臺灣高雄地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七九號
原 告 台灣土地銀行
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 李慶榮 律師
孫守濂 律師
右一人複代理人 陳新三 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 葉子瑋律師
右當事人間給付不當得利損害金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣捌拾肆萬元，及自民國九十二年一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十二年二月一日起至返還高雄市苓雅區○○○段第一０二五之六號土地之日止，按月給付原告新台幣壹萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新台幣叁拾叁萬陸仟元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰萬捌仟元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠高雄市苓雅區○○○段第一○二五之六號建地面積七十平方公尺土地為原告所有 ，於八十年八月五日曾出租被告，被告於其上建造門牌高雄市苓雅區○○○路三 七號之三層樓店面式房屋占有使用，租期約定自八十年八月五日至八十一年十二 月三十一日止，租期屆滿被告末再與原告另訂新約續租而繼續占有使用迄今，其 占用土地自屬無權占有，原告自得依民法第一百七十九條、土地法第九十七條第 一項、第一百零五條等規定請求被告就其占用之面積按公告地價算得總值之百分 之十，為每年應返還之不當得利損害金，為此請求被告自八十七年二月起至九十 二年一月止，即起訴前五年期間之損害金計新台幣（下同）一百零五萬元，及自 本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法遲延利息，並自起 訴後即九十二年一月起至被告返還系爭土地之日止，每月一萬七千五百元。系爭 土地位於高雄市○○○路旁、四維三路與興中一路之間，附近有銀行、學校、藥 局、精品屋、花店街等，商家林立，來往車輛頻繁，商機遜勃，使用系爭土地在 客觀上得獲之利益應甚為可觀，而系爭土地公告地價每平方公尺三萬元，若以地 價百分之十計算被告每月使用土地獲利一萬七千五百元，應屬適當，且向原告合 法承租戶之租金計算係以土地價值百分之五計算，在商業區更有以百分之七點五 計算者，對無權占有者自無准其較優惠之理，否則立約承租無意義。 ㈡兩造所立基地租賃契約第十二條明定「本租約租期期屆滿時，租賃關係即行終止 ，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向 出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。」「租期屆滿後，承
租人未經辦理換約續租仍為使用者，負損害賠償賣任，按租金計算方式繳納使用 補償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」等語，系爭租約於租 期屆滿時，自因前開約定而生阻斷續租之效力，不生默示同意續租之情形，且被 告於租期屆滿前一個月，亦未依約向原告申請換約，兩造間無不定期租賃關係存 在。被告所提八十二年一月三十日之收據，為該月份之使用補償金，而非租金， 因原告承辦人員疏失而誤填入本期應繳租金欄，況縱有成立租賃關係之意思表示 ，亦應由原告代表人為之，承辦人員亦無該權限。又原告於八十二年二月即拒收 被告欲繳之款項，被告始依己意每月以不同金額提存，而非原告有默示同意續租 之意。
㈢系爭土地原出租予被告之母親葉黃金蓮，租期自七十九年一月一日至八十一年十 二月三十一日止，因葉黃金蓮於租期間將系爭土地上房屋贈與被告，兩造始於八 十年八月訂立租約，惟無論原告與葉黃金蓮間或兩造間之租約第四條均約明「應 繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式，每年分十二期繳納，其依規定調整 租率時，承租人並願照調整之相金自調整之月份起計算」，原告於八十一年八月 接獲台灣省政府八十一年八月六日八一府財五第七四四四○號函、諭命溯自八十 年七月一日起調整租金率及使用補償金計算方式之函文後，即通知被告應繳補調 整差額，詎被告竟嫌調整過高，拒依調整後之租金給付，亦拒絕補繳差額，被告 既違約，原告於租期屆滿時自無再續行出租予被告之可能。 