臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年簡上字第三○四號
上 訴 人 甲 ○
訴訟代理人 丙○○
蘇千祿律師
被上訴人 己○○陳幸彥
住台北縣新店市○○路三五巷十號三樓
被上訴人 乙○○陳幸彥
住
被上訴人 戊○○陳幸彥
住
兼右三人
訴訟代理人 丁○○陳幸彥
住
右當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於本院新店簡易庭九十一年三月十二日（九十
一年度店簡字第四號）第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、上訴人方面
一、聲明：（二審卷第二二四頁）
原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠本件租賃超過一年，應有書面契約。上訴人不識字，不知租約內容為何；租約所
蓋指印又無二人以上證人，且「陳阿三」的三也寫錯了，故租約不生效。租金、
租期也有塗改，被上訴人所提租約更改很多地方，更改地方只有他們單方面蓋章
。被上訴人所提七十四年、八十二年租約並非真正。可以審查對方有無收租金。
本件上訴人原來是佃農，對方將房屋給上訴人使用。（見二審卷第二三三至二三
四頁）
㈡被上訴人等係以原審原證一民國八十七年十一月八日之房屋租賃契約書為據，暫
且不論租約效力問題，被上訴人等以租期屆滿請求遷讓房屋，惟租約期限原為一
年，但被上訴人等單方更改為二年，而今早已至屆滿，若成立不定期租賃，被上
訴人等請求遷讓房屋未經合法催告及收回自住之意思表示，其請求權之基礎即有
問題。（㈡至見二審卷第二二四至二三０頁）
㈢被上訴人民國九十一年五月二十四日筆錄記載上訴人民國四十九年訂過租賃契約
應為書記官筆誤，因當時被上訴人所提之證據是民國四十九年之買賣契約書，並
非租賃契約書，特此呈明。
㈣上訴人依原審被證二之買賣契約書既為共有人之一，而此建物亦未為保存登記，
上訴人仍取得共有人身分，今上訴人既為共有人之一，就其共有持分即有使用、
收益及管理之權限，被上訴人依租賃關係請求返還，實為嚴重錯誤。
㈤本件有其他共有人主張房屋並非被上訴人單獨所有，而被上訴人僅提出稅單乙份
為證，但依上訴人所提附件一最高法院七十年度台上字第三七六○號判決亦明示
房屋納稅義務人並非必為房屋所有權，今被上訴人主張其為單獨所有權人，對此
事實上訴人有爭執且提出買賣契約書及其他證人為佐證，被上訴人對此房屋具有
單獨所有權人，即應負舉證責任，原審對此部分亦未詳細調查實有違誤。
㈥本事件當事人不適格：
⑴依鈞院向台北縣政府稅捐稽徵處新店分處函查坪林鄉○○村○○○路二十七號
房屋之納稅義務人係為陳幸彥、陳建盛、甲○毅、陳世傑及陳滄瀛等五人為共
同納稅義務人，但並未區分每人所納稅之面積及範圍，亦即此系爭房屋所有權
依函文內容應為公同共有，再據民國九十一年六月二十一日筆錄被上訴人亦稱
：「我們是五人共有，每人都佔用其中一部份使用」，可佐證本事件之房屋確
實為公同共有，既為公同共有被上訴人原審訴之聲明請求返還其中共有人之一
，顯然違背公同共有之法律規定，因此上訴人多次具狀抗辯當事人不適格應有
理由。
⑵又被上訴人以租賃關係請求返還租賃物，但一則租約上訴人已主張蓋指印不生
效力外，二則被上訴人原審起訴訴之聲明亦未表明房屋範圍，三則被上訴人於
鈞院又自認房屋係為共有，四則函查納稅義務人係為五人所共同納稅義務人，
再再顯示系爭房屋係為公同共有並未分割，因此被上訴人之請求顯有當事人不
適格問題之存在。
㈦本事件雙方爭執之租約確實不生效力：
⑴民法第三條：依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須
親自簽名。如有用印章代替簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、
十字或其他符號者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名生同等之效力。
