臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十二年度上易字第一五號 Ｋ
上訴人 即
被 上訴人 裕舜汽車股份有限公司
法定代理人 甲 ○ ○
訴訟代理人 鍾 竹 簧 律師
被上訴人即
上 訴 人 南光鋼鐵股份有限公司
法定代理人 乙 ○ ○
訴訟代理人 林 松 虎 律師
複代 理人 丙 ○ ○
右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十六日臺灣
嘉義地方法院第一審判決（九十一年度訴字第六三號）各自提起上訴，本院判決如左
：
主 文
原判決關於駁回上訴人裕舜汽車股份有限公司後開第二項之訴暨訴訟費用分之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，上訴人南光鋼鐵股份有限公司應再給付上訴人裕舜汽車股份有限公司新台幣柒拾柒萬壹仟貳佰元，及自民國八十九年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人裕舜汽車股份有限公司其餘之上訴駁回。上訴人南光鋼鐵股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人裕舜汽車股份有限公司負擔七分之一，餘由上訴人南光鋼鐵股份有限公司負擔。
事 實
甲、上訴人即原告裕舜汽車股份有限公司方面： 一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）九十六萬四千元，及 自民國（下同）八十九年四月一日起至清償止，按年息百分之五計算之利息。（三）被上訴人之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：（一）上訴人即原告裕舜汽車股份有限公司（以下簡稱上訴人裕舜公司）向上訴人即 被告南光鋼鐵股份有限公司（以下簡稱上訴人南光公司）承租嘉義市○○路○ 段三百五十號內之工廠土地，及其上四層樓房屋內一、二、三樓全部、第四樓 一間房屋；另出租人則保留第四樓一間房屋使用暨坐落嘉義市○○○段第二○ 四號、一八五號、一八五之四號及一八二之二號之土地全部；而由上訴人裕舜 公司興建廠房，以經營汽車銷售、修理保養‧‧等之據點之用。依兩造於八十 三年三月十六日所續訂之租約第二、三、四及五條約定，租金每月為五十七萬 元，並逐年增加百分之五按年累計，租賃期限自八十三年四月一日起至八十八 年三月三十一日止，為期五年；至押租金為一百五十萬元，已由上訴人南光公
司收受。嗣雙方於上開租期屆滿時，將租賃契約自八十八年四月一日起展延一 年至八十九年三月三十一日止，展期之租金仍依原約定之最後年度再加百分之 五計算，即每月租金為七十六萬三千八百五十二元；而其目的在讓上訴人裕舜 公司有時間準備另覓地搬遷。於是上訴人裕舜公司於八十八年五月二十日向訴 外人林天賜承租坐落嘉義市○○段第二九之十、二九之二九、二九之三一及二 九之三二號土地興建廠房（嘉義市○○路○段五○三號、五○五號）。且於八 十九年三月三十一日租期屆滿前，上訴人裕舜公司已將所有機具、設備、器材 ‧‧等所有設施遷往新營業據點另為營業，亦無延欠租金之情形，已為兩造所 不爭執。
（二）上訴人裕舜公司遷移新址後，上訴人南光公司因預定另租售予大賣場案未成立 ，而回頭希望上訴人裕舜公司能再予以承租，新租約擬將租賃範圍縮小至「嘉 義市○○路○段三五○號內之工廠及面臨博愛路之單層樓房」，每月租金十二 萬元，押租金則為廿四萬元。上訴人南光公司一再希望上訴人裕舜公司繼續承 租，惟因已另建有新營業地點，再租意願不強，但若能受公路局委託回復辦理 檢驗場業務，則承租一部分場地以供驗車之用，亦屬可行。而回復驗車線需經 主管機關勘驗場地審查，故在上訴人南光公司同意之下，始將驗車儀器置於系 爭房地驗車線位置內，以供公路局審核之用。此由原審法院依職權函詢嘉義監 理所就上訴人裕舜公司自八十九年迄今向該所申請設立之檢驗廠地址位於何處 、有無申請變更地址記錄，及自八十九年四月一日起迄今，有無執行驗車業務 ？經該所函覆：「裕舜汽車股份有限公司檢驗地址設於嘉義市○○路○段三五 ○號，未辦理地址變更記錄。該公司檢驗廠因公司改組已於八十九年四月一日 起申請停檢，至今並無執行驗車業務」、「該公司原營業所在地、廠房為嘉義 市○○路○段三五○號一樓，自八十九年四月一日起申請遷移至嘉義市○○路 ○段五○五號，業經奉報公路局核定停止汽車委託代檢業務在案」，分別有該 所九十一年五月一日（九一）嘉監車字第九一○六一九七號函、九十一年七月 十九日（九一）嘉監一字第九一一○三九八號函及所附裕舜公司申請回復辦理 車輛代檢業務等資料各一份在卷可按；足徵上訴人裕舜公司確願於主管機關同 意回復代檢業務時承租系爭房地。惟上訴人南光公司另擬新租之要約條件，因 其內部股東反對，致雙方終未能合致；故上訴人裕舜公司只得將新購之驗車儀 器設備搬離，而於此期間上訴人南光公司多次將系爭房地再出租與他人使用； 就資料顯示，至少就有豐明傢俱、嘉義工商展覽館、嘉義國際傢俱傢飾建材大 展等，曾向上訴人南光公司租過系爭房屋使用；足徵上訴人裕舜公司確已將系 爭房地返還予南光公司，否則上訴人南光公司又何必另提新要約，亦即依舊約 再續約即可，且上訴人何苦花鉅資新建廠房。若上訴人裕舜公司未搬遷，上訴 人南光公司豈會無為欠租及終止租約之催告，又怎可另再出租予他人。（三）按押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付 於出租人之金錢或其他代替物。而押租金之目的，在乎擔保承租人之租金債務 （損害賠償亦包括在內），屬於一種物的擔保。且租賃關係終了後，承租人若 無債務不履行之情事，或縱有債務不履行之情事，但以押租金抵充後，押租金 尚有餘額者，均應返還於承租人。至押租金返還債務與租賃關係終了後承租人