並聲明：求為判決㈠被告應給付原告壹佰零伍萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應自九十二年一月起，至返還座落 高雄市苓雅區○○○段第一０二五之六號土地之日止，按月給付原告壹萬柒仟伍佰 元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造租賃契約八十一年底屆滿後，被告於八十二年一月三十日仍繳付當月租金， 原告未即於八十二年一月一日表示反對繼續出租之意思，又於當月底收取租金， 縱未再訂立書面契約，仍成立不定期租賃契約，且自八十二年二月份起，由於原 告不願承認而拒絕收取，被告乃以提存方式繳納租金迄今，在法律上已生清償效 力，被告自無所謂積欠租金或無權占有之不當得利存在。況原告以法定最高年息 計算而請求一百零五萬元之金額，實屬無據，因被告所提存之金額均係均係經被 告查詢原告對第三人各該時間相同地段出租金額，由原告承辦人電話中口頭告知 ，且被告係以自用住宅有各種打折方式計算租金率後始予提存。 ㈡原告於九十一年九月間兩造租賃屆滿前三個月，片面要求調高租金，並追溯其期 間自八十年七月一日起，同時限期於三個月內繳納，惟兩造租約係自八十年八月 五日開始，原告追繳之起始日並無理由，而原告追繳前開期間之差額為五萬四千 三百四十二元，而當時每年原租金總額僅四萬一千零四十元，原告追繳金額超過 全年租金甚多，並不合理；況兩造租金雖有依規定調整租率時，承租人願照調整 之租金金額自調整之月份起計算，惟按常理解釋，乃指所調整之日係向後發生時 自該時起調整，豈有如原告自行解釋向前調整之理。 ㈢原告在高雄市有一千餘戶如被告之承租戶，原告僅以一紙公文即要求索討總額數 千萬元之金額，事實上系爭土地於五十六年間原告向建商收取相當於地價七成所
謂的保證金，實際為地價款，於完工後土地應即過戶予建商，被告之父於購買系 爭房屋時亦包括土地價款，惟建商完工後原告遲遲不肯過戶，後因地價調漲，竟 將保證金退還建商，不肯過戶土地。
㈣被告之母確於八十二年一月向原告申請續租，由原告承辦人同意續租而交租約予 被告之母填寫，並開立租金收據，否則以原告承辦人係專業處理收受租金之人， 豈有不能分辨所收者為租金或補償金之理，原告所稱作業疏失為推詞，原告所提 租金收入登記帳卡為內部作業之問題，其事後作成之補償金乃原告承辦人違反商 業會計法不依商業會計憑證登載，與被告無關涉。 ㈤退萬言之，縱兩造間無租賃契約存在，惟被告系爭房屋多年僅單純住宅使用，並 未作任何商業用途，縱附近商機蓬勃亦與被告無關，而事實上多來來被告亦一直 將所應付原告之租金提存，與其它單純不繳納租金或補償金之承租人相較，並無 任何惡意占用之情形，原告請求以最高年息百分之十計算，顯然過高，請求酌減 至一般正常情形以地價年息百分之五計算。
並聲明：求為判決㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、原告主張其曾將所有高雄市苓雅區○○○段第一○二五之六號建地土地出租予被 告，租期自八十年八月五日至八十一年十二月三十一日止，被告於契約期限屆滿 後至今仍占用系爭土地，土地位於高雄市○○○路旁、四維三路與興中一路之間 ，附近有銀行、學校、藥局、精品屋、花店街等，商家林立，來往車輛頻繁，商 機蓬勃等事實，業據提出土地登記謄本、基地租賃契約及相片等為證，且為被告 所不爭執，自堪信為真實。茲本件兩造爭點為㈠兩造於八十二年一月後就系爭土 地是否成立新租賃契約？被告所繳交六千五百零九元是否發生租賃繼續存續之效 力？㈡租約到期後有無民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約之情形？㈢ 被告提存租金之法律效果為何？㈣原告請求相當於租金之不當得利有無理由？應 如何計算較為合理？本院判斷意見如下：
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，當事人對 於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成 立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民 法第一百五十三條定有明文，則兩造如未有訂立新租賃契約之明示或默示意思合 致，即難認有何新租賃契約之訂立。本件依兩造所訂基地租賃契約第四條約定「 應繳租金依出租機關（指原告）按法令規定所訂計算方式，每年分十二其繳納， 其依規定調整租率時，承租人並願照調整之租金額自調整之月份起計算，每期租 金新台幣零拾參千肆百玖拾零元整，應於每期開始四十天內自動向出租機關繳納 ，逾期不繳以違約論，並應依左列各款加收違約金，承租人絕無異議：‧‧‧‧ 」有租賃契約在卷可稽。而原告曾於租賃期間以該行高雄分行八十一年九月十五 日雄產字第０二三六一號函，通知被告「【主旨】：台端承租（使用）本行管 有高雄市苓雅區○○○段一０二五之六第號土地，都市計畫使用分區為住宅區， 租金（土地使用補償金）按申報地價年息百分之五記收，並溯自八十年七月一日 起實施，請依說明二新租金繳付，並於文到三個月內繳清調整差額，逾期主追收 違約金或遲延利息，請查照。【說明】：一、依據台灣省政府818 6八一府財府 字第七四四四０號函及敝總行818 24（八一）總管管字第依七五八二號函辦理。
