臺灣高雄地方法院民事裁定 九十年重訴字第八九六號
原 告 臺灣糖業股份有限公司
法定代理人 吳乃仁
訴訟代理人 吳艾黎律師
被 告 乙○○ 住高雄
丙○○ 住高雄
甲○○ 住高雄
丁○○ 住同右
右 四 人
訴訟代理人 吳剛魁律師
右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文
被告乙○○應給付原告新台幣伍佰叁拾叁萬元，及自民國八十七年十一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並按日給付原告新台幣伍佰叁拾叁元之違約金。
被告丙○○應給付原告新台幣肆佰叁拾陸萬元，及自民國八十七年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並按日給付原告新台幣肆佰叁拾陸元之違約金。
被告甲○○、丁○○應給付原告新台幣伍佰肆拾伍萬元，及自民國八十七年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並按日給付原告新台幣伍佰肆拾伍元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之三十四、丙○○負擔百分之二十八、甲○○與丁○○負擔百分之三十五；餘由原告負擔。
本判決第一項至第三項於原告依序以新台幣壹佰柒拾捌萬元、壹佰肆拾陸萬元、壹佰捌拾貳萬元為被告供擔保後得假執行；但被告乙○○、丙○○、甲○○與丁○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣伍佰叁拾叁萬元、肆佰叁拾陸萬元、伍佰肆拾伍萬元為原告預供供擔保後得免假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴時其法定代理人為戊○○，然已於民國九十一年四月間變更為吳乃 仁，有經濟部經授營字第○九一二○二三五○二○號資格證明書在卷可稽，而吳 乃仁已具狀聲明承受訴訟，自無不合，應予准許。二、原告主張：被告乙○○於八十五年六月二十五日以總價新台幣（下同）七百六十 二萬元向伊購買坐落高雄市楠梓區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一 二一地號土地上「都會金龍」編號Ｅ號房地，並已繳納二百二十九萬自備款， 被告丙○○於同月二十九日以總價六百二十三萬元向伊購買坐落前開基地編號Ｅ 號房地，並已繳納一百八十七萬元自備款，被告甲○○與丁○○於同月二十九 日以總價七百四十九萬元向伊購買坐落前開基地編號Ｅ號房地，並繳付二百零 四萬元自備款（被告所買受之房地，下稱系爭房地）。嗣伊於八十七年十一月十
六日、二十三日、十日通知乙○○等人交屋並給付尾款，惟被告均置之不理，依 約伊自得請求被告給付尾款及其法定遲延利息，並給付按尾款每日加計萬分之五 計算之懲罰性違約金。爰依買賣契約之法律關係，聲明求為命：㈠被告乙○○應 給付原告五百三十三萬元，及自八十七年十一月十七日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，並按日給付二千六百六十五元之違約金。㈡被告丙○○ 應給付原告四百三十六萬元，及自八十七年十一月二十四日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息，並按日給付二千一百八十元之違約金。㈢被告甲○ ○、丁○○應連帶給付原告五百四十五萬元，及自八十七年十一月十一日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並按日給付二千七百二十五元之違約 金。㈣第一項至第三項聲明願供擔保，請准宣告假執行之判決。三、被告則以：原告於廣告及買賣契約書中虛構並隱匿事實，爰以受詐欺而為意思表 示為由，撤銷系爭買賣契約。而原告利用伊等搶購房屋之際，未提供契約書予伊 審閱，又先收訂金才簽約，有違誠信而顯失公平，依消費者保護法第十二條第一 項、施行細則第十一條及公平交易法第二十四條規定，該契約應屬無效，況系爭 房屋有諸多不能修復之重大瑕疵，伊已解除契約，原告不得請求伊給付價金；如 伊解約不合法，則請求減少價金並主張同時履抗辯等語，資為抗辯。