債務之關係，此尚可分下列兩點言之：甲、租賃物返還與押租金，承租人於租 賃關係終了後，負有返還租賃物之義務，此義務與押租金返還之關係若何？有 認為承租人應先返還租賃物，而後出租人始返還押租金者，此種見解難謂妥當 ；因倘如此，則等於將押租金之擔保範圍，不當的擴大，於交易實情不合。因 而近來通說則認為斯二者立於同時履行之關係，然而當事人如有特約另定押租 金之返還期者，亦應從其訂定。乙、承租人於租賃關係終了後新生之債務與押 租金間，押租金所擔保之債務，在一般情形，當然以租賃關係存續中所發生者 為限；對於租賃關係終了後新發生之債務（如終了後繼續占有租賃物所生相當 於租金額之損害賠償債務），自非其擔保所及。但此等債務與押租金返還債務 ，得依一般債務抵銷之規定，予以抵銷（見鄭玉波著民法債篇各論第二二四至 二二五頁）。
（四）又「押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人 不負返還之責，茲租賃關係既已消滅，被上訴人且無租賃債務不履行之情事， 從而其請求上訴人返還押租金五十萬元，自為法之所許（最高法院八十三年度 台上字第二一○八號判例意旨可供參照）。又民法第四百三十一條第二項規定 ：「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀」， 是屬承租人之工作物取回權；上開規定非強制規定，當事人得以特約變更之。 即租約雙方當事人得於契約中特別約定承租人增設之財產，於租期屆滿，自願 留下。另最高法院十八年度上字第二九五七號判例指出：「於他人土地有建築 房屋之租賃權或其他之權利，在其權利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所 有人，但其權利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有人自願 留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然有回復原狀，交還基地之義 務」；本件依兩造所訂租約書第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同 意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉 或主張任何權利」，第十七條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜 物等，若有留置不搬者，應視作廢物論」，第十九條特約：「承租人於承租地 增建之建築物應以出租人起造，出租人增建之建築物均應依法申請，如有未申 請之增建全部視同出租人所有，承租人遷讓房屋時，不得請求任何補償」；此 即為雙方之特別約定，上訴人裕舜公司得不取回或回復原狀。至上訴人南光公 司辯稱：租賃期限屆滿後，裕舜公司尚有烤漆房及洗車機、招牌等工作物未搬 遷，而主張裕舜公司未依約將租賃房地遷空云云；然上訴人裕舜公司已將生財 設備、人員全部另遷他處營業，而停止原址之使用；上訴人南光公司亦已多次 將場地租予他人使用，原審及 鈞院履勘現場時，亦見第三人正承租當中，上 訴人裕舜公司所留下者為廠房（隔間）、洗車機、烤漆間等工作物及地上物， 即為兩造就承租人工作物取回權之特別約定部分。再系爭房屋除四樓房屋屬上 訴人南光公司所有外，其餘皆為承租人所興建，依租賃合約約定皆歸屬上訴人 南光公司所有，上訴人裕舜公司不得取回。既然上訴人裕舜公司租期屆滿遷出 ，依約所留任何傢俬雜物等有留置不搬，即視同廢棄物，至增建房屋（當然含 工作物）皆歸上訴人南光公司；足見上訴人裕舜公司已將房、地交還上訴人南 光公司；而驗車線設備另置一隅，則屬租賃關係終了後新發生之法律關係。
（五）另兩造原租約終了後，上訴人南光公司另擬新要約，願將租賃範圍縮小，租金 及押租金減少，目的是供上訴人裕舜公司設立驗車線以申請準備代辦驗車業務 之用；因此上訴人裕舜公司將新購之驗車儀器等貴重器材置於驗車線位置，經 鈞院到場實際丈量該位置長三十三公尺、寬六．六公尺（面積：二一八平方 公尺，合六十六坪）；且因當時發生設備無人看管而被竊事件，致非安裝保全 不可；上訴人裕舜公司遂於八十九年五月二十二日回復保全，但保全範圍也只 該驗車設備範圍；至保全費用由每月一萬零五百元降至四千元；亦即委託保全 係為保護上訴人新置之儀器，並非保全空置之廠房。而代辦驗車業務申請經主 管機關決定，需視公路局經費許可始可准委託代檢，且因上訴人南光公司股東 反對新租約條件而未將場地租予上訴人裕舜公司，嗣後裕舜公司只得將驗車設 備搬離。
