臺灣高等法院花蓮分院刑事判決 九十一年度重上更(三)字第一三號
上訴人即自訴人 戊○○
被 告 丁○○
選 任 辯 護 人 張世柱律師
右上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣花蓮地方法院八十四年度自字第五四、一０四
號中華民國八十五年五月十三日第一審判決，提起上訴，經判決後由最高法院第三次
發回，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：丁○○為豪成建設股份有限公司（以下簡稱豪成公司）負責人， 於民國 (下同)八十二年五月間以豪成公司名義，在花蓮市○○路、中央路口之 土地上，推出「慈濟生活圈國度皇室大別墅」（下稱國度皇室大別墅）預售屋。 竟意圖為自己不法之所有，製作不實之廣告刊登在報紙上，佯稱「整體性社區規 劃，每戶面臨十米路，都有大庭院，社區性警衛管理，十二坪豪華大客廳，兒童 遊戲巷，讓您的孩子擁有私人游泳池」，並建造誇大之樣品屋，致自訴人陷於錯 誤，分別與其訂立預定房地買賣契約書。訂約時，丁○○復於契約書內為虛偽之 記載，使自訴人誤認購買之基地及庭院面積至少二十餘坪。迨紮妥一樓鋼筋時， 自訴人發現面積與廣告不符，即與該公司楊經理交涉，楊某保證按圖施工，不會 有問題，使自訴人信以為真，繼續給付自備款。詎房屋建竣後，基地面積僅十坪 左右，僅為契約所載面積百分之五十，不但無前後大庭院，亦無面臨十米道路， 更無所謂游泳池、兒童遊戲巷、社區警衛系統等設施。嗣丁○○與自訴人等，於 八十三年十一月三十日，在花蓮市調解委員會達成協議，言明欲退屋之訂購戶， 應辦理退屋之認証程序。自訴人等委託豪成公司辦理銀行貸款之委任關係業已終 止，但丁○○卻擅於八十三年十二月二日，領走自訴人等之貸款等情。因認丁○ ○涉有刑法第三百三十九條第一項詐欺罪、第三百四十二條第一項背信罪及第二 百十條之偽造文書罪嫌云云。
二、自訴人認被告涉有上開罪嫌，係以卷附之國度皇室大別墅廣告、社區平面圖、室 內平面圖及房地買賣契約書等為其論據。
三、訊據被告堅詞否認前揭犯行，辯稱：
（一）本案房地預售係委由家承廣告股份有限公司（下稱家承公司）負責廣告企畫及 銷售，故相關銷售廣告文宣及銷售現場服務，均委由家承公司負責承辦，被告 為確保家承公司之廣告及銷售品質，曾與該公司訂立「廣告企畫及業務銷售合 約書」（參鈞院八十五年度上訴字第一八一號之被上證三十二），其中第三條 ：廣告企畫第四項明文約定：「廣告媒體及銷售說詞若有違背公平交易法之情 事，概由乙方（即家承公司）負責。」是知被告於計畫銷售之初，即相當重視 相關廣告及銷售說詞，應符合法令之規定。
（二）本案預售係採分期促銷方式進行，並由家承公司刊載廣告於各報，其時間如下 ：
⒈第一期：八十二年四月二十四日、二十五日。
⒉第二期：八十二年五月一、二日。
⒊第三期：八十二年五月八、九日。
⒋第四期：八十二年五月十五、十六日。
上述四期銷售過程，訴求客戶不一，前二期係主銷小坪數房屋，後二期之廣告 內容均係標示銷售五十二至五十六坪之大坪數房屋，該批大坪數房屋確實位於 十米道路兩側，且有大客廳，故廣告標示戶戶面臨十米道路及大客廳，並無不 實。行政院公平交易委員會（以下稱公平會）處分書亦肯認被告公司無廣告不 實之情事，並於該處分書理由第二點第十行載有：「．．．故被處分人（即被 告公司）所為戶戶面臨十米路之表示應無不實」等語（參鈞院八十五年度上訴 字第一八一號卷證內被上證十七）」。又自訴人戊○○於八十二年五月四日即 支付小定；辛○○於八十二年五月十九日即支付小定；甲○○係辛○○之夫， 於八十二年九月二十四日方更名由甲○○為買受人，故原買受人為辛○○，購 買時間同前；丙○○於八十二年五月十八日即簽署買賣契約，五月十九日已支 付數十萬元購屋款項。其等稱係因八十二年五月二十二日、二十三日載有大客 廳廣告而受騙購買房屋，純屬攀誣之詞。