並聲明： ㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、原告主張被告乙○○等人於八十五年六月間，分別以七百六十二萬元、六百二十 三萬元及七百四十九萬元之價格向其購買系爭房地，並依序繳納二百二十九萬元 、一百八十七萬元及二百零四萬元自備款，然其分別於八十七年十一月十六日、 二十三日、十日通知被告交屋並給付尾款，惟被告迄未給付並辦理交屋手續之事 實，為被告所不爭執，並有房地預定買賣契約書、辦理交屋手續通知函、楠梓三 期都會金龍交屋順序表及存證信函在卷可稽，此部分事實，可堪信為真實。又原 告係依據買賣契約之法律關係請求被告給付價金，被告則抗辯係受詐欺而簽約， 且簽約過程有違誠信而顯失公平，及系爭房屋有諸多不能修復之重大瑕疵等情， 則本件之爭點應在於：㈠被告以受詐欺而撤銷系爭買賣契約有無理由？㈡原告有 無違反消費者保護法第十二條第一項、施行細則第十一條及公平交易法第二十四 條規定，致系爭買賣契約無效？㈢系爭房屋有無不能修復之重大瑕疵而構成得解 除契約或請求減少價金並主張同時履行抗辯權之事由？㈣原告可請求被告給付之 買賣價金為何？茲分述之。
㈠、被告以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約有無理由？ 本件被告主張遭受原告詐欺，係以原告於預售屋廣告中向消費者提出「保證房屋 、土地產權清楚、坪數確實」、「透明化的交易誠實公開的價格」、「國營事業 的資金保障」、「優越地段、最大增值利益」、「金字招牌、建築品質有保障、 安全交屋、不受景氣影響」五大保證，惟嗣後發現系爭房屋存有：「基地位置不 實」、「環境品質不佳（垃圾地問題）」、「結構上安全疑慮」、「商業用途受 限」及「非由各大專院校建築系教授公開評選建築規劃設計」等缺失為主要論據 。惟查：
１、基地位置不實部分：
①系爭房屋坐落於高雄市楠梓區○○○○段一一三內、一一八內、一一九及一二一 地號土地，位於台一號省道東側，屬都市計畫住宅區等情，為兩造所不爭執，並 經原告於系爭房物預售公告及訂購須知記載明確。雖原告在銷售時曾以系爭房屋 所坐落之基地西側（即Ａ1至Ａ24、Ｂ1至Ｂ26棟）臨民族路（高楠公路）、北方 則臨德民路等交通道路系統之「總配置圖」廣告對外招攬客戶，有總配置圖在卷 可證。惟原告於推出系爭房地預購案時，乃於八十五年六月十四日對外發布預售 公告，並將之刊登於報紙之廣告版中，而其中第一、六、九、十條乃分別載明： 「基地位置：１、位於高雄市楠梓區○○○○道東側，屬都市計劃住宅區，坐落 高雄市楠梓區○○○○段第一一三內、一一八內、一一九及一二一地號等四筆土 地。２、本案基地內一二○地號一筆為都市○○○○○道路，產權歸屬台糖不予 出售移轉；推案產品解說自八十五年六月十七日起至八十五年六月廿一日止計五 日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事宜；有關訂購須知、平面圖、房地銷售面積 分算表、出售房地面積及繳款明細表、房地預定買賣契約書、建照執照（含施工 圖說）等相關文件於接待中心展示，請逕向本分處或接待中心洽詢索閱；其他事 項：詳見房地訂購須知」等語。且該公告所載之房地訂購須知第八條及第九條並 記載「本基地西側緊臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨四十米德民路規劃設計 高架橋等公共設施；有關房地銷售文件，自六月十七日起於接待中心展示，欲訂 購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說）及其他相關文件 ，如有疑義須於付定承購前向本分處洽詢，不得於訂購後另行提出異議或拒絕簽 約要求退定，又刊登報紙之公告，如有錯誤或文字不清，應以本分處公告欄正本 為準」等語，有報紙、系爭房地銷售公告及訂購須知在卷足憑。另原告於同年六 月十七日開始對外銷售時，其於接待中心即設有系爭房地全區模型及預售公告欄 、圖說閱覽處、資料索取處等各處，且其全區模型中就周遭及區○道路乃均各以 明顯白字而為標示，其中基地西側即Ａ1至Ａ24、Ｂ1至Ｂ26棟之前係設無名八公 尺寬道路，再外始以綠色絨布區隔並標有「高楠公路拓寬用地」，有現場照片足 憑。又系爭房地基地所臨接之八公尺計劃道路，係六十九年七月七日公告之「本 市楠梓區細部計劃案」內所劃設，高雄市政府工務局目前尚無計劃編列預算開闢 ，而北側四十公尺計畫道路及西側立體交叉道用地，係六十一年四月十日公告之 「楠梓主要計畫」內劃設，該局將視財源計畫於九十三年七月前編列預算開闢乙 節，亦有高雄市政府工務局八九高市工務建字第○○五八三四號在卷可憑。 ②而原告於銷售系爭房地時，派其職員即訴外人沈明道課長、黃逢章、李玲嬋、余 天福等人在接待中心為客戶解說及介紹，而該案之訂購須知張貼在該處公告欄， 並影印予欲承購者免費取閱，另模型屋及銷售情況照片亦係銷售當天由原告職員 朱志堯現場所拍攝等情，業經證人黃逢章、朱志堯於本院八十九年度自更㈠字第 五號詐欺案件審理時證述綦詳，業據本院查明屬實，復有刑事判決及照片在卷可 證。原告於總配置圖廣告中固以系爭房屋西側前臨民族路（高楠公路），然其於 正式之預售公告及房地訂購須知，既已載明基地地號及其旁道路系統為「西側緊 臨政府規劃設計立體交叉道路，北臨四十米德民路規劃設計高架橋等公共設施」 等語，被告自得依上開公開資料查閱地籍圖，或政府公告之其他相關地政、交通 資料，查證基地確實位置而無錯誤之虞。且原告於銷售前既已對外公告表明有關
訂購須知、平面圖、建照執照（含施工圖說）等相關文件自六月十七日起置於接 待中心展示，欲訂購者應詳細審閱房地預定買賣契約書、建照執照（含施工圖說 ）及其他相關文件，如有疑義須於預定承購前向原告洽詢，若有不足事項則參見 房地訂購須知等語，故被告銷售系爭房地所為之相關廣告資料，自應全部併予觀 察，不得以上開粗略標示相關位置之「總配置圖」，即謂原告違反依此應負最低 廣告真實義務，而有詐欺之情事。另原告在銷售現場之接待中心中所設全區立體 模型，業已標明基地西側所臨者為無名八公尺寬道路，其旁之高楠公路則為「高 楠公路拓寬用地」，且其公告之銷售文件中並已表明西側之高楠公路乃為政府「 規劃設計」之立體交叉道路，而該用地（即西側立體交叉道用地）確並經高雄市 政府工務局於六十一年四月十日所公告之「楠梓主要計畫」劃設無訛，且該局亦 將視財源計畫而於九十三年七月前編列預算開闢，則系爭房地西側之現有道路系 統與原告所為之銷售公告內容，自屬相符。
③綜上，被告於購買時既已知悉系爭房地西側並非緊鄰高楠公路，而僅為規劃設計 中之高楠公路拓寬用地，且原告於銷售房地時已於相關資料中清楚描述基地西臨 之「高楠公路」，為規劃設計中之道路，並於接待中心以具體模型加以說明，參 以原告提供之文件亦未提及系爭房地完工後將緊鄰高楠公路，自不得以「總配置 圖」即認原告有何詐騙之情。再者，原告上開銷售廣告，亦經台北高等行政法院 及最高行政法院認定該預售屋基地位置並無虛偽不實及引人錯誤之表示，並未違 反公平交易法第二十一條第一項之規定，有判決書附卷足證。故被告辯稱原告以 不實之廣告誘騙其等訂購系爭房地，自屬無據。２、環境品質不佳（垃圾地問題）及結構上安全疑慮部分： ①查系爭房屋於興建完成辦理交屋時，因承購戶對建築基地是否含有毒物質及房屋 結構是否符合居住安全標準存有所疑慮，經經濟部國營事業委員會（下稱國營會 ）召開協調會與承購戶達成結論，委由國營會函請國立成功大學、屏東科技大學 、高雄市政府環保局、台灣省大地技師公會、高雄市土木技師公會、高雄市建築 師公會、高雄市結構技師公會、高雄市律師公會、都會金龍承購戶聯誼會及原告 推薦代表，組成專案小組進行鑑定結果：「㈠環保規定部分：經成功大學研究發 展基金會環境量毒物研究中心量測結果，鑑定標的物空氣中甲烷含量及鑑定標的 物基地下土壤中鉛、鉻、汞、鋅、苯、三氯乙烯、甲酚、五氯酚、戴奧辛等含量 ，均與環境背景值相近或低於我國環保署公佈之相關標準或歐美標準。又本小組 自行查證結果，發現土壤中苯、甲酚、五氯酚、三氯乙烯等含量均低於美國各州 所訂定之土壤中有機污染物管制標準，故鑑定標的物基地下抽樣所得廢棄物，目 前尚未發現有不符環保規定致不適合居住之現象。㈡結構安全部分：與結構安全 有關部分，發現兩項缺失：①為支柱箍筋末端彎鉤，未按施工圖規定做一百三十 五度彎鉤；②為Ｂ戶牆壁混凝土鑽心試體抗壓強度未符合我國建築技術規第三 百五十二條規定，即未達施工圖規定強度之75％。惟任何低層建築之耐震性能安 全與否，主要取決於建築物長軸方向與短軸方向之餘裕壁量是否足夠。少數部分 之混凝土品質與箍筋品質倘有瑕疵，對整棟低層建築物之耐震安全不會構成嚴重 威脅。又高雄市於九二一集集地震時，震度為四級，但鑑定標的物之主體結構並 未發現損害現象，表示鑑定標的物目前尚無因結構安全而不適合居住之虞。」，
有該台糖公司都會金龍楠梓三期房屋專案小組鑑定報告書附卷可憑。上開鑑定報 告既係國營會與兩造達成共識後，委請建築、土木、結構、環境、法律等相關學 術機構及人士組成專案小組，並進行鑑定，其專業性、客觀性及公正性應無疑慮 ，堪可採信。被告既同意由國營會委請該專案小組進行鑑定，自應受該鑑定結果 之拘束，今被告於得知該鑑定報告對其不利後，聲請本院再將系爭房屋另委請其 他機構重新鑑定，即無可採。
