最高法院民事判決 九十二年度台上字第六五六號
上 訴 人 甲○○○
訴訟代理人 胡 盈 州律師
邱 昱 宇律師
史 慧 玲律師
被 上訴 人 富群建設股份有限公司
法定代理人 游 德 華
右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年六月五日台灣高等法院第
二審判決（九十年度上字第七五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人再為給付及駁回其上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：兩造訂有合建契約書，合作興建住宅大樓，並書立承諾書及分屋協議書，依分屋協議書第五條約定，上訴人可分得房屋面積八十坪（室內面積六十四坪、公共設施十六坪）。詎大樓建築完成後，上訴人實際分得之面積為十一樓、十二樓房屋各四九點七六坪，共計九九點七六坪（其中室內面積七一點二八坪，公共設施二八點二四坪，多分得室內面積七點二八坪，七點二八坪再加百分之二十公共設施），多分得總面積為九點一坪，其中四點五五坪以每坪新台幣（下同）二十八萬一千四百元計算，另四點五五坪以每坪二十八萬二千四百元計算，合計為二百五十六萬五千二百九十元，再依約以九折計算，為二百三十萬八千七百六十一元，上訴人應如數給付多分屋補貼款；又伊曾依約支付上訴人保證金一百萬元，依承諾書第五條約定，上訴人應於房屋興建完成，取得所有權狀並接通水電時，全部一次退還，而該屋已興建完成移轉所有權，並接通水電，上訴人自應返還該保證金；另伊為上訴人墊付產權移轉規費一萬七千三百七十八元、大廈管理費基金五萬九千七百十二元，及上訴人遲延受領交屋，賠償其所分配房屋之保管必要費用即水費一千八百四十二元、電費六百八十六元、大廈管理費九萬五千八百三十五元計九萬八千三百六十三元。以上各項共計三百四十八萬四千二百十四元等情，求為命上訴人如數給付，並加付其中二百三十萬八千七百六十一元自八十五年五月二十三日起算，其中一百十七萬五千四百五十三元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人給付被上訴人三百三十二萬六千一百三十九元及自八十八年十一月二日起算之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之請求。兩造各就其敗訴部分，提起第二審上訴。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部分廢棄，改判命上訴人再給付被上訴人水電費二千五百二十八元、大廈管理費基金五萬九千七百十二元及大廈管理費九萬五千八百三十五元，共計十五萬八千零七十五元本息及二百三十萬八千七百六十一元自八十七年三月三十日起至八十八年十一月一日止之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之上訴，暨維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴。上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。
上訴人則以：被上訴人違反合建契約第五條第五款之約定，多分配土地所有權應有部分十萬分之五五與伊，未依債之本旨而為給付，使伊因而受有損害，即屬瑕疵給付，
依合建契約第二十四條約定，即得沒收保證金及已建之地上營造物，伊自無給付多分屋補貼款及返還保證金之義務。又被上訴人未交付鑰匙予伊，其交屋之義務不因其拋棄占有之通知而消滅，伊並無受領遲延之情事。且被上訴人以伊未繳納多分屋款為由，扣留伊所應分得之房地，屬權利濫用，伊因而受有六百六十萬元之損害，縱認伊應給付多分屋之補貼款等，亦得主張抵銷。另代墊被上訴人交屋前所應負擔之水電費六千六百十四元、接水費、電錶費二萬零四百零八元、大廈管理費三十二萬四千三百六十八元，及房屋瑕疵修補費估計九萬元，冷氣、瓦斯爐、對講機之修理費估十二萬一千零八十元，共計五十六萬二千四百七十元，伊亦主張抵銷。被上訴人所請求之大廈管理費及水電費，係發生在被上訴人交屋前，依民法第三百七十三條規定，亦應由被上訴人負責繳納。大廈管理費基金依法亦應由被上訴人給付等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部分廢棄，改判命上訴人再給付被上訴人十五萬八千零七十五元本息及二百三十萬八千七百六十一元自八十七年三月三十日起至八十八年十一月一日止之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之上訴，暨維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：查兩造訂有合建契約書，並書立承諾書及分屋協議書等，被上訴人已依約交付上訴人保證金一百萬元，大樓興建完成，被上訴人於八十四年二月七日依約將上訴人分得之房地所有權移轉登記與上訴人，上訴人實際所分得面積為十一樓及十二樓房屋各四九點七六坪，共計九九點五二坪，其中室內面積七一點二八坪，公共設施二八點二四坪等情，為兩造所不爭，且有合建契約書、承諾書、分屋協議書及建物所有權狀等件可稽，堪信為真實。