（六）上訴人裕舜公司置放驗車器材位置，面積約六十六坪，係基於上訴人南光公司 所表示之願再續租之要約所為；該場地卻因其公司股東反對而不再出租；惟上 訴人裕舜公司反因相信上訴人南光公司所提要約，準備器材供公路局審驗；至 於其他車輛買賣、修理、保養‧‧等有關業務絲毫未用到該場地。另代辦驗車 業務則繫公路局許可與否，惟除代辦驗車業務外，系爭房、地對上訴人裕舜公 司並無其他用途；且若未得上訴人南光公司應允上訴人裕舜公司何能放置驗車 設備於該處。另上訴人南光公司也明知上訴人裕舜公司置放器材是為申請代辦 驗車業務審驗之準備布置，於取得許可後方有向其承租之實益。（七）退一步言，由上訴人南光公司另擬新要約希望續租，又未曾表示反對上訴人裕 舜公司之器材放於該場地，亦未曾催告收取租金或要求上訴人裕舜公司搬遷， 且將系爭房、地已另租他人，尤其是在收到上訴人裕舜公司於九十年十月十二 日之存証信函時亦未曾抗辯等情事，足以推知即使上訴人南光公司無明示也有 默示同意上訴人裕舜公司於該處放置檢驗設備。因此上訴人裕舜公司放置器材 於該地是屬有法律原因，並非無權占用。上訴人南光公司又豈能執可歸責其自 身之事由，而以上訴人裕舜公司基於得以續租可能之信賴，而曲指未交還房屋 ，實有違誠信原則。
三、證據：援用於原審所提之證據，並聲請訊問證人陳清桐及江景川。乙、上訴人即被告南光公司方面：
一、聲明：求為判決
（一）原判決不利於上訴人南光公司部分及命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。（二）右廢棄部分，上訴人裕舜公司在第一審之訴駁回。（三）上訴人裕舜公司之上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：（一）上訴人裕舜公司於八十三年三月十六日與上訴人南光公司訂立租賃契約，承租 上訴人南光公司所有坐落嘉義市○○路○段三百五十號內之工廠，及四層樓房 屋內一、二、三樓全部、第四樓一間房屋，暨嘉義市○○○段第二○四號、一 八五號、一八五之四號及一八二之二號土地全部；租賃期限自八十三年四月一 日起至八十八年三月三十一日止。嗣租賃期限屆滿後，兩造又合意依原租約條 件展延租約一年，此有卷附兩造不爭執之租賃契約書影本乙份可稽，自無疑義
。而展期租賃期限屆滿後，兩造並未再達成續租之合意，亦為兩造所不爭執； 是以兩造間就系爭房地之租賃契約業於八十九年三月三十一日終止之事實，應 堪認定。
（二）本件上訴人裕舜公司於展期租賃期限屆滿後，迄今尚未將系爭租賃房地遷空交 還予上訴人南光公司，仍有部分機具（烤漆間、洗車設備、廠房外面的大招牌 ）置於系爭房地，業經上訴人裕舜公司自認在卷，並有上訴人南光公司於原審 提呈附卷之現場照片六張、原審勘驗筆錄、鈞院勘驗筆錄可證，自堪信為真實 。此外，上訴人裕舜公司自承於展期租賃期限屆滿後，雖曾終止保全合約，惟 因部分機具留置於系爭租賃房地並未搬遷而遭偷竊，旋於八十九年五月十二日 又回復保全，迄九十年八月二日始又終止保全合約；且驗車線相關設備物品亦 係九十年八月二日始搬離系爭租賃房地，亦據上訴人裕舜公司於 鈞院九十二 年三月十七日審理時自認在卷。由此可知，本件租賃契約終止後迄九十年八月 二日止，上訴人裕舜公司至少遺留烤漆間、洗車設備、廠房外面的大招牌及驗 車線相關設備物品於系爭租賃房地；而迄今仍遺留有烤漆間、洗車設備、廠房 外面的大招牌等物品，尚未搬遷。是以上訴人裕舜公司迄今仍未將租賃物遷空 交還上訴人，至為灼然。
（三）按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前， 出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之 情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許」、「押租金係為擔保承 租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行 情事，始得請求返還」；最高法院著有八十三年度台上字第二一○八判例、八 十一年台上字第一九○七號判決可資參照。是由上開最高法院裁判意旨，可知 承租人之押租金返還債權，係附以租賃關係終了、承租人無租賃債務不履行之 情事、且承租人返還租賃物為停止條件；是承租人須於上開停止條件完全成就 後，始得請求返還押租金至明。又承租人之租賃物返還債務與出租人之押租金 返還債務，兩者並無雙務契約同時履行抗辯之關係；承租人應先履行租賃物返 還債務，且無其他債務不履行之債務，出租人始負返還押租金之債務。兩造所 訂立之租賃契約書第五條亦約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲 方（即上訴人）新台幣壹佰伍拾萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲 方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，是由上開契約條款，益 證上訴人裕舜公司須於租賃關係終了，且已遷空、交還房地後，始得請求上訴 人南光公司返還押租金。