⑵民法第四百二十二條：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立
之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
⑶本事件租賃超過一年，依民法第四百二十二條之規定應使用書面，而依民法第
三條第三項之規定以指印代簽名者，應經二人簽名證明始生簽名同等效力，今
原審漏未審酌上訴人係為房屋共有人之一外，對於一年以上租賃之書面要式行
為，未依民法第三條之規定蓋指印仍應二人簽名證明始生簽名效力之適用，嚴
重錯誤判決。
⑷再者，本件租賃關係若未生效力，被上訴人原審依租賃關係之請求即為錯誤，
原審依租賃關係判決被上訴人勝訴，亦為嚴重錯誤。
⑸被上訴人於民國九十一年八月二十日筆錄內亦承認「甲○不識字」，既上訴人
不識字而蓋指印以代簽名，自應有民法第三條之適用，因此本事件之租約並不
生效力。
㈧被上訴人原審係依租賃關係請求返還租賃物，但此一年以上之租賃關係依民法第
四二二條及第三條規定並不合法且不生效力，原審對於一年以上之租賃契約依法
應以書面為之而適用民法第三條之規定漏未審酌，而依意思保留之規定判決被上
訴人勝訴實為嚴重錯誤且違反法律明文規定。
㈨檢視本事件租約有關租期從壹年改為貳年並未有雙方同意之證明，日期88年改為
89年只有被上訴人之印章亦無上訴人之指印，顯見該租約不僅有前述簽名不合法
租約不生效力問題外，並確實有任意偽造之嫌，更可佐證本事件租約不生效力。
㈩上訴人之代理人於原審即主張無租賃事實之存在，而主張係為無償使用關係（九
十一年二月二十六日言詞辯論筆錄），今被上訴人對於訴訟標的之請求權基礎，
即應負舉證責任。
上訴人自原審起即主張租約效力問題，並未有自認之存在：
⑴上訴人於原審民國九十一年一月二十四日筆錄內只明稱「契約上的手印是被告
所蓋的」，但又稱「被告本身已經八十幾歲了也不識字，‧‧‧，契約的內容
寫什麼他也不知道」，明顯表示上訴人對於手印部分並不爭執，但對於租約內
容及效力明顯有爭執，且上訴人原審民國九十一年一月二十四日答辯狀內亦明
載對於租約效力有所爭執，上訴人在原審並未自認。
⑵再者，被上訴人所提出之其他租約及協議書上之簽名皆自認並非上訴人所親簽
，此部分應由被上訴人負舉證責任，再者蓋印章部分上訴人已表示並非上訴人
所有，被上訴人對印章真正部分亦應負舉證責任，亦即被上訴人所提出之其他
租約及協議書內容根本未負舉證責任，且顯有偽造之嫌。
被上訴人所呈之租約並非真正：
⑴關於租期部分：
從壹年改為貳年並未有雙方同意之蓋章，且日期88年改為89年僅有被上訴人之
印章亦無上訴人之指印，顯見該租約不僅有前述簽名不合法而租約不生效力外
，並確實有任意偽造之嫌。
⑵關於租金數額部分：
被上訴人履勘時所提出之另兩份偽造租約係為每「年」壹仟元，但本事件租約
卻為每「月」壹仟元，倘若前後租約存在（上訴人仍否認），怎可能租金上下
差額如此龐大，顯然有嚴重偽造之嫌，而前述兩份租約皆無任何上訴人簽名或
蓋指印亦顯然為偽造，仍應由被上訴人對租約真正負舉證責任。
本事件被上訴人並不否認上訴人從民國四十六年即居住該處，被上訴人亦無法提
出租金收入之證明，今為取回房屋乃欺騙及偽造租約，顯然嚴重錯誤，被上訴人
若無償借用予上訴人即應另依其他法律關係請求，而不應偽造租約請求遷讓房屋
及租金實為嚴重錯誤，因此本事件租約依前述主張內容違反法律規定應為無效，
被上訴人之請求實無理由。
三、證據：除援用原審所提證據外，補充：
所有權整理資料、土地登記簿謄本一份、上訴人四十九年買賣契約書一份、陳建
盛地價稅繳納通知、陳建盛租約一份、陳建華中止房屋借用之協議一份；聲請履
勘現場並訊問證人陳阿三。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：（二審卷第二三三頁）
上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。並將返還不部產聲明減縮為為：上訴
人應將坐落台北縣坪林鄉大林村九芎林二十七號房屋如附圖所示Ｂ部分面積一八
