臺灣臺北地方法院民事判決 九十二年度簡上字第九三號
上 訴 人 甲○○○
被上訴人 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李季鴻
右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十七日本院台
北簡易庭九十一年度北簡字第一八三一七度簡字第號第一審判決提起上訴，本院判決
如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
上訴人未於言詞辯論期日到場，據其之前到場及提出書狀所為聲明、陳述如后： 聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。 陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠被上訴人於第一次簽約期滿後，另私下與上訴人之夫即訴外人李秋風簽立契約 內容變更合意書，未予上訴人合理期間審閱契約內容，依消費者保護法（下稱 消保法）施行細則第十一條規定，故雙方延長委託期限至民國九十一年九月二 十五日及更改委託價格為新台幣（下同）四百三十八萬元之合意，應為無效。 ㈡被上訴人私下與李秋風簽約變更委託底價，對上訴人顯有重大不利益且失公平 ，依民法第二百四十七條之一規定，應為無效。況被上訴人受上訴人委任，對 上訴人負善良管理人之注意及報告義務，衡諸經驗法則，被上訴人如曾告知上 訴人，或上訴人知悉房屋銷售後，除須另行貼補銀行貸款外仍須給付仲介費， 再租屋居住，何可能同意以四百三十八萬元銷售？被上訴人一方面主導與李秋 風變更底價事，一方面在上訴人無可歸責之情形下，要求給付服務報酬，其權 利之行使，實有誠信原則及善良管理人之注意義務。 證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
聲明：如主文第一項所示。
陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱： ㈠被上訴人以經營房屋仲介為業，如何以免付費方式提供服務？仲介本來就是要 收取報酬，就算契約無效，還是可以向上訴人請求應得的報酬。 ㈡上訴人與銀行間之貸款情形及如何償還，並非被上訴人所一定得參與衡量評估 ，被上訴人依與上訴人之合意以四百三十八萬元為底價銷售，注意義務僅於找 到符合此條件之買方即足。
㈢被上訴人曾將契約副本交與李秋風，當場並有口頭解說契約內容，由李秋風代 表上訴人簽約。
證據：援用第一審所提證據。
理 由
本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條 所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。本件被上訴人起訴主張：上訴人於九十一年四月九日，就其所有坐落台北縣板橋市 ○○路六八號五樓之房地（下稱系爭房地）與被上訴人簽立專任委託契約書，上訴 人以其不識字無法填寫契約書為由，當場授權其夫即訴外人李秋風與被上訴人書立 契約，委託價格為五百二十萬元，底價為四百八十萬元，委託銷售期限自九十一年 四月九日至七月九日止，嗣經雙方合意延長委託期限至九十一年九月二十五日，委 託價格更改為四百三十八萬元。被上訴人於受委託期間，善盡受託人之職務，進行 有關一切委託事務之執行，詎於被上訴人尋獲買方即訴外人許冰娜願出價四百五十 萬元，高於上訴人所委託之底價，並簽立不動產購買要約書後，經被上訴人履次以 電話、信函通知上訴人應於九十一年九月二十一日履行簽立書面不動產買賣契約義 務，上訴人竟拒不簽約，依兩造專任委託契約書第十條第三項第四款之約定，上訴 人應支付委託價四百三十八萬元之百分之四為被上訴人之服務報酬等語。 上訴人則以：伊本人未委請被上訴人賣房子，契約書上姓名不是伊親簽。且被上訴 人於第一次簽約期滿後，私下與上訴人之夫即訴外人李秋風簽立契約內容變更合意 書，並未經其同意，亦未予伊合理期間審閱契約內容，而被上訴人與李秋風簽約變 更委託底價，對伊顯有重大不利益且失公平，依消保法施行細則第十一條及民法第 二百四十七條之一，應為無效等語，資為抗辯。被上訴人主張之事實，業據其提出專任委託契約書、契約內容變更合意書、不動產 購買要約書、存證信函為證，上訴人則以前揭情詞置辯，是本件兩造爭執之點即在 於：本件九十一年八月十日由李秋風出面代簽之委託契約書，效力是否及於上訴人 ？