臺灣屏東地方法院民事判決 九十年度訴字第二五號
原 告 寅○○
訴訟代理人 蔡將葳律師
被 告 巳○○
被 告 酉○○○
被 告 卯○○
被 告 申○○
被 告 辰○○
被 告 未○○
被 告 天○○
被 告 亥○○
兼右一被告
法定代理人 甲○○
被 告 午○○
被 告 戌○○
被 告 丑○○○ 住台北市○○區○○里○○○路○段六八二號
被 告 Ｆ○○
被 告 Ｃ○○
被 告 Ｅ○○
被 告 Ｄ○○
被 告 Ｂ○○
被 告 宙○○
被 告 玄○○
被 告 黃○○
被 告 Ｇ○○
兼右 九 人
訴訟代理人 宇○○
兼右二十一人
訴訟代理人 Ａ○○
被 告 Ｈ○○
被 告 Ｉ○○
被 告 辛○ 住美國密士蘇里州傑佛遜市公園區四一八號
被 告 戊○○
被 告 乙○○
被 告 丁○○
被 告 己○○
被 告 地○○
右 八 人
訴訟代理人 子○○
被 告 壬○○ 住台北市士林區○○○道○段一二五巷五弄二
被 告 丙○○
被 告 癸○○
被 告 庚○○
右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：被告等應就坐落屏東市○○段第二七四之一地號土地（以下簡稱系爭
土地），面積七五三平方公尺之所有權應有部分七五三分之一三六辦理所有權移
轉登記予原告。
二、備位聲明：被告Ｈ○○、Ｆ○○、Ｉ○○、辛○、戊○○、乙○○、丁○○、己
○○、地○○、宇○○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｄ○○、盧富妹、宙○○、玄○○、
黃○○、Ｇ○○等十八人應共同給付原告新台幣一百二十萬元，及自本件起訴狀
送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執
行。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）系爭土地原係被告等所分別共有，其中被告Ｈ○○、Ｆ○○、Ｉ○○、辛○、
戊○○、乙○○、丁○○、己○○、地○○、宇○○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｄ○
○、盧富妹、宙○○、玄○○、黃○○、Ｇ○○等十八人，合計應有部分持分
為三六二七分之二四六二（已過半數），渠等為解決系爭土地歷來為原告寅○
○及訴外人蕭志成、蕭素月、蕭美鳳、許文良及潘文興等六戶占有使用之問題
及變價獲利，被告Ｈ○○十八人乃於民國八十八年十二月二日依土地法第三十
四條之一第一項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，將系
爭土地全部按原告等人占有現況分別出售予原告及蕭志成等六人（共同訂約，
分別出售），並由渠等委託之代書子○○先生出面與原告等人洽訂書面買賣契
約，嗣並依法於八十八年十二月五日以書面存證信函通知其餘共有人及詢問是
否優先承購（依法他共有人並無優先購買權）。
（二）系爭土地全部面積為七五三平方公尺，原告所購買部分為如附圖編號六，面積
一三六平方公尺，折合應有部分為七五三分之一三六，買賣雙方亦單獨就此特
定部分議訂價金為新台幣（下同）一百八十八萬八千八百元，原告已於訂約後
之八十八年十二月九日及八十八年十二月十一日交付價金一十萬元及五十萬元
，被告方面原亦檢具所有權等移轉登記文件辦理本件移轉登記事宜。詎在事後
，原告竟發現被告方面僅辦理訴外人蕭志成等五人買受部分土地之所有權應有
部分移轉登記，就原告買受部分則在辦理土地增值稅核定後竟予片面偽造原告
方面同意解約文件，而申請撤回土地現值之申報（見屏東縣稅捐稽徵處函），
迄今屢經原告催告，皆未依約履行其依買賣契約應負之移轉登記義務，為維權
益，爰依兩造買賣契約關係及民法第三百四十八條不動產買賣法則，提起本件
所有權移轉訴訟。
二、備位聲明部分：
（一）系爭土地之買賣係由上開被告Ｈ○○等十八人出名依土地法第三十四條之一規
定而與原告訂約，若本院審認結果，認被告Ｈ○○等十八人所為本件出賣特定
土地行為對其餘被告巳○○等十七名依法不生法定代理效果，即其餘被告不受
本件買賣契約拘束，則被告Ｈ○○等十八人於訂約後，迄未依約履行其移轉登
記義務，且現就系爭土地除被告Ｈ○○、Ｆ○○外亦已不復具有任何所有權應
有部分，渠等顯已違約甚明。
（二）按依兩造買賣契約第十三條規定：甲方（即被告Ｈ○○等十八人）違反本契約
各條之一者，除退還對乙方（即原告）所收款項外，應再支付所收到款項相等
金額之違約金予乙方。茲被告已收原告價金六十萬元，為此提出備位聲明，請
求被告依約退還已收價金六十萬元及另同額之違約金六十萬元，合計為一百二
