臺灣高等法院刑事判決 九十二年度上易字第四八七號
上 訴 人 臺灣新竹地方法院檢察署檢察官
被 告 乙○○
甲○○
共 同
選任辯護人 林進塗律師
右上訴人因被告等竊佔案件，不服臺灣新竹地方法院九十年度易字第八七七號，中華
民國九十二年一月二十四日第一審判決（起訴案號：臺灣新竹地方法院檢察署八十九
年度偵續字第四十六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、檢察官公訴意旨略以：乙○○與甲○○係夫妻關係，民國八十七年十月十一日， 乙○○與丙○○就新竹縣竹北市○○段第三五一、三五一之一 五一之一) 、三五二之一及三五三等地號土地及其上新竹縣竹北市麻園十九、十 九之一號建物全部
約定總價為新臺幣
付款則直接承接銀行二千二百一十萬元之貸款，餘款二千二百九十萬元則自簽約 日起算，最遲三年後每年支付三百萬元至餘款付清為止，復約定交屋日為甲方( 即買方乙○○) 付清尾款之同時，詎乙○○與甲○○明知僅支付頭期款及每月銀 行之利息，餘款尚未支付，竟未經丙○○之同意，共同意圖為自己不法之利益， 於系爭房地上設立外勞管理中心，將前開土地竊佔使用，經丙○○於八十七年十 一月二十日寄發存證信函要求乙○○、甲○○回復原狀，仍置之不理，因認乙○ ○、甲○○共同涉犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪嫌。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；不能證明被告犯罪者 ，應諭知無罪之判決。刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定 有明文。又犯罪之成立，除應具備各罪之特別構成要件外，尤須具有故意或過失 之一般要件，方能成立。刑法上之竊佔罪，須意圖為自己或第三人不法之利益， 而竊佔他人之不動產，為其成立要件，最高法院著有二十七年非字第十五號、二 十三年上字第一八九二號判例可資參照。而刑法第三百二十條第二項竊佔罪所處 罰者係意圖犯，所謂意圖犯係行為人在主觀上必須出於法定之不法意圖，而客觀 上故意實現不法構成要件之行為，始屬於意圖犯之構成要件該當行為；故縱使行 為人在客觀上有為該行為，倘其主觀上並無不法意圖，尚不能因此認其成立犯罪 。
三、本案檢察官認被告乙○○、甲○○涉犯右揭竊佔犯行，無非以：⑴承辦系爭房地 買賣合約之代書羅文正證述：系爭房地最初於八十七年五月間，由訴外人張三雄 賣予被告甲○○，後來，告訴人丙○○要買，為考慮合約延續性的問題，就由告 訴人與張三雄簽約，同時將被告甲○○與張三雄間的合約銷毀，因系爭土地是農 地，當時並無法辦理過戶，點交的方式是由張三雄將權狀交其保管，以示公正。 嗣被告乙○○要買回系爭房地時，權狀仍由其保管，並沒有辦理現場之點交。本
案系爭房地之買賣應該是現況點交，但到底是何時點交，時間並不一定，一般正 常的買賣房地，係錢付清才交付，故點交時間不會於契約書中註明等語。⑵本件 系爭買賣契約書第十一條為「本契約所訂定之交屋日 付清尾款之同時) 乙方【即告訴人丙○○】應確實依約履行，不得藉故拖延或遲 延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之 一計付甲方以為賠償金」等情，有雙方所不爭執之系爭買賣契約書在卷可按，倘 如本件情況特殊，而有提前點交使用之必要，以被告二人均係以仲介房屋為業， 對房地辦理相關過戶手續知之甚詳，豈無任何特殊約定存在？況本件於不動產買 賣契約書第十四條特約事項內，不僅就前開房地由甲方再予轉賣時補貼事項加以 規定，甚至就雙方另外合資購買新埔鎮○○○段土地、與張三雄間之權利義務、 銀行貸款甚至裝潢部分，均加以鉅細靡遺之規定，實無就此攸關雙方權益三年以 上之點交事項，僅以口頭約定之方式為之，縱確有口頭約定，該約定亦係違反契 約本文約定等語，為其論據。