前項委託契約書及變更合意書，有無由於未予上訴人審閱契約內容之合理期間或 附合契約對於上訴人有重大不利益而顯失公平等原因而無效？經查： ㈠兩造於九十一年四月九日所簽訂之專任委託契約書，乃上訴人以不識字為由，當 場授權其夫李秋風簽立，嗣李秋風於九十一年八月十日出面與被上訴人簽立契約 內容變更合意書等情，業經證人李秋風結證稱：他們（指被上訴人公司）來伊家 ，來了兩次，簽了兩次合約，第一次是因為合約已滿失效後來又簽了一份，（提 示合約書兩張）是伊簽的，分別是九十一年四月及八、九月間，上訴人的姓名也 是伊簽的，第一次是因為伊妻不會寫字，第二次伊簽完有告知她，但未告知她實 際價錢，賣房子的事伊妻有委託伊等語（見原審卷第四三頁）。被上訴人之職員 江銘洛亦結證稱：．．第一份約是伊與賣方聯絡，是在上訴人家中簽署的，簽第 一份約時，上訴人與其夫都有在場，是因為上訴人表示不識字，所以當場同意表 示由其夫簽名，而且表示賣房子的事委託其夫處理，簽第二份約時，也是在上訴 人家中，當時上訴人外出，李秋風表示就由他來談即可等語明確（見原審卷第四 三、四四頁）。而系爭房地乃上訴人全家現住居所，委託期間被上訴人職員曾多 次帶同客戶看屋，有時為上訴人或李秋風或上訴人之子在場等情，復經證人即被 上訴人公司職員江銘洛、梁碧卿、王淑芬結證綦詳（見原審卷第四四頁）。綜上 堪認上訴人確曾授權其夫李秋風全權處理與被上訴人間委託出售系爭房地之事宜
，縱李秋風未將受託事務進行情況告知上訴人，上訴人亦不得以此內部關係對抗 被上訴人。
㈡按消保法施行細則第十一條第一項及第二項規定，其目的在給予消費者充分瞭解 契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容機會之前 ，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主 張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於 簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係 之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。查本件上訴人曾授權李 秋風全權處理與被上訴人間委託出售系爭房地之事宜業如前述，就兩造間權利義 務關係，已詳載於九十一年四月九日李秋風代上訴人簽立之專任委託契約書中， 而依該契約書前言明定：「本人已事前詳閱本契約書內容，『買方權益說明書』 、『電腦出價辦法說明』成交行情，達一日，深切明瞭自身權益後，始簽立本契 約書」，可見李秋風代理上訴人簽立系爭契約前已有合理之審閱期間。嗣於前揭 專任委託契約委託期限屆滿後，李秋風代理上訴人雖與被上訴人於九十一年八月 十日另訂契約內容變更合意書，惟僅就委託期限延長至九十一年九月二十五日， 並將委託總價變更為四百三十八萬元，原專任委託契約書之內容於兩造間仍繼續 沿用，要無上訴人所謂未予合理審閱期間之問題，又該等變更並無民法第二百四 十七條之一所列各款顯失公平之情形，上訴人主張系爭委託契約書及變更合意書 有未予上訴人審閱契約內容之合理期間，且對於上訴人有重大不利益而顯失公平 等原因而無效，要無足採。
綜上所述，被上訴人主張兩造間訂有系爭委託契約書及變更合意書，被上訴人已覓 得符合委託條件之買方，上訴人依系爭委託契約書自有出面簽訂不動產買賣契約之 義務，經被上訴人催告上訴人至遲應於九十一年九月二十一日出面履行訂約義務， 上訴人仍未履行等情為可採，上訴人辯稱伊夫李秋風出面代簽之委託契約書效力不 及於伊，系爭委託契約書及變更合意書應為無效，洵非有據。從而，被上訴人依兩 造間所訂專任委託契約書第十條第三項第四款之約定，請求上訴人給付委託價四百 三十八萬元之百分之四即一十七萬五千二百元之服務報酬，及自九十一年九月二十 二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判 命上訴人如數給付並被上訴人之聲請宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 六 日 民事第四庭審判長法 官 林勤綱
法 官 陳正昇
法 官 劉又菁
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十二 年 五 月 九 日
法院書記官 黃瓊滿
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