次查，依分屋協議書第五條約定，上訴人可分得房屋八十坪，然該協議書第四條載明「因採用開放空間設計及停車位鼓勵辦法所優待之面積，經建築師預估為六百六十五點四一坪，分配原則為乙方（即被上訴人）與本基地之全體地主各得二分之一，各地主間之分配依各人持有之基地持分面積佔總基地之面積之比例分配，實際優待面積依工務局核發建照優待面積為準，如有增加乙方應按上開分配比例分配予甲方（即上訴人），如減少時則由乙方自行吸收，不另扣甲方分得面積」，並載明計算方式。是分屋協議書第五條所載上訴人分得之房屋面積為八十坪，僅屬預估性質，實際面積應係以工務局核發建照之優待面積為準。茲據台北市政府工務局函稱「本案依未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」所核定獎勵面積為五二七‧四四平方公尺，依台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點所核定獎勵面積為一三一二‧五○平方公尺」等語，則工務局核發建照優待面積為一千八百三十九‧九四平方公尺，即五百五十六點五八坪，比分屋協議書第四條預估優待面積六六五‧四一坪為少，依約該部分由被上訴人自行吸收，故上訴人依約所分得面積仍為八十坪，其中室內面積為六十四坪、公共設施面積為十六坪。而上訴人實際分得室內面積七一點二八坪、公共設施二八點二四坪，多分得室內面積七點二八坪，再加百分之二十公共設施，多分得九點一坪，每戶為四點五五坪，其中四點五五坪每坪二十八萬一千四百元，另四點五五坪每坪二十八萬二千四百元，再按九折計算，上訴人應給付之分屋補貼款共為二百三十萬八千七百六十一元。又查，被上訴人分配與上訴人房屋之土地所有權應有部分為十萬分之六一六，有土地所有權狀乙份可證，並為兩造所不爭執。而上開應有部分，據證人胡荻英於另案證稱係依其意見任意分配一點土地與地下商場及停車位後計算得出，與合建契約第五條第五款約定有所出入，且被上訴人提出之中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函
件，亦不認為就土地應有部分之分配有所謂慣例或其他特殊基準，得以凌駕契約內容。是上訴人抗辯被上訴人未依約方式分配土地應有部分，即屬可採。又依約上訴人應分配土地所有權應有部分為十萬分之五六一，而被上訴人分配與上訴人為十萬分之六一六，雖多出十萬分之五五，惟此屬可分之債，被上訴人分配與上訴人既已超過依約所得分配之十萬分五六一，則被上訴人給付在十萬分之五六一範圍內即屬符合債之本旨給付，超出此部分乃屬「非債清償」，上訴人本可拒絕受領，或於受領後予以返還。上訴人抗辯其因多受分配土地應有部分，須多分擔地價稅、增值稅及工程受益費等而受有損害，被上訴人屬瑕疵給付或加害給付云云，惟此等稅賦規定，乃國家為落實土地利用及漲價歸公政策，而向土地所有權人課徵之稅捐，屬公法上之義務，難認係屬損害。被上訴人多分配土地應有部分與上訴人，既無瑕疵，又未造成損害，則無何違約可言。上訴人抗辯，被上訴人違約，依合建契約第二十四條約定，沒收保證金及已建地上營造物，要無足採。復查，分屋協議書第六條約定，上訴人多分屋補貼款應於被上訴人完成產權登記並交屋時乙次以現金付清，而上訴人所分配之房地所有權被上訴人早於八十四年三月前完成產權登記，為上訴人所不爭執。且被上訴人於產權登記完竣後之八十四年三月間即發函通知上訴人交屋，請其同年月十五日辦理交屋手續並同時給付多分屋款，有兩造所不爭之通知函可證，堪信為真實。則被上訴人以上開函件通知上訴人其已準備交屋，即屬民法法第二百三十五條為依債務本旨之提出。是上訴人抗辯被上訴人交屋之提出不符債之本旨云云，即不可採。而上訴人拒不於八十四年三月十五日到埸辦理交屋手續並給付多分屋補貼款，就被上訴人之交屋給付而言，上訴人即屬受領遲延。就該多分屋補貼款給付債務而言，上訴人自該期限屆滿起即應負給付遲延責任。則被上訴人依民法第二百三十三條第一項規定，請求上訴人給付多分屋補貼款自八十五年五月二十三日起算之法定遲延利息，即無不合。再查，兩造所不爭之承諾書第五條約定，保證金退還期限，為房屋興建完成，取得所有權並接通水電時，上訴人應一次退還，而被上訴人已依約交付保證金一百萬元與上訴人收受，合建房屋亦已完工，並辦妥產權登記，且已接通水電，亦有水電費收據足佐。是被上訴人請求上訴人返還保證金及其法定遲延利息，亦屬有據。再查，被上訴人將房屋產權移轉登記與上訴人，代墊納付產權登記費及規費計一萬七千三百七十八元，有建物所有權狀及產權登記費明細表可證。被上訴人依合建契約第十二條第三款約定，請求上訴人給付，即屬正當。又被上訴人就上訴人所分得之房屋，支付自八十五年九月至八十六年二月間水費計一千八百四十二元、自八十五年九月至八十六年五月間電費六百八十六元、自八十五年四月起至八十六年四月止每月管理費計九萬五千八百三十五元，有收據可稽。