四、訊據被告乙○○、甲○○固坦承確有使用系爭房地之情形，惟堅決否認有何竊佔 犯行，被告乙○○辯稱：其向告訴人購買系爭房地時，雙方即有約定要現況交屋 ，而所謂現況交屋即係簽約當時就要交付，且契約書內亦有訂明其承受告訴人與 前手賣方張三雄買賣系爭房地之一切權利。參以告訴人將系爭房地出售予其時， 亦將系爭房地交與其繼續裝修以供經營外勞管理中心，嗣並投入高達二千多萬元 之鉅資，裝修系爭房地上之另外四棟建物及添購傢俱設備，且已承接系爭房地原 有二千二百一十萬元之銀行貸款，按月繳納二十餘萬元之利息，若告訴人未將系 爭房地點交予其使用，其豈會花費鉅資裝潢並繳交貸款利息，其使用系爭房地， 全依契約之規定，並無竊佔犯行等語；被告甲○○亦辯稱：系爭房地買賣時有特 別約定現況點交，與一般之房地買賣不同，依系爭買賣契約，被告乙○○已承接 銀行款，並按月繳納利息，甚至於有關系爭土地之地價稅，亦係由其繳納，系爭 房地確已依現況點交，其等使用系爭房地，並非竊佔等語。五、經查：
㈠告訴人為經營外籍勞工管理中心，於八十七年三月間經由新竹縣竹北市○○○路 北區房屋竹北加盟店之仲介，購得坐落新竹縣竹北市縣○○○○路九號一至四樓 房地後，乃結識當時在北區房屋竹北加盟店負責業務經營之被告乙○○及甲○○ 二人，嗣雙方即商洽共同投資經營外籍勞工管理業務，並於八十七年四月二十八 日由告訴人配偶王大炳以晉盟國際開發有限公司之名義與被告乙○○訂立合作契 約書，約定由告訴人負責外籍勞工管理中心之經營管理，而由被告負責對外業務 之招攬開發，雙方並同意共同購買適當之土地，興建「管理中心」，旋於當日即 由告訴人與被告乙○○以總價三千八百九十萬元，向訴外人陳文清購買坐落新竹 縣新埔鎮○○○段一七八、一七九、一八○及一八二地號等四筆農地，擬作為「 管理中心」使用，然因上開農地其後無法順利變更地目為「建」地使用，適有張 三雄所有系爭房地委託被告乙○○、甲○○所經營之建宇房屋仲介有限公司銷售 ，被告甲○○因考量可將畜牧地變更為甲種建地興建外勞管理中心使用，乃於八 十七年五月二十四日由被告甲○○與張三雄就系爭土地簽訂不動產買賣契約書， 由被告甲○○以四千八百萬元向張三雄購買系爭土地，嗣告訴人亦同意與被告乙
○○、甲○○共同投資系爭房地，且陸續支付系爭房地價款共計一千七百一十萬 元予張三雄開設之興隆畜牧器具有限公司及被告乙○○，惟雙方為避免日後產權 複雜，乃於八十七年八月五日協議將上開新竹縣新埔鎮○○○段一七八、一七九 、一八○及一八二地號等四筆土地分歸被告乙○○所有，由告訴人取得系爭土地 ，並終止雙方合作經營外籍勞工管理業務，告訴人隨即於當日與張三雄就系爭房 地另簽訂不動產買賣契約書，約定由告訴人以四千八百萬元價格向張三雄購買系 爭房地，而將被告甲○○與張三雄就系爭房地所簽訂之不動產買賣契約書作廢， 後告訴人即委請徐盛堂在系爭房地上隔間裝潢，惟其後因系爭土地為農地，需具 自耕農身分始能辦理過戶，顯難供外勞管理中心使用，且每月復須負擔二十萬四 千八百六十元之銀行貸款利息，乃於八十七年十月十一日由告訴人將系爭房地以 四千七百萬元之價格出售予被告乙○○等情，業據告訴人指訴綦詳，復有不動產 買賣契約書三紙附卷可稽
