例與決議而認為系爭房屋與土地具租賃關係。 又於八十九年五月五日施行之增訂民法第四百二十五條之一，並無溯及既往之 規定，依實體法不溯及既往原則，上訴人主張租賃關係發生於前開增訂條文施 行前，自無前開增訂條文之適用。再者，租賃契約之期限不得逾二十年，逾二 十年者，縮短為二十年，民法第四百四十九條第一項定有明文，查系爭土地於 二十一年（即昭和七年）移轉登記與葉子山，自此移轉登記時起算或自三十四 年台灣光復時起算，至七十年十一月十九日移轉與王清和時，已逾二十年，退 一步言，系爭房屋與土地間租賃關係亦因已逾二十年而消滅，上訴人自無從繼 受前手之租賃關係而對系爭房屋所有權人主張租賃關係。又最高法院六十二年 台上字第一六一八號判例，認為定有不確定期限之租賃契約應適用民法第四百 四十九條第一項規定，而最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議所謂以房 屋使用土地期限為其租賃期限，即為不確定期限之租賃，亦應適用民法第四百 四十九條第一項規定。參以，民法第四百二十五條之一第一項前段係將最高法 院四十八年度台上字第一四五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議決議予 以法制化，更可印證同條項後段規定「其期限不受第四百四十九條第一項規定 之限制」，其反面解釋在修訂民法第四百二十五條之一第一項前段適用前開判 例與決議推定有租賃關係存在，其期限應受民法第四百四十九條第一規定之限 制。
⒋系爭房屋之屋齡迄今已逾九十年，被上訴人Ｏ○○自八十五年起即占有系爭房 屋經營傢俱行迄今，系爭房屋臨屏東市○○路，雖然附近店面較多，但有些已 經歇業。而放置在系爭土地之空地上水塔係供系爭房屋用水，該水塔旁藍色門 即後門，其門旁堆置金爐及其他雜物為被上訴人Ｏ○○所堆置，關於系爭房屋 占有系爭土地之狀況請求引用鈞院七十五年度訴字第四○一號民事卷內所附屏 東地政事務所七十五年三月六日土地複丈成果圖，其中系爭一八三地號土地上 空地面積○．○○五四公頃，上訴人將此列入租金計算，顯有違誤，況系爭房 屋並未設置電梯，自無最高法院七十六年度台上字第一一九號判決之餘地，再 者，系爭房屋係屋齡數十年之舊屋，修繕維持費用高，上訴人所請求之租金亦 過高而不當。
（三）證據：除援用原審證據方法外，補提出本院八十六年度訴字第一七七號判決影 本一件、照片一十一件為證。
二、被上訴人ｍ○○部分：
（一）聲明：駁回上訴。
（二）陳述：
伊父親表示伊祖父曾說過系爭土地登記與葉子山，系爭房屋由伊父親六個兄弟 共同使用，而伊從未使用系爭土地，自無需給付租金。況上訴人購買系爭土地 之初，即知悉系爭土地與房屋所有人不同。再者，出賣系爭土地出時，應先詢 問系爭房屋所有人即優先購買權人是否購買，優先購買權人表示放棄後，始得 出賣與他人。
三、被上訴人ｉ○○部分：
未於言詞辯論期日到庭，據其前此所為聲明與陳述如左：
（一）聲明：駁回上訴。
（二）陳述：伊從未使用系爭土地，上訴人不應向伊請求給付租金。四、其餘被上訴人部分：
未於準備程序期日及言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。丙、本院依職權調閱本院七十五年度訴字第四○一號、台灣高等法院台南分院七十五 年度上字第三六七號、最高法院七十六年度台上字第二二三八號、本院八十八年 度訴第四二○號、台灣高等法院高雄分院八十九年度上易字第二二六號民事卷宗 。
理 由
一、被上訴人Ｍ○○、Ｐ○○、Ｈ○○、ｄ○○、Ｇ○○○、ｅ○○、ｂ○○、丑○ ○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ｄ○○、天○○○、Ｂ○○、Ｃ○○、Ａ○○○、ｒ○○ ○、黃○○○、Ｚ○○、子○○○、ｏ○○、Ｎ○○、Ｑ○○、Ｒ○○、Ｉ○○ 、ｈ○○、ｊ○○、ｉ○○、ｎ○○、ｌ○○、宙○○○、宇○○○、ｑ○○○ 、ａ○○、ｆ○○、ｇ○○、ｃ○○、ｋ○○、乙○○、寅○○○、甲○○、ｓ ○○○、庚○○、ｐ○○○、卯○○、辰○○、巳○○、申○○、戌○○○○○ ○、未○○、酉○○○○○○、亥○○、己○○、戊○○、丁○○、辛○○、玄 ○○○、壬○○、午○○○、地○○○、Ｕ○○、Ｓ○○、Ｔ○○、Ｋ○○、Ｌ ○○、Ｗ○○○等人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決。