②被告雖另提出其委託郭敏哲土木結構技師事務針對系爭房屋土壤及建築結構進行 鑑定之報告書，及南台灣環境科投股份有限公司出具之檢測報告書，表示系爭房 屋違反建築技術規則第五十六條同一建築物基礎，不得應用二種不同型式，亦不 得以二種合力承載重量規定，且基地為腐植土（垃圾地），可能因過大之沈陷量 而無法發揮承載力，基礎承載力不足，及地下水大腸桿菌高達120000CFU/100ML ，顯示基地因垃圾廢棄物污染已嚴重影響該區之地下水質等問題。惟查，郭敏哲 土木結構技師事務所出具之鑑核委託報告書，係依據本院八十九年度自更㈠字第 五號刑事卷及該案被告林鎮宏等人刑事答辯狀所附證物等相關資料為據，有該鑑 核委託報告書在卷可稽，且鑑定人又未親至系爭房地現場進行實地鑽測，其所參 酌之證據資料是否充足，已有疑義，況該鑑定係由都會金龍聯誼會劉克權等四十 六人私自委託鑑定，其客觀性亦令人存疑，自為本院所不採。而南台灣環境科技 股份有限公司出具之檢測報告書，因其檢測之樣本並非其偕同兩造所取樣，且無 公正之第三者目睹採樣過程，該份鑑定報告內容之真實性及客觀性，均有疑義， 該檢測報告書亦為本院所不採。
③綜上，顯示系爭房地經鑑定結果，並未發現有不符環保規定或因結構安全而不適 合居住之處，被告執此抗辯，亦無可採。
３、商業用途受限部份：
①被告辯稱原告於其廣告中表示系爭房地係「超值地段」、「四、五樓透天別墅店 舖」、「透天店面」、「位於六十米高楠公路與四十米德民路口」，使其認為所 買之系爭房屋全部可以合法作為商業使用，惟嗣後竟發現該區係屬於「住宅區」 ，無法全部作為商業使用等語。惟查，原告所提供予消費者審閱之系爭建物預售 公告及訂購須知，固記載系爭建物為四樓半店舖住宅，惟本件楠梓都會金龍分為 「店舖住宅」及「別墅住宅」二大類，「別墅住宅」固不能作為店舖使用，即使 「店舖住宅」，顧名思義亦非全部可作店舖使用。況依兩造簽訂之房地預定買賣 契約書，於第二十一頁以下已就被告所購房屋種類予以明確標示，並由被告親自 蓋章確認，被告就其所購者屬於「別墅住宅」乙事，理應知悉甚詳，不得諉為不 知，此與原告提出之系爭房屋（八七）高市工建築使字第○一三三七號（Ｅ） 、○一三二七號（Ｅ）、○一三三一號（Ｅ）使用執照，均載為「建築用途 ：住宅（Ｈ─２）」相符，有使用執照在卷足證。被告於簽訂買賣契約前既已知 其所購買之房屋均為「別墅住宅」，均無法供店舖使用，難謂原告有何詐欺之情 事。至於原告於廣告中雖有將透天店面住家及透天別墅住家簡寫為「透天店面， 別墅住家」，但在同一廣告內隨即說明「四樓半店舖住宅五十四戶，四樓店舖住 宅二十八戶，四樓別墅住宅一百戶」，有快報台糖公告在卷可證，益證被告並無 陷於錯誤之可能。
②又被告雖提出高雄縣政府建設局八十九年六月八日八九建局管字第ＤＡ０一０六 六九號及第ＤＡ○一○五五六號函，說明系爭房屋既屬住宅區，則其商業用途必 將受限乙事。惟查，原告所購買者既係「別墅住宅」，本無商業用途受限之問題 。且系爭房屋坐落高雄市楠梓區，並非高雄縣所轄區域，被告執高雄縣政府建設 局函文為系爭房屋商業用途受限之證明，亦有未洽，併此敘明。 ③綜上，被告辯稱原告於其廣告單中之詞語，使其認為系爭房屋全部可以合法作為 商業使用乙節，自無可採。
４、系爭房地非由各大專院校建築系教授公開評選建築規劃設計部分： ①被告雖辯稱本件建築規劃之人員並非出自建築系相關專業科目，且亦未具有教授 資格者參與評選。惟查，本件楠梓都會金龍參選之建築師共有：陳耀如、吳昌成 、曾文宏、劉明泉等四人，而參加評選之各大專院校建築系教師為：逢甲大學建 築系副教授兼系主任郭永傑（博士學歷）、國立台北科技大學建築系教授兼設計 學院院長黃定國（碩士學歷）、國立雲林科技大學副教授文一智（建築工學博士 ）、高苑工專建築工程科主任謝育穎及原告生產技術服務處蘇佳煌建築師等人， 經評選結果由陳耀如建築師獲得本件設計監造權等情，亦有本件工程公開徵求設 計圖樣總名次評定表、原告高雄糖廠函文及評選委員會專家學者建議名單查詢資 料、名片、推薦書及公開徵求設計圖樣應徵須知可參。 ②綜上，顯示本件建築規劃之人員確係出自建築系相關專業科目，且確有教授資格 者參與評選之事實。
５、綜前所述，被告以受原告詐欺而撤銷簽訂買賣契約之意思表示，自屬無據。㈡、原告有無違反消費者保護法第十二條第一項、施行細則第十一條及公平交易法第 二十四條規定，致系爭買賣契約無效？