至第三十六頁) ，且為被告乙○○、甲○○所不爭執，是被告乙○○與告訴人就 系爭房地訂立買賣契約一事為真，有關系爭房地何時點交及買方即被告乙○○何 種狀況下得使用系爭房地之權利義務關係，自應依買賣契約約定之內容定之。 ㈡細繹被告乙○○與告訴人就系爭房地所簽立之系爭買賣契約書，第十一條雖記載 ：「本契約所訂定之交屋日
即告訴人丙○○】應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有 遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計付甲方以為賠償金」 等語，惟契約書另有附加六條約款，其中第三條約定：「乙方與前手賣方張三雄 買賣此土地之一切權利由甲方承受。」等語，而告訴人與張三雄前於八十七年八 月五日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書時，已於該契約特約事項第一項約定【 現況交屋】，且張三雄確有將系爭房地於簽約後交付予告訴人使用，並由告訴人 花費七萬元購買系爭房地水溝上之蓋板等情，亦據證人張三雄證述：「 否在訂約時，就把土地給點交了？) 答：我的點交方式，是把所有權狀交給羅文 正代書，當時還有一些電話、放在水溝上鐵板，他就付現金買過去」等語明確 詳八十九年度偵續字第四十六號偵查卷宗第一百六十三頁) ，此為告訴人所不否 認，且告訴人於偵查中亦自承：我們當時簽約內容有說承繼以前契約等語 十九年度偵續字第四十六號案卷第一八一頁反面) ，則被告乙○○、甲○○認依 附加約款第三條之約定，其等得承受告訴人與前手賣方張三雄就系爭土地買賣之 一切權利，包含即得使用系爭房地之權利，尚非無據。 ㈢有關被告乙○○與告訴人就系爭房地價款四千七百萬元之付款期限，於系爭買賣 契約書第二條約定：由被告乙○○於訂立系爭買賣契約書時，先給付二百萬元， 第二次付款則直接承接銀行貸款二千二百一十萬元，餘款二千二百九十萬元則自 簽約日起算最遲三年後每年支付三百萬元至餘款付清為止等語，依此約定，被告 乙○○付清尾款時，距雙方訂立契約時日應已逾十年之久。惟被告乙○○按系爭 買賣契約附加條款第四條約定：需繳付自系爭買賣契約訂立當月即八十七年十月 三日起之銀行貸款利息。衡諸交易常情，被告乙○○非但需繳付頭款二百萬元， 並承接銀行貸款，更需按月繳付銀行貸款利息，乃竟放棄使用收益系爭房地之權 利，且同意長達十年均不予使用系爭房地，顯然悖於交易常理。參以被告乙○○
與告訴人就系爭房地簽立之系爭買賣契約書附加約款第五條亦約定：「交易基地 上之已裝潢部分之費用由甲方負責，鐵工由乙方支付。」等語 字第五九五八號偵查卷宗第三十一頁) ，若被告乙○○、甲○○未能於簽訂系爭 買賣契約時使用系爭房地，就系爭房屋於簽約時因裝潢而增加之費用，顯無於十 年後仍認屬有益費用，而願意於立約時由其等支付該筆費用之理。是告訴人指稱 被告乙○○按契約約定須於尾款付清時，始得使用系爭房地乙節，是否與雙方訂 約時之真意相符，顯非無疑。