（四）上訴人裕舜公司雖主張：「裕舜公司租期屆滿遷出，依約所留任何傢俬雜物等 ，有留置不搬視同廢棄物，增建房屋皆歸南光公司，足見裕舜公司已將房、地 交還南光公司；而驗車線設備另置一隅，則屬租賃關係終了後新發生之法律關 係（使用借貸）」云云。惟兩造租賃契約第十七條固約定：「租賃期滿遷出時 ，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論」，及第十九 條約定：「承租人於承租地增建之建築物應以出租人起造，出租人增建之建築 物均應依法申請，如有未申請之增建全部視同出租人所有，承租人遷讓房屋時 ，不得請求任何補償」等語；然另依租賃契約第六條約定：「乙方應於租賃期
滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方， 不得藉詞推諉或主張任何權利」，是以上訴人裕舜公司應於租賃期滿後將租賃 房地回復原狀，遷空交還上訴人南光公司無疑；而所謂「傢俬雜物」應僅限於 細微雜物，處理費用非鉅者。本件上訴人裕舜公司迄今遺留之物品為烤漆間、 洗車設備、廠房外面的大招牌，於九十年八月二日前並有驗車線相關設備物品 ，已如前述，均屬龐大之物品；且上訴人裕舜公司亦將之編列為公司之設備資 產，又其搬遷及處理費用非貲，自非屬前述契約所稱之「傢俬雜物」至明；亦 與上開契約第十九條所稱之增建建物有間。是以上訴人裕舜公司上開主張，核 與契約本旨不符，洵屬無據，殊無足採。另上訴人裕舜公司辯稱：驗車線設備 置於系爭房地，係上訴人同意伊繼續使用，為另一法律關係（使用借貸）云云 ；對此已經上訴人南光公司予以否認，而上訴人裕舜公司始終未提出任何證據 證明上訴人南光公司有同意其於租賃期限屆滿後繼續使用，可見其上開辯稱， 實無可採。
（五）上訴人裕舜公司又主張其另與他人訂立租賃契約，以及申請停檢驗車業務，或 向保全公司縮小保全範圍，上訴人固不爭執。然此與上訴人裕舜公司於本件租 賃期限屆滿後是否依約回復原狀，將系爭租賃房地遷空交還上訴人南光公司本 屬二事，自不得遽此推論上訴人裕舜公司業已將租賃房地回復原狀返還上訴人 南光公司甚明。
（六）上訴人裕舜公司另主張上訴人南光公司於租賃期限屆滿後，曾多次將系爭房地 在出租予他人使用云云；惟上訴人南光公司係於獲悉上訴人裕舜公司於九十年 八月二日已向中興保全公司終止保全合約，為減少損失，不得已始於九十年十 一月七日至同年月十五日（計九日）與同展展覽事業有限公司、瑞華國際展覽 有限公司訂約，將系爭租賃房地之「一部」出租作為展覽場，此有租賃契約書 影本乙份在卷可稽；上訴人裕舜公司就此契約書之真正亦不爭執，自堪採信。 是以上訴人裕舜公司所稱上訴人南光公司出租系爭租賃房地予豐明傢俱、嘉義 工商展覽館、嘉義國際傢俱家飾建材大展等，均為該次展覽之一部分，並非多 次分別將系爭租賃房地出租予他人使用；且係於九十年八月二日上訴人裕舜公 司終止保全後，始出租系爭租賃房地之一部；在此之前，上訴人裕舜公司尚未 終止保全合約，上訴人南光公司根本無法加以使用。而自九十年八月二日後， 上訴人裕舜公司雖已解除系爭租賃房地之保全合約，並將驗車線設備搬離，上 訴人南光公司為減少損失而曾短暫出租系爭房地之一部，然上訴人裕舜公司迄 今仍遺留部分機具設備（烤漆間、洗車設備、招牌）於系爭租賃房地，尚未搬 離，已如前述；則揆諸前揭說明，上訴人裕舜公司請求返還押租金之條件尚未 成就，自不得請求上訴人南光公司返還押租金，其提起本件訴訟，自無理由。（七）按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百 七十九條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會通常之觀念，可認受有相 當租金之利益，並致土地所有人受有相當租金之損害，土地所有權人自可對之 主張不當得利，最高法院六十一年度台上字第一六五九號判例可資參佐。又兩 造之租賃契約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外， 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利
，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至 遷讓完了之日止，乙方即連帶保證人丙方，絕無異議」，是以上訴人裕舜公司 倘未依約遷空、交還租賃房地，上訴人南光公司除得請求返還相當租金之不當 得利外，並得請求租金五倍之違約金至遷讓日止至明。另「二人互負債務，而 其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷 」，民法第三百三十四條定有明文；是以出租人自得以對承租人之一切債權， 不以租賃關係存續中所發生之債務為限，與對承租人所負之押租金返還債務， 依上開抵銷規定，予以抵銷至明。