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費 者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護 法施行細則第十一條第一項、第二項前段固定有明文。然消費者保護法施行細則 係依據消費者保護法第六十三條之授權而訂定，是其應屬授權命令甚明，而即認 授權命令可基於法律之授權而訂定有關人民權利義務之規定，但仍應符法律明訂 授權之目的、內容及範圍，不得超越法律授權之範圍，以符法律保留原則。又即 便法律並未就授權之目的、內容及範圍加以明定，亦不表示經授權之命令即可毫 無限制地規範人民之權利義務，此時仍應秉持各該授權法律所為授權之應有本旨 ，在未超越法律授權本旨之範圍內訂定其命令。職是，上開施行細則雖係基於消 費者保護法第六十三條以「本法施行細則，由行政院定之」之方式概括授權而定 ，並未就授權之目的、內容及範圍有所明訂，但依上開說明，仍有法律保留原則 之適用而不得逾越。上開施行細則固規定企業經營者若未提供「三十日以內」之 審閱定型化契約期間，該條款即不構成契約之內容，惟消費者保護法並未就審閱 期間有所規定，其授權本旨亦無授權上開施行細則就此有所規範，顯然上開施行 細則規定業已增加法律所無之期間限制，並進而產生一定之法律效果（即未經三 十日以內之合理期間審閱之契約條款，不構成契約之內容）而影響人民之權利義 務。是該施行細則規定已超越法律授權之範圍，有違法律保留原則，參諸司法院 大法官釋字第二一六號解釋意旨，本院自可不受拘束而不予引用。
２、又前揭施行細則之規定有違法律保留原則而經本院不予引用，但並不表示企業經 營者即可在未給予消費者審閱機會之情形下，即認全部定型化契約條款即屬有效 。依消費者保護法第五條之規定，企業經營者「應致力充實消費資訊，提供消費 者運用，俾能採取正確合理之消費行為」，是審閱機會之合理給予，自係企業經 營者之法定義務，從而若企業經營者在未給予消費者充分審閱契約之情形下，消 費者於訂約之後始知契約內容對其不利，自係對消費者「顯失公平」，依消費者 保護法第十二條第一項規定，仍可認該條款為無效。反之，若企業經營者已給予 消費者合理審閱契約之機會，即無上開顯失公平之情形，而不得基此認屬無效。３、查系爭買賣契約書為原告所預先擬定，嗣後供不特定人簽訂之定型化契約書乙事 ，為兩造所不爭執；又原告與被告訂立系爭買賣契約時，業已公告包括系爭建物 在內之「都會金龍」房地預售公告，此有原告所提該預售公告及剪報在卷可稽， 堪信為真。又依該公告第六條所載「推案產品解說自八十五年六月十七日起至八 十五年六月廿一日止計五日，欲訂購者請前往詳加瞭解有關事實。」、第十條記 載「有關訂購須知、平面圖、房地出售面積分算與售價表、繳款明細表、房地預 售買賣契約書、建造執照（含施工圖說）等相關文件均於接待展示中心展示，請 逕向本分處或接待中心洽詢索閱。」，衡情原告既欲將「都會金龍」房地出售， 為吸引消費者前來購買，自不可能公告消費者可洽詢索閱上開文件資料，卻未提 供任何資料供消費者索閱，是可認原告已先公告相關文件資料供消費者前來審閱 。而房屋預定買賣契約書第一條，即已載明原告已於房屋銷售前五日公開展示該 契約並提供審閱，經被告充分審閱與認知等情，有契約書在卷足憑，足認原告已 提供被告五日以上之合理審閱期間。再者，被告均受大專以上高等教育，已據被 告陳述明確，其知識、判斷能力顯然較佳，以系爭房地售價高達六、七百萬元， 金額非小等情觀之，若原告未予被告充分時間詳加審閱相關資料，被告豈會輕易 簽約，並支付鉅額自備款，故被告辯稱原告未予合理審閱期間，亦與常理不符， 顯無可採。原告既已給予被告合理審閱契約之機會，即無消費者保護法第十二條 第一項顯失公平之情形，系爭買賣契約仍屬有效。４、又系爭房地預定買賣契約書第十五條載明「本契約之附件視為本契約之一部分」 ，有系爭房地預定買賣契約暨附件在卷足憑。依該附件之面積分算表，就被告所 購買之系爭房屋所含之公共設施面積及共用部分所含項目，皆已明確記載，難認 原告未予說明而對被告有顯失公平之情，被告辯稱系爭買賣契約並未載明公共設 施之面積及所含項目，已顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項及公平交易 法第二十四規定應屬無效，亦無足取。