平方公尺、Ｃ部分面積十六平方公尺房屋，騰空交還被上訴人。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠上訴人原來是我們佃農，六十五年田地賣掉了，六十六年雙方簽協議書，上訴人
可免費使用六年，後來每年都有簽租約，對方在一審有承認租賃。本件租約並未
偽造；租賃並非要式行為，逾一年租約未立書面不致於無效。上訴人已多次承認
租約，事後改為無償使用，並非可採。我們八十九年十一月八日以後即未收到租
金。（見第二三三頁）
㈡七十二、七十四年租約寫在同一本。證人陳阿杉姓名是我先生陳幸彥（已過世）
寫錯了，與上訴人所說陳阿三是同一個人，他已經九十多歲了。我們不是以這二
份租約主張權利。（第一八八頁）
㈢我們沒有偽造租約，印章也是甲○蓋的。雙方在八十八年沒有簽約，只有八十七
年簽約。「八十八」是因我們自己筆誤，我們自己蓋章修正為「八十九」。（第
一七六頁）
㈣我們以前有約定期間租給上訴人，但現在我們不願再租給上訴人。以前有收過租
金，上訴人從八十七年以後就未再付租金。簽訂租賃期間最後一次是八十七年至
八十九年。（見第四九至五０頁）
㈤房屋是五人共有，每人都佔用其中一部份使用，上訴人侵犯到陳幸彥所佔用部分
，我們起訴就是要上訴人還此部分（第八七頁）。共有人之陳建盛與陳建華是兄
弟，陳建盛是大哥，因陳建華沒空，所以陳建盛去辦稅籍登記。陳金木與我們沒
有直系血親關係；陳金木家人只使用勘驗時二房一部份，與我們二房二部分無關
。我們請求返還的是我們的部分（第一三一至一三二頁）。被上訴人家族是陳萬
興傳下來的，他有有三個兒子，大兒子是陳金木、二兒子是陳兩議（陳幸彥父親
）、三兒子是陳三元。陳金木只有一子陳通；陳兩議只有一子陳幸彥；陳三元有
五、六子女，包括陳建華、陳建盛，他們的部分與我們無關。我們請求的只有履
勘當天平面圖之二房（二）那兩間。（第一三九頁）
三、證據：除援用原審所提證據外，補充：
提出台北縣政府稅捐稽徵處新店分處公函、現場平面圖一份、聲請測量現場。
叁、本院依職權向台北縣政府稅捐稽徵處新店分處函查本件房屋現值。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：
（訴訟標的：租賃物返還請求權、給付租金請求權、侵權行為損害賠償請求權）
甲○與丁○○四人之被繼承人陳幸彥（訴訟中死亡，由彼等承受訴訟）訂約，承
租坐落台北縣坪林鄉大林村九芎林二十七號房屋（下稱：本件房屋），租期自八
十七年十一月八日起至八十九年十一月八日止，租金每月新台幣（下同）一千元
，按年給付，租期屆滿，即應遷讓房屋。詎甲○積欠二年租金未付，經陳幸彥以
郵局存證信函催告被告仍不為交付，因而終止契約，租賃關係亦因租期屆期滿而
消滅。為此訴請返還本件房屋、並應付貳萬肆仟元租金及自民國八十九年十一月
九日起至交還前開房屋之日止，按月以壹仟元計算之損害金。
二、上訴人主張：本件租賃超過一年，依民法第四百二十二條應使用書面，上訴人不
識字，其蓋指印又無二人以上證人，故租約不生效；租金、租期也有塗改。上訴
人在原審已表示不知租約內容為何。本件房屋係被上訴人與他人共有，上訴人係
借用，被上訴人不得單獨請求返還。
三、被上訴人主張：
並未偽造租約；租賃並非要式行為，逾一年租約未立書面不致於無效。上訴人多
次承認租約真實性，在八十九年十一月八日以後即支付到租金。
四、雙方同意、不爭執事項：
⑴上訴人使用台北縣坪林鄉大林村九芎林二十七號房屋，如附圖所示Ｂ部分面積
一八平方公尺、Ｃ部分面積十六平方公尺之房屋。
⑵上訴人自八十七年十一月八日以後，均未支付租金。（上訴人否認租約關係）
⑶本件房屋係上訴人與陳建華等人共有，私下協議分別管理其一部，。
爭執要旨：
⑴本件是否係當事人不適格？
上訴人認為本件房屋係共有，被上訴人起訴返還於自身而不及於共有人，顯係
當事人不適格；被上訴人辯稱依租約主張權利。
⑵被上訴人所稱八十七年租約是否有效？
上訴人辯稱不識字，不知其內容，契約書雖蓋有指印但不合乎要件。被上訴人
辯稱係上訴人親自捺指印，契約已成立；現因期滿且上訴人欠租經催討無效而
解約。
五、當事人適格方面：
上訴人辯稱本件房屋係共有，被上訴人起訴僅主張返還於自身，卻未包含共有人