（八）又上訴人裕舜公司迄今未將租賃房地遷空交還予上訴人南光公司，仍無權繼續 占用上開租賃標的物，已如前述，自受有相當於租金之利益，並致房地所有人 即上訴人南光公司受有相當租金之損害，自得依民法第一百七十九條請求上訴 人裕舜公司返還其所受之利益。至上訴人裕舜公司主張伊已將大部分設備搬遷 ，僅遺留部分機具於系爭租賃房地上，而放置驗車器材佔用面積約六十六坪云 云；然上訴人裕舜公司於展期租賃期限屆滿後，從未將系爭租賃房地完全遷空 交還上訴人，系爭房地完全在被上訴人占有掌控中；是不論上訴人裕舜公司是 否搬遷「部分」設備，其既未將租賃標的物遷空交還上訴人，則不論上訴人裕 舜公司實際是否或占用租賃標的面積之多寡，皆應以系爭標的物之全部計算上 訴人裕舜公司所獲得之相當於租金之不當得利。況上訴人裕舜公司於租賃契約 終止後迄九十年八月二日前，仍設有中興保全以控制門戶進入，系爭房地在上 訴人裕舜公司控制中，上訴人南光公司根本無法進入，縱依上訴人裕舜公司縮 小保全後之面積計算亦達一千二百坪，是以上訴人裕舜公司所稱驗車器材佔用 面積僅約六十六坪云云，殊無可採。另參酌兩造約定之系爭房地於八十九年度 每月租金為七十六萬三千八百五十二元，並未超過土地法第九十七條之租金最 高上限；且系爭房地坐落於嘉義市○○路上，位於嘉義市家樂福量販店之鬧區 中，並距離嘉義火車站、遠東百貨公司、文化路夜市等重要景點均不遠，交通 便利，亦有原審勘驗筆錄在卷可稽；是上訴人裕舜公司每月所獲得之相當於租 金之不當得利應以系爭房地八十九年度每月租金七十六萬三千八百五十二元計 算，自八十九年四月一日兩造租賃關係終了時，僅算至九十年八月二日上訴人 裕舜公司終止保全合約時止，共十六個月又二天，所得利益已高達一千二百二 十七萬二千五百五十五元。又依租賃契約第六條約定，倘上訴人裕舜公司不即 時遷讓交還房屋時，上訴人南光公司每月得向上訴人裕舜公司請求按照租金五 倍之違約金至遷讓完了之日止，僅計算至九十年八月二日上訴人裕舜公司終止 保全合約時止，即應賠償上訴人南光公司六千一百三十六萬二千七百七十五元 之違約金；是上訴人裕舜公司應返還予上訴人南光公司之利益及賠償之違約金 數額已達七千三百六十三萬五千三百三十元。從而，上訴人裕舜公司之一百五 十萬元押租金債權經上訴人南光公司抵銷後，已無賸餘金額。（九）退萬步言，縱依上訴人裕舜公司所言其縮小保全範圍後之面積計算不當得利數 額，因上訴人裕舜公司就該部分曾同意以每月十二萬元租金向上訴人南光公司 承租違法占用部分（但雙方最終並未達成協議）；是其每月所得相當租金之不 當得利應以十二萬元計算。自八十九年四月一日兩造租賃關係終了時，僅算至
九十年八月二日上訴人裕舜公司終止保全合約時止，共十六個月又二天，亦達 一百九十二萬八千元。再以每月租金十二萬元加計違約金，僅計算至九十年八 月二日上訴人裕舜公司終止保全合約時止，上訴人裕舜公司即應賠償上訴人南 光公司之違約金即達九百六十四萬元，是上訴人裕舜公司應返還予上訴人南光 公司之利益及賠償之違約金數額合計已達一千一百五十六萬八千元；從而，上 訴人裕舜公司之一百五十萬元押租金債權經上訴人南光公司抵銷後，已無賸餘 金額，自不得請求返還押租金。
（十）綜上所述，上訴人裕舜公司請求返還押租金之條件尚未成就，依法不得請求返 還；縱認上訴人裕舜公司得請求返還押租金，因其於租賃契約屆滿後，未即時 遷空交還租賃房地予上訴人南光公司，已因無權占有而受有不當利益並違反契 約；而其應返還之利益及賠償違約金之數額已遠高於押租金一百五十萬元，上 訴人裕舜公司之押租金債權經抵銷，已無任何賸餘。從而，其提起本件訴訟請 求上訴人南光公司返還押租金，為無理由，自不應准許。原審判命上訴人南光 公司應給付上訴人裕舜公司五十三萬六千元及法定遲延利息部份，尚有未洽。 至上訴人裕舜公司敗訴部分，原判決並無違誤，其猶執陳詞指摘原判決此部分 違法，洵屬無據，應予駁回。
三、證據：除援用於原審所之提證據外，補提照片十張為證。丙、本院依職權至現場履勘，並制作勘驗筆錄及勘驗現場略圖各一份，並丈量上訴人 裕舜公司於系爭房地設置驗車線相關設備及通路之面積。 理 由
一、本件上訴人裕舜公司起訴主張：其前於八十三年間就上訴人南光公司所有之前揭 房地與之簽訂房屋租賃契約，雙方約定租賃期間為五年，期間自八十三年四月一 日起至八十八年三月三十一日止；依照雙方簽訂之房屋租賃契約第五條約定，上 訴人裕舜公司於簽約時須交付上訴人南光公司一百五十萬元之押租保證金，若上 訴人南光公司於上訴人裕舜公司不繼續承租且將房屋遷空交還時，即須無息如數 返還；嗣前揭契約期滿後，雙方又簽約續租一年，亦即契約期間延長至八十九年 三月三十一日。詎上訴人裕舜公司於租約期滿時即已搬遷並將房屋返還上訴人南 光公司，而上訴人南光公司亦在上訴人裕舜公司搬遷後，多次將系爭房地再出租 與他人使用；則上訴人裕舜公司既已於續約期滿後，依約將系爭房屋遷空交還上 訴人南光公司，惟上訴人南光公司迄今拒還押租保證金，且屢向其催討，均未獲 清償；上訴人裕舜公司乃於九十年十月十二日以嘉義彌陀郵局第一八八號存證信 函再次催告上訴人南光公司返還，卻仍未獲置理。爰本於租賃契約終止作用之押 租金返還請求權之法律關係，求為判命上訴人南光公司應給付上訴人裕舜公司一 百五十萬元，及自八十九年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之 判決等語（原審判決上訴人南光公司應給付上訴人裕舜公司五十三萬六千元，及 自八十九年四月一日起至清償日止，按週年利率百分五之計算之利息；而駁回上 訴人裕舜公司其餘之請求。嗣兩造就其分別敗訴部分向本院提起上訴）。二、上訴人南光公司則以：上訴人裕舜公司於展期租賃期限屆滿後，迄今尚未將系爭 租賃房地遷空交還予上訴人南光公司，仍有部分機具（烤漆間、洗車設備、廠房 外面的大招牌）置於系爭房地；此外，上訴人裕舜公司自承於展期租賃期限屆滿