十萬元。
參、證據：提出土地登記簿謄本、屏東縣稅捐處函、不動產買賣契約書、存證信函
（以上均係影本）各一份等為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：求為判決如主文所示。
貳、陳述：
（一）被告戌○○部分：被告並未委任代書子○○與原告洽商系爭土地買賣之事，亦 未與原告訂立系爭土地買賣契約，原告亦自承係與被告Ｈ○○等十八人訂約， 被告並非契約當事人，則原告依買賣契約關係訴請被告移轉系爭土地登記，於 法無據。又依土地法第三十四條之一第四項之規定，共有人出賣其應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，故本件被告有優先承購權。（二）被告巳○○、酉○○○、卯○○、申○○、辰○○、未○○、天○○、亥○○ 甲○○、午○○、戌○○、丑○○○、Ｆ○○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｄ○○、Ｂ ○○、宙○○、玄○○、黃○○、Ｇ○○、宇○○、Ａ○○部分：簽訂合約時 ，是子○○稱系爭土地上在以前就伊等之外婆時代在以前就賣給別人蓋房子， 所以伊等有寫明不可以再收取價款，而是免費過戶。之後才知道子○○又向原 告各拿價款。當時子○○要伊等先行辦理印鑑證明書給他，以方便過戶，但伊 等並沒有簽訂授權書給子○○，之後，子○○與原告所簽訂之買賣契約，伊等 都沒有看過，也沒有拿到錢。且被告宇○○、盧富妹、Ｅ○○等人也有收到訴 外人蕭素月所寫感謝代表買受人感謝未收買賣價金之感謝函，另被告宇○○、 盧富妹、Ｅ○○、玄○○等人曾於八十八年十月八日與子○○訂有協議書將多 筆土地（包含系爭土地）以三十萬元出售子○○，並非賣給原告。
（三）被告Ｈ○○、Ｉ○○、辛○、戊○○、乙○○、丁○○、己○○、地○○部分 ：系爭土地原有原告與訴外人潘文興等五人占有，原本依土地法第三十四條之 一規定將全部土地移轉給這六人，後來碰到困難，是被告Ａ○○有意見，以後 才以現有持分移轉給原告以外之五人。原告的部分無法登記給他的原因是被告 等之土地只有占百分之七十五，而不是全部，原告占有的面積剛好就是不能移 轉的部分。當時包括原告在內之六人中有一人即原告無法完成移轉登記是事實 ，子○○有表示要退還原告六十萬元。被告Ｆ○○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｄ○○ 、Ｂ○○、宙○○、玄○○、黃○○、Ｇ○○、宇○○等十人係將系爭土地應 有部分出賣予子○○。
參、證據：協議書影本四份、感謝函文影本三份、存證信函影本二份等為證。 理 由
壹、壬○○、丙○○、癸○○、庚○○、Ｈ○○、Ｉ○○、辛○、戊○○、乙○○、 丁○○、己○○、地○○等十二人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判 決。
貳、原告原起訴之被告李火已死亡，被告壬○○、丙○○、癸○○、庚○○為其繼承 人，經原告具狀聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第一百七十五條、第一百七十六 條規定，應准上開繼承人承受訴訟。
參、先位之訴部分：
一、原告主張：系爭土地原係被告等共有，其中被告Ｈ○○、Ｆ○○、Ｉ○○、辛○ 、戊○○、乙○○、丁○○、己○○、地○○、宇○○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｄ○ ○、盧富妹、宙○○、玄○○、黃○○、Ｇ○○等十八人，依土地法第三十四條 之一第一項規定，將系爭土地出售予原告及訴外人蕭志成、蕭素月、蕭美鳳、許 文良及潘文興等六人，嗣並依法於八十八年十二月五日以書面存證信函通知其餘 共有人及詢問是否優先承購。詎被告僅辦理訴外人蕭志成等五人買受部分土地之 所有權應有部分移轉登記，原告部分卻未依約履行其依買賣契約應負之移轉登記 義務，爰依兩造買賣契約關係及民法第三百四十八條不動產買賣法則，提起本件 訴訟。被告則以：系爭土地以前在外婆時代就賣給原告及蕭志成等五人，所以由 被告Ｈ○○等十八人將印鑑證明等證件交代書子○○辦理無償過戶，並無買賣關 係，且其餘被告巳○○等十四人（指含被繼承人李火），並無同意買賣，又依土 地法第三十四條之一第四項之規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同 一價格共同或單獨優先承購，故本件被告有優先承購權等語作為抗辯。二、兩造不爭執之事項：原告主張系爭土地已移轉登記應有部分予原告共同承買之訴 外人蕭志成、蕭素月、蕭美鳳、許文良、潘文興等五間房屋之所有人，原告在系 爭土地並沒有取得應有部分所有權之事實，為被告等所不爭執，堪信為真實。三、本件先應審究之爭點在於系爭土地買賣契約是否經被告Ｈ○○等十八人授權代書 子○○與原告及訴外人潘文興等五人訂立？系爭土地買賣契約是否對被告等發生 效力？經查（一）原告主張系爭土地有買賣關係，固據其提出土地登記謄本及不 動產買賣契約書影本為證；惟被告等則否認有授權子○○與原告訂立系爭土地買 賣契約之情事，並以前開情詞作為抗辯，且提出協議書影本四份、感謝函文影本