５、至於被告爰引行政院公平交易委員會八十四年六月七日第一九一次委員會決議， 認建築投資商銷售預售屋時，若有要求客戶須給付定金始提供契約書者，即構成 公平交易法第二十四條「顯失公平」之行為，而本件原告於簽訂買賣契約前，即 要求其須先繳付二十萬元定金，其契約應屬無效乙事。惟查，原告確有給予被告 合理期間審閱買賣契約，且於被告充分瞭解契約內容決定購買系爭房屋簽約時， 才向被告收取定金，並非原告先要求被告繳付定金再提供契約書，被告上開所辯 ，亦無足採。
６、綜上，被告辯稱系爭買賣契約因違反消費者保護法第十二條第一項、施行細則第
十一條及公平交易法第二十四條規定而無效等情，均無可採。㈢、系爭房屋有無不能修復之重大瑕疵而構成得解除契約或請求減少價金並主張同時 履行抗辯權之事由？
１、被告抗辯得解除買賣契約，係以系爭房屋除有前述基地位置不實、環境品質不佳 （垃圾地問題）、結構上安全疑慮、商業用途受限等缺外外，復有「坪數短少」 、「牆壁混凝土強度不足」、「柏油路瀝青路面平均厚度只有四點五公分，未達 施工圖面規定之五公分」、「外牆所貼花崗丁掛磚平均厚度只有10.33mm，未達 施工圖規定之13mm」、「基地高程未按圖整地竣工，造成房屋前後高度差距甚大 」、「一樓未開口之衛浴空間未加設機械抽風機」、「樓梯及衛浴淨高未達設計 圖之高度」、「女兒牆踢腳頂為平的，與設計圖有斜坡不符」、「房屋龜裂、漏 水」、「房屋門窗縫溝有裂縫會漏水」、「屋頂防熱磚龜裂鼓起」、「屋頂伸縮 縫龜裂漏水」、「磁磚非全磁化磚」、「壁磚顏色不一」、「牆壁水泥塊脫落」 等缺失為主要論據。
２、惟查：
①系爭房屋並無被告所述基地位置不實、環境品質不佳（垃圾地問題）、結構上安 全疑慮（含牆壁混凝土強度不足）、商業用途受限等缺失之事實，已如前述，此 部分事實，堪信為真實。
②坪數短少部分：依買賣契約第三條「前條第二款房屋面積以地政機關實測後登記 簿之面積為準，如有誤差在百分之一（含）以內者，雙方互不找補，如誤差超過 百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部份按房地總價除以本約房屋面積換 算之單價，於交屋時無息相互找補價款；但因政府政令改變，致部份面積無法產 權登記時，依核准使用執照之平面圖上載有用途之面積為準」，可見原告與買受 人間有面積誤差與找補之約定。查本件系爭房屋係屬預售式，有關銷售面積概以 當時取得建照平面圖計算，雖嗣因法令變更，露台、平台、花台之面積不能產權 登記，以致該建案編號Ｅ房屋（非系爭編號Ｅ、Ｅ、Ｅ房屋）之露台、 平台、花台雖依約興建完成，但無法為產權登記（其他建物均無減少），然原告 既依上開約定露台、平台及花台所減少之面積予以找補，本係符合契約之內容， 況此亦與被告無涉，被告執此抗辯，顯屬無據。 ③柏油路瀝青路面平均厚度只有四點五公分，未達施工圖面規定之五公分部分：本 件都會金龍社區○○○路面經專案小組檢測，其平均厚度雖短少零點五公分，惟 查，專案小組係該柏油路面完工年餘後才進行檢測，然因路面長期遭車輛輾壓， ＡＣ密度增加，厚度縮小乃必然之現象，況兩者相距甚微，並不影響使用安全， 更與系爭房屋結構本體無關。
④外牆所貼花崗丁掛磚平均厚度只有10.33mm，未達施工圖規定之13mm部分：查系 爭建案外牆施作之40mm×250mm瓷質花崗丁掛磚，與設計圖、竣工圖相符，且施 工時經抽樣送請經濟部商品檢驗局（下稱商檢局）檢驗結果，亦符合規範，並有 裂紋或其他缺失，有商檢局委託試驗報告在卷可稽。況外牆之丁掛磚亦房屋結構 安全無涉，其厚度亦因廠牌而異，且同廠牌亦可能因燒製過程而異其平均厚度， 縱令有些微誤差，亦難據此指為瑕疵，被告所辯，亦無可採。 ⑤基地高程未按圖整地竣工，造成房屋前後高度差距甚大部分：查系爭房屋基地高
程，均依高雄市政府都市計劃樁位高程及設計圖施工，並未逾越相關規定乙事， 亦有前開專案小組鑑定報告書可證。
⑥未開窗之浴室未加設機械抽風機部分：經本院勘驗結果，系爭房屋之未開窗浴室 ，確有加設機械抽風機，且均能正常運轉，並無被告所辯未加裝抽風機之情事， 業據本院勘驗屬實，有勘驗筆錄可證。
⑥樓梯及衛浴淨高未達設計圖之高度部分：依專案小組之鑑定報告，都會金龍編號 Ｅ號房屋室內樓梯第八階之垂直淨高為一百九十一公分，尚符合規定，可知同 批建築之系爭房屋，其樓梯並無未違反相關規定。至於浴室高度，經本院偕同兩 造進入浴室實地勘驗結果，未發現有過低礙難使用之處，其高度一般房屋浴室無 異。
⑦女兒牆踢腳頂為平的，與設計圖有斜坡不符部分：被告就其所辯，雖提出照片、 屋頂防施工法及收邊圖為證，然依其所提證物，無法證明與系爭房屋有關，且亦 未能看出與設計圖有何不符之處。