後，雖曾終止保全合約，惟因部分機具留置於系爭租賃房地並未搬遷而遭偷竊， 旋於八十九年五月十二日又回復保全，迄九十年八月二日始又終止保全合約；且 驗車線相關設備物品亦係九十年八月二日始搬離系爭租賃房地；可知本件租賃契 約終止後迄九十年八月二日止，上訴人裕舜公司至少遺留烤漆間、洗車設備、廠 房外面的大招牌及驗車線相關設備物品於系爭租賃房地，尚未搬遷。而依兩造所 訂立之租賃契約書第五條約定，上訴人裕舜公司須於租賃關係終了，且已遷空交 還房地後，始得請求上訴人南光公司返還押租金。另上訴人裕舜公司迄今遺留之 前揭物品均屬龐大之物品，且上訴人裕舜公司亦將之編列為公司之設備資產，又 其搬遷及處理費用非貲，自非屬前述契約所稱之「傢俬雜物」；再上訴人南光公 司係於獲悉上訴人裕舜公司於九十年八月二日已向中興保全公司終止保全合約， 為減少損失，不得已始於九十年十一月七日至同年月十五日與同展展覽事業有限 公司、瑞華國際展覽有限公司訂約，將系爭租賃房地之一部出租作為展覽場，且 係於九十年八月二日上訴人裕舜公司終止保全後，始出租系爭租賃房地之一部； 在此之前，上訴人南光公司根本無法加以使用。又上訴人裕舜公司迄今未將租賃 房地遷空交還予上訴人南光公司，其自受有相當於租金之利益，並致上訴人南光 公司受有相當租金之損害，自得依民法第一百七十九條請求上訴人裕舜公司返還 其所受之利益；若依上訴人裕舜公司縮小保全後之面積計算一千二百坪，並參酌 兩造約定之系爭房地於八十九年度每月租金為七十六萬三千八百五十二元，上訴 人裕舜公司每月所獲得之相當於租金之不當得利，自八十九年四月一日兩造租賃 關係終了時，僅算至九十年八月二日上訴人裕舜公司終止保全合約時止，所得利 益已高達一千二百二十七萬二千五百五十五元，若加計違約金數額已達七千三百 六十三萬五千三百三十元。從而，上訴人裕舜公司之一百五十萬元押租金債權經 上訴人南光公司抵銷後，已無賸餘金額，其自不得請求返還押租金等語，資為抗 辯。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物；另二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；民法第四百五十條第一項、第四百五十 五條前段及第三百三十四條第一項前段分別定有明文。次按押租金在擔保承租人 租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人自不負返還之責；惟 租賃關係若已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還 押租金，自為法之所許；又房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆 滿時，出租人與保證人所負回復原狀之義務；如出租人與保證人於租期屆滿時未 履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務，要難認為 隨同失其存在（最高法院四十八年度台上字第一一九六號、八十三年度台上字第 二一○八號判例參照）。再者，被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯 ，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之 債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使（最高法院 六十七年度台上字第一六四七號判例參照）。末按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第二百七十七條定有明文。而契約成立後 ，債務人有依契約內容而為履行之義務；又主張常態事實者，就其事實無庸舉證
，主張變態事者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。再者，原 告（即本件之上訴人裕舜公司）對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之 責後，被告（即本件之上訴人南光公司）對其主張於抗辯之事實，並無確實證明 方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁 判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件 ，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之， 原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張 該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實， 應由被告負舉證之責任（最高法院十八年度上字第一六七九、二八五五號及同院 二十八年度上字第一九二○判例參照）。