二、上訴人起訴主張：系爭土地與房屋原均屬葉瑞菁所有，葉瑞菁於二十一年四月十 八日將系爭土地移轉登記與其子葉子山，嗣葉子山於四十九年一月五日死亡，系 爭土地由其子葉慶良、ｆ○○、ｃ○○、ｋ○○於六十五年十月二十二日辦妥繼 承登記後，渠等於七十年間將之出售並移轉登記與上訴人之夫王清和，上訴人於 八十一年七月十一日取得系爭土地所有權，而系爭房屋由屬葉瑞菁之繼承人公同 共有，上訴人自得依民法第四百二十五條之一規定、最高法院四十八年度台上字 第一四五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議決議意旨，請求被上訴人給付 使用系爭土地之相當代價即租金。又系爭土地申報地價自八十三年間起為每平方 公尺一萬二千五百六十三．二元，系爭一八三地號土地面積二百零五平方公尺， 申報總價為二百五十七萬五千四百五十六元，系爭一八四地號土地面積為一十三 平方公尺，申報總價為一十六萬三千三百三十一元六角，系爭土地申報總價共計 二百七十三萬八千七百七十七．六元，依申報總價年息百分之十計算，是每月租 金為二萬二千八百二十三元，而系爭土地遭被上訴人使用多年，惟租金時效僅五 年，上訴人請求自本件起訴日起算前五年即自八十五年二月二十八日起至九十年 二月二十八日止五年之租金共計一百三十六萬九千三百八十五元，並請求自九十 年三月一日起按月給付租金二萬二千八百二十三元等語。三、被上訴人則以：㈠系爭土地與房屋自二十一年（即昭和七年）四月十八日起即非 屬同一人所有，亦即於日治時代即非屬同一人所有，應適用日本法，不能溯及適 用最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例與七十三年度第五次民事庭會議 決議，且王清和於七十年間買受系爭土地之際，系爭土地與房屋所有權人早非屬 同一人，與最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例與七十三年度第五次民
事庭會議決議所謂「土地與房屋同一人」要件不符。㈡葉瑞菁書立系爭鬮書之真 意為系爭房屋所有人得永久無償使用系爭土地，明示系爭土地與房屋並無租賃關 係，亦即系爭土地所有人葉子負有提供系爭土地由系爭房屋所有人無償使用之義 務，葉子山之繼承人並應繼承前開義務，上訴人受讓系爭土地，亦應繼受其前手 之義務，系爭房屋所有人對上訴人仍具有無償使用系爭土地之權利。況出賣系爭 土地出時，應先詢問系爭房屋所有人即優先購買權人是否購買，優先購買權人表 示放棄後，始得出賣與他人。再者，被上訴人於本院七十五年度訴字第四○一號 拆屋還地事件所提準備書狀謂曾繳系爭房屋之地價稅、房屋稅，並非支付租金之 對價，僅用以證明並非無權占有，並未自承對系爭土地具有租賃關係，且所提地 價稅單，均由地主繳納。㈢前開判例與決議意旨，及民法第四百二十五條之一規 定，均係「推定」有租賃關係，如有反證，自不能認為具有租賃關係存在，而依 系爭鬮書足以反證系爭房屋與土地無租賃關係，自不能適用前開判例與決議。且 於八十九年五月五日施行之增訂民法第四百二十五條之一，並無溯及既往之規定 ，依實體法不溯及既往原則，上訴人主張租賃關係發生於前開增訂條文施行前， 自無前開增訂條文之適用。再者，系爭土地於二十一年移轉登記與葉子山，迄至 七十年十一月十九日移轉與王清和時，已逾二十年，系爭房屋與土地間縱有租賃 關係亦因已逾二十年而消滅，上訴人自無從繼受前手之租賃關係而對系爭房屋所 有權人主張租賃關係。㈣系爭一八三地號土地上空地面積○．○○五四公頃，上 訴人將此列入租金計算，顯有違誤，且系爭房屋並未設置電梯，自無最高法院七 十六年度台上字第一一九號判決之餘地，況系爭房屋係屋齡數十年之舊屋，修繕 維持費用高，上訴人所請求之租金亦過高而不當等語，資為抗辯。四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定有明文，此 於第二審程序亦準用之，民事訴訟法第四百四十六條第一項但書定有明文。查上 訴人於原審聲明請求：㈠被上訴人應連帶給付上訴人一百三十六萬九千三百八十 五元。