，顯係當事人不適云云。惟被上訴人係本於租賃物返還請求權而起訴，並非基於
所有物返還請求權，由起訴狀即可明瞭此事；從而，上訴人所辯並非可取。
六、租賃關係方面：
按民法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂
立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。同法第三條第三項復規定，如以
指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名生同等
之效力。本件上訴人辯稱不識字，不知租約內容，僅蓋指印但不合乎要件。被上
訴人辯稱八十七年十一月八日租約係上訴人親自捺指印，契約已成立；現因期滿
且上訴人欠租經催討無效而解約。經調查：
⑴按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二
百七十七條定有明文。本件雙方所主張事實是否可信，應視其是否善盡舉證責
任而定。
⑵被上訴人主張雙方於八十七年八十七年十一月八日，就本件房屋成立租約，約
定月租一千元，此有契約書一份為證（見一審卷第四至六頁）。上訴人代理人
亦數度承認在其上親蓋指印（見一審卷第一八頁、二審卷第四九頁）；足認雙
方確已訂立租約。上訴人雖舉證人陳阿三以否認租約，但陳君迄未出庭做證；
上訴人另稱稱不堪陳幸彥爭吵才會蓋指印云云，但上訴人未能證明此情，況且
其在二審一度改稱並未蓋指印（見第一０七頁），顯與先前陳述相矛盾。本院
無法採信上訴人說詞。
⑶依被上訴人所舉右述契約書，租賃期限自八十七年十一月八日至八十九年十一
月八日，依法應訂定書面，否則即屬不定期租賃。惟上訴人於契約上僅按指印
，並無二名以上證人簽名，是以該件租約不符合民法第四百二十二條前段規定
，不能發生定期租約效力，僅成立不定期租賃。因此，被上訴人主張租約屆滿
失效一節，即非可取。
⑷但是，被上訴人另主張自八十七年十一月八日以後即未收到租金，已達二年以
上，發函催告亦無效果，此有存證信函影本一份可證（見一審卷第七頁）；依
據民法第四百四十四條第一項，被上訴人自得終止契約並要求返還租賃物。
⑸再者，被上訴人主張上訴人自八十七年十一月八日起，至八十九年十一月八日
止，共應支付二萬四千元租金，亦合於租賃契約內容。
⑹被上訴人終止租約後，上訴人繼續占用房屋即屬侵害被上訴人所有權，應依民
法第一百八十四條第一項前段負賠償責任；本院依照民事訴訟法第二百二十二
條第二項規定「當事人已證明受有損害而不能證明其數額，或證明有重大困難
者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，審酌雙方原租金數額，
認為上訴人占用期間以每月一千元計算損害，應屬合理。
⑺至於上訴人另舉四十九年五月十五日買賣契約（見二審卷第四二頁），主張係
有權占有本件房屋，由於被上訴人係基於租賃物返還請求權主張權利，不論買
賣關係是否存在，上訴人均不得據此對抗被上訴人。
從而，被上訴人主張租約終此等情應係真正，上訴人所辯並非可取。
七、上訴人依據租賃物返還請求權等，訴請被上訴人返還租賃物、支付租金二萬四千
元，並自八十九年十一月九日起至交還房屋之日止，按月賠償壹仟元，為有理由
，原審因予准許，合於法律規定；上訴意旨認為原判決不當，聲請廢棄改判，為
無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此
說明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。（一、二審訴訟費用係法院所收 取之各項費用，不含律師費等費用。）
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二 日 臺灣臺北地方法院民事第二庭
審判長法官 丁蓓蓓
法官 劉素如
法官 吳燁山
右正本證明與原本相符。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）中 華 民 國 九十二 年 五 月 二 日 法院書記官 柯月英