四、查上訴人裕舜公司主張其確於八十三年三月十六日與上訴人南光公司訂立租賃契 約，承租上訴人南光公司所有坐落嘉義市○○路○段三百五十號內之工廠，及四 層樓房屋內一、二、三樓全部、第四樓一間房屋，暨嘉義市○○○段第二○四號 、一八五號、一八五之四號及一八二之二號等筆土地全部；租賃期限自八十三年 四月一日起至八十八年三月三十一日止；嗣租賃期限屆滿後，兩造又合意依原租 約條件展延租約一年，而展期租賃期限屆滿後，兩造並未再達成續租之合意，亦 即兩造間就系爭房地之租賃契約已於八十九年三月三十一日終止之事實，已據上 訴人裕舜公司於原審及本院審理時陳述在卷，有其所提出之房屋租賃契約書影本 一份在卷可憑（原審促字卷第六至十一頁），復為上訴人南光公司所不爭執，自 屬真實。
五、上訴人裕舜公司另主張其於系爭房屋租賃契約期滿時，即已搬遷並將系爭房屋返 還上訴人南光公司，而上訴人南光公司亦在上訴人裕舜公司搬遷後，將系爭房地 再出租與他人作為展覽場地而為使用、收益；則上訴人裕舜公司既已於兩造之租 賃續約期滿後，依約將系爭房屋遷空前連同前揭承租之系爭土地交還上訴人南光 公司，其自應將上訴人裕舜公司所交付之押租保證金返還，惟上訴人南光公司迄 今仍拒還押租保證金，且履經上訴人裕舜公司向其催討，均未獲清償；故上訴人 裕舜公司乃於九十年十月十二日再以嘉義彌陀郵局第一八八號存證信函催告上訴 人南光公司返還，然其卻仍置之不理之事實，亦據上訴人裕舜公司於原審及本院 審理時陳述在卷，並有其所提出之嘉義彌陀郵局第一八八號存證信函影本一份及 照片四張（原審促字卷第十二至十四頁，原審訴字卷第六十六頁）與上訴人南光 公司所提出之房屋租賃契約書影本一份在卷可參（原審訴字卷第一一○頁）；再 參諸上訴人南光公司對於其確有將系爭土地再出租與他人作為展覽場地而為使用 、收益，且於收受上訴人裕舜公司所寄之前揭郵局存證信函後，迄今仍未將所收 取之之押租保證金返還與上訴人裕舜公司乙情亦不爭執以觀；自亦屬真實。惟上 訴人南光公司另為前揭情詞之抗辯，從而本件應予審究者厥為：㈠上訴人裕舜公 司是否確已於八十九年三月三十一日展延租約期滿後，將系爭房地交還上訴人南 光公司。㈡上訴人裕舜公司於系爭房地設置驗車線相關設備是否屬無權占有，若 是，則上訴人南光公司得主張抵銷相當於租金之損失為若干。經查：（一）本件兩造於原租賃契約期限屆滿，為讓上訴人裕舜公司有時間準備另覓廠地搬 遷營業，雙方同意又再展延系爭租約期間一年至八十九年三月三十一日；而上
訴人裕舜公司基於營業項目之性質及工作內容，遂於租賃期間內即八十八年五 月二十日向訴外人林天賜承租坐落嘉義市○○段第二九之十、二九之二九、二 九之三一及二九之三二號土地興建廠房（即嘉義市○○路○段五○三號、五○ 五號），以備將來搬遷時能及時供營業之用；嗣展延之系爭租約期間屆滿後， 上訴人裕舜公司即將所有機具、設備、器材等所有設施遷往新營業據點即嘉義 市○○路○段五○三號、五○五號處所另為營業，且無積欠租金情形之事實， 已據上訴人裕舜公司於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之土地租賃 契約書影本一份及中興保全公司查詢應收帳款資料影本一份在卷可參（原審訴 字卷第五十四至五十六、一○○頁），且上訴人南光公司對於上訴人裕舜公司 確已於展延之租約期間屆滿後，即將公司遷往另租之嘉義市○○路○段五○三 號、五○五號處所另為營業，並向向中興保全公司表示停止保全契約之事實亦 不爭執，自屬真實。
（二）兩造於展延之系爭租約期間屆滿且上訴人裕舜公司以將公司遷移前揭新址營業 後，因上訴人南光公司原預定另租售予他人經營大賣場之約定未談成，遂希望 上訴人裕舜公司能再予以承租系爭房地，且表示就新租約擬約定將租賃標的物 範圍縮小至「嘉義市○○路○段三五○號內之工廠及面臨博愛路之單層樓房」 部分，至每月租金為十二萬元，押租金則為二十四萬元；惟上訴人裕舜公司因 已另建有新營業地點，再租意願不強，惟同意若能受公路局委託回復辦理檢驗 場業務，則願承租一部分場地以供驗車之用；因之雙方乃於八十九年四月一日 再簽具房租租賃契約書，然嗣後因上訴人南光公司部分股東反對致使該房租租 賃契約書未成立生效之事實，亦據上訴人裕舜公司於原審及本院審理時陳述在 卷，並有其所提出之房屋租賃契約書影本一份在卷可參（原審訴字卷第九十五 至九十九頁）；再徵諸前揭房租租賃契約書第一條確已載明：「‧‧供汽車銷 售、檢驗用」等語，且經原審依職權向交通部公路總局嘉義區監理所就上訴人 裕舜公司自八十九年迄今向該所申請設立之檢驗廠地址位於何處、有無申請變 更地址記錄，及自八十九年四月一日起迄今，有無執行驗車業務等事項，而經 該所函覆稱：「裕舜汽車股份有限公司檢驗地址設於嘉義市○○路○段三五○ 號，未辦理地址變更記錄。該公司檢驗廠因公司改組已於八十九年四月一日起 申請停檢，至今並無執行驗車業務」、「該公司原營業所在地、廠房為嘉義市 ○○路○段三五○號一樓，自八十九年四月一日起申請遷移至嘉義市○○路○ 段五○五號，業經奉報公路局核定停止汽車委託代檢業務在案」等語，而有該 所九十一年五月一日（九一）嘉監車字第九一○六一九七號函、九十一年七月 十九日（九一）嘉監一字第九一一○三九八號函及所附上訴人裕舜公司申請回 復辦理車輛代檢業務等資料各一份在卷可參（原審訴字卷第六十一及一三三頁 ），且為上訴人南光公司所不爭執以觀；自亦屬真實。（三）又上訴人裕舜公司於兩造所訂之展延系爭租約期間屆滿後，即將廠房內所有機 具、設備、器材等所有設施遷往新營業據點即嘉義市○○路○段五○三號、五 ○五號處所另為營業，且無積欠上訴人南光公司租金之情形，已如前述；而證 人即上訴人裕舜公司之員工江景川於本院準備程序時亦證稱：「我於七月一日 正式上班，七月一日之前的四、五個月剛好舊的裕舜公司從博愛路遷到世賢路