㈡被上訴人應自九十年三月一日起按約給付上訴人二萬二千八百二十三元 等語，而上訴人於本院審理時主張因原審起訴日期為九十年三月一日，且前開第 二項請求金額不夠明確，爰將其請求金額特定為由起訴日往前回溯五年之租金及 自起訴翌日起算一十六個月租金，即八十五年三月二日起至九十一年七月一日止 租金共計一百七十三萬四千五百五十三元及自九十一年七月十六日起至清償日止 之法定遲延利息等語，是上訴人於本院審理時減縮租金請求及擴張請求法定遲延 利息，核屬應受判決事項聲明之減縮及擴張，於法尚無不合，應予准許。五、經查，系爭土地及其上系爭房屋於日治時代同屬葉瑞菁所有，葉瑞菁於十八年（ 即昭和四年）十月二十日書立遺言鬮書表示系爭土地由其子葉子山單獨取得，系 爭房屋由其子葉寶山、葉山輝、葉山亮、葉子山、葉山景、葉笑山共同取得，而 系爭土地於二十一年（即昭和七年）四月十八日間即移轉登記與葉子山，嗣葉子 山於四十九年一月五日死亡，由其子葉慶良、ｆ○○、ｃ○○、ｋ○○共同繼承 系爭土地，並於六十五年間辦妥繼承登記，渠等於七十年間將系爭土地出售並移 轉登記與上訴人之夫王清和，上訴人於八十一年間取得系爭土地所有權，而系爭 房屋因前開共同取得人即被上訴人之被繼承人相繼死亡，乃由被上訴人繼承而共
有等情，為兩造所同陳，並經上訴人於原審提出與所述相符之遺言鬮書與戶籍謄 本為證，尚堪信為真實。
六、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬 一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例 參照。次按本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會 議決議闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應 推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該 所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土 地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，最高法院 八十九年度台上字第二八四號裁判參照。亦即房屋性質上不能與基地使用權分離 而存在，如將房屋讓予與基地共有人相異之人，或將基地讓予與房屋共有人相異 之人時，應認基地所有人與房屋所有人就基地成立租賃關係，以調和房屋所有人 與基地所有人間關係，使原存在之房屋不因基地或房屋所有權之移轉而成無權占 有，以免基地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，致對房屋所有人及社會經 濟造成不利之影響。查系爭土地及其上系爭房屋原同屬葉瑞菁所有，之後系爭房 屋由其子葉寶山、葉山輝、葉山亮、葉子山、葉山景、葉笑山共同取得，系爭土 地由其子葉子山單獨取得，葉子山於四十九年一月五日死亡，系爭土地所有權與 系爭房屋公同共有權乃由葉子山之子葉慶良、ｆ○○、ｃ○○、ｋ○○共同繼承 ，渠等於七十年間將系爭土地出售並移轉登記與上訴人之夫王清和，上訴人於八 十一年間取得系爭土地所有權，而系爭房屋因前開共同取得人相繼死亡，由被上 訴人繼承而共有等情已如前述，足認迄至王清和於七十年間取得系爭土地所有權 之前，惟系爭土地之所有權仍同屬系爭房屋之共有人之一即葉慶良、ｆ○○、ｃ ○○與ｋ○○所有，亦即系爭土地與房屋仍屬同一人所有，嗣王清和於七十年間 取得系爭土地所有權後，系爭土地始讓予與系爭房屋所有人相異之人，自此始得 適用前開判例。而被上訴人主張系爭土地與房屋於日治時代即非屬同一人所有， 應適用日本法，王清和於七十年間取得系爭土地所有權時，系爭土地與房屋早非 屬同一人所有，無適用前開揭判例之餘地云云，尚非可取。