㈣被告乙○○、甲○○均坦承有使用系爭房地之情形，惟均辯稱：系爭房地業於訂 定系爭買賣契約時，依現況點交等語，本院斟酌以下卷證資料，認其等主觀上認 定系爭房地業已依現況點交之辯解，為可採信。茲析述如下： ⑴證人即為雙方書立系爭買賣契約書之代書羅文正，於偵訊時證稱：「在八十七年 五月，乙○○向張三雄購買土地，五月二十四日張三雄與甲○○簽約，到同年八 月時張三雄與黃女、甲○○有協調，依照原契約條件由丙○○承受他們之間款項 ，如何處理，我不清楚，設定抵押權部分由我承辦，設定八千萬元的抵押權在上 頭，後來由楊女來使用這塊土地，而張三雄仍是所有權人，在同年十月份前該土 地仍在荒廢。我當時並沒做點交動作，從五月份林男與張男簽約時，權狀就在我 這，簽約時，權狀都有拿出來，之所以權狀放我這，用意是我是中立第三人，由 我保管較為公正。到十月時楊女與林男又達成協議，林男要買回土地，有打電話 通知我，當時是以現況點交，是用合約來完成，並無至現場辦理。當時是用口頭 說現狀點交，大家都同意的，但我沒去現場，發生什麼事，我並不瞭解。除了權 狀在我這外，也沒鑰匙之類，大家都同意是口頭約定。」等語 續字第四六號偵查卷宗第一百七十九頁反面、第一百八十頁) ，其於原審法院調 查時復到庭結證：「
制式契約書，上面的附加條款，是根據他們談好的共識跟我講，我把他們文字化 ，經過他們看過，沒有問題，才簽立的。」、「 時點交房屋、土地？) 答：當初不是正常的買賣，第一產權可以過戶，但是要繳 很多增值稅，其上建物是豬舍，丙○○買的時候，他是承受所有被告甲○○權利 、義務，丙○○又賣回給被告乙○○的時候，被告乙○○還是承受丙○○所享有 的權利、義務，付款的期限訂的很長，現況的部分，被告乙○○說要使用，告訴 人丙○○也同意。」、「
我們在訂約時，註記部分與制式化契約有違背，應以特約部分作為合約的一部分 。」、「
額也很高，給付期限也很長，他們雙方達成一個共識後，要現況交屋，我才文字 化。」、「
要交。」等語綦詳
鴦與告訴人於簽立系爭買賣契約時，即已約定要於簽約當時，依現況點交系爭房 地予被告乙○○使用。是被告乙○○、甲○○前開所辯，即有可採之處，其等主 觀上認於現況交屋後，有使用系爭房地之權利，要非無憑。 ⑵證人即為告訴人裝修系爭房屋之徐盛堂，亦到庭結證：「 園段三五一、三五一之一、三五二之一、三五三、麻園段十九、十九之一其上之
建物，是否你做裝潢的？) 答：剛開始我的估價單是送到被告乙○○、被告甲○ ○那邊，再去跟告訴人丙○○接洽，丙○○小姐同意用一百五十萬元給我做，我 於六月份開始做，丙○○給我二十萬元的現金，開二張票各四十萬元，票期都是 十二月三十一日，都有兌現，這是八十七年的事情，還有尾款五十萬元，十一月 完工，五十萬元是八十八年二月二十八日由被告乙○○開給我的，也兌現。」、 「(問：何時才跟被告乙○○接洽？)答：是八十七年底尾款五十萬元請不到，我 去丙○○公司，丙○○就說，他已經賣給被告乙○○，且交給她，尾款要跟被告 乙○○請，後來我就去跟被告乙○○請五十萬元，我有請到。」、「 尾款五十萬元，告訴人丙○○講話的內容？) 答：我跟我太太及被告二人去，丙 ○○說，他把這個土地、建物都賣給被告二人，尾款叫我跟被告請。」、「 ：丙○○有無說土地、建物都交給被告二人？) 答：丙○○說賣給被告，東西都 交給他。」等語
往收取裝潢款之證人徐盛堂言及已將系爭房地交付被告，有關系爭房屋之裝潢尾 款，需向被告乙○○請領等語，益見被告乙○○辯稱：告訴人確有同意於買賣契 約簽訂時，將系爭房地以現況交付予其等使用等語，尚非虛妄。 ⑶被告乙○○、甲○○於使用系爭房地後，亦按時繳納有關系爭房地之應徵稅捐， 此有被告狀提之新竹縣稅捐稽徵處九十年、九十一年地價稅繳款書收據聯在卷可 憑，若告訴人未依現況點交系爭房地，應無由被告乙○○、甲○○負擔系爭房地 稅捐之理。