二、本件基地租賃（使用）面積為七０平方公尺，八十年七月一日申報地價每平 方公尺二十五‧四元，按租金率百分之五計算，每月租金（土地使用補償金）六 千五百零九元，另八十年七月起至八十一年八月止應補繳調整差額四萬二千二百 六十六元。三、‧‧‧」，並經證人即八十二年在原告銀行高雄分行任財產課清 查土地各項業務之劉榮裕到庭證稱「當時我們確實有通知被告來辦理換約手續與 補繳租金」，而系爭租賃契約期限屆滿後，因被告不願繳納應追繳之租金，致原 告拒絕訂立新約之事實，為被告所自承，是足認原告於系爭租賃契約屆滿時，並 非不願與被告續約，但續約之條件為被告需將調整租金後所應追補之租金繳清， 且依新租金訂定新約；從而無論被告所辯原告調整租金後請求追繳之前租金依法 有無理由，在被告追繳八十年七月至八十一年八月止之租金前，原告無意與被告 續訂租約應可認定。雖原告所出具被告收執之第００八一七六號八十二年一月份 收據，繳交日期為八十二年一月三十日，收據性質則「土地租金」及「使用補償 金」並列，雖未予圈選、刪除加以特定收據性質，然被告繳清追繳租金前原告既 無意與被告訂立新租賃契約業如前述，則原告係以收受系爭土地「使用補償金」 之意收受被告所繳六千五百零九元甚明。至於原告之租金交納記錄，其中八十二 年一月三十日所繳交之八十二年一月份六千五百零九元處上方，雖以鉛筆附記「 聯單為租金」等字樣，然租金交納記錄僅係原告內部文件，收款承辦人即便誤認 收受金錢為租金性質，在其上加以錯誤註記，既未於出具之收據註明為租金性質 ，難認係以收受租金之意向被告收受前述六千五百零九元，且收款承辦員僅負責 收款，衡情並無代理原告與被告訂立新租賃契約之意思與表示，縱誤為租金而收 受，亦僅有無發生清償效力之問題，揆之前揭民法第一百五十三條規定，在兩造 未有意思表示合致之狀況下，尚難認兩造已就系爭土地成立新租賃契約。 ㈡又民法第四百五十一條出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租 之效力之規定，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收 益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非 含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後 絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，此有最高法院 所著五十五年台上字第二七六號判例可資參照。而本件依兩造所訂基地租賃契約 第十二條約定「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承 租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契 約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使 用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第 四百五十一條之適用及其他異議」，已於系爭租賃契約訂約時，約明如未續訂契 約，租期屆滿租賃關係即行終止，揆之前揭最高法院判例意旨，應認已生阻止租 賃契約繼續生效之效力。從而被告所辯原告未於系爭租約期限屆滿翌日即八十二 年一月一日立即表示反對繼續出租之意，因認有民法第四百五十一條視為以不定 期限繼續契約之適用，尚無可採。
㈢民法第三百二十六條規定債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者 ，清償人得將其給付物，為債權人提存之。從而必有債權債務關係存在，而債權 人有受領遲延之情形，或債務人不能確知孰為債權人而難為給付之情況，始有由
債務人為債權人提存而消滅債之關係之可言，如無債權債務關係當無提存之可言 ，即便債務人誤有債務關係而加以提存，亦僅如何請求返還提存物及可否轉換消 滅其他債之關係之問題，不能因債務人事後之提存而影響提存前有無債之關係之 認定。本件兩造已於系爭租賃契約約定：如未續訂契約，租期屆滿租賃關係即行 終止等語，應認無民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約規定之適用已如 前述，再者，單純收款行為既無訂立新租賃契約之意思及表示，更遑論訂立新租 賃契約之意思表示合致，從而兩造間就系爭土地迄無訂立新租賃契約，兩造間亦 無給付租金之債權債務關係存在，被告所為提存清償之行為，不能影響兩造間就 系爭土地新租賃關係之存在與否，兩造之租賃關不能因被告所為提存而生繼續之 效力。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同；利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一 年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民 法第一百七十九條、第一百二十六條定有明文。