七、復按土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十 八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 ，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有 人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事 人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應 有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對 之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉 讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有 人，均繼續其原來之法律關係，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議參照 。查被上訴人辯稱：葉瑞菁書立系爭鬮書之真意在期系爭房屋所有人永久無償使
用系爭土地，單獨取得系爭土地所有權之葉子山對系爭房屋所有人有提供無償使 用之義務云云縱與事實相符，亦僅葉瑞菁之繼承人應受系爭鬮書內容拘束，上訴 人既非葉瑞菁之繼承人，自不受系爭鬮書內容之拘束，系爭土地所有人即人上訴 人仍得依前開判例及決議意旨，請求系爭房屋所有人給付使用系爭土地之代價， 則被上訴人辯便稱依系爭鬮書足以反證系爭房屋與土地無租賃關係，自不能適用 前開判例與決議云云，尚非可取。又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人 有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項前段固然定有明文。惟 被上訴人辯稱於王清和取得系爭土地所有權之前，系爭房屋所有人係無償使用系 爭土地等語，是於系爭土地出售與王清和時，系爭房屋所有人既非承租人，自無 優先購買之權，則被上訴人辯稱：出賣系爭土地出時，應先詢問系爭房屋所有人 即優先購買權人是否購買，優先購買權人表示放棄後，始得出賣與他人云云，尚 非可取。
八、再按建築物與基地同屬一人所有，僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地 使用權分離而存在，於此情形，應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃 關係，本係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其 所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用， 請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響。但此並不指建築物 之所有人對該基地有不定期或永久之租賃權，而應認其租賃期限係至該建築物滅 失或不堪使用時為止，與一般租用基地後再興建房屋而成立之基地租約，其租約 不因建物滅失而失其存在之情形不同。易言之，依此事實所成立之土地租賃關係 ，以建築物存在為前提，苟該建築物滅失或不堪使用，其租賃關係即歸於消滅， 最高法院八十六年度台上字第三五八六號裁判參照。亦即為使原存在之系爭房屋 不因系爭土地所有權之移轉而成無權占有，以免系爭土地所有人即上訴人以所有 權之作用，請求將之拆除，致對房屋所有人即被上訴人及社會經濟造成不利之影 響，是據此事實所成立租賃關係，自應於系爭房屋滅失或不堪使用始歸於消滅， 則此與由租賃契約當事人約定不確定期限之租賃權有別，自無適用民法第四百四 十九條規定之餘地。且被上訴Ｏ○○現仍利用系爭房屋經營傢俱行，系爭房屋迄 今尚堪使用等情，為兩造所同陳（見本院九十一年十月八日及同年十二月三十一 日準備程序筆錄），應認系爭房屋迄今尚未達不堪使用之程度，自難認租賃關係 已歸於消滅。而被上訴人辯稱：系爭土地於二十一年移轉登記與葉子山，迄至七 十年十一月十九日移轉與王清和時，已逾二十年，系爭房屋與土地間縱有租賃關 係亦因已逾二十年而消滅，上訴人自無從繼受前手之租賃關係而對系爭房屋所有 權人主張租賃關係云云，尚非可取。