（三）廣告內容一般有所誇大、美化，應所難免，但本件廣告所標示之設施項目，被 告公司皆完全施作完成。而自訴人等於購屋時，就現場模型、樓層數、各層功 用及車庫使用方式等，皆可一目瞭然，且皆由銷售人員作解說，自訴人等從未 否認銷售人員於銷售時有配合解說之事實，且未否認現場擺有全區模型，是自 訴人等並未因廣告而生誤認或錯誤，被告亦未曾故意以廣告施行詐術，否則被 告無需要求代銷公司於現場擺放模型、設計圖及建照正本供買受人查閱。（四）「地坪係包含主建物建地面積，除前項面積外，基地內空地面積，及道路面積 之部分，以上面積以地政主管機關登記之面積為準」，本案預定房地買賣契約 第一條第二項本即約有明文。且被告推出本件房地時，於銷售現場均有展示模 型及都市計畫圖，代銷人員均會就契約內容如公設比例等，對承購戶詳為說明 ，並無任何欺罔之情事。
（五）被告於本案建物銷售時，並無任何欺罔不實詐欺之情事，與此相同訴求之內容 ，業經臺灣台北地方法院於八十四年十一月十六日以八十四年重訴字第一一一 七號民事判決，判定被告公司全部勝訴確定在案（參原審被告八十四年十二月 八日辯護意旨（一）狀附被證四十一）。且自訴人所執「戶戶都有大庭院」、 「十二坪豪華大客廳」、「讓您的孩子擁有私人游泳池」、「兒童遊戲巷」、 「人車分道」、「整體性社區規劃」、「社區性警衛管理」、「透天店王五十 坪」等多達七項之指摘，業經公平會認定被告公司就該等事項並無廣告不實情 事（參鈞院上訴字第一八一號卷證內被上證十七：公平會八十五年十二月二日 （八五）公處字第一八三號理由四、六、七、八、九點所載）。（六）被告並非於八十三年十一月三十日與自訴人達成調解並合意解除買賣契約，依 八十三年十一月三十日之調解筆錄內容，可知自訴人等於調解聲請時未有任何 指述被告出售房屋有廣告不實或詐欺之情形。且該調解筆錄之結論（一）更明 定依買賣契約履行之客戶始有辦理退屋之選擇權。結論（二）點則載明調解聲 請人於一週內向豪成公司聲請者得辦理退屋。但查該次調解之後，並無任何人
向豪成公司聲請解除契約辦理退屋，故雙方之買賣契約當時並未解除。若被告 有詐欺犯行，何以當時未有任何承購戶以此主張或解除契約。（七）八十三年十二月二日，新光人壽公司係依自訴人等於對保時所書立之同意書， 自行辦理撥款，並非由被告製作文書或另行要求新光公司撥款，此有新光公司 人員黃登博於第一審證述明確（八十四年七月二十八日庭訊）。林永賢於鈞院 八十五年度上訴字第一八一號庭訊時亦證述明確（八十六年四月二十三日庭訊 ）。由此可知自訴人戊○○等指被告於雙方達成調解後背信及偽造文書，將貸 款取走云云，完全係自訴人等惡意誣陷。
四、經查：
（一）自訴人所提出之國度皇室大別墅社區平面圖、室內平面圖，僅係有關該別墅社 區平面及室內規劃設計之圖面解說，說明該社區分為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四區、各 區位置及各層樓內部之配置而已，與被告有無涉及詐欺無關。（二）自訴人雖提出豪成公司八十二年五月二日及五月二十三日之廣告二紙，指稱廣 告內容關於「整體性社區規劃，每戶面臨十米路，都有大庭院，社區性警衛管 理，十二坪豪華大客廳，兒童遊戲巷，請您的孩子擁有私人游泳池」之字眼不 實。惟八十二年五月二日之廣告，僅刊有整體性社區規劃、社區性警衛管理、 兒童戲水池、兒童遊戲巷等文字，並無戶戶面臨十米路、都有大庭院、十二坪 豪華大客廳及請您的孩子擁有私人游泳池等文字；而八十二年五月二十三日之 廣告，除了整體性社區規劃、社區性警衛管理、兒童遊戲巷等文字外，雖有戶 戶面臨十米路、都有大庭院、十二坪豪華大客廳及請您的孩子擁有私人游泳池 等文字，但同時以較大之字體標明五二‧七九至五四‧二三坪。