㈤告訴人爭執其未交付系爭房地之鑰匙予被告乙○○、甲○○，自屬未點交，且被 告乙○○支付予證人徐盛堂之五十萬元款項，係被告乙○○原應給付予告訴人之 部分買賣價金，並非被告乙○○另行給付證人徐盛堂之裝潢費用。另被告甲○○ 於八十七年五月二十四日與張三雄就系爭房地訂立買賣契約時，因需付清尾款始 點交，故被告甲○○與張三雄另行簽訂租賃契約，而得使用系爭房地，何以被告 乙○○就系爭房地與告訴人訂立系爭買賣契約時，未訂立類似之租賃契約，僅支 付二百萬元，即可使用系爭房地，對告訴人顯不公平等語。查系爭房地之面積遼 闊，尚待開發，於系爭買賣契約簽訂時，現場狀況有如廢墟，殘破不堪，原供養 豬之用等情，業據前往現場裝潢之證人徐盛堂於原審法院調查時證述明確 審卷第七十八頁) ，證人徐盛堂並證稱：其裝潢完畢離去時，僅將鑰匙插於門上 ，未交予任何人，顯見系爭房地由於現場之特殊使用狀況，交付鑰匙並非點交系 房地重要之點，此由證人即代書羅文正亦證稱，訂約當時除了權狀交其保管，並 無鑰匙之物，即可知之，告訴人主張其未交付鑰匙即尚未現況點交系爭房地，尚 難採信。至於被告乙○○交付予證人徐盛堂之五十萬元款項，確係被告乙○○原 應給付予告訴人之部分買賣價金，此為被告乙○○並不否認，惟被告乙○○與告 訴人間價金如何扣抵，係其等買賣系爭房地之內部關係，非證人徐盛堂所得知曉 ，而本院認證人徐盛堂之證詞具證據價值之部分，主要係就其聽聞告訴人已將系 爭房地交付被告之部分，而非探究該五十萬元款項之性質為何。至於被告甲○○ 與張三雄前曾就系爭房地訂立租賃契約，何以於系爭買賣契約訂立時，未如法炮 製？及被告乙○○僅支付二百萬元即可使用系爭房地，對告訴人顯不公平等節。 係契約當事人於各個契約訂立時之特別考量，基於契約自由原則，均應予以尊重
，至於契約內容如何解釋，始符合當事人締約時之真義，係契約解釋問題，附此 說明。
六、綜上所述，本件被告乙○○前既與告訴人就系爭房地簽立系爭買賣契約書，雙方 並約定於簽約當時就要交付系爭房地予被告乙○○使用，被告乙○○、甲○○自 認其等有合法使用之權源而使用系爭房地，自無意圖為自己不法之利益而竊佔之 主觀犯意。綜上，檢察官所提出之證據未能達到使法院確信被告乙○○、甲○○ 犯罪之程度，依「罪證有疑、利於被告」之證據法則，原審據以而為被告乙○○ 、甲○○無罪之諭知，經核認事用法均無違誤。檢察官提起上訴，為無理由，應 予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。本案經檢察官謝英民到庭執行職務。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十二 日 臺灣高等法院刑事第五庭
審判長法 官 曾 德 水
法 官 趙 功 恆
法 官 蘇 素 娥
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 何 閣 梅
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十二 日
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