九、被上訴人辯稱：系爭一八三地號土地上空地面積○．○○五四公頃，上訴人將此 列入租金計算，顯有違誤等語，經查：㈠兩造同陳系爭房屋占有系爭土地之狀況 應引用本院七十五年度訴字第四○一號民事卷內所附屏東地政事務所七十五年三 月六日土地複丈成果圖，經本院依職權調閱前開民事卷宗，依該卷第三十二頁即 屏東地政事務七十五年三月六日土地複丈成果圖顯示，系爭房屋之東側即系爭一 八三地號土地上空地面積五十四平方公尺。㈡依兩造所提照片顯示：前開空地乃 緊鄰系爭房屋之後方，其上放置水塔、盆栽及堆放雜物，並設置藍色鐵門等情。
且被上訴人於本院審理時陳稱：「（提示九十一年十月二十九日呈報狀後附照片 ，照片中水塔是否用作供水之用？）是的，該水塔是供系爭房屋用水，水塔旁邊 藍色的門是後門，門旁有堆置金爐還有雜物是現在使用房屋之人堆置的，系爭房 屋從八十五年開始是由被上訴人Ｏ○○在使用，他在其上開設家具行。」等語（ 見本院九十一年十二月三十一日準備程序筆錄），綜上所述，足認前開空地係供 系爭房屋使用所必要之空地。㈢按規定城市地方房屋租金最高限額之土地法第九 十七條第一項所謂土地，係指房屋所占土地及其四周供房屋使用所必要之空地而 言，最高法院七十五年度台上字第二六九一號裁判參照。查前開空地既係供系爭 房屋使用所必要之空地，上訴人自得就此請求被上訴人給付使用該地之相當代價 即租金，而被上訴人所辯前詞，尚非可取。
十、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限 ，土地法第九十七條第一項定有明文，依同法第一百零五條規定，於租用基地建 築房屋，準用之。查兩造同陳系爭土地緊鄰屏東市○○路，及依兩造所提照片顯 示系爭房屋附近家商臨立，且依上訴人所提地價謄本記載：系爭土地之公告地價 ，於八十五年七月至八十九年七間為每平方公尺五萬一千五百六十五元，於九十 年七月間為每平方公尺四萬五千三百零四元，於九十一年七月間為每平方公尺四 萬三千三百四十八元，而系爭土地之申報地價，於八十三年至八十九年七月均為 每平方公尺一萬二千五百六十三點二元等情，爰審酌系爭土地所坐落地點之經濟 繁榮狀況、交通便利程度及社會發展情形，認上訴人主張被上訴人自八十五年三 月二日（即原審起訴日期九十年三月一日往前回溯五年）起至九十一年七月一日 止，占有系爭土地面積二百一十八平方公尺，每年應給付相當代價即租金為系爭 土地之申報地價百分之十等情，尚屬相當，是被上訴人自八十五年三月二日起至 九十一年七月一日止應給付租金，共計一百七十三萬四千五百五十九元（計算式 ：218x12563.2x10%x5＝0000000.8，218x12563.2x10%x16/12=365170.3，小數點 以下四捨五入）。從而，上訴人請求被上訴人給付自八十五年三月二日起至九十 一年七月一日止租金計一百七十三萬四千五百五十三元，及自九十一年七月十六 日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。末按數人負同一債務， 明示對於債權人各負全部責任給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連 帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條訂有明文。查被上訴 人因公同共有系爭房屋以共同占有系爭土地而對上訴人負有給付租金及法定遲延 利息之責，係屬公同共有債務，惟被上訴人就此既未明示願連帶負責，且其給付 可分而法律亦未規定其應成立連帶責任，則上訴人請求被上訴人連帶給付，尚非 有據，不能准許。而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽， 上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由。至上開上訴人之 請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日
臺灣屏東地方法院民事第二庭
~B審判長法官 阮世賢
~B法 官 王炳人
~B法 官 賴秀雯
右為正本係照原本作成。
本件得上訴。
~B法院書記官 蔡進吉
中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日