，新的裕舜公司是接替舊的裕舜公司，‧‧裕舜公司許董事長要求我於這幾個 月內當他的工程顧問，做新廠規劃，舊的裕舜公司於三月三十一日結束，四月 一日搬到新的廠房，那時我有參與整個業務」、「四月份有一天，‧‧南光鋼 鐵公司許董事長來找許董，‧‧那時我剛好在旁邊，他們所談意思是說舊裕舜 公司現沒有做其他用途，‧‧裕舜公司是否還要承租舊廠房，許董說我們已經 搬走了，黃董說你們可以使用驗車線，‧‧我知道是要恢復驗車線的事情」等 語無訛在卷（本院卷第六十至六十一頁）；另經原審及本院分別於九十一年十 一月五日與九十二年二月二十七日至現場勘驗結果，上訴人裕舜公司確以遷離 系爭房地，並未在此營業，且現場除為重新申請設立驗車業務而裝置驗車線外 ，僅留有烤漆間二間、洗車設備一台與廠房隔間，且於本院至現場履勘時，系 爭房地已因上訴人南光公司出租予他人設置傢俱展覽會場，而陸續有待展之傢 俱等物品搬入，並在現場施作展覽會場之攤位及隔間，有原審及本院所制作之 勘驗筆錄及勘驗現場略圖各共二份在卷可憑（原審訴字卷第一七○及一七一頁 ，本院卷第八十六至八十八頁），且為上訴人南光公司所不爭執；再徵諸上訴 人裕舜公司於系爭展期租約期滿後，曾向中興保全公司表示停止保全契約，嗣 因重新申請設立檢驗場，致放置之驗車線等設備於系爭房地內被偷，始於八十 九年五月二十二日再回復保全，而有上訴人裕舜公司所提出之中興保全公司查 詢應收帳款資料影本二份在卷可參（原審訴字卷第一○○至一○一頁）以觀； 顯見上訴人裕舜公司確已於八十九年三月三十一日展延租約期滿後，即將系爭 房地交還上訴人南光公司，應堪認定。否則衡諸常情，上訴人裕舜公司豈會先 行停止其與中興保全公司間之保全契約，迄至放置於系爭房地內之驗車線設備 遭竊，始於八十九年五月二十二日再回復保全；同時又於租期滿前一年即八十 八年五月二十日，即事先向訴外人林天賜承租前揭土地興建廠房，以供租期屆 滿後繼續營業之用；況上訴人裕舜公司若未搬遷，則上訴人南光公司豈會均未 對上訴人裕舜公司為積欠租金或終止租約之催告，復能將系爭土地再出租予他 人供設置展覽會場之理。因之上訴人裕舜公司主張其於系爭展期租約期滿後即 八十九年三月三十一日，已將所有機具、設備、器材‧‧等設施遷往新營業據 點另為營業等語，尚非虛妄，應堪採信。則揆諸前揭說明，上訴人裕舜公司既 無租賃債務不履行之情事，則其請求上訴人南光公司應返還其交付之押租金一 百五十萬元，自於法有據。
（四）上訴人南光公司雖辯稱：系爭租賃期限屆滿後，裕舜公司尚有烤漆房及洗車機 、招牌等工作物尚未搬遷，可見裕舜公司未依約將租賃房地遷空云云；然此姑 不論已為上訴人裕舜公司所堅決否認，且上訴人裕舜公司確已將生財設備、人 員全部另遷他處營業，而停止原址之使用；而上訴人南光公司亦將系爭房地再 租予他人供設置展覽會場使用，已如前述，致不足採。至於本院至現場履勘時 ，雖尚留有烤漆間二間、洗車設備一台與廠房之隔間（此部分屬上訴人裕舜公 司所搭建物之部分，依約已歸上訴人南光公司取得，故不予審酌），惟究其內 容物，僅係烤漆、洗車間之外殼而已，並無機器等設備，亦即已如同廢棄物（ 另見原審訴字卷第三十六頁及本院卷第七十五至七十六頁之照片）；而依兩造 所訂系爭租約書第六條約定：「乙方（即上訴人裕舜公司）於租期屆滿時，除
經甲方（即上訴人南光公司）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原 狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」；而第十七條約定：「租賃 期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論」； 及第十九條約定：「承租人於承租地增建之建築物應以出租人起造，出租人增 建之建築物均應依法申請，如有未申請之增建全部視同出租人所有，承租人遷 讓房屋時，不得請求任何補償」等語；此即為兩造就系爭租賃契約屆期之特別 約定。再者，系爭房屋除四樓房屋屬上訴人南光公司所有外，其餘皆為承租人 即上訴人裕舜公司所興建，依前述租賃契約約定皆歸屬上訴人南光公司取得所 有，上訴人裕舜公司不得取回；既然上訴人裕舜公司租期屆滿遷出，依約所留 任何傢俬雜物等有留置不搬，即應視同廢棄物（至清除費用得否請求，尚與本 件之認定無涉）；至增建房屋（當然含工作物）部分，依約則皆歸上訴人南光 公司取得；可見上訴人裕舜公司並無租賃債務不履行之情事。此外上訴人南光 公司就此部分亦無法提出其他確切之證據足資證明，或供本院調查以實其說， 自尚不能採為有利於其之認定。
（五）另上訴人裕舜公司於同意承租系爭土地之一部分場地以供驗車之用，而於八十 九年四月一日再與上訴人南光公司再簽具房租租賃契約書後，確有於系爭土地 之一部分裝置驗車線，以便重新申請設立驗車業務時供主管機關實地審核同意 回復代檢業務之用，已為上訴人裕舜公司於本院審理時所不爭執，復如前述； 惟依前揭說明，兩造於八十九年四月一日再簽具之房租租賃契約書，嗣後已因 上訴人南光公司部分股東反對致使該房租租賃契約書未成立生效，同時依前揭
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