上開費用上訴人雖辯稱係在被上訴人交付房地與伊之前發生，依民法第三百七十三條規定，應由被上訴人負擔云云，然上開費用係上訴人遲延受領交屋後維護及保管之必要費用，依民法第二百四十條第一項規定，被上訴人得請求上訴人賠償。又上訴人為大樓十一樓、十二樓房屋之所有權人，係大廈區分所有權人，依公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款規定，應依比例分攤管理費基金五萬九千七百十二元，亦有明細表可證。上訴人雖否認該表形式之真正，惟對該表之計算方式並未表示異議，故應認其計算之金額無訛。上訴人另辯稱被上訴人以伊未繳納多分屋款為由，扣留伊所應分得之房地，屬權利濫用，伊因而受有六百六十萬元之損害，主張抵銷云云。惟查兩造所訂合建契約約定，若依約定比例分配之房屋不足一戶時，須依約
定方式互相找補，則「被上訴人將上訴人依約所得分配之房地所有權登記為上訴人名義並交付之」與「上訴人依約提供合建土地並給付多分屋補貼款」二者乃屬對待給付，依民法第二百六十四條第一項之規定，在上訴人未給付多分屋補貼款前，被上訴人自得拒絕交付所有房屋或停車位。上訴人雖已提供「合建土地」為部分給付，然被上訴人已依約「建妥房屋並辦妥產權登記」之對待給付，故被上訴人在上訴人給付多分屋補貼款前，拒絕交屋，尚難謂有何違反誠實及信用方法。被上訴人就交屋債務之履行，既未遲延，即不負給付遲延責任。是上訴人上開抗辯，顯無可採。又上訴人辯稱伊代墊被上訴人交屋前所應負擔之水電費六千六百十四元、接水費、電錶費二萬零四百零八元、大廈管理費三十二萬四千三百六十八元，亦主張抵銷云云。然縱如上訴人所言，惟上開費用係上訴人遲延受領後，系爭房屋維護及保管之必要費用，依民法第二百四十條第一項規定，被上訴人得請求上訴人賠償，亦無由請求被上訴人返還，此部分抵銷抗辯，亦無可採。末查，被上訴人所交付之房屋有龜裂及發霉之瑕疵，預估修補費用為九萬元，另被上訴人依約所設置之冷氣機、瓦斯爐、對講機亦有故障及瑕疵，預估修補維護費用為十二萬一千零八十元，均應由被上訴人負擔之事實，有預估單六紙可證，且為兩造所不爭，則上訴人抗辯以上開費用共計二十一萬一千零八十元主張抵銷，即屬可採。惟上訴人未主張抵銷何宗債務，依民法第三百四十二條準用同法第三百二十二條、第三百二十三條規定，應優先抵銷先到期之利息，即多分屋補貼款二百三十萬八千七百六十一元之利息，經計算為自八十四年五月二十三日起至八十六年三月二十九日止同額利息。綜上所述，除上訴人前項抵銷部分外，被上訴人尚得請求上訴人給付㈠多分屋補貼款二百三十萬八千七百六十一元及自八十七年三月三十日起算之法定遲延利息；㈡返還保證金一百萬元及給付上開水電費、產權移轉規費、管理基金及管理費共十七萬五千四百五十三元，暨各自起訴狀繕本送達翌日之法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按民法第二百三十四條規定之受領遲延，必須債務人對於債權人確依債之本旨提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生提出給付之效力。查原審既認定被上訴人未依約定方式分配土地所有權應有部分與上訴人，且交付房屋有龜裂及發霉之瑕疵，及被上訴人依約所設置之冷氣機、瓦斯爐、對講機亦有故障及瑕疵，則被上訴人是否已依債務之本旨實行提出給付？原審未詳予調查審認，徒以被上訴人通知於八十四年三月十五日準備交屋為上訴人所拒，遽認被上訴人已依債之本旨而提出給付，應生給付效力，上訴人須負受領遲延責任，尚嫌速斷。次按債權人之受領遲延，僅為權利之不行使，除有民法第二百四十條之適用，債務人得請求賠償提出及保管給付物之必要費用，或當事人間另有特別約定外，殊不負任何之賠償責任（本院五十九年台上字第三六六二號判例參照）。查原審先認定上訴人提出之水電費、接水費、電錶費及大廈管理費發生期間縱如上訴人所言，係在被上訴人交付系爭房地與上訴人之前發生，繼謂上開費用係上訴人遲延受領後，房屋維護及保管之必要費用，依民法第二百四十條第一項規定，被上訴人得請求上訴人賠償（見原判決第十九頁第十一行至第十二行、第十四行至第十五行），則原判決既認定上開費用係被上訴人提出給付前所發生，即非因上訴人受領遲延之必要費用，又謂係上訴人遲延受領後，房屋維護及保管之必要費用，其論斷亦不無矛盾。末查，上訴人一再抗辯，被上訴人將系爭房地之權狀及鑰匙交付上訴人之確實期日在九十年三
月二十六日，上訴人在隔日（即三月二十七日）……前往系爭房地做現場履勘時才入內察看，實際上，被上訴人於……當日始為點交，其危險負擔自九十年三月二十六日以後才移轉予上訴人云云，並提出和解筆錄為證（見原審卷一六○頁正面、二○九頁反面、一六三頁），原審就上訴人上述抗辯，未於判決理由項下說明何以不足採之意見，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 重 瑜
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十六 日
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