⑧房屋龜裂漏水、房屋門窗縫溝有裂縫會漏水、屋頂防熱磚龜裂鼓起、屋頂伸縮縫 龜裂漏水、壁磚顏色不一、牆壁水泥塊脫落、磁磚非全磁化磚部分：經本院勘驗 結果：㈠編號Ｅ部分：除屋前停車場電動鐵捲門久未使用，其自動感應器故障 外（仍可以手動按鈕開啟），一樓客廳及廁所外觀上並無明顯瑕疵；二樓之二間 臥房、一間浴室及前後陽台，三樓之二間臥室、一間浴室及前後陽台，四樓二間 臥室及一間浴室等處，其外觀上均完好並無任何瑕疵；而屋頂陽台地板部分隔熱 磚雖因其屬性（因底層為保麗龍材質，經熱漲冷縮後會有鼓起之情況）部分有龜 裂現象，然此部分缺失原告業已重新舖設新地磚。㈡編號Ｅ部分：除屋前停車 場電動鐵捲門自動感應器故障外（可以手動按鈕開啟），其餘屋前預留綠地植裁 部分為空地，部分則舖設花岡石；而一樓客廳、廚房及浴室，其天花板及牆壁磁 磚外觀上完好無缺；二樓之二間臥房、一間浴室及前後陽台，其地板地磚、牆壁 及天花板油漆亦無脫落之情；三、四樓各自二間臥室、一間浴室及前後陽台，其 地板地磚、牆壁及天花板油漆亦未發現有何瑕疵；而屋頂陽台地板除部分隔熱磚 有龜裂重新更換外，亦無任任瑕疵。㈢編號Ｅ部分：除停車場電動鐵捲門自動 感應器故障外（可以手動按鈕開啟），其一樓客廳、廚房及浴室，其天花板、地 板及牆壁油漆均無任何重大瑕疵，僅部分牆壁有細微之裂紋；二樓之二間臥房、 一間浴室及前後陽台，其地板地磚、牆壁及天花板油漆亦完好無缺；三、四樓之 二間臥室、一間浴室及前後陽台，其地板地磚、牆壁及天花板油漆亦未發現有何 瑕疵；而屋頂陽台，除隔間牆壁有少許龜裂外，其餘部分隔熱磚龜裂部分均已重 新更換完畢，有勘驗筆錄及照片在卷可稽。又依上開專案小組鑑定，目前國家標 準中，並無「全磁化磁磚」之規範，有鑑定報告書可稽。３、承前所述，可見系爭房屋除停車場電動鐵捲門自動感應器故障、頂樓陽台隔間牆 會產生龜裂及屋頂陽台及編號Ｅ房屋一樓客廳部分牆壁有細微裂紋外，外觀上 並未發覺有何重大瑕疵。惟查，系爭房屋自八十七年八月間完工並陸續通知被告 交屋時起，由於被告對房屋之結構安全及環保相關問題存有疑慮，歷經協調、鑑 定及提起本件訴訟，迄今已閒置四年多，而鐵捲門之自動感應器為電器設備，難 免因長期未使用、保養而產生故障，況依約原告亦有瑕疵修補之義務，且原告亦
表示願予修繕，而該鐵捲門目前尚能以手動按鈕開啟，並無礙進出，被告指此為 重大瑕疵，而主張解除契約，或請求減少價金並行使同時履抗辯，顯有過當，自 無可採。而牆壁油漆會有細微之裂紋產生，乃因水泥成份、收縮及空置日久而致 之正常現象，難指為瑕疵。又屋頂陽台隔間牆會產生龜裂，係因施工時預留工人 來往（手推車）之工作走道，為工程所必須，嗣工程尾期再以磚牆填補，因兩者 （隔間牆先後施工部分）未同時施工，密合度較差，加上時間及日曬因素，才會 在隔間牆預留工作走道處產生些微龜裂之情，此並無礙房屋結構安全及使用，被 告指此為瑕疵，亦無可採。
４、綜上，顯示被告以系爭房屋有重大瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約，或請求減 少價金並主張同時履行抗辯權，均屬無據。
㈣、原告可請求被告給付之買賣價金為何？
１、按甲方（被告）同意第四條買賣總價款之自備款部份，按照附件三付款表，於表 列日期逕行匯入左列帳號及帳戶辦理；甲方接到乙方（原告）交屋通知時，應於 交屋期限內交付尾款予乙方；乙方於本約房屋接通水電之日起十五日內，應訂定 期限通知甲方交屋，（乙方亦得視工程進度提前完工並行使交屋）經乙方通知交 屋，除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住或使用者外，甲方不得藉故拒絕 或拖延辦理交屋手續，如甲方藉故拖延，其未繳買賣價款應自乙方所通知交屋期 限末日起至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以萬分之五計算違約懲罰金，於 實際交屋時一併補繳。如甲方逾期受領交屋達三十日以上時，除依上開規定計算 違約金懲罰金外，並視為乙方已點交本約房地予甲方，該房地之保管責任與危險 負擔均由甲方負擔，系爭房地預定買賣契約書第五條第一項、第六條第一項及第 七條第三項分別定有明文。