三份、存證信函影本等為證。代書子○○亦證稱：「當初盧姓十人（指被告Ｆ○ ○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｄ○○、Ｂ○○、宙○○、玄○○、黃○○、Ｇ○○、宇 ○○），的確有將其應有部分出賣予我。」「我曾經向原告表示五、六十萬元會 退給他（指已收取之價金）。」等語，足見被告等所辯：被告Ｈ○○等十八人將 印鑑證明等證件交代書子○○，意在辦理系爭土地無償過戶予原告及訴外人潘文 興等五人，並無授權子○○與原告訂立買賣契約等語，應堪採信。（二）至於原 告主張：伊相信被告Ｈ○○等十八人有授權子○○代理訂立買賣契約，否則訴外 人潘文興等五人不可能辦理分割過戶，應構成表見代理云云；惟按所謂代理，乃 代理人以本人名義，於代理權限內，所為意思表示或受意思表示，而其效果直接 及於本人之制度。又依民法第一百六十九條所定之表見代理情形有：「由自己之 行為表示以代理權授與他人」及「知他人表示為其代理人而不為反對之表示者」 ，故依民法第一百六十九條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第 三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行 為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，此有最高法 院四十年度台上字第一二八一號判例可資參照，故表見代理必須以本人有以代理 權授與他人之表見行為為要件，若本人並任何授與他人代理權之表見行為，縱第 三人誤以為該他人有代理權限，仍不能令本人負有表見代理之責。查本件原告提 出之系爭土地於八十八年十二月二日訂立買賣契約書，除契約後面由代書子○○ 書明「出賣人代理人：子○○」外，原告並未舉證子○○於訂約之初有出示被告 Ｈ○○等十八人授權子○○之證明文件，且原告亦未舉證證明被告Ｈ○○等十八 人於訂約前有出面作何授權子○○代理之行為或於訂約後知情而不為反對之表示 之事實。至被告Ｈ○○等十八人將印鑑證明等證件交子○○，意在辦理系爭土地 無償過戶予原告及訴外人潘文興等五人，並無授權子○○與原告訂立買賣契約之 事實，業如上述，自難僅以訴外人潘文興等五人有辦理分割過戶之事實，遽信其 有表見代理之行為。是故，原告主張本件有表見代理行為之事實，要難採信。四、基上所述，被告Ｈ○○等十八人既未授權子○○與原告簽訂系爭土地買賣契約， 對被告等自不生該項買賣契約上之效力，從而，原告本於兩造買賣契約關係及民 法第三百四十八條不動產買賣法則，訴請將系爭土地之所有權應有部分七五三分 之一三六辦理移轉登記予原告，即非有據，應予駁回。肆、備位之訴部分：
一、原告主張：系爭土地之買賣係由上開被告Ｈ○○等十八人出名依土地法第三十四 條之一規定而與原告訂約後，迄未依約履行其移轉登記義務。依兩造買賣契約第 十三條規定，請求被告依約退還已收價金六十萬元及另同額之違約金六十萬元， 合計為一百二十萬元等語。被告Ｈ○○等十八人則：未曾授權代書子○○與原告 訂立系爭土地買賣契約等語作為抗辯。
二、經查被告Ｈ○○等十八人未授權子○○與原告簽訂系爭土地買賣契約，對被告等 不生該項買賣契約效力之事證，業如上述（上開先位之訴部分：第三項論述）， 則原告依據兩造買賣契約之法律關係，請求被告Ｈ○○等十八人依約退還已收價 金六十萬元及另同額之違約金六十萬元，合計為一百二十萬元，即無理由，亦應 予駁回。
伍、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，並不影響本判決之基礎， 爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十四 日 臺灣屏東地方法院民事第二庭
~B法 官 胡晏彰
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 謝天祥
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十四 日