八十二年五月 二日之廣告則無之。足見該二紙廣告，係針對不同坪數之預售屋而為。又自訴 人戊○○、丙○○早在八十二年五月二十三日廣告之前，即分別於八十二年五 月二十一日及十八日與被告簽訂買賣契約；辛○○亦於八十二年五月十九日即 先行小定，有戊○○、丙○○之預定房地買賣契約書二份及豪成公司八十二年 五月十九日日報表一紙附卷可稽（原審卷一第二九０頁）。顯見其等非因誤信 八十二年五月二十三日之廣告載有所謂戶戶面臨十米路、都有大庭院、十二坪 豪華大客廳及讓您的孩子擁有私人游泳池等文字，致陷於錯誤而簽訂買賣契約 。
（三）上開廣告所列之公共設施如：警衛室、兒童戲水池、兒童遊戲巷等，均已施作 ；又Ｂ區與Ｄ區及Ａ區與Ｃ區大坪數房屋間之道路寬度寬度確為十公尺等情， 業經檢察官於八十四年四月二十四日，及原審法官於八十四年八月十八日及八 十五年一月十八日，分別勘驗屬實，有各該日之履勘筆錄、勘驗筆錄可憑（偵 查卷第五三至五五頁、原審卷第一六五、一六六、四０八、四０九頁），且有 卷附之房屋配置圖一紙足佐（被證八）。兒童戲水池既可供兒童戲水之用，則 廣告上載為「讓您的孩子擁有私人游泳池」，尚非全然不符。再豪成公司推出 之預售屋為四層樓房，有卷附之建造執照影本可參，以建坪五二‧七九至五四 ‧二三坪之房屋計算，單層面積約為十二坪上下，則八十二年五月二十三日廣 告宣稱十二坪豪華大客廳，亦難謂有何誇大之處。又自訴人所購房屋之坪數大 小及屋內設計是否與樣品屋相符，本應自行比較計算，自不能因豪成公司所建
之樣品屋較其所買之房屋寬敞豪華，即認被告有不法所有之意圖。自訴人指豪 成公司上開廣告不實，並建造誇大之樣品屋，致其等陷於錯致而簽訂買賣契約 ，尚有誤會。
（四）又自訴人與豪成公司所簽訂之預定房地買賣契約第一條，載明房屋建坪係包括 室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、平台之面積，誤差在百分之一者，不計 加減價，若超過或不足百分之一時，應就超過或不足之部分，依房屋每坪單價 相戶補貼價款；地坪係包括主建物建地面積、基地內空地面積、道路面積之部 分。以上面積以地政主管機關登記之面積為準，如因登記當時之法令因素致不 能登記者，仍在買賣範圍之內，買方不能異議。依此約定，自訴人所買受之房 屋基地坪數當係包括主建物建地、基地內空地及道路等之面積在內。則自訴人 所指房屋建竣後，基地面積僅十坪左右，僅為契約所載面積百分之五十云云， 顯然曲解。
（五）自訴人辛○○任職住商不動產中山店經紀人時，曾向豪成公司提出「國度皇室 大別墅餘屋預售企劃」，代為銷售餘屋，有辛○○傳真給豪成公司之「國度皇 室大別墅餘屋預售企劃」影本在卷足稽（原審卷第一五一頁），堪見自訴人辛 ○○為房地銷售經紀之專業人員。則其對國度皇室大別墅之設計、公共設施以 及廣告等，當有深入之瞭解與評估，應非冒然為豪成公司經紀促銷房屋。是本 案就自訴人辛○○及其夫甲○○而論，尤無陷於錯誤而購買房地交付價金之可 言。
（六）豪成公司就本案房地之廣告企劃及業務銷售事宜，係由家承公司承攬，有豪成 公司與家承公司所簽訂之廣告企畫及業務銷售合約書一份在卷可證（本院八十 五年度上訴字第一八一號卷三第二一四至二二一頁），其中第三條：廣告企畫 第四款明文約定：「廣告媒體及銷售說詞若有違背公平交易法之情事，概由乙 方（即家承公司）負責。」足徵豪成公司於計畫銷售之初，亦相當重視相關廣 告及銷售說詞，應符合法令之規定。嗣因自訴人等人對所購之房屋不滿，聲請 調解，被告亦於八十三年十一月三十日，至花蓮市公所參與調解委員會之調解 ，調解結果略以：一、如有訂戶不滿意要辦理退屋，可以書面通知豪成公司。 二、要辦退屋之訂戶，須在本日起一週內向豪成公司申請，逾期視為無異議， 公司不再受理。三、願意購屋之訂戶，豪成公司願意補助新台幣五萬元之彌補 金。四、退屋及不退屋客戶於八十三年十二月六日上午十時，至市公所調解會 辦理認證簽名手續，俾憑辦理完整調解手續。此有該調解紀錄附卷可憑（原審 卷第一五三、一五四頁）。益顯被告於推案銷售之初，並無不法所有之意圖， 亦無以廣告為詐取財物之手段。