２、本件系爭房地並無因結構安全或環保問是而不適合居住之虞，且亦無原告應負物 之瑕疵擔保之情事。而原告於系爭房屋完工後，已通知被告乙○○於八十七年十 一月十六日、丙○○於同月二十三、甲○○與丁○○於同月十日辦理交屋之事實 ，被告亦不爭執，並有交屋通知函及掛號郵件收件回執在卷可稽，依約被告即應 於交屋期限內交付尾款予原告。從而，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告 給付系爭買賣尾款（乙○○五百三十三萬元、丙○○四百三十六萬元、甲○○與 丁○○五百四十五萬元），及自應繳尾款翌日（即八十七年十一月十七日、二十 四日及十一日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，均屬 有據。
３、又連帶債務以債務人明示及法律有明文規定者為限，民法第二百七十二條定有明 文。本件原告依據買賣契約之法律關係，請求被告甲○○與丁○○應給付之價金 及違約金部分，並非連帶債務，而係共同給付，原告請求該二人應連帶給付，核 屬無據，併此敘明。
４、又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額；但約定 如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權 人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償；約定之違 約金過高者，法院得減至相當之數額，修正前民法第二百五十條第二項及第二百 五十二條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依
民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者， 亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年度台上字第八○七號判 例意旨可供參照。
５、依兩造上開房地預定買賣契約書第七條第三項約定內容，其真意係被告若未於交 屋時給付尾款，原告即得請求違約金，衡其性質，應屬懲罰性質之違約金。本院 審酌被告乙○○等人已依序給付二百二十九萬元、一百八十七萬元、二百零四萬 元自備款，尚欠五百三十三萬元、四百三十六萬元及五百四十五萬元價金，並參 以被告自八十七年十一月間應給付尾款時起迄今已逾四年，及法定延遲利息為週 年利率百分之五等情綜合判斷，認原告主張之違約金以每日按應給付尾款萬分之 五計算，顯然過高，應以萬分之一（即週年利率百分之三點六五）較為洽當。依 上開計算基準，原告可請求被告按日給付之懲罰性違約金為：㈠乙○○：五百三 十三元（0000000×1÷10000＝533）；㈡丙○○：四百三十六元（0000000 ×1÷ 10000＝436）；㈢甲○○與丁○○：五百四十五元（0000000×1÷10000＝545） 。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告乙○○給付五百三十三萬元 ，及自八十七年十一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 並按日給付原告五百三十三元之違約金；被告丙○○給付四百三十六萬元，及自 八十七年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並按 日給付原告四百三十六元之違約金；被告甲○○與丁○○應給付五百四十五萬元 ，及自八十七年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 並按日給付五百四十五元之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分與法律規 定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，即失其依據，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如 主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十五 日 臺灣高雄地方法院民事第一庭
~B法 官 唐照明
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十二 年 五 月 十五 日~B法院書記官 李承悌
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