而無權占用他人土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念；租金之請求權因五年間不行使而消滅， 民法第一百二十六條定有明文。又凡無法律上之原因而得相當於租金之利益，致 他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對 於相當於已罹消滅時效之租金利益，即不得依不當得利之法則請求返還（最高法 院分別著有八十八年度台上字第一八九四號旨、八十二年度台上字第三一一八號 判決意旨可資參酌）。本件系爭土地於系爭租賃契約期限屆滿後，兩造並未訂立 新租賃契約，且被告自系爭租賃契約期限屆滿至今均占用系爭土地業如前述，則 被告無權占用系爭土地甚為明確，依上開法文規定及最高法院判決意旨，原告請 求被告返還自起訴日即九十二年一月十五日前五年內之八十七年二月一日起，至 九十二年一月三十一日止，使用系爭土地所獲得相當於租金之不當得利，依法即 屬正當。
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限 ；又公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。土地法第九十 七條平均地權條例施行細則第二十一條分別定有明文。土地法第九十七條第一項 規定之租金，係指同時承租基地及其建築物兩者而言。如僅承租基地或建築物時 ，自應分別按其申報價額計算租金。系爭土地屬國有，為公有土地，位於城市地 方之土地，依前開法條規定，以公告地價為申報地價，承租系爭土地時，以不超 過系爭土地公告地價總額年息百分之十為限計算租金。而基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工、商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達 申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年臺上字第三０七一號判例意 旨參照）。系爭土地八十六年、八十九年度公告地價每平方公尺均為三萬元，有 高雄市政府地政處新興地政事務所九十二年一月八日高市地新三字第０九二００ ００二００號函可稽。被告自八十二年一月兩造租約期滿後繼續占用系爭土地而 受有相當於租金之不當得利，原告請求被告自起訴日起追溯五年即自八十七年二 月起算之相當於租金之不當得利，應屬有據，而系爭土地坐落高雄市○○○路旁
、四維三路與興中一路之間，附近有銀行、學校、藥局、精品屋、花店街等，商 家林立，來往車輛頻繁，惟被告則用為純住家之用等情，有兩造所不爭執之照片 可稽，則依系爭土地坐落位置、工商繁榮程度、交通狀況、使用人利用系爭土地 之經濟價值及所受利益等情狀，並參酌前揭規定，本院認為以申報地價年息百分 之八，為本件相當租金額之計算基準較為適當。被告無權占用原告所有土地業如 前述，則依上開基準計算結果，原告得請求之金額如下：被告占用面積七十平方 公尺，每月受有不當得利金額為一萬四千元，被告自八十七年二月起至九十二 年一月底止之不當得利總金額應為元八十四萬元（計算式：70×30000×8%×5= 840000）（元以下均四捨五入），是原告在此範圍內之請求為有理由，超過前揭 範圍部分，核屬過高，不應准許，又原告請求自九十二年一月起按月給付，惟其 中九十二年一月部分業已核計予前揭五年範圍內，應自九十二年二月始得請求按 月給付。
四、從而，原告本於無權占有及不當得利之法律關係，請求被告給付原告八十四萬元 及自起訴狀繕本（起訴狀繕本於九十二年一月二十一日送達）送達翌日之九十二 年一月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息；暨自 九十二年二月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告一萬四千元之不當得 利之請求，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，即屬於法無據，應予駁 回。
五、本件因事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無涉，爰不一一 贅述。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分無不 合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十三 日 臺灣高雄地方法院民事第五庭
~B法 官 林玉心
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十三 日~B法院書記官 陳家宏