（七）自訴人乙○○、辛○○、甲○○、己○○及丙○○等人，曾以豪成公司以不實 廣告詐欺為由，訴請豪成公司返還價金，惟經臺灣臺北地方法院以八十四年度 重訴字第一一一七號判決，認定被告並無詐欺之故意，而駁回自訴人等人之請 求，有該判決乙份附卷足佐（原審卷第三五八至三六四頁）。又行政院公平交 易委員會就上開廣告關於戶戶面臨十米路、都有大庭院、十二坪豪華大客廳、 讓您的孩子擁有私人游泳池、整體性社區規劃、社區性警衛管理、兒童遊戲巷 人車分道、透天店王五十坪等部分，亦認定均無不實廣告之情形，有該會（八
五）公處字第一八三號處分書影本乙份附卷足參（本院八十五年度上訴字第一 八一號卷一第二一六至二二七頁）。
（八）承攬本案房地廣告企劃及業務銷售事宜之家承公司，縱使有如自訴人所陳銷售 人員在現場交由自訴人閱覽之建造執照影本，左下角無「停車空間：室內68輛 」之長方形戳記，係經偽造之情形，惟並無任何證據足以證明為被告所變造或 由被告指示銷售人員所變造。況庚○○前對銷售人員蔡安國、蔡定軍，以其等 偽造建造執照影本詐騙客戶為詞，自訴其等詐欺及偽造文書一案，業經原審法 院及本院判決無罪確定，有刑事判決二份在卷足佐（本院上更一卷第七四至八 一頁）。
（九）自訴人等於簽訂買賣契約時，同時授權委託豪成公司代辦金融機關貸款，有卷 附之預定房地買賣契約書及附件二代辦貸款委託書可稽。再自訴人於委託豪成 公司申請貸款時，另行書立同意書，請新光人壽保險股份有限公司（下稱新光 公司）將貸款之金額，匯入臺灣省合作合庫板橋支庫活存帳號0000000 000000號豪成公司帳戶；新光公司將貸款金額匯入時，視為立書人業已 具領貸款金額；立書人於立同意書後，不得再以任何事由，向新光公司主張中 止、終止或撤銷本同意書，如有主張，新光公司可不受拘束。此有新光公司函 復原審所附自訴人戊○○等書立之同意書可證（本院卷被上證一）。新光公司 既將自訴人所貸之金額直接匯入豪成公司帳戶，則被告於八十三年十二月二日 從豪成公司帳戶領取自訴人等之貸款時，自無須偽造自訴人名義之任何文書。 又觀之八十三年十一月三十日被告與自訴人等之上開協議內容，並無自訴人對 豪成公司終止委託貸款之表示，而自訴人亦無對新光公司撤銷同意書之通知， 則被告於新光公司匯款後予以領取，仍不違反原先自訴人等委託貸款之約定， 要無背信可言。
五、綜上所述，被告並無自訴人所指詐欺、背信或偽造文書之情事。此外，並無其他 積極證據足資證明被告犯罪。被告所辯，堪以採信。原審因而為被告無罪之判決 ，並無不合。自訴人上訴，仍執前詞，認為被告應成立上開罪名，指摘原判決不 當，為無理由，應予駁回。
六、自訴人經合法傳喚無正當理由不到庭，爰不待其陳述而為判決。據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條、第三百三十一條第一項後段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十四 日
審判長法官 吳 鴻 章
法官 張 健 河
法官 林 慶 煙
右為正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀。其未敍述理由者，並應於提出上訴狀後十日內向本院補提理由狀(須附繕本)。 書記